Für den Verkauf einer Immobilie ist es unerlässlich, ihren genauen Wert zu kennen – nur so kann ein realistischer Verkaufspreis angesetzt werden. Aber auch aus anderen Gründen kann eine Immobilienbewertung nützlich oder erforderlich sein, beispielsweise bei einer anstehenden Scheidung oder im Erbschaftsfall, wenn die Immobilie beliehen werden soll oder bei geplanten Modernisierungsinvestitionen.Eigentümer, die sich für eine Immobilienbewertung interessieren, stoßen im Netz unweigerlich auf eine ganze Reihe von zumeist kostenlosen, sogenannten Immobilienwertrechnern.
In die jeweilige Maske werden ein paar Immobilien-Daten eingegeben – und nach kurzer Zeit erscheint eine Ergebnis. Leider handelt es sich dabei immer nur um einen Näherungswert. Deshalb kann das Resultat zwischen einzelnen Portalen auch eklatant variieren. Die hinterlegten Algorithmen für diese Art der Immobilienbewertung greifen auf unterschiedlich viele und qualitativ differente Daten zurück und arbeiten entsprechend mehr oder weniger präzise. Auch können sie herausragende Kennzeichen der Immobilie oder Besonderheiten des Umfelds zwangsläufig nicht berücksichtigen.
Für eine fundierte Immobilienbewertung ist immer ein Vor-Ort-Termin erforderlich.Doch welche Faktoren genau beeinflussen den Wert einer Immobilie? Welche Verfahren zur Immobilienbewertung gibt es? Und wer kann meine Immobilie fundiert bewerten? Lesen Sie im Folgenden alles Wissenswerte zum Thema Immobilienbewertung.
Grundsätzlich dient eine Immobilienbewertung dazu, den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen. Das ist der monetäre Wert, für den eine Immobilie auf dem freien Markt zu einem bestimmten Zeitpunkt steht. Er wird deshalb häufig auch Marktwert benannt. Etwas sperrig definiert § 194 des Baugesetzbuches (BauGB): „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Gegenstands der Wertermittlung, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, zu erzielen wäre.“
Der Verkehrswert bildet beim Immobilienverkauf die Basis für die Ermittlung eines realistischen Angebotspreises. Damit potentielle Käufer weder abgeschreckt oder misstrauisch werden, sollte der Angebotspreis weder zu hoch noch zu niedrig angesetzt werden. Und das von Anbeginn an – spätere Preiskorrekturen beschädigen den gesamten Verkaufsprozess und sorgen für weitere Skepsis bei Kaufinteressen. Insofern ist es für Immobilienverkäufer von elementarer Relevanz, durch eine fundierte Immobilienbewertung den exakten Marktwert ihrer Immobilie bestimmen zu lassen.
Sehr pauschal und keineswegs verbindlich gilt die Maßgabe, den Angebotspreis circa fünf bis zehn Prozent über dem Marktwert zu veranschlagen – auch um bei anschließenden Verkaufsverhandlungen einen gewissen Spielraum zu haben. Ein höherer Aufschlag erweist sich zumeist als kontraproduktiv, da die Immobile dann schnell als überteuert eingestuft wird und die gewünschte Resonanz ausbleibt.
Auch wenn die Immobilie nicht verkauft, sondern beliehen werden soll, um beispielsweise mit einem Kredit eine energetische Sanierung durchführen zu können, verlangen Kreditinstitute und Banken eine objektive Immobilienbewertung, die eine konkreten Marktwert ausweist. Für das Finanzamt wiederum dient der Verkehrswert als Berechnungsgrundlage für die anzusetzende Erbschaftssteuer oder die Schenkungssteuer.
Viele Eigentümer schätzen den Wert ihrer Immobilie falsch ein. Das ist überaus verständlich und hängt zum einen mit der emotionalen Bindung an das Haus zusammen, zum anderen auch mit der Erinnerung an die viele Zeit und die zum Teil doch erhebliche Mühe, die eventuell in das Zuhause investiert worden sind.
Es gibt insgesamt drei anerkannte Verfahren zur Immobilienbewertung. Sie werden je nach Art und Nutzung der Immobilie angewandt.
Als gesetzliche Grundlage für die Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien dient die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in der aktuell gültigen Fassung vom 1. Januar 2022. Korrekt und fachkundig durchgeführt, haben alle drei Verfahren einen präzisen Verkehrswert der zu bewertenden Immobilie zum Ergebnis.
Dieses unterscheidet sich in seiner Qualität und Belastbarkeit deutlich von den reinen Orientierungswerten, den die kostenlosen Online-Immobilienwertrechner ermitteln.
Das Vergleichswertverfahren gilt unter Fachleuten als die präziseste Methode zu Ermittlung des Wertes von Immobilien und Grundstücken, weil es die aktuellen Entwicklungen am Markt mitberücksichtigt. Das Vergleichswertverfahren geht in seinem Kern von der Annahme aus, dass jede Immobilie so viel wert ist, wie ein Käufer bereit ist, dafür zu zahlen.
Zur Wertermittlung werden Grundstück und Immobilie daher mit ähnlichen Objekten verglichen, die in jüngerer Zeit verkauft worden sind. Dazu greifen Makler oder Gutachter auf die anonymisierte Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse zurück. Da nun keine Immobilie exakt der anderen gleicht, werden für bestimmte Kriterien Zu- und Abschläge eingerechnet. Dies sind beispielsweise die Lage, die Größe und die Bauweise, der Zustand der Bausubstanz, der Grundriss, die Qualität der Ausstattung sowie der energetische Zustand des Gebäudes. Am Ende ergibt sich ein Immobilienwert, der dem aktuellen Marktniveau entspricht.
• Vorteil dieses Verfahrens: Der ermittelte Immobilienwert spiegelt den exakten Wert der Immobilie unter den aktuell herrschenden Bedingungen von Angebot und Nachfrage.
• Nachteil dieses Verfahrens: Es ist nur anwendbar, wenn ausreichend Vergleichsdaten vorhanden sind.
Das Sachwertverfahren ist eine sehr komplexe Methode, um den objektiven Sachwert einer Immobilie zu bestimmen. Das Verfahren beschäftigt sich prinzipiell mit der Frage, welchen monetären Aufwand es aktuell erfordern würde, um die zu bewertende Immobilie heute exakt so wieder herzustellen.
Das Sachwertverfahren berücksichtigt dabei nur sehr marginal die Dynamik des Marktes in Form von Angebot und Nachfrage. Gerechnet wird in mehreren Schritten:
1. Ermittlung des Bodenwerts,
2. Errechnung der Herstellungskosten der Immobilie,
3. Ermittlung des Gebäudesachwerts durch Abzug der Alterswertminderung,
4. Vorläufiger Sachwert (Gebäudesachwert plus Bodenwert),
5. Endgültiger Sachwert unter Berücksichtigung des Marktanpassungsfaktors.
Das Sachwertverfahren ist zur Ermittlung eines realistischen Verkaufspreises beim privaten Immobilienverkauf kaum geeignet. Es wird nur bei alleinstehenden Häusern in ländlichen Regionen, bei denkmalgeschützten Immobilien oder bei industriell genutzten Gebäuden angewandt.
• Vorteil dieses Verfahrens: Die Methode erlaubt die Ermittlung des „Wiederbeschaffungswerts“ einer Immobilie auch dann, wenn keine oder nicht ausreichende Vergleichsdaten vorhanden sind.
• Nachteil dieses Verfahrens: Der errechnete Wert blendet, trotz des Marktanpassungsfaktors, viele Marktaspekte aus, die den Immobilienwert bestimmen.
Im Mittelpunkt des Ertragswertverfahrens steht weniger der pure Wert der Immobilie, sondern vielmehr der Ertrag, der sich in Form von Mieteinkünften mit ihr erzielen lässt. Das Ertragswertverfahren wird daher nur bei vermieteten oder zu vermietenden Wohn- und Gewerbeimmobilien eingesetzt.
Der Wert des Grundstücks wird aus dem gleichen Grund separat vom Gebäudesachwert ermittelt, da Wohn- oder Gewerbeobjekt eine begrenzte Nutzungsrestdauer haben, das Grundstück aber nicht an Wert verliert. Immobilien werden im Rahmen des Ertragswertverfahrens ausschließlich als Kapitalanlagen betrachtet, mit denen sich Einnahmen generieren lassen.
Die Methodik des Verfahrens erfordert einige Rechenschritte:
1. Berechnung des Grundstücksreinertrags (Jahresrohertrag minus Bewirtschaftungskosten),
2. Ermittlung des Gebäudereinertrags (Grundstücksreinertrag minus Bodenwertverzinsung),
3. Ermittlung des Gebäudeertragswerts mit Vervielfältiger (Gebäudereinertrag mal Vervielfältiger),
4. Berechnung des Ertragswerts (Gebäudeertragswert plus Bodenwert plus/minus Wertveränderungen).
• Vorteil dieses Verfahrens: Mit einer ausreichenden Datengrundlage hat das Ertragswertverfahren eine starke und belastbare Aussagekraft.
• Nachteil dieses Verfahrens: Zukünftige Marktentwicklungen, die Einfluss auf die Erträge nehmen, können zum Zeitpunkt der Bewertung nicht vorhergesagt werden.
Es gibt unter Immobilienmaklern einen alten Scherz, der trotzdem immer wieder seine Aktualität unter Beweis stellt. Auf die Frage, was den größten Einfluss auf den Wert einer Immobilie hat, gibt es drei Antworten: 1. Lage, 2. Lage, 3. Lage. Tatsächlich ist es so, dass ein und dieselbe Immobilie einen ganz unterschiedlichen Marktwert hätte, würde sie wahlweise im Landkreis Tirschenreuth oder im Zentrum von Regensburg oder München stehen. Grundsätzlich wird zwischen Makrolage (Region, Stadt) und Mikrolage (Straßenzug im Stadtteil, unmittelbare Nachbarschaft) unterschieden.
Aus Makro- und Mikrolage ergeben sich weitere Bewertungskriterien: Beispielsweise die vorhandene Infrastruktur, Verkehrsanbindung und Einkaufsmöglichkeiten, Versorgung mit Schulen und Ärzten etc.
Aber so wichtig die Lage auch sein mag, das alleinentscheidende Kriterium beim Immobilienwert ist sie nun doch nicht. In eine qualifizierte Immobilienbewertung fließen weitere Faktoren ein: Dazu gehören:
- das Alter des Hauses und die Beschaffenheit der Bausubstanz,
- die spezielle Bauweise und der Zuschnitt des Grundrisses,
- der energetische Status der Immobilie,
- die Ausstattung der Immobilie (Einrichtung des Badezimmers, Wintergarten, Sauna, Pool, Kamin etc.).
Die Beurteilung und Gewichtung aller dieser Faktoren erfordert ein bestimmtes Maß an professioneller Expertise, um final einen objektiv korrekten Immobilienwert ermitteln zu können.
Grundsätzlich sollte eine Immobilienbewertung von einen Immobiliensachverständigen oder einen Makler durchgeführt werden, allerdings gibt es kein Gesetz, das es einem Eigentümer verbietet, den Wert seiner Immobilie selbst einzuschätzen.
Von der Wahl des Ausführenden hängt allerdings die Verbindlichkeit und Aussagekraft der Bewertung ab.
Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen ist die Beauftragung eines offiziellen Immobiliengutachters unverzichtbar.
Das Gutachten eines Immobiliensachverständigen ist vor allem in den folgenden Fällen nötig:
- bei gerichtlichen Auseinandersetzungen in einem Scheidungsverfahren,
- bei Erbstreitigkeiten, die vor Gericht ausgetragen werden,
- wenn der Verkehrswert der Immobilie gegenüber dem Finanzamt dokumentiert werden muss,
- wenn Betriebsvermögen festgestellt werden soll,
- wenn eine Zwangsversteigerung droht.Ein großes Problem bei der Suche nach einem geeigneten Gutachter ist der Umstand, dass die Bezeichnung „Immobiliensachverständiger“ in Deutschland rechtlich nicht geschützt ist. Eigentümer sind daher gut beraten, sich über die nachweislichen Qualifikationen eines Sachverständigen zu informieren, bevor sie ihn beauftragen. Lassen Sie sich versichern, dass der Immobiliensachverständige ein Wertgutachten erstellen kann, das von Behörden und Gerichten anerkannt wird. Auf der sicheren Seite sind Sie in jedem Fall, wenn Sie sich für einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen entscheiden. Diese Gutachter werden von den Industrie- und Handelskammern geprüft und ernannt.Der Gutachter wird die Immobilie in jedem Fall persönlich in Augenschein nehmen und vor Ort alle wertrelevanten Merkmale dokumentieren. Das Wertgutachten hat zumeist einen Umfang von 30 bis 50 Seiten und enthält Angaben zu den folgenden Punkten:- relevante Marktdaten zum Standort der Immobilie,
- Angaben zu den Quadratmeter-Durchschnittspreisen am Standort,
- demographische Auswertungen der Region,
- Angaben zur Bausubstanz der Immobilie (Mauerwerk, Fassade, Dach und Keller),
- Angaben zu Größe, Baujahr, Wohnfläche, Anzahl der Zimmer und weiteres,
- Informationen zur Ausstattung (Dämmung, Heizung- und Sanitäranlagen),
- ergänzende Angaben (Mietstatus, Lichtverhältnisse, Raumaufteilung nach Himmelsrichtungen).
Die Kosten für ein solches Gutachten belaufen sich je nach Immobilie und Aufwand auf 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie.
Für den Verkauf einer Immobilie wird hingegen kein „gerichtsfestes“ Wertgutachten benötigt. Gleichwohl steigert die professionelle Wertermittlung durch einen Makler das Vertrauen des Käufers in die Validität des angesetzten Verkaufspreises. Eigentümer, die einen Makler mit dem Verkauf ihrer Immobilie beauftragen, erhalten die Immobilienbewertung in aller Regel kostenlos.
Qualifizierte Makler wenden bei der Immobilienbewertung für gewöhnlich das Vergleichswertverfahren an. Sie können dabei, wie bereits erwähnt, auf die anonymisierten Kaufpreissammlungen der örtlichen Gutachterausschüsse zurückgreifen und verfügen ohnehin über eine umfassende Kenntnis des lokalen Marktes, seiner Preise und seiner Dynamik.
Eigentümer, die einen grob überschlägigen Wert ihrer Immobilie erhalten möchten, können versuchen, möglichst viele Vergleichswerte ähnlicher Häuser in der näheren Umgebung zu sammeln und diese dann um objektindividuelle Zu- und Abschläge zu bereinigen. In aller Regel ist dieses Vorgehen jedoch nicht nur sehr zeitaufwendig, sondern wegen der fehlenden Fachkenntnis auch sehr ungenau.
Hinzu kommt der bereits erwähnte emotionale Bezug zur eigenen Immobilie, der es schwer macht, die erforderliche Neutralität walten zu lassen. Zumeist fällt der ermittelte Wert daher eindeutig zu hoch aus.
Alternativ bietet sich die Faustformel an, den in der Wohnregion üblichen Quadratmeterpreis mit der Wohnfläche der eigenen Immobilie zu multiplizieren. Allerdings fallen bei dieser Rechnung sowohl wertrelevante Faktoren des baulichen oder energetischen Zustands als auch beispielsweise hochwertige Ausstattungsdetails wie Kamin, Sauna, Wintergarten etc. durch das Raster.
Schließlich bleibt noch, auch wenn dieses Vorgehen nur bedingt als tatsächliche Eigenleistung bezeichnet werden kann, alle wesentlichen Immobilien-Daten in möglichst viele Online-Immobilienwertrechner einzugeben – und aus den erhaltenen Ergebnissen einen Durchschnittswert zu bilden. Aber Achtung: Vermutlich erhalten Sie unverzüglich von allen genutzten Portalen E-Mails mit entweder Verkaufs- oder Maklerangeboten.
Für die Bewertung von Spezialimmobilien gelten zwar nicht grundsätzlich andere Kriterien, allerdings unterliegt die Gewichtung einzelner Faktoren oftmals anderen Gesetzen.
• Denkmalschutzimmobilien
Recht deutlich wird dieser Umstand beispielsweise bei Denkmalschutzimmobilien. Im Rahmen einer Immobilienbewertung können sich die Denkmaleigenschaften sowohl wertmindernd als auch wertsteigernd oder gar wertneutral auswirken. Das hängt im Einzelfall immer davon ab. Denkmalgeschützte Gebäude sind gesetzlich vor Zerstörung und baulicher Veränderung geschützt. Ein Käufer, der ein solches Baudenkmal für den Eigennutz erwirbt, profitiert zwar ebenso von beträchtlichen steuerlichen Vorteilen, wie auch der Käufer, der die sanierte Immobilie anschließend vermieten möchte.
Aber: Die großzügigen Steuererleichterungen haben natürliche eine Kehrseite: Die Denkmalschutzbehörde hat ein ausgesprochen wachsames Auge darauf, dass die erhaltenswerten Merkmale der Immobilie auch tatsächlich erhalten werden. Das bedeutet: Sämtliche Renovierungsmaßnahmen müssen im Detail genehmigt werden. Der Wert einer solchen Immobilie entzieht sich den allgemeinen Wertmaßstäben von Alter und Bausubstanz, dafür kann der Umstand, dass eine ausgewählte Klientel für dieses „Liebhaberstück“ einen sehr hohen Preis zu bezahlen bereit ist, einen deutlichen Wertzuwachs generieren.
• Gewerbeimmobilien
Grundsätzlich werden Gewerbeimmobilien nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Der Ertragswert ist dabei jedoch umso höher, je mehr alternative Nutzungsmöglichkeiten für die Immobilie vorhanden sind. So bieten Bürogebäude oder Gebäudekomplexe, die als Büro umgebaut werden können, vielseitige Möglichkeiten für eine Drittverwendung. Derartige Immobilien haben daher einen höheren Ertragswert als hochspezialisierte Industrieanlagen oder auch großflächig angelegte Freizeitparks, bei denen eine Nutzungsänderung nur mit erheblichen Investitionen zu realisieren wäre. Und: Je länger die noch zu erwartende Benutzungsdauer ist, desto wertvoller ist die Immobilie.
• Ferienimmobilien
Gerade beim Kauf und Verkauf von Ferienimmobilien im Ausland macht ein Gutachten zur Immobilienbewertung besonders viel Sinn. Ohne die Konsultation eines Bauexperten, der sich mit der landestypischen Bauweise, den spezifischen Vorschriften und möglichen Besonderheiten bei den Immobilien auskennt, bergen Kauf und Verkauf gewaltige Risiken. Ein fundiertes Gutachten gibt Aufschluss über den allgemeinen Zustand der Immobilie, die genaue Quadratmeterzahl, den Bedarf an Instandsetzung und Modernisierung, sowie alle relevanten Daten zu Standort, Lage und Infrastruktur der näheren Umgebung.
Wie eingangs bereits erwähnt, ist eine Immobilienbewertung nicht nur sinnvoll, wenn ein Verkauf geplant ist – es gibt darüber hinaus bestimmte Situationen, in denen eine fundierte Immobilienbewertung Entscheidungen erleichtern, Streitigkeiten verhindern oder finanzielle Nachteile abwenden kann.
Bei einer anstehenden Scheidung müssen sich die ehemaligen Partner darüber verständigen, was mit der gemeinsamen Immobilie geschehen soll. Eine Immobilienbewertung liefert in dieser Situation eine belastbare Entscheidungsgrundlage. Möchte ein Ehepartner den Miteigentumsanteil des anderen übernehmen, sollte er wissen, ob er sich das finanziell überhaupt leisten kann.
Auch der Zugewinnausgleich berechnet sich als Wertzuwachs nach dem aktuellen Wert der Immobilie. Die denkbar schlechteste Lösung, die Scheidungsimmobilie zu verwerten, ist eine Teilungsversteigerung, die regelmäßig zu erheblichen finanziellen Einbußen führt, weil die Immobilie in aller Regel unter dem in einem freien Verkauf zu erzielen Preis verkauft wird.
Einigen sich die Partner auf einen gemeinsamen Verkauf der Immobilie, so reicht die Immobilienbewertung eines qualifizierten Makler für die Ermittlung des Angebotspreises aus. Soll jedoch ein Miteigentumsanteil übertragen werden und sind die Vorstellungen über dessen Wert „meilenweit“ voneinander entfernt, so empfiehlt sich die Beauftragung eines Verkehrswertgutachtens durch einen Immobiliensachverständigen.
Wer eine Immobilie erbt, ist gut beraten, deren Wert recht zügig ermitteln zu lassen. Und das aus gleich zwei Gründen. In Deutschland werden noch immer die meisten Immobilien an Erbengemeinschaften vererbt.
Das sind nach Meinung vieler Experten rechtliche Zwangsgemeinschaften mit erheblichem Konfliktpotential. Oft gehen die Meinungen über die Zukunft der nun im gemeinsamem Eigentum befindlichen Immobilie diametral auseinander. Eine klare Immobilienbewertung schafft auch in diesem Fall eine objektive und neutrale Größe, die als Maßgabe für weitere Überlegungen dienen kann.
Zum zweiten meldet sich im Zuge des Immobilienerbes auch das Finanzamt zu Wort, um mögliche Erbschaftssteuer einzufordern. Damit diese korrekt berechnet werden kann, muss der Wert der Immobilie bekannt sein.
Da die Behörde diesen Wert jedoch auf Basis von Durchschnittswerten und Vergleichszahlen festlegt und die Immobilie nicht direkt bewertet, kann es durchaus passieren, dass die Erbschaftssteuer viel zu hoch angesetzt wird. Mit einer Immobilienbewertung durch ein Verkehrsgutachten, das dem Finanzamt vorgelegt wird, sind Erben auf der sicheren Seite.
Ganz gleich aus welchen Gründen eine Immobilie beliehen werden soll, jede Bank wird zur Absicherung des Kredits zunächst eine Immobilienbewertung verlangen. Davon unbenommen ist, dass die einzelnen Kreditinstitute anschließend noch eine jeweils eigene Berechnungssoftware anwenden, die in aller Regel vom Verkehrswert einer Immobilie einen Sicherheitsabschlag von zehn bis 15 Prozent subtrahiert und so den Beleihungswert ermittelt.
Diese Procedere greift nicht nur bei der Aufnahme einer Hypothek, sondern beispielsweise auch bei der Beantragung eines Modernisierungskredits für eine energetische Sanierung oder ähnliches.
Eine bisweilen recht eigenwillige Form der Immobilienbewertung ist bei Zwangsversteigerungen eher die Regel als die Ausnahme. Zwar schicken die Amtsgerichte im Vorfeld einer Versteigerung immer einen Sachverständigen zur Erstellung eines Verkehrswertgutachten aus, um auf dessen Grundlage das Mindestgebot für das zu versteigernde Objekt festzulegen.
Allerdings kommt es häufig vor, dass Gutachter keinen Zugang zur Immobilie erhalten und deshalb nur eine Bewertung von außen vornehmen (können). Mögliche Mängel im Innern des Hauses werden daher nicht berücksichtigt. Dieser Umstand wird zwar im Gutachten ausdrücklich vermerkt, von Interessenten jedoch häufig überlesen.
Nicht nur bei einer Erbschaft, sondern auch bei einer Schenkung, hält das Finanzamt grundsätzlich die Hand auf. Wie bei der bereits erwähnten Erbschaftssteuer schützt allein eine fundierte Immobilienbewertung mit einem exakt ausgewiesenen Immobilienwert vor überzogenen Forderungen im Rahmen der Schenkungssteuer.
Eigentümer, die ihre Immobilie an ihre Kinder weitergeben möchten, sollten im Übrigen rechtzeitig über „Teil-Schenkungen“ nachdenken. Denn anders als bei der Erbschaftssteuer erneuern sich die Freibeträge (Kinder 400.000 Euro) alle zehn Jahr neu.
Mit einer kombinierten Gebäudeversicherung wird eine Immobilie gegen Schäden und Verlust abgesichert. Damit im tatsächlichen Fall einer Zerstörung, beispielsweise durch Brand, eine adäquate Entschädigung gezahlt wird, sollten Eigentümer der Versicherung eine Immobilienbewertung zum Zeitwert einreichen.
So wird eine Wiederherstellung durch Unterversicherung nicht gefährdet und eine Überversicherung mit viel zu hohen Prämien vermieden. Es empfiehlt sich in diesen Fällen ausdrücklich die Beauftragung eines Verkehrswertgutachtens, das im Streitfall auch von den Gerichten anerkannt wird.
Nicht nur bei einer Erbschaft, sondern auch bei einer Schenkung, hält das Finanzamt grundsätzlich die Hand auf. Wie bei der bereits erwähnten Erbschaftssteuer schützt allein eine fundierte Immobilienbewertung mit einem exakt ausgewiesenen Immobilienwert vor überzogenen Forderungen im Rahmen der Schenkungssteuer.
Eigentümer, die ihre Immobilie an ihre Kinder weitergeben möchten, sollten im Übrigen rechtzeitig über „Teil-Schenkungen“ nachdenken. Denn anders als bei der Erbschaftssteuer erneuern sich die Freibeträge (Kinder 400.000 Euro) alle zehn Jahr neu.
Zusammenfassend darf festgestellt werden, dass es mindestens zwei sehr gewichtige Gründe für eine fundierte Immobilienbewertung gibt. Erstens: Eine aktuelle Immobilienbewertung gibt jedem Eigentümer Sicherheit.
Die Kenntnis über den Wert der eigenen Immobilie fungiert wie eine stabiles Fundament, auf dem rationale und objektiv vernünftige Entscheidungen getroffen werden können – sei es in Richtung eines möglichen Verkaufs, sei es im Falle einer Scheidung, sei es bei Vererbung oder möglicher Schenkung an die Kinder. Zweitens verhindert dieses konkrete Wissen auf gleiche Weise folgenschwere Fehlentscheidungen.
Lohnen sich die Investitionen in einen barrierefreien Umbau des Hauses? Sollte ich für den attraktiven Verkaufspreis nicht besser eine neue, altersgerechte Wohnung kaufen? Ist es klug mit einen Verkauf noch zu warten, obwohl das Haus viel zu groß geworden ist und der Wert der Immobilie jetzt so gut aussieht? Ein fundierte Immobilienbewertung liefert keine Antworten, aber – im wörtlichen Sinn – wertvolle Entscheidungshilfen.