Der tiefere Sinn einiger Mechanismen, die im deutschen Recht vorgeschrieben sind, erschließt sich häufig erst, wenn Sie sie sich einfach einmal wegdenken. Hypothetisches Szenario: Sie sind sich mit dem Verkäufer einer Immobilie handelseinig und unterschreiben vor einem Notar einen Kaufvertrag. Während Sie sich über Ihr neues Zuhause freuen, erhält der Verkäufer ein lohnenderes Angebot für sein Haus – und verkauft die Immobilie kurzerhand an einen Dritten. Damit Ihnen eine solche Schurkerei niemals passieren kann, gibt es das Instrument der Auflassungsvormerkung. Das ist ein Eintrag im Grundbuch, den der Notar direkt nach der Vertragsunterzeichnung veranlasst – und der verhindert, dass der Verkäufer das Haus anderweitig veräußern oder noch mit Schulden belasten kann.
Lesen Sie im folgenden Ratgeber, warum und wie die Auflassungsvormerkung Sie als Käufer konkret schützt, wie lange sie gültig ist und was es mit dem seltsamen Begriff auf sich hat.
Was bedeutet Auflassung?
Die Auflassung bezeichnet im juristischen Sinn die „dingliche Einigung“ zwischen Veräußerer und Erwerber zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, respektive einer Immobilie, und ist in den §§ 925 und § 873 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Der Eigentumsübergang wird durch den Eintrag im Grundbuch besiegelt.
In der Praxis steht die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags quasi für den Auftakt der Auflassung. Der Verkäufer erklärt vor einen Notar, dass er die betreffende Immobilie an den Käufer übergeben wird. Dieser wiederum bekräftigt, den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Die eigentliche Auflassung erfolgt gleichwohl erst durch die Eintragung des Käufers als neuen Eigentümer im Grundbuch. Zuvor hat sich der Notar vergewissert, dass alle Bedingungen des Kaufvertrags erfüllt wurden, insbesondere die Zahlung des Kaufpreises.
Für Ihren Hinterkopf: Der leicht irritierende Begriff „Auflassung“ für die Eigentumsübertragung an einer Immobilie stammt noch aus dem Mittelalter – und hat einen sinnfälligen Grund: Hatten sich seinerzeit Käufer und Verkäufer geeinigt, so öffnete der Verkäufer die Fenster und Türen seines Hauses, um Nachbarn und Passanten zu signalisieren: Diese Immobilie wird verkauft. War die Übereignung abgeschlossen – ein Grundbuch gab es damals natürlich noch nicht – so schloss der Käufer sämtliche Türen und Fenster wieder.
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung ist eine Eintragung im Grundbuch, die den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums an einer Immobilie sichert. De facto wirkt sie wie eine Reservierung samt relativer Verfügungsbeschränkung. Das meint: Die Auflassungsvormerkung als Grundbucheintrag garantiert Ihnen als Käufer, dass der Verkäufer die Immobilie nicht an jemanden anderen verkauft, respektive verkaufen kann. Gleichzeitig beschränkt sie den Noch-Eigentümer in der Verfügungsgewalt über die Immobilie. Er kann weder neue Rechte oder Lasten eintragen lassen oder die Immobilie beleihen. Das funktioniert nur noch mit ausdrücklicher Zustimmung des Käufers als sogenanntem Auflassungsberechtigten.
Die Auflassungsvormerkung wird üblicherweise direkt nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags eingetragen. Die tatsächliche Eigentumsübertragung kann ja erst zu einem späteren Zeitpunkt – wenn der Kaufpreis gezahlt ist – erfolgen.
Gut zu wissen: Die Auflassungsvormerkung schützt Sie als Käufer auch bei einer Zwangsversteigerung, die sich gegen den Verkäufer richtet. Gläubiger haben keinen Zugriff auf die per Kaufvertrag von Ihnen erworbene Immobilie.
• Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung
Die Auflassung steht folglich für den tatsächlichen Vollzug der Eigentumsübertragung. Alle Pflichten aus dem Kaufvertrag sind erfüllt und der neue Eigentümer ist im Grundbuch fixiert.
Die Auflassungsvormerkung erfolgt zwar auch erst nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags, jedoch übermittelt der Notar sie sofort an das Grundbuchamt. Sie zementiert den Anspruch des Käufers auf die Immobilie und wirkt wie eine Reservierung. Im Grundsatz handelt es sich um eine „Eigentumsübergangsvormerkung“. Der Eigentümer kann die Immobilie nun weder beleihen noch anderweitig verkaufen.
Nach Zahlung des Kaufpreises und der Grundbuchumschreibung wird schließlich aus der „Eigentumsübergangsvormerkung“ eine Auflassung: Aus der Auflassungsvormerkung wird ein rechtsgültiger Grundbucheintrag, der den Eigentumswechsel amtlich macht.
Gut zu wissen: Die Auflassungsvormerkung ist eine Verfügungsbeschränkung des Noch-Eigentümers – sie steht daher in Abteilung II des Grundbuchs. Die Auflassung hingegen wird in Abteilung I eingetragen, da hier die Eigentumsverhältnisse deklariert sind. Nach diesen Eintrag wird die Auflassungsvormerkung nicht mehr gebraucht und automatisch gelöscht.
Warum ist die Auflassung nötig?
Die Auflassung ist eine „Spezialität“ des deutschen Grundstücksrechts. Sie resultiert aus dem Umstand, dass in diesem Fall quasi zwei „Geschäfte“ zwangsweise kombiniert werden müssen – und zwar das „schuldrechtliche“ (aus dem Kaufvertrag) und das „dingliche“ (die Eigentumsübertragung). Anders als beim Kauf eines Fernsehers oder Autos, bei dem die Übergabe an den neuen Eigentümer schlicht nach Zahlung des Kaufpreises erfolgt, muss der Käufer einer Immobilie als neuer Eigentümer zunächst in das Grundbuch eingetragen werden. Die Grundbuchämter nehmen eine solche Eigentumsüberschreibung allerdings nur dann vor, wenn beide Parteien nachweislich ihre Verpflichtungen eingehalten haben. Genau diesen Nachweiszweck erfüllt die Auflassung, die der Notar dem Grundbuchamt in aller Regel nach Zahlung des Kaufpreises übermittelt. Rund sechs bis acht Wochen später hat das Grundbuchamt den Eigentümerwechsel dann dokumentiert.
Ohne die Auflassungsvormerkung gäbe es für potentielle Käufer keine Rechtssicherheit beim Immobilienkauf. Der Verkäufer könnte beispielsweise zur Finanzierung einer anderen Immobilie noch eine Grundschuld eintragen lassen, auf der theoretisch dann der Käufer sprichwörtlich sitzenbleibt. Auch der bereits erwähnte Verkauf an eine dritte Person wäre nicht ausgeschlossen.
Beide Szenarien sind der Tatsache geschuldet, dass das Grundbuch in Deutschland einen unangreifbaren Wahrheitsstatus genießt: Was hier steht, stimmt – und darf als Basis für eigenes Handeln angesetzt werden. Wenn sich also im Grundbuch keinerlei Informationen darüber finden würden, dass für die betreffende Immobilie bereits ein Kaufvertrag existiert, wäre die Rechtssicherheit für einen zweiten Interessenten perdu. Die Auflassungsvormerkung festigt insofern den Anspruch des Grundbuchs als „letzte Wahrheit“, als unbestechliche und absolut vertrauenswürdige Auskunftei.
Bedeutung der Auflassungsvormerkung für den Käufer
Die Auflassungsvormerkung garantiert jedem Käufer folglich Rechtssicherheit für den Zeitraum zwischen Vertragsunterzeichnung und tatsächlicher Eigentumsübertragung. Und das in gleich mehrerer Hinsicht:
• Sicherung des Eigentumsanspruchs: Die Auflassungsvormerkung gewährleistet das Recht des Käufers auf den Erwerb der Immobilie. Das Haus oder die Wohnung kann nicht an Dritte veräußert werden.
• Beschränkung der Handlungsvollmacht des Verkäufers: Der Verkäufer kann die Immobilie nicht nur nicht anderweitig verkaufen, er kann sie auch nicht mit Belastungen versehen, beispielsweise eine Grundschuld eintragen lassen.
• Schutz vor Ansprüchen Dritter: Im Falle einer Insolvenz des Verkäufers ist der Käufer durch die Auflassungsvormerkung geschützt, da sein Anspruch auf das Eigentum vorrangig behandelt werden muss. Ein Umstand, der insbesondere auch bei Verträgen mit Bauträgern enorm wichtig sein kann.
• Verhinderung von Betrug: Die Unmöglichkeit des mehrfachen Verkaufs einer Immobilie schiebt gleichzeitig professionellem Kreditbetrug einen Riegel vor.
• Wirksamkeit gegenüber Rechtsnachfolger: Die Auflassungsvormerkung bindet auch den Rechtsnachfolger des Verkäufers. Wird die Immobilie etwa vor Änderung des Grundbuchs verschenkt oder vererbt, so bleibt der Anspruch des Käufer davon unberührt.
Am Rande: Es gibt zwar keinen eindeutigen Paragraphen, der die Auflassungsvormerkung beim Immobilienkauf explizit vorschreibt, gleichwohl können Sie nicht quasi freiwillig darauf verzichten. Das hat seinen Grund darin, dass jeder Notar gewissen Sorgfaltspflichten nachkommen muss – und dazu zählt der Eintrag einer Auflassungsvormerkung unabdingbar. Die einzige Konstellation, in der ein Immobilienkauf völlig plausibel ohne Auflassungsvormerkung auskommt, wäre die folgende: Der Verkäufer übergibt dem Käufer eine lastenfreie Immobilie mit blitzeblanken Grundbuchauszug zu einem verhandelten Kaufpreis, den der Käufer augenblicklich ohne Kredit überweisen kann.
Risiken der Auflassungsvormerkung für den Verkäufer
Die Auflassungsvormerkung spannt für den Käufer, wie dargestellt, einen respektablen Schutzschirm beim Abschluss eines Immobilienkaufvertrags. Spiegelbildlich dazu kann der Vermerk im Grundbuch für den Verkäufer ein nicht unerhebliches Risiko bergen. Die Betonung liegt hier ausdrücklich auf dem „kann“ – im Regelfall hat der Verkäufer „nichts zu befürchten“. Scheitert der Kaufvertrag jedoch, taucht nicht selten ein Problem auf.
Für das Scheitern des Kaufvertrags gibt es bevorzugt zwei Gründe:
- Rücktritt durch den Verkäufer wegen Zahlungsverzug des Käufers
- Anfechtung des Kaufvertrags durch den Käufer wegen nachträglich erkannter Mängel.
Wird der Kaufvertrag hinfällig, wird auch die Auflassungsvormerkung wirkungslos. Aber: Sie verschwindet in diesem Fall eben nicht automatisch. Eine Grundbuchberichtigung setzt nach § 22 der Grundbuchordnung (GBO) voraus, dass entweder der Käufer der Korrektur zustimmt oder dass der Verkäufer die Unrichtigkeit zweifelsfrei nachweisen kann. Beides ist oft nicht der Fall. Der Verkäufer hat gegen den Käufer zwar einen Anspruch auf Löschung der Auflassungsvormerkung (§ 894 BGB). Dieser Anspruch ist aber zumeist nur mit erheblichem Kosten- und Zeitaufwand durchzusetzen. In der Zwischenzeit kann der Verkäufer kaum wirksam über die Immobilie verfügen, da potentielle Interessenten von der bestehenden Auflassungsvormerkung abgeschreckt werden.
Für den Verkäufer ist es daher von essentieller Bedeutung, seine Rechte für den Fall des Scheiterns des Kaufvertrags zu sichern. Und dazu gibt es zwei Wege:
• Der Notar wird bevollmächtigt, die Auflassungsvormerkung zu löschen, sobald der Vertrag gescheitert ist und bestimmte Bedingungen vorliegen.
• Die Auflassungsvormerkung wird unter eine auflösende Bedingung gestellt. Diese Variante hat sich in den letzten Jahren als die sicherste Methode etabliert. Die Auflassungsvormerkung wird dann bei Eintritt der Bedingung automatisch wirkungslos und ist zu löschen, sobald die im Kaufvertrag beurkundeten Bedingungen eintreten.
Ablauf und Dauer der Auflassung
Sobald Verkäufer und Käufer den Kaufvertrag beim Notar unterschrieben haben, reicht dieser eine Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt ein. Der Eintrag reserviert die Immobilie rechtssicher für den Käufer und beschneidet gleichzeitig den Handlungsspielraum des Verkäufers: Er kann die Immobilie fortan weder beleihen noch anderweitig veräußern. Für gewöhnlich dauert es nur wenige Tage, bis die Auflassungsvormerkung im Grundbuch dokumentiert ist.
Weitaus mehr Zeit braucht es hingegen, bis die finale Eigentumsumschreibung im Grundbuch erledigt ist. Zunächst muss der Käufer seine Finanzierung besichern – die Bank lässt sich dazu eine Grundschuld im Grundbucheintragen – und die Kreditsumme erhalten. Anschließend kann er den Kaufpreis an den Verkäufer überweisen. Dieser wiederum bestätigt dem Notar den Geldeingang schriftlich. Erst nach dieser Benachrichtigung veranlasst der Notar, dass der Käufer als neuer Eigentümer der Immobilie ins Grundbuch eingetragen wird. Bis dieser Akt abgeschlossen ist können erneut einige Monate ins Land gehen. Während der gesamten Zeit schützt die Auflassungsvormerkung den Käufer vor jedweder Unbill: Sie hat kein Verfallsdatum und gilt so lange bis die endgültige Auflassung vollzogen ist. Je nach Arbeitsanfall und Tempo des zuständigen Grundbuchamts können zwischen Auflassungsvormerkung und Auflassung rund 3 bis 6 Monate liegen.
Gut zu wissen: Der Rang der Auflassungsvormerkung im Grundbuch richtet sich grundsätzlich nach dem Zeitpunkt der Eintragung. Das ist mit ein Grund dafür, warum Immobilienkäufer die „lastenfreie“ Immobilie favorisieren – so steht die Auflassungsvormerkung ganz oben. Zumindest so lange, bis die finanzierende Bank des Käufers ihr Darlehen über eine Grundschuld absichert und dafür den vordersten Rang beansprucht.
Kosten der Auflassung und der Auflassungsvormerkung
Die Kosten der Auflassungsvormerkung sind nicht pauschal festgesetzt, sondern richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Es gilt gleichwohl das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), das hierfür den Satz einer halben Gebühr (0,5) vorsieht. Liegt der Kaufpreis beispielsweise bei 300.000 Euro so wären (635 Euro x 0,5 =) 317,50 Euro fällig. Beläuft sich der Kaufpreis dagegen auf 400.000 Euro so müssen Sie (785 Euro x 0,5 =) 392,50 Euro für die Auflassungsvormerkung bezahlen.
Die spätere Eintragung als neuer Eigentümer schlägt schließlich mit einer vollwertigen 1,0-Gebühr zu Buche. Wobei diese sowohl vom Notar als auch vom Grundbuchamt in Rechnung gestellt wird. Beim genannten Kaufpreis von 300.000 Euro müssen Sie dementsprechend je 635 an den Notar und an das Grundbuchamt überweisen, bei 400.000 Euro zweimal 785 Euro berappen.
Beachten Sie bitte, dass Sie daneben weitere Notarkosten und Grundbuchgebühren für die Beglaubigung des Kaufvertrags und die Grundschuldbestellung zu entrichten haben.
Darauf sollten Sie bei der Auflassungsvormerkung achten
Die Auflassungsvormerkung ist eine rechtliche Vorsichtsmaßnahme, die beim Kauf einer Immobilie Risiken minimiert und Schaden abwenden kann. Richtig eingesetzt, trägt sie zum Schutz der Interessen beider Parteien bei und gewährleistet einen reibungslosen Verkaufsprozess. Damit alles wie gewünscht klappt, sollten Sie ein paar Dinge beachten.
• Die Auflassungsvormerkung muss zügig ins Grundbuch eingetragen werden, um Rechtswirksamkeit zu erlangen. Dieser Schritt muss von einem Notar veranlasst werden. Scheuen Sie sich nicht, den Grundbucheintrag zeitnah zu kontrollieren.
• Eine offene und klare Kommunikation zwischen Verkäufer, Käufer und Notar verhindert Missverständnisse und Unklarheiten und schafft Vertrauen in den Verkaufsprozess.
• Im Immobilienrecht ist ein Verzicht auf die Auflassungsvormerkung in aller Regel nicht möglich. Dieser Umstand ergibt sich aus der Sorgfaltspflicht des Notars, der darauf Acht zu geben hat, dass alle rechtlichen Anforderungen eingehalten werden.
• Auch im Falle einer Insolvenz des Verkäufers sind Sie durch die Auflassungsvormerkung abgesichert. Sie verhindert, dass auf die Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung zugegriffen werden kann.
• Verkäufer sind gut beraten, die Auflassungsvormerkung unter eine sogenannte „auflösende Bedingung“ zu stellen. So wird garantiert, dass die Vormerkung, beispielsweise beim Scheitern des Kaufvertrags wegen Zahlungsverzug des Käufers, wirkungslos wird und gelöscht werden kann.
• Für die Auflassungsvormerkung müssen Sie keine weiteren Unterlagen oder Dokumente bereithalten – notwendig ist allein der notariell beurkundete Kaufvertrag, der die Auflassung, die dingliche Einigung beider Parteien über den Eigentumsübergang an der Immobilie, beweist.
FAQs
1. Wie lange ist eine Auflassungsvormerkung gültig?
Die Auflassungsvormerkung hat kein Verfallsdatum. Sie gilt so lange, bis die finale Auflassung abgeschlossen, also der Eigentümerwechsel in Abteilung I des Grundbuchs dokumentiert ist. Danach wird die Auflassungsvormerkung als gegenstandslos erachtet und gemäß Grundbuchordnung (§ 87 GBO) automatisch gelöscht.
2. Kann ich ein Grundstück trotz Auflassungsvormerkung verkaufen?
Nein. Die Auflassungsvormerkung belegt, dass Sie das Grundstück bereits verkauft haben und es nicht anderweitig erneut verkaufen dürfen. Zahlt der Käufer nicht zum vereinbarten Datum, müssen Sie ihm eine Nacherfüllungsfrist setzen, bevor Sie von Ihrem gesetzlichen Rücktrittsrecht (§ 323 BGB) Gebrauch machen können. Ein Notar muss dann den Kaufvertrag rückgängig machen und sich um die Löschung der Auflassungsvormerkung kümmern.
3. Gilt die Auflassungsvormerkung auch bei Tod des Verkäufers?
Ja. Stirbt der Verkäufer nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags, so sichert die Auflassungsvormerkung auch weiterhin den Anspruch des Käufers auf Übereignung der Immobilie – dieser Anspruch geht auf die Erben des Verkäufers über. Sie sind verpflichtet, den Kaufvertrag zu erfüllen und können ihn nicht widerrufen oder die Auflassung rückgängig machen.
4. Was ist eine Rückauflassungsvormerkung?
Bei der Rückauflassungsvormerkung handelt es sich um eine Art Sicherungseintrag, den der Verkäufer im Grundbuch vermerken lässt und mit dem er sich das Recht zur Rückübertragung des Eigentums vorbehält – sollte der Käufer seinen vertraglichen Pflichten nicht nachkommen. Sie wird beispielsweise in Verträgen genutzt, in denen Ratenzahlungen vereinbart wurden, bestimmte Bauleistungen erbracht werden müssen oder konkrete Nutzungsauflagen bestehen. Mit einer Rückauflassungsvormerkung können auch Eltern verfügen, dass die an die Kinder verschenkte Immobilie im Familienbesitz bleiben muss, also nicht verkauft werden darf.
