Der Städtebau des 19. Jahrhunderts war nach heutigen Maßstäben eine Katastrophe. In dem Bemühen, möglichst viel Wohnraum auf geringer Fläche zu schaffen, wurde so „gequetscht“ gebaut, dass kein Platz für „grünen Luxus“ mehr blieb und Hinterhöfe im steten Schatten der angrenzenden Gebäude lagen. Erst in den 20er Jahren wurde der Wildwuchs rigoros begrenzt – und es kam wieder mehr Licht und Luft in die Wohnsiedlungen. Heute garantieren Bebauungspläne und vor allem die Baunutzungsverordnung, dass auf Ihrem Nachbargrundstück nicht plötzlich ein Hausungetüm aus dem Boden wächst, dass Ihnen den Garten verschattet, Sicht und Luft nimmt. Ein wesentliches Instrument zur Steuerung des Ausmaßes der baulichen Nutzung eines Grundstücks ist die Geschossflächenzahl (GFZ): Sie legt die zulässige Gesamtgeschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche fest. Als Bauherr müssen, als Immobilienkäufer sollten, Sie sich über diese Zahl schlau machen.
Wer im Landkreis Kelheim – etwa in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder Neustadt a. d. Donau – ein Grundstück besitzt, ein Haus bauen oder eine Bestandsimmobilie kaufen möchte, stößt früher oder später auf die Geschossflächenzahl (GFZ). Sie entscheidet darüber, wie groß ein Gebäude maximal werden darf und ob sich ein Anbau, eine Aufstockung oder ein Neubau überhaupt lohnt.
Die GFZ ist damit ein wichtiges Instrument der Bauplanung – und gleichzeitig ein relevanter Faktor bei der Immobilienbewertung und beim Grundstückswert. Gerade in gewachsenen Wohngebieten im Raum Kelheim und Abensberg, wo Nachverdichtung und Flächennutzung ein sensibles Thema sind, lohnt sich ein genauer Blick.
Lesen Sie im folgenden Ratgeber, was genau die Geschossflächenzahl (GFZ) ist, welche Flächen dazugehören, worin sie sich von der Grundflächenzahl (GRZ) unterscheidet und warum die GFZ auch bei der Immobilienbewertung relevant ist.
Definition: Was ist die Geschossflächenzahl (GFZ)?
Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist ein Maß für die Bebauungsdichte eines Grundstücks und wird in § 20 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der DIN-Norm 277 geregelt. Sie bestimmt die maximale Geschossfläche, die auf einem Grundstück errichtet werden darf. Anders formuliert:
Die GFZ definiert die höchstzulässige Immobiliengröße in Quadratmetern – und zwar über alle Vollgeschosse verteilt.
Die GFZ wird als Dezimalzahl dargestellt, von der Gemeinde festgelegt und als Kennzahl im Bebauungsplan fixiert. Sie ist ein wichtiger Faktor für die Bebauungsdichte und den Wert des Grundstücks. Mit der Geschossflächenzahl steuern Behörden und Kommunen jedoch nicht nur die Dichte der Grundstücksnutzung, sondern gewährleisten auch eine gewisse Einheitlichkeit der Bebauung: Zu große Häuser können verhindert werden, die die Lichtverhältnisse auf den übrigen Grundstücken beeinträchtigen.
Die Formel zur Berechnung der erlaubten Geschossfläche lautet:
Grundstücksgröße x GFZ = zulässige Gesamtgeschossfläche
Beispiel: Auf einem 1.000 m2 großes Grundstück mit einer GFZ von 0,4 darf die Summe der Grundflächen aller Vollgeschosse maximal 400 m2 betragen (1.000 m2 x 0,4 = 400 m2).
Gut zu wissen: Die GFZ liegt auch bei der Preisbildung von Immobilien und Grundstücken mit in der Waagschale: Dies gilt insbesondere dann, wenn Sie als potentieller Käufer ein Gebäude abreißen oder erweitern möchten. Je höher die GFZ, desto größer dürfen Anbauten oder Neubauten ausfallen – und dieser Umstand wirkt sich logischerweise auf den Preis aus.
Was gehört zur Geschossfläche?
Grundsätzlich umfasst die Geschossfläche nur die Flächen aller Vollgeschosse. Das bedeutet, dass Keller und Dachgeschoss in aller Regel nicht berücksichtigt werden. Die Definition eines Vollgeschosses variiert nun allerdings je nach Bundesland . In Bayern (in unserem Fall die Bayerische Bauordnung – BayBO) ist es ein oberirdisches Geschoss, das über mindestens zwei Drittel seiner Grundfläche eine lichte Höhe von 2,30 Metern oder mehr aufweist. Ausgebaute Dachgeschosse gelten nur dann als Vollgeschoss, wenn sie die Kriterien für oberirdische Geschosse erfüllen.
Am Rande: Kellergeschosse müssen in Bayern mit ihrer Deckenunterkante „im Mittel“ mindestens 1,20 Meter über die natürliche oder festgelegte Geländeoberfläche hinausragen, um als Vollgeschosse gerechnet werden zu können.
Grundsätzlich nicht zur Geschossflächenzahl zählen:
- Balkone, Terrassen und Loggien
- Kellerräume
- Garagen, Carports und Stellplätze
- Treppenhäuser
- andere Nebenanlagen
Gerade bei Bestandsimmobilien im Raum Kelheim / Abensberg lohnt sich deswegen ein genauer Blick in Bebauungsplan, Bauakten und BayBO-Definitionen, um zu klären, welche Flächen tatsächlich als Geschossfläche gelten.
Warum gibt es die Geschossflächenzahl?
Die GFZ ist, wie erwähnt, ein Steuerungsinstrument der städtebaulichen Planung. Die Baubehörde nutzt diese Kennzahl, um zu verhindern, dass zu dicht oder zu voluminös gebaut wird. Die eingangs erwähnten Wohnprojekte im 19. Jahrhundert kamen nicht selten auf eine GFZ von 4,0 – bevor in den 20er Jahren eine radikale Kappung auf 0,5 erfolgte. Heute pendeln die Werte in den meisten Städten Deutschlands um die 1,0 bis 1,2.
• Wie hoch ist die Geschossflächenzahl?
Obwohl die Geschossflächenzahl grundsätzlich von den jeweiligen Gemeinden festgelegt wird und so auch im Bebauungsplan erscheint, gibt die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in § 17 sogenannte Orientierungswerte vor. Diese sehen wie folgt aus:
- Kleinsiedlungsgebiet (WS): GFZ 0,4
- reine Wohngebiete (WR) und allgemeine Wohngebiete (WA): GFZ 1,2
- besondere Wohngebiete (WB): GFZ 1,6
- Dorfgebiete (MD), Mischgebiete (MI) und dörfliche Wohngebiete (MDW): GFZ 1,2
- urbane Gebiete (MU) und Kerngebiete (MK): GFZ 3,0
Welche Werte im Gemeindegebiet Kelheim, Abensberg & Co. konkret festgesetzt sind, ergibt sich aus dem jeweiligen Bebauungsplan.
Darf die Geschossflächenzahl überschritten werden?
Tatsächlich war es lange Zeit so, dass die in der BauNVO angegebenen Werte den Status einer Obergrenze hatten. Das hieß: Die Geschossflächenzahl durfte beim Bau nicht überschritten werden, wohl aber niedriger ausfallen. Bauprojekte hatten nur dann überhaupt eine Chance auf Genehmigung, wenn das Limit der GFZ eingehalten wurde. Erst seit dem 23. Juni 2021 gelten die in der BauNVO aufgeführten Geschossflächenzahlen für Kommunen nur noch als Orientierungswerte. Meint: Gemeinden können unter Beachtung der Bestandssituation auch abweichende Werte der Maße der baulichen Nutzung festlegen – sie dürfen die GFZ überschreiten. Die Abweichungen müssen allerdings begründet werden, bevor sie final im Bebauungsplan auftauchen.
Für Sie als Bauherrn gilt die Geschossflächenzahl daher in aller Regel als verbindliche Richtschnur. Ausnahmen sind nur dann überhaupt möglich, wenn der Bebauungsplan diese vorsieht oder Sie eine Sondergenehmigung erhalten. Diese wird gleichwohl zumeist nur für soziale oder städtebauliche Projekte erteilt.
Im Fazit gilt daher: Eine Überschreitung der im Bebauungsplan festgesetzten GFZ führt in aller Regel zur Nichtgenehmigung des Bauprojekts.
Worin unterscheiden sich Geschossflächenzahl (GFZ) und Grundflächenzahl (GRZ)?
Die GFZ definiert die Bebauungsdichte eines Grundstücks in Bezug auf die Geschossfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) bezieht sich hingegen auf die Nutzung der Fläche auf Bodenniveau. Sie gibt an, wie viel Prozent des Grund und Bodens bebaut oder versiegelt werden dürfen. Die Grundflächenzahl definiert also die horizontale Flächennutzung, während die Geschossflächenzahl (GFZ) die vertikale Bebauung ins Visier nimmt, indem sie die zulässige Fläche über alle Vollgeschosse begrenzt.
Gemeinsam ist beiden Werten, dass sie im Bebauungsplan zu finden sind und in aller Regel eingehalten werden müssen. Aus dem Zusammenspiel der beiden ergibt sich die mögliche Größe eines genehmigungsfähigen Bauvorhabens. Über das Duo steuern die Gemeinden das bauliche Erscheinungsbild konkreter Gebiete, in dem sie einerseits ein bestimmtes Maß an Frei-, Grün- und Abstandsflächen festlegen (GRZ) und andererseits negative Auswirkungen auf die Licht- und Luftverhältnisse durch Beschränkungen eines ungezügelten „Hochbaus“ verhindern (GFZ).
Für Grundstücke im Raum Kelheim / Abensberg ist das Zusammenspiel von GFZ und GRZ entscheidend, wenn es darum geht, ob und wie stark nachverdichtet werden kann.
Warum entspricht die Geschossfläche nicht automatisch der Wohnfläche?
Die einfache Antwort auf diese Frage wäre: Weil in der Geschossfläche ja auch die Mauern der Außenwände, die Flächen unter Treppenhäusern etc. enthalten sind. Die etwas kompliziertere bringt zunächst einen neuen Begriff ins Spiel – und zwar den der Bruttogrundfläche (BGF) eines Hauses. Dieser Wert umfasst sämtliche Geschosse, also auch nicht als Vollgeschosse geltende Dachgeschosse, unterirdische Flächen, Technikareale, Treppenabgänge, respektive -aufstiege. Wohlgemerkt: Die Bruttogrundfläche (BGF) ist eine bautechnische Kennzahl nach DIN 277 – während die Geschossflächenzahl (GFZ) eine planungsrechtliche Größe nach Baunutzungsverordnung (BauNVO) darstellt und nur die Vollgeschosse berücksichtigt. Wir ersparen Ihnen hier die komplexe Differentialrechnung zwischen BGF, GFZ und Wohnfläche – und übernehmen den allgemein üblichen Umrechnungsfaktor, der angewandt wird, um von der Geschossfläche auf die (realisierbare) Wohnfläche zu schließen: Er beträgt bei neugebauten Ein- und Mehrfamilienhäusern 0,8 – bei älteren Gebäude kann dieser Koeffizient auf 0,65 bis 0, 7 sinken.
Formel:
Grundstücksgröße x GFZ = zulässige Geschossfläche x Umrechnungsfaktor = Wohnfläche
Gut zu wissen: Eine exakte Berechnung der Wohnfläche muss den detaillierten Vorschriften der Wohnflächenverordnung (WoFlV) entsprechen. Diese unterscheidet beispielsweise zwischen Vollanrechnung (Wohnräume plus sämtliche nach vier Seiten geschlossene Räume) und hälftiger Zählung (Flächen unter Dachschrägen) oder Viertel-Wertung (Balkone, Terrassen, Loggien).
Praktisches Rechenbeispiel mit GFZ und GRZ
Rechnen wir das bislang Dargestellte zur Veranschaulichung nun einmal kurz exemplarisch durch.
Ausgangslage:
- Grundstücksgröße = 1.200 Quadratmeter
- Geschossflächenzahl = 1,2
- Grundflächenzahl = 0,6
- zulässige Anzahl der Vollgeschosse = 3
1. Berechnung der erlaubten Geschossfläche
Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl = maximal zulässige Geschossfläche
1.200 m2 x 1,2 = 1.440 m2
Die Stockwerke Ihres Hauses dürfen also zusammen maximal 1.400 Quadratmeter groß sein.
2. Ermittlung der möglichen Wohnfläche
Geschossfläche x Umrechnungsfaktor = Wohnfläche
1.440 m2 x 0,8 = 1.152 m2
Sie können folglich mit rund 1.152 m2 Wohnfläche kalkulieren.
3. Berechnung der zulässigen Fläche je Vollgeschoss
Die im Bebauungsplan hinterlegte Grundflächenzahl beträgt 0,6. Das bedeutet, dass Sie nur 720 Quadratmeter Ihres Grundstücks bebauen dürfen.
Grundstücksgröße x GRZ = zulässige Grundfläche
1.200 m2 x 0,6 = 720 m2
Ein einstöckiges Gebäude kommt daher kaum in Frage, die Aufteilung der erlaubten Geschossfläche auf zwei oder drei Etagen ist dagegen möglich. Bauen Sie ein zweistöckiges Haus, so könnten Sie die Gesamtgeschossfläche auf zwei Ebenen zu je 720 Quadratmetern separieren. Der Bebauungsplan erlaubt jedoch drei Vollgeschosse.
Erlaubte Geschossfläche ./. zulässige Geschosse = Fläche je Vollgeschoss
1.440 m2 ./. 3 = 480 m2
Sie dürfen daher drei Vollgeschosse zu je 480 m2 bauen – oder halt alternativ die zwei Etagen à 720 m2.
4. Ermittlung der Geschossflächenzahl
Falls Sie an einer Bestandsimmobilie interessiert sind, können Sie umgekehrt auch die (tatsächliche) GFZ berechnen. Summieren Sie dazu die Flächen aller Vollgeschosse und teilen die Summe anschließend durch die Grundstücksgröße
Geschossfläche ./. Grundstücksgröße = Geschossflächenzahl
1.440 m2 ./. 1.200 m2 = 1,2
Sie können nun Ihr Ergebnis mit dem Angaben aus dem Bebauungsplan vergleichen. Liegt der GFZ-Wert im Bebauungsplan höher als der von Ihnen errechnete, so wurde beim Bestandsgebäude die erlaubte Geschossflächenzahl nicht vollständig ausgeschöpft und Sie haben freie Hand für beispielsweise einen Anbau oder eine Aufstockung.
Gerade bei Grundstücken in begehrten Lagen von Kelheim und Abensberg kann das ein wichtiger Werttreiber sein.
Bedeutung der GFZ für die Immobilienbewertung
Eine höhere GFZ ermöglicht eine dichtere Bebauung und steigert so den Wert des Grundstücks. Umgekehrt steht eine niedrigere GFZ für ein eingeschränktes Baupotential und daher auch für einen potentiell niedrigeren Grundstückswert. Für Bauherren und Investoren ist die Kenntnis der Geschossflächenzahl in jedem Fall entscheidend, um Bauprojekte im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben planen zu können. Aber auch beim Verkauf einer Bestandsimmobilie dient eine korrekt berechnete GFZ als aussagekräftiges Verkaufsargument – insbesondere, wenn der Wert unter der Maximal-Vorgabe aus dem Bebauungsplan rangiert.. Eine genaue Kenntnis der Geschossflächenzahl kann maßgeblich dazu beitragen, die Attraktivität eines Hauses zu steigern – und den Verkaufspreis entsprechend zu taxieren.
Kostenlose Immobilienbewertung für Kelheim & Abensberg
Die zulässige Bebauung und die Geschossflächenzahl (GFZ) haben großen Einfluss auf den tatsächlichen Wert Ihres Grundstücks oder Ihrer Immobilie. Wenn Sie wissen möchten, welches Potenzial Ihr Objekt bietet und wie viel es aktuell am Markt wert ist, unterstütze ich Sie gerne persönlich.
Aurentum Immobilien – Kelheim & Abensberg
✔ DEKRA zertifizierter Sachverständiger D1
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Über den Autor
Alexander Schmidgal
Inhaber Aurentum Immobilien · Betriebswirt · DEKRA zertifizierter Sachverständiger D1
Seit vielen Jahren begleite ich Eigentümer, Käufer und Investoren im Landkreis Kelheim.
Mein Schwerpunkt liegt auf Immobilienbewertung, Marktanalysen und der professionellen Vermarktung von Wohn- und Anlageimmobilien in Kelheim, Abensberg, Mainburg und Umgebung.
Kontakt:
📞 Telefon 09443 42799 88
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📍 Aurentum Immobilien – Kelheim & Abensberg
FAQs
1. Was ist ein Vollgeschoss?
Ein Vollgeschoss bezeichnet eine vollständige Etage oder Ebene innerhalb eines Gebäudes. Es wird definiert durch bestimmte Höhenanforderungen, die je nach Bundesland variieren. Allgemein gilt eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,30 über drei Viertel der Grundfläche als vornehmstes Kriterium – ergänzt um den Umstand, dass Vollgeschosse mindestens zwischen 1,20 bis 1,60 Meter aus dem Boden herausragen müssen. Die genauen Details legen die Landesbauordnungen fest.
2. Zählen Balkone und Terrassen zur Geschossflächenzahl?
Nein. Die GFZ umfasst ausschließlich die Flächen der Vollgeschosse. Balkone und Terrassen gehören daher ebenso wenig dazu wie Keller, Treppenhäuser oder Garagen.
3. Was passiert, wenn ich die Geschossflächenzahl nicht einhalte?
Zwei Szenarien sind denkbar: Unterschreiten Sie die zulässige Geschossflächenzahl, passiert gar nichts und Sie können Ihr Bauprojekt ganz normal verwirklichen. Überschreiten Sie die GFZ hingegen, bekommen Sie ziemlich sicher keine Baugenehmigung. Ein drittes Szenario hier nur als theoretische Variante und keinesfalls zur Nachahmung empfohlen: Bauen Sie mehr Geschossfläche als erlaubt und genehmigt, drohen Ihnen wahlweise ein sofortiger Baustopp, Bußgelder oder die Anordnung, den „Überschuss“ unverzüglich rückzubauen.
Deshalb sollten Bauvorhaben im Raum Kelheim / Abensberg immer frühzeitig mit dem Bauamt und idealerweise mit einem erfahrenen Planer oder Sachverständigen abgestimmt werden.
4. Was bedeutet eine GFZ von 0,6?
Eine GFZ von 0,6 besagt, dass die Summe aller Flächen der Vollgeschosse, die Sie bauen möchten, maximal 60 Prozent der Grundstücksfläche ausmachen darf. Die Formel lautet: Grundstücksgröße x GFZ = zulässige Gesamtgeschossfläche. Misst Ihr Grund und Boden beispielsweise 1.000 m2, so dürfen Sie folglich höchstens 600 m2 Geschossfläche realisieren (1.000 m2 x 0,6 = 600 m2). Keller und Dachgeschoss, Balkone und Terrassen müssen Sie nicht mitzählen.
