Vermutlich kennen Sie den Effekt aus eigener Erfahrung: Sie haben die Maler bestellt, um einen Wohnraum durch einen Farbanstrich neu zu gestalten und mussten dazu das Zimmer komplett ausräumen – und plötzlich wirkt der Raum viel größer und geräumiger. Was im Kleinen seine Wirkung zeigt, funktioniert im Großen noch exponierter: Eine leere Immobilie vermittelt immer das Gefühl von mehr Platz als eine mit Möbeln und Deko vollgestellte. Dies ist jedoch nur einer der Gründe, warum es immer klug ist, eine Immobilie vor dem Verkauf zu entrümpeln: Sie wirkt dann für potentielle Käufer größer, ansprechender und ordentlicher. Die Kaufentscheidung fällt schneller und die Bereitschaft, einen höheren Kaufpreis zu zahlen ist größer.
Lesen Sie im folgenden Ratgeber, warum es sich für Sie als Verkäufer stets lohnt, Ihre Immobilie vor dem Verkauf zu entrümpeln, welche Vorteile eine Entrümpelung durch Profis mit sich bringt und was Sie beachten sollten, wenn Sie selbst Hand anlegen möchten.
Warum ist eine Entrümpelung vor dem Verkauf sinnvoll?
Leere und aufgeräumte Räume vermitteln nicht nur den Anschein von viel Platz, sie geben auch der Vorstellung einer persönlichen Einrichtung ganz wörtlich Raum. Potentielle Käufer können sich ihr eigenes Zuhause in leeren Räumen gedanklich quasi schon einrichten, weil keine vorhandenen Gegenstände ablenken und „im Wege stehen“. Dieser grundsätzliche, psychologische Effekt tritt unterbewusst immer ein und verstärkt den positiven „Erster-Eindruck-Moment“.
Stehen alle Zimmer hingegen noch mit fremden Möbeln voll, die vielleicht überhaupt nicht dem Einrichtungsstil des Interessenten entsprechen oder ihn wegen ihrer Gebrauchsspuren sogar abschrecken, dann sind dies Punkte, die gegen einen Kauf sprechen und potentielle Käufer negativ beeinflussen können. Hinzu kommt, dass Käufer sich in aller Regel überhaupt nicht mit den Hinterlassenschaften des Vorbesitzers belasten wollen. Wenn Sie Ihre Immobilie also schnell und unkompliziert verkaufen möchten, dann ist eine rechtzeitige Entrümpelung stets hilfreich und lohnend.
• Mehr Raum, mehr Wirkung: Die Architektur und die Grundrisse der Immobilie sind klarer und eindeutiger zu erkennen. Die Luftzirkulation ist besser, lässt das Haus frischer und sauberer erscheinen und fördert die Verweildauer.
• Film ab für das „Kopfkino“: Je neutraler das Umfeld, desto leichter können sich Interessenten, ihr eigenes Leben in der Immobilie ausmalen. Hat dieses „Kopfkino“ erst einmal eingesetzt, ist die erste wichtige Hürde auf dem Weg zu einer schnellen Kaufentscheidung genommen.
• Höherer Verkaufspreis: Interessenten, die die leere Immobilie in Gedanken bereits nach Ihren Vorlieben eingerichtet haben, sind nachhaltiger bereit, einen höheren Kaufpreis für das Haus zu bezahlen – um diese Illusion tatsächlich wahr werden zu lassen.
• Sichtbarer Stauraum: Potentielle Käufer achten grundsätzlich auf ausreichenden Stauraum. Die entrümpelte Immobilie vermittelt ein Gefühl von Ordnung und strukturiertem Wohnen – mit genügend Platz für Schränke, Schubladen und Regale.
• Keine Mängel: Haben Sie Ihre Immobilie vor dem Verkauf entrümpelt, dann haben Sie im Nebeneffekt möglicherweise auch bislang versteckte Schwachstellen entdeckt: Kleine Risse, abgeplatzte Farbe oder alte Bohrlöcher. Bessern Sie diese vor der ersten Besichtigung aus, um alle Räume quasi makellos präsentieren zu können.
Entrümpelung versus Haushaltsauflösung: Die Unterschiede
Die Begriffe Entrümpelung und Haushaltauflösung werden in konkreten Zusammenhängen oft synonym verwendet. Es gibt jedoch ein paar Unterschiede. Grundsätzlich umfasst eine Entrümpelung die Entsorgung sämtlichem Mobiliarsund aller sonstigen Gegenstände, von Büchern über Elektrogeräte bis hin zu Kleidung, so dass ein leerer, „besenreiner“ Raum zurückbleibt. Die Entrümpelung kann sich auf einen Keller oder Dachboden, eine Wohnung oder auch ein ganzes Haus beziehen. Die Haushaltsauflösung geht über diesen Prozess des Leerräumens noch hinaus: Sie schließt die Kündigung des Mietverhältnisses, die Abmeldung von Strom, Wasser, Heizung und eventuelle Instandsetzungsarbeiten vor dem finalen Verlassen der Immobilie ein.
Die häufigsten Anlässe für eine Haushaltsauflösung sind:
- der Tod des Bewohners
- der Umzug des Bewohners in ein Pflegeheim
- die Zwangsräumung der Immobilie
- eine extreme Vermüllung von Messie-Wohnungen
Professionelle Entrümpelung vor dem Immobilienverkauf: Das sind die Vorteile
• Höherer Kaufpreis: Für eine komplett ausgeräumte Immobilie, die in einem ordentlichen, sauberen Zustand übergeben wird, zahlen Käufer in aller Regel mehr. Denn der zeitliche und finanzielle Aufwand, nach dem Kauf zunächst noch einmal selbst Hand anlegen zu müssen, fällt weg. In Einzelfällen liegt der Aufschlag bei bis zu zehn Prozent, durchschnittlich wird ein Plus von fünf bis sieben Prozent erzielt.
• Schnelligkeit: Eine professionelle Entrümpelungsfirma erledigt die Leeräumung eines Hauses für gewöhnlich in zwei Werktagen, plus einen Zusatztag, falls Sie noch Handwerkerleistungen in Anspruch nehmen möchten. Ein solches Ergebnis bekommen Sie in Eigenregie erfahrungsgemäß nicht hin. Stehen Sie unter Zeitdruck oder mangelt es Ihnen an geeigneten Helfern, sollten Sie die Entrümpelung in die Hände von Profis legen.
• Geringer Aufwand: Überlassen Sie die Entrümpelung einem professionellem Dienstleister, so müssen Sie sich um nichts weiter kümmern. Sie sprechen die Details mit dem beauftragten Unternehmen ab – und haben anschließend Freizeit.
• Emotionaler Abstand: Ist das zu entsorgende Inventar mit Erinnerungen verbunden? Lösen einzelne Möbelstücke heftige Emotionen bei Ihnen aus, obwohl sie längst unbrauchbar und nutzlos geworden sind? Die Beauftragung eines externen Unternehmens schafft die notwendige Distanz, um idealerweise schneller und einfacher loslassen und abschließen zu können.
• Fachgerechte Entsorgung: Hausrat besteht aus vielen verschiedenen Objekten – und in vielen Fällen müssen diese kleinteilig separiert und der entsprechenden Spezialentsorgung zugeführt werden. Ein seriöses Entrümpelungsunternehmen kennt nicht nur die gesetzlichen Vorschriften, sondern hält sich auch daran. Das erhalten Sie schriftlich.
• Hilfe in besonderen Situationen: Haben Sie als Eigentümer mit Mietnomaden zu kämpfen und stehen nun fassungslos in einer komplett zugemüllten, verdreckten und verwahrlosten Messie-Wohnung, dann drohen Ihnen ernste gesundheitliche Gefahren, wenn Sie selbst der Situation wieder Herr werden wollen. In einem solchen Fall kann nur eine professionelle Entrümpelungsfirma, die die Räume anschließend gründlich desinfiziert, einen bewohnbaren Zustand wieder herstellen.
Kosten einer professionellen Entrümpelung
Arbeitslohn, Zeitaufwand, Transport und Entsorgungsvorgaben: Wie teuer eine professionelle Entrümpelung wird, kommt sowohl auf die Immobilie, also die Anzahl und Art der Räume, als auch auf die Menge an Inventar an. Zusätzlich schwanken die Preise je nach Standort und Dienstleister. Gut beraten sind Sie, wenn Sie sich von mindestens drei Unternehmen einen Kostenvoranschlag erstellen lassen, in dem die einzelnen Positionen genau aufgeschlüsselt sind (dazu auch weiter unten).
Zu Ihrer groben Orientierung und unter der Maßgabe, dass es sich hier um allgemeine Durchschnittswerte handelt, sollten Sie für die Entrümpelung eines Hauses mit 150 Quadratmetern Wohnfläche mit Kosten zwischen 3.000 und 5.000 Euro kalkulieren. Für den Keller und den Dachboden kommen noch einmal jeweils 500 Euro obenauf.
Entrümpelung in Eigenregie: Das sollten Sie beachten
Eine Immobilie selbst zu entrümpeln ist nicht unmöglich, aber definitiv arbeits- und zeitaufwendig. Je größer die Immobilie ist, desto höher ist der Aufwand und desto eher lohnt es sich, einen Profi zu engagieren. Haben Sie beispielsweise Jahrzehnte mit Ihrer Familie in einem Einfamilienhaus gelebt, zu dem Keller, Dachboden und ein Schuppen gehören, und möchten Sie diese Immobilie nun – kurz vor oder zu Beginn Ihres Rentenantritts entrümpeln – um auszuziehen, dann steht der hohe zeitliche und körperliche Aufwand für das Aussortieren und Abtransportieren vermutlich in keinem Verhältnis zur Kostenersparnis gegenüber der Beauftragung einer Entrümpelungsfirma.
Ein ähnliche Situation ist gegeben, wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, die Sie nun zügig verkaufen möchten. Nicht selten hat der Verstorbene, zumeist nach dem Tod des Ehepartners, lange Zeit alleine in dem Haus gewohnt – und den ohnehin vorhandenen Hausstand durch konsequent aufbewahrte Erinnerungsstücke „aufgestockt“.
In beiden Fällen sollten Sie sich daher zuallererst die folgenden Fragen ehrlich beantworten:
- Bin ich körperlich fit genug, um stundenlang schwere Einrichtungsgegenstände zu schleppen?
- Habe ich genügend Helfer, die mir nicht nur zwei Tage, sondern eher zwei Wochen ihrer Zeit opfern?
- Besitze ich ausreichendes handwerkliches Geschick, um Einbaumöbel zu demontieren, Verkabelungen fachgerecht zu entfernen, verklebte Teppiche zu lösen?
- Wie groß ist meine emotionale Belastung? Schaffe ich es, mich von Erinnerungsstücken zu trennen?
Wenn Sie diese Fragen für sich positiv beantworten können, müssen Sie allerdings auch noch die folgenden Kostenpositionen in Ihre Überlegungen miteinbeziehen. Denn auch die DIY-Entrümpelung ist nicht umsonst:
- Miete und Benzinkosten für einen Transporter (für x Tage)
- Kosten für die Sperrmüllentsorgung (variieren je nach Stadt und Gemeinde)
- Kosten für die Miete eines Containers (nach Tagessatz, je länger Sie den Container benötigen, mit zwischenzeitlicher Entleerung, desto teurer wird er)
- Kosten für das Einrichten einer Parkverbotszone
- bei Missachtung der gesetzlichen Vorgaben zur Entsorgung von umweltschädlichen Lacken/Chemikalien, riskieren Sie eventuell hohe Bußgelder
- Kosten für Umzugskartons und/oder Lagerräume
- Vergütung der Helfer (in welcher Form auch immer)
Schritt-für-Schritt-Anleitung: Entrümpelung richtig planen
Eine systematische Vorgehensweise entscheidet bei der Entrümpelung in Eigenregie nicht nur über Wohl und Wehe, sondern vor allem auch über das Zeitkontigent, das nötig ist, bis die Immobilie final endlich leer ist. Bewährt hat sich das Trio Bestandsaufnahme, Sortierung, Entsorgung.
Schritt 1: Bestandsaufnahme und Bewertung
Begehen Sie fokussiert jeden einzelnen Raum, auch die Nebenräume, den Keller und den Dachboden, und erstellen Sie eine gedankliche Liste, welche Gegenstände entsorgt, eventuell verschenkt oder gespendet oder welche verkauft werden könnten. Schreiben Sie sich eine Notiz ins Handy, wenn Sie sich nicht sicher sind, ob beispielsweise der Uralt-Sekretär eventuell eine Antiquität ist, die einen hohen Wert hat. Die Notiz dient dazu, einen Sachverständigen ausfindig zu machen und um seine Einschätzung zu bitten.
Schritt 2: Sortierung und Verwertung
Besorgen Sie sich am besten farbige Klebeetiketten, um den gesamten Bestand nun in die drei Kategorien Behalten, Verkaufen/Spenden und Entsorgen zu unterteilen.
• Verkaufen und spenden: Gut erhaltene Möbel, Küchengeräte und Kleidung können Sie karitativen Einrichtungen, wie der Caritas, der Diakonie oder Sozialkaufhäusern spenden, die die Sachen oft sogar vor Ort abholen. Rufen Sie aber in jedem Fall zuvor dort an und fragen Sie nach, was überhaupt gebraucht und angenommen wird.
Für den Verkauf einzelner Gegenständer oder ganzer Ensembles müssen Sie ein wenig Zeit (wiederum) investieren. Auf eBay Kleinanzeigen oder anderen Internet-Verkaufsplattformen kann so mancher Verkauf schnell und lohnend klappen (auch mit Selbstabholung) – allerdings müssen Sie die Gegenstände zuvor ansprechend fotografieren und einen sympathischen Text dazu verfassen.
Bei Antiquitäten, Schmuckstücken oder Münz- und Briefmarkensammlungen, von denen Sie sich trennen wollen, sollten Sie, wie erwähnt, die Expertise eines Sachverständigen einholen – und sich von diesem auch Tipps für einen Verkauf zum angemessenen Preis geben lassen.
• Entsorgen: An der Menge der Klebeetiketten, die Sie für diese Kategorie verbrauchen, können Sie gut abschätzen, welche Volumina Sie in den Container bewegen oder zur Sperrmüllabholung schleppen müssen. Diese Übersicht ist ein guter Anlass, die Entscheidung, ob Sie die Entrümpelung selbst durchführen oder doch lieber ein Entrümpelungsunternehmen beauftragen sollten, noch einmal zu überdenken.
• Behalten: Stellen Sie sicher, dass Sie nach der Sortierung genügend Umzugskartons parat haben, um das, was nicht entsorgt werden soll, einzupacken und mitzunehmen. Gehören auch Möbel dazu, so müssen Sie eine Unterbringungsmöglichkeit für Sie finden – wenn Sie nicht direkt in eine neue Wohnung gebracht werden können.
Schritt 3: Entsorgung und Aufbereitung
Das Thema Entsorgung ist für Laien mit einigen Unsicherheiten behaftet, denn nicht alles, was Sie nicht behalten möchten, dürfen Sie zur Sperrmüll-Abholung herausstellen oder in den gemieteten Container werfen. Elektrogeräte müssen Sie bei den kommunalen Wertstoff- oder Recyclinghöfen abgeben. Das Gleiche gilt für alte Farben, Lacke, Asbestplatten, Quecksilberthermostate oder zerborstene Halogenlampen, die sämtlich umwelt- und/oder gesundheitsschädliche Stoffe enthalten. Eventuell steht Ihnen an Ihrem Standort auch ein Schadstoffmobil zur Verfügung – erkundigen Sie sich bei Ihrer städtischen Abfallentsorgung nach dem entsprechenden Standort-Abgabeservice.
Befinden sich unter den zu entsorgenden Dingen Aktenordner mit Steuer- oder Gesundheitsunterlagen, dann müssen Sie einen speziellen kostenpflichtigen Dienstleister bestellen, der die Aktenvernichtung gemäß den geltenden DIN-Normen durchführt. Ähnlich sollten Sie mit den Festplatten von Computer, Laptop und Co. verfahren, um sicherzustellen, dass niemand mehr Zugriff auf die Daten hat.
Die final leere Immobilie muss nun noch gründlich geputzt und „schönheitsrepariert“ werden. Bessern Sie kleine Risse aus, entfernen Sie Dübel und füllen Sie die Bohrlöcher auf, befreien Sie den Boden von Kleberesten, kümmern Sie sich um die Fußleisten – und am besten streichen Sie alle Räume einmal weiß.
Häufige Fehler bei der Entrümpelung vermeiden
Im Kern gibt es zwei gravierende Fehler, die in der Praxis immer wieder für Verdruss sorgen:
• Wertvolle Gegenstände werden übersehen und entsorgt
Sie kennen die Geschichten von verschollen geglaubten Gemälden alter Meister, die plötzlich auf einem rumpeligen Dachboden unter Spinnweben entdeckt wurden? Es muss jedoch nicht gleich immer ein wirklich kostbarer Schatz sein, der da irgendwo verborgen schlummert – trotzdem finden sich, bevorzugt in Erbimmobilien, immer mal wiederwertvolle Antiquitäten, angestaubte kostbare Schmuckstücke oder Sammlungen mit Liebhaberwert, die Ihnen bares Geld einbringen könnten. Fragen Sie daher im Zweifelsfall immer einen Experten, bevor Sie die Dinge unwiederbringlich entsorgen.
• Emotional aufgeladene Nicht-Entscheidungen
Es liegt in der Natur des Menschen, schöne Erinnerungen mit Dingen oder Gegenständen zu verknüpfen. Handelt es sich dabei jedoch um großvolumige Möbel, die längst unansehnlich geworden sind oder schlicht um zu viele Gegenstände, dann haben Sie ein Problem, wenn Sie die Immobilie entrümpeln wollen – aber nichts davon wegschmeißen können. In diesem Fall hilft oft nur die professionelle Distanz, die Entrümpelungsunternehmen mitbringen.
Kann ich Entrümpelungskosten von der Steuer absetzen?
Klare Antwort: Ja, Sie können die Kosten einer Entrümpelung als „haushaltsnahe Dienstleistungen“ in Ihrer Steuererklärung vermerken und dadurch Ihre Steuerschuld mildern. Tragen Sie dazu den kompletten Rechnungsbetrag inklusive Mehrwertsteuer ein und geben Sie bei Art der Dienstleistung schlicht Entrümpelung an. Sie dürfen maximal einen Betrag von 20.000 Euro pro Jahr in dieser Rubrik aufführen – das Finanzamt erkennt davon 20 Prozent an – also maximal 4.000 Euro pro Jahr.
Bei vermieteten Immobilien können die Entrümpelungskosten als Werbungskosten geltend gemacht werden.
Wie finde ich ein seriöses Entrümpelungsunternehmen?
Google listet Ihnen auf Anfrage seitenweise Entrümpelungsfirmen auf. Orientieren Sie sich bei Ihrer Auswahl an folgenden Kriterien:
- Kommt die Entrümpelungsfirma aus der Nähe? Das spart Ihnen Anfahrtskosten.
- Schaut sich das Unternehmen die Immobilie erst an, bevor es ein Angebot abgibt? Ist das nicht der Fall, lassen Sie die Finger von diesem Anbieter. Eine seriöse Firma wird Ihnen ohne Besichtigung keinen fairen Preis für die Entrümpelung nennen können, denn jeder Hausstand ist anders.
- Ist diese Besichtigung vor Ort kostenlos? Bei vertrauenswürdigen Unternehmen gehört eine Inaugenscheinnahme des Hauses zum Service.
- Offeriert Ihnen der Anbieter in einem Kostenvoranschlag einen Festpreis? Festpreise sind immer besser und verlässlicher als Stundensätze, die Sie nur schwer kalkulieren können.
- Nimmt das Entrümpelungsunternehmen ausnahmslos alle Gegenstände mit und werden diese fachgerecht entsorgt?
- Besitzt die Firma ein Haftpflichtversicherung, die für eventuelle Schäden an Wänden, Türen oder Fenstern aufkommt?
- Kann der Anbieter Referenzen vorweise und/oder hat er gute Bewertungen anderer Kunden bekommen?
Gut zu wissen: Die meisten Entrümpelungsprofis nehmen alles mit, was im weitesten Sinn zum Hausrat zählt, und versichern nahezu immer eine „fachgerechte Trennung der Wertstoffe und Abfälle“ mit anschließender ordnungsgemäßer Entsorgung. Sie können als Auftraggeber diese Angaben zumeist jedoch nicht kontrollieren.
Nach der Entrümpelung: Machen Sie Ihre Immobilie verkaufsfit
Wie bereits oben kurz angedeutet, sollten Sie die leergeräumte Immobilie akribisch auf optische Schwachstellen untersuchen und kleinere Schönheitsreparaturen umgehend in Angriff nehmen. Ganz wichtig überdies: Reinigen Sie die Immobilie gründlich, putzen Sie die Fenster und mähen Sie den Rasen. Ein Neuanstrich der Wände verdeckt eventuell hellere Stellen, an denen Bilder hingen, oder die durch davorstehende Möbel verursacht wurden – und verleiht Räumen ein quasi strahlendes, makellos Flair, das den Eindruck von Sauberkeit und Ordnung noch einmal verstärkt.
• Home Staging als Option
Möchten Sie einen (noch) höheren Verkaufspreis erreichen und die Verkaufszeit Ihres Hauses deutlich minimieren, sollten Sie gegebenenfalls über Home Staging nachdenken. Home Stager sind darauf spezialisiert, eine leere Immobilie mit ausgewählten, neutralen (Leih-) Möbeln, gezielter Beleuchtung, Bodenvase und Beistelltisch so neutral und unaufdringlich einzurichten, dass sie noch attraktiver erscheint. Die optimale Inszenierung schafft eine emotionale Sympathieachse zum Interessenten, der sich schlicht wohlfühlt und – aus einem guten Bauchgefühl heraus – eher geneigt ist, einen höheren Verkaufspreis zu bezahlen.
Erfahrungswerte von Eigentümern und Maklern belegen, dass Sie mit Home Staging, die Verkaufsdauer einer Immobilie im Durchschnitt um 40 Prozent verkürzen können. Zeitgleich erzielen Sie einen um 10 bis 15 Prozent höheren Verkaufspreis, weil Interessenten von der Immobilie oftmals emotional so begeistert sind, dass sie auf Kaufpreisverhandlungen verzichten. Besprechen Sie diese Option, das Beste aus der Immobilie, die Sie verkaufen möchten, herauszuholen, unbedingt mit Ihrem Makler. Er kann den Kontakt zu einen verlässlichen Home Stager herstellen, mit dem er vertrauensvoll zusammenarbeitet.
FAQs
1. Wie viel kostet eine professionelle Entrümpelung?
Die Kosten einer professionellen Entrümpelung hängen wesentlich von der Größe der Immobilie und der Menge des zu entsorgenden Inventars ab, aber auch der Standort und die individuelle Kalkulation des Dienstleisters spielen eine Rolle. Sehr pauschal fallen für ein Haus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche zwischen 3.000 und 5.000 Euro an, plus zusätzlich zumeist 500 Euro für den Keller und den Dachboden.
2. Lohnt sich eine Entrümpelung vor dem Verkauf immer?
Ja. Eine entrümpelte, leere Immobilie wirkt auf potentielle Käufer aufgeräumter, ordentlicher und attraktiver. Sie können sich ihr Leben in den einzelnen Räumen besser und nachhaltiger vorstellen und sind daher eher bereit, sich schnell zu entscheiden und einen höheren Verkaufspreis zu akzeptieren.
3. Muss ich für die Entrümpelung ein Unternehmen engagieren?
Nein. Sie können die Entrümpelung auch in Eigenregie durchführen. Allerdings ist das recht zeitaufwendig, erfordert körperliche Anstrengungen und verursacht zudem auch Entsorgungskosten (Transporter, Container etc.). Für gewöhnlich steht der DIY-Aufwand bei der Entrümpelung eines ganzes Hauses in keinem vernünftigen Verhältnis zur Kostenersparnis gegenüber einem Profi-Engagement. Die DIY-Entrümpelung macht maximal bei der Leerräumung einer überschaubaren Wohnung Sinn.
4. Wie lange dauert die Entrümpelung eines Hauses?
Die Dauer der Entrümpelung einer Immobilie bestimmt sich durch zwei Faktoren: Erstens durch die Größe des Hauses sowie die Anzahl und das Volumen der vorhandenen Gegenstände und zweitens durch den Umstand, ob Sie Profis engagieren oder selbst Hand anlegen möchte. Ein Entrümpelungsunternehmen benötigt im Schnitt zwei Werktage, Sie selbst können mit Helfern gut und gerne zwei Wochen beschäftigt sei.
