Die Frage „Was passiert nach meinem Tod mit meinen Haus?“ gehört vermutlich für jeden Immobilieneigentümer mit fortschreitendem Alter zu den wichtigsten überhaupt. Schließlich steht das Eigenheim nicht nur für einen gewissen materiellen Wert, es ist auch mit Emotionen, Erinnerungen, ja, mit Lebensgeschichte, verknüpft. Bei der Auswahl der Zukunftsoptionen für die eigene Immobilie kann es in manchen Fällen durchaus sinnvoll sein, sich nicht für das Vererbenoder Verschenken zu entscheiden, sondern das Haus an das eigene Kind zu verkaufen. Ein Hausverkauf innerhalb der Familie geht Hand in Hand mit einigen steuerlichen Privilegien, er ist nicht anfechtbar und erlaubt eine gewisse Flexibilität bei der Gestaltung des Kaufvertrags.
Lesen Sie im folgenden Ratgeber, wann ein Hausverkauf innerhalb der Familie die beste Wahl sein kann, welche Steuervorteile er mit sich bringt und warum Sie das Haus keineswegs weit unter Wert verkaufen sollten.
Wann und warum ist ein Verkauf innerhalb der Familie sinnvoll?
Wenn Sie bereits zu Lebzeiten eindeutig regeln möchten, was mit Ihrem Haus nach Ihrem Tod oder bei einem Umzug in ein Alters-/Pflegeheim geschehen soll, so gibt es neben den klassischen Varianten des Verschenkens oder Vererbens auch einen dritten Weg: Sie können Ihre Immobilie an eines Ihrer Kinder verkaufen. Eine solche Entscheidung hat finanzielle und steuerliche Vorzüge, sie kann aber auch darüber hinaus sinnvoll sein. Das Wichtigste in Kürze:
• Beim Verkauf eines Hauses an Kinder wird grundsätzlich keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer fällig.
• Sohn oder Tochter müssen beim Kauf des Familienheims überdies keine Grunderwerbsteuer zahlen.
• Das Elternhaus bleibt in der Familie und geht garantiert an die gewünschte Person.
• Die neuen Besitzverhältnisse werden notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen. So vermeiden Sie Erbstreitigkeiten nach Ihrem Tod.
• Sie erhalten die erforderlichen, finanziellen Mittel, um in eine altersgerechte Wohnung zu ziehen oder das Pflegeheim zu finanzieren.
• Sie können Ihrem Kind beim Kaufpreis entgegenkommen und ihm dadurch einen finanziellen Vorteil beim Erwerb der eigenen vier Wände verschaffen.
• Es steht Ihnen frei, sich ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht im Kaufvertrag auszubedingen. Oder als Mieter weiterhin im Haus zu wohnen, wodurch Ihr Kind anfallende Renovierungs- und Sanierungskosten steuerlich geltend machen kann.
Gut zu wissen: Viele Eigentümer entscheiden sich auch für den Verkauf an die Kinder, wenn die Schenkungs-Freibeträge bereits ausgeschöpft sind oder sie die Immobilie bewusst aus dem Erbe herausnehmen möchten, weil nur ein Kind konkret begünstigt werden soll. So wird auch dem oft vorprogrammierten Streit in einer Erbengemeinschaft, der nicht selten in einer Teilungsversteigerung der Immobilie mündet, ein stabiler Riegel vorgeschoben.
Unterschiede zwischen Erbe, Schenkung und Verkauf
Der augenfälligste Unterschied zwischen der Vererbung, der Schenkung oder dem Verkauf einer Immobilie liegt wohl im überhaupt möglichen Termin der Ausführung: Für eine Vererbung müssen Sie logischerweise das Zeitliche bereits gesegnet haben, Schenkung und Verkauf können Sie demgegenüber noch zu Lebzeiten arrangieren. Aber es gibt noch ein paar andere Abweichungen.
1. Vererbung – die klassische Nachfolgeregelung
Das Haus zu vererben, gilt – allen damit verbundenen Unwägbarkeiten zum Trotz – nach wie vor als traditionelle Nachlassregelung. Sie legen als Eigentümer per Testament fest, was mit Ihrem Erbe geschehen soll. Dazu benötigen Sie prinzipiell keinen Notar, es reicht ein handschriftlich verfasstes Dokument, das Sie mit Ort und Datum und vollem Namen unterschreiben. Versäumen Sie es, dieses wichtige Schriftstück zu erstellen, so greift die gesetzliche Erbfolge – die stets mit dem unkalkulierbaren Risiko einhergeht, dass Erbengemeinschaften entstehen, die sich untereinander zerstreiten oder sich von Beginn an nicht „grün“ sind. Entscheiden Sie sich für die Erbschaft als Variante der Weitergabe Ihrer Immobilie, so bleibt Ihr Haus bis zu Ihrem Ableben Ihre Altersvorsorge. Ihre Erben werden jedoch, je nach Wert der Immobilie, eventuell zur Erbschaftsteuer herangezogen.
2. Schenkung zu Lebzeiten
Eine Schenkung zu Lebzeiten sollte für jeden Eigentümer zumindest eine Überlegung wert sein, denn diese Option zur Weitergabe einer Immobilie kann mit einigen Pluspunkten aufwarten. Zwar müssen Sie wie bei einem Hausverkauf eine kostenpflichtige notarielle Beurkundung des Schenkungsvertrags und einen ebenfalls gebührenpflichtigen Grundbucheintrag veranlassen, weitere Kosten entstehen jedoch nicht. Vorausgesetzt, die Schenkung übersteigt die Freibeträge nicht. Die folgen Limits gelten:
- für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
- für Kinder und Stiefkinder (sofern die Eltern miteinander verheiratet sind): 400.000 Euro
- für Enkel: 200.000 Euro.
Erst bei Überschreiten dieser Freibeträge tritt der Fiskus auf den Plan und verlangt Schenkungssteuer. Das gilt übrigens auch, wenn die Wohnfläche der Immobilie größer als 200 Quadratmeter ist. Die gleichen Freibeträge gelten auch für die Erbschaftssteuer – mit einem gravierenden Unterschied: Die Schenkungssteuer-Freibeträge können alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden. So lassen sich auch große Vermögen „in Raten“ steuerfrei übertragen – immer unter der Maßgabe, dass Sie rechtzeitig mit Ihrer Nachlassplanung beginnen.
Bitte beachten Sie: Innerhalb der Zehn-Jahres-Frist kann die Schenkung von anderen potentiellen Erben angefochten werden, sollten Sie zwischenzeitlich versterben. Ein Hausverkauf ist demgegenüber mit einer deutlichen höheren rechtlichen Stabilität ausgestattet.
3. Verkauf innerhalb der Familie
In puncto Rechtssicherheit ist der Hausverkauf innerhalb der Familie, wie angedeutet, der Schenkung haushoch überlegen. Im Grundsatz gelten die gleichen Regeln wie für einen Verkauf an eine fremde Person. Das meint: Es wird ein notariell beurkundeter Kaufvertrag unterschrieben und der Notar veranlasst die Eintragung des Neueigentümers im Grundbuch. Aber: Für einen Verkauf an Verwandte ersten Grades sowie an Ehe- oder Lebenspartner fällt keine Grunderwerbsteuer an, die je nach Bundesland immerhin 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises ausmacht.
Apropos Kaufpreis: Natürlich können Sie Ihrem Kind beim Kaufpreis entgegenkommen und einen geringeren Betrag verlangen, als er auf dem freien Markt üblich wäre – es gibt jedoch Grenzen. Werden Sie allzu günstig, mutmaßt das Finanzamt einen Schein-Verkauf, der eigentlich eine Schenkung ist (dazu weiter unten).
Welche steuerlichen und rechtlichen Vorteile hat ein Familienverkauf?
Die steuerlichen Privilegien, die der Gesetzgeber einem Hausverkauf innerhalb der Familie zugesteht, sind durchaus beachtlich. Hier noch einmal komprimiert und detailliert die bereits erwähnten Steuersparmöglichkeiten:
1. Grundsteuerbefreiung
§ 3 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) befreit Verwandte in gerader Linie von der Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder auch eines unbebauten Grundstücks. Wie erwähnt, bedeutet dies eine Ersparnis von 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises, je nachdem in welchen Bundesland der Kauf abgeschlossen wird.
Verwandte in gerader Linie sind Kinder, Enkelkinder, Eltern und Großeltern – die gleichen Vergünstigungen gelten gleichwohl auch für Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner. Geschwister sind hingegen vor dem Gesetz nur in einer Seitenlinie verwandt – und kommen daher nicht in den Genuss der Befreiung.
2. Keine Schenkungs- und Erbschaftssteuer
Da Sie Ihr Haus ja verkaufen, muss Ihr Kind logischerweise auch keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer zahlen, Sohn oder Tochter haben den Status eines „normalen“ Käufers. Diesen erkennt das Finanzamt jedoch nur dann an, wenn der Kaufpreis diese Klassifizierung auch rechtfertigt. Anders formuliert: „Verkaufen“ sie Ihre Immobilie zu einem unverhältnismäßig günstigen Preis an Ihr Kind, wird das Finanzamt einen Schein-Verkauf unterstellen, der lediglich eine Schenkung tarnen soll. Konkrete Limits, bis zu welchen eine Abweichung von Marktwert erlaubt ist, gibt es nicht – wohl aber Erfahrungswerte, dazu weiter unten.
3. Spekulationssteuer bei Familienverkäufen
Bei der Spekulationssteuer unterscheidet der Fiskus hingegen nicht zwischen familieninternem und externem Verkauf. Veräußern Sie Ihre Immobilie vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist – wenn sie vermietet war – müssen Sie den Gewinn versteuern, also die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis. Haben Sie die Immobilie hingegen selbstgenutzt, so reduziert sich diese Frist auf drei Jahre. Das heißt: Sie müssen im Jahr des Verkaufs und in den zwei Jahren zuvor selbst in dem Haus gewohnt haben. Der Fiskus geht dann leer aus. Beachten Sie bitte: Bei vermieteten Immobilien mit zehnjähriger Spekulationsfrist zählen die exakten Daten der beiden Kaufverträge, bei Selbstnutzung ist lediglich das Kalenderjahr ausschlaggebend.
4. Unanfechtbarkeit der Immobilienübergabe
Der wohl größte rechtliche Pluspunkt des Hausverkaufs innerhalb der Familie liegt in der Unanfechtbarkeit der Immobilienübergabe. Ihre Entscheidung, das Haus einem Kind zu übertragen, kann nicht mehr ausgehebelt werden. Weder durch missgünstige Erben, sollten Sie unerwartet früh versterben, noch durch Sozialträger, für den Fall, dass Sie im Alter plötzlich in finanzielle Nöte geraten und Sozial- oder Pflegehilfe in Anspruch nehmen müssen. Das Haus zählt fortan nicht mehr zu Ihrem Nachlass, weshalb auch etwaige spätere Pflichtteilsforderungen ins Leere laufen. Tragen Sie vor dem Verkauf an ein Kind jedoch unbedingt Sorge dafür, dass Ihre Altersvorsorge gesichert ist. Sie können diesbezüglich einige Zusatzvereinbarungen in den Kaufvertrag aufnehmen, die Sie ruhig in die Zukunft blicken lassen (dazu weiter unten).
Zu welchem Preis kann ich innerhalb der Familie verkaufen?
Es liegt in der Natur des Familienverkaufs, dass Eltern ihr Kind mit dem Erwerb der Immobilie nicht über Gebühr belasten möchten – und dem eigenen Nachwuchs für gewöhnlich einen „Freundschaftspreis“ anbieten. Das ist auch grundsätzlich möglich, weder verwerflich noch illegal. Aber: Es handelt sich bei diesem Entgegenkommen um einen recht schmalen Grat, den das Finanzamt mit Argusaugen beobachtet. Wie bereits mehrfach angedeutet, kann ein zu geringer Preis vom Fiskus als versteckte Schenkung gewertet werden – mit allen Nachteilen, die damit verbunden sind. Benötigen Sie beispielsweise vor Ablauf von zehn Jahren unerwartet so hohe Pflegeleistungen, dass das Sozialamt Sie unterstützen muss, dann kann das Amt Ihr Kind in Regress nehmen – weil die getarnte Schenkung zurückgefordert werden kann.
Üblicherweise berechnet der Fiskus im Fall einer vermeintlich getarnten Schenkung die Differenz zwischen Kaufpreis und eigentlichem Immobilienwert, stuft das Ergebnis als Teilschenkung ein und verlangt entsprechend Schenkungssteuer, wenn der Freibetrag überschritten wird oder bereits ausgeschöpft ist.
Lassen Sie daher unbedingt auch vor dem Familienverkauf Ihre Immobilie professionell bewerten, so dass Sie einen realistischen, von einem Gutachter bestätigten Verkehrswert als Basis für die Preisbildung in Ihren Unterlagen haben. Es gibt, wie erwähnt, keine gesetzlichen Vorgaben, um wie viel Prozent „unter Wert“ Sie Ihr Haus an ein Kind veräußern dürfen, ohne dass das Finanzamt einen Scheinverkauf unterstellt. Der Erfahrungswert aus der Praxis der Finanzbehörden liegt jedoch bei einem Kaufpreis, der mindestens 60 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie abdeckt – auf der ganz sicheren Seite sind Sie mit 70 Prozent.
Es gibt jedoch einige ganz legale Möglichkeiten, mit denen Sie den Wert Ihres Hauses, und damit auch den Kaufpreis, senken können. Lassen Sie sich beispielsweise ein Wohn- oder Nießbrauchrecht einräumen, so mindern diese den Verkehrswert.
Besondere Vereinbarungen beim Verkauf innerhalb der Familie
Grundsätzlich haben Sie beim Familienverkauf einige Optionen, den Kaufvertrag so zu gestalten, dass alle Beteiligten davon profitieren. Wie das im Einzelfall aussehen kann, hängt wesentlich von der Art und Beschaffenheit Ihrer Immobilie und Ihren persönlichen Präferenzen ab.
1. Wohnrecht und Nießbrauch
Es steht Ihnen selbstverständlich frei, sich für die Immobilie, die Sie verkaufen möchten, ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht einräumen zu lassen. Beide schmälern den Verkehrswert der Immobilie und sollten stets im Grundbuch eingetragen werden, um auch gegenüber Dritten rechtsgültig zu sein. Das Wohnrecht erlaubt Ihnen, die Immobilie, oder Teile davon, allein zu Wohnzwecken zu nutzen – das Nießbrauchrecht gesteht Ihnen dagegen zusätzlich zu, Nutzen aus der Immobilie zu ziehen, beispielsweise indem Sie sie vermieten.
Wohnrecht und Nießbrauchrecht machen bei einem Familienverkauf gleichwohl nur wirklich Sinn, wenn Ihre Immobilie beispielsweise über eine Einliegerwohnung verfügt, in die Sie dann einziehen können. Ist das nicht der Fall, „lohnt“ sich der Kauf der Immobilie für Ihr Kind zumindest aktuell nicht – denn das Haus wird ja von Ihnen weiter bewohnt und kann von Ihrem Kind auf absehbare Zeit nicht als eigenes Zuhause genutzt werden. Je nach familiären und finanziellen Verhältnissen sollten Sie in einer solchen Situation eher eine langfristige, eventuell „gestaffelte“ Schenkung in Betracht ziehen.
2. Leibrente als Kaufpreisalternative
Ein Variante des klassischen Immobilienverkaufs ist der Verkauf mit Leibrente: Sie erhalten also nicht eine einmalige Kaufpreissumme, sondern stattdessen eine lebenslange, monatliche Rente – wahlweise gekoppelt mit einen lebenslangen Wohnrecht in der verkauften Immobilie. Möchten Sie ohnehin in eine altersgerechte Wohnung oder ein Seniorenheim ziehen, dann können Sie über einen solchen Rentenverkauf mit regelmäßigen Einnahmen Ihr monatliches Budget und Ihre Altersvorsorge aufbessern. Vorteil für Ihr Kind: Sohn oder Tochter müssen für den Erwerb der Immobilie keine hohe Darlehenssumme aufnehmen, die wiederum hohe Zinskosten verursacht.
Eine Leibrente ohne Wohnrecht führt in aller Regel zu höheren monatlichen Rentenzahlungen, da Sie auf den Wert des Wohnrechts verzichten. Nachteil des Modells: Sie müssen einen sogenannten Ertragsanteil der Leibrente versteuern – er ist umso niedriger, je älter Sie sind. Lassen Sie sich die Details von einem Steuerberater durchrechnen.
3. Pflegeleistungen und Betreuung
Konkrete Pflegeverpflichtungen des Kindes Ihnen gegenüber, die Sie bereits im Kaufvertag fixieren, reduzieren ebenfalls den Kaufpreis. Aber ganz wichtig: Pflege- und Betreuungsleistungen müssen überaus sorgfältig und detailliert formuliert werden, um einer rechtlichen Prüfung standzuhalten. Anzugeben sind jeweils Anlass und Umfang der Pflege und der speziellen Leistung. Versichern Sie sich dazu unbedingt fachanwaltlicher Beratung, um spätere Streitigkeiten auszuschließen.
Welche Kosten entstehen beim Familienverkauf?
Wenn Sie Ihr Haus an ein Kind verkaufen, entstehen im Prinzip dieselben Kosten wie bei einen Hausverkauf an einen Dritten. Wobei das „Prinzip“ in diesem Fall um zwei schwerwiegende Faktoren gemindert wird: Die Grunderwerbssteuer und die Maklerkosten können ersatzlos von der Ausgabenliste gestrichen werden. Es verbleiben: Die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt in Höhe von 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. (Der geringere Kaufpreis zeitigt somit auch an dieser Stelle noch einmal Einsparpotential). Für gewöhnlich gehen diese Kosten zu Lasten des Käufers – ob Sie sie beim Familienverkauf übernehmen, steht in Ihrem Ermessen.
Auf Ihrer Rechnung verbleiben hingegen:
- Kosten für ein Gutachten zur Wertermittlung der Immobilie
- Kosten für einen Energieausweis (Dieses Dokument benötigen Sie zwingend auch bei einem Hausverkauf innerhalb der Familie. Fehlt der Ausweis, so gilt dies als Ordnungswidrigkeit, die mit empfindlichem Bußgeld geahndet werden kann.)
- eventuell Vorfälligkeitsentschädigung, falls Sie einen noch laufenden Immobilienkredit vorzeitig ablösen
Gut zu wissen: Scheuen Sie sich nicht, Ihre Ausgaben um eine Position „Rechtsberatung“ zu ergänzen – das ist gut investiertes Geld. Ihre kaufvertraglichen Regelungen sollten juristisch zu einhundert Prozent „wasserdicht“ sein, um spätere Beanstandungen des Finanzamts oder gar Anfechtungen durch missgünstige Familienangehörige konsequent auszuschließen. Dokumentieren Sie außerdem die Zahlung des Kaufpreises vollständig und nachvollziehbar.
Alternativen zum klassischen Hausverkauf innerhalb der Familie
Die folgend genannten Alternativen zum klassischen Familienverkauf sind nur dann welche, wenn ein paar Grundvoraussetzungen gegeben sind. Dazu zählt an prominenter Stelle, dass Ihr Kind zwar ein langfristiges Interesse an der Immobilie hat, das Haus aber aktuell noch nicht bewohnen möchte. Wollen Sie im Umkehrschluss vorläufig in Ihrem angestammten Zuhause weiterleben, möchten aber gleichzeitig Ihren finanziellen Spielraum vergrößern – dann kann der Teilverkauf mit Nießbrauchrecht oder auch der Rückmietkauf eine Option für Ihre Familie sein.
1. Teilverkauf mit Nießbrauchrecht
Sie verkaufen Ihrem Kind einen Teil Ihrer Immobilie und erhalten dafür die vereinbarte Summe als Sofortüberweisung. Parallel vereinbaren Sie ein grundbuchrechtlich abgesichertes Nießbrauchrecht. Sie können folglich in Ihrem Haus wohnen bleiben – oder es bei Bedarf auch vermieten. Für den verkauften Teil Ihrer Immobilie, den Sie ja weiter nutzen, zahlen Sie Ihrem Kind eine Art Miete.
Sie bleiben somit weiterhin Eigentümer Ihres Hauses und müssen auch kleinere Reparaturen und Modernisierungen übernehmen. Für einen späteren Zeitpunkt, zu dem Sie beispielsweise in ein Alters- oder Pflegeheim umziehen müssen, oder auch für ihren Tod, legen Sie bereits im Kaufvertrag fest, dass der Rest der Immobilie an Ihr Kind fällt.
2. Verkauf mit Rückmiete
In diesem Fall verkaufen Sie Ihr Haus zwar vollständig an Ihr Kind, das damit neuer Eigentümer und im Grundbuch entsprechend vermerkt wird. Gleichzeitig vereinbaren Sie mit Ihrem Sohn oder Ihrer Tochter jedoch vertraglich, dass Sie die Immobilie weiter bewohnen dürfen – und zwar nicht über ein Wohn- oder Nießbrauchrecht, sondern als normaler Mieter. Sie müssen fortan für Ihr Zuhause also Miete zahlen. Gleichwohl erhalten Sie durch den ausgezahlten Kaufpreis finanzielle Mittel zu Ihrer freien Verfügung – und Sie müssen sich nicht mehr um die Instandhaltung der Immobilie kümmern. Umgekehrt können nun Ihr Sohn oder Ihre Tochter exakt diese Instandhaltung, respektive Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten, steuermindernd geltend machen, weil sie die Immobilie ja vermietet haben.
Das Modell des Rückmietkaufs bietet, großes familiäres Einvernehmen vorausgesetzt, einige Möglichkeiten, ohnehin notwendige Sanierungen an einer Immobilie mit maximaler Steuervergünstigung durchführen zu können. Haben Sie zudem per se die Absicht, in drei bis fünf Jahren in ein Seniorenheim oder eine kleinere Wohnung umzuziehen, so kann sich der Rückmietkauf für beiden Seiten als überaus praktisch erweisen.
Behalten Sie Ihre Altersabsicherung im Blick
Grundsätzlich sollten Sie einen Hausverkauf innerhalb der Familie immer nur unter der Maßgabe erwägen, dass Ihre eigene Altersvorsorge gesichert ist. Sei es, dass Sie mit dem Verkaufserlös eine neue kleinere Wohnung finanzieren oder die Kosten für ein Pflegeheim Ihrer Wahl bestreiten können – oder sei es, dass Sie sich ein Wohn- oder Nießbrauchrecht einräumen lassen, so dass Sie sich keine neue Bleibe suchen müssen. Haben Sie mehrere Kinder, so kommunizieren Sie den geplanten Verkauf an ein Kind möglichst offen und transparent. Erläutern Sie Ihre Gründe, um Neid und Missgunst vorzubeugen – und schaffen Sie einen Ausgleich durch entsprechende testamentarische Begünstigungen bei der Verteilung Ihres übrigen Nachlasses. Besprechen Sie die langfristigen Auswirkungen Ihrer Entscheidung in jedem Fall mit einem Experten, der Ihnen auch gleich bei der rechtlich korrekten Ausarbeitung der Details behilflich sein kann.
FAQs
1. Kann ich mein Haus innerhalb der Familie unter Wert verkaufen?
Ja. Aber Vorsicht: Ist der Preis allzu günstig, so unterstellt das Finanzamt schnell einen Schein-Verkauf oder eine getarnte Schenkung. Es gibt zwar keine verbindliche Regelung, wie hoch der Verkaufspreis im Verhältnis zum marktüblichen Preis sein sollte – in der Praxis liegt der Toleranzwert jedoch bei mindestens 60 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie. Ab 70 Prozent sind Sie garantiert auf der sicheren Seite.
2. Können Geschwister den Familienverkauf anfechten?
Nein. Einer der größten rechtlichen Vorteile des Hausverkaufs innerhalb der Familie liegt in dem Umstand, dass die Immobilienübergabe nicht mehr angefochten werden kann, sobald der Kaufvertag notariell beurkundet und der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Anders sieht es zum Beispiel bei einer Schenkung aus, die von Geschwistern innerhalb bestimmter Fristen angefochten werden kann – etwa um Pflichtteilergänzungsansprüche durchzusetzen.
3. Spare ich beim Hausverkauf innerhalb der Familie immer Grunderwerbsteuer?
Nein. Die Befreiung von der Grunderwerbsteuer beim Verkauf von Immobilien an Familienangehörige gilt grundsätzlich nur für Verwandte in gerader Linie, also Kinder und Enkelkinder sowie Eltern und Großeltern – und zusätzlich für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner. Möchten Sie hingegen das Haus Ihrer Schwester oder Ihres Bruders kaufen, so müssen Sie Grunderwerbsteuer zahlen.
4. Muss ich den Verkehrswert meines Hauses vor dem Familienverkauf kennen?
Ja. Denn nur wenn Sie den Marktwert Ihrer Immobilie kennen, können Sie einen realistischen Kaufpreis festsetzen – der nicht so niedrig ist, als dass das Finanzamt den Verkauf als getarnte Schenkung einstufen könnte und Ihr Kind eventuell Schenkungssteuer bezahlen muss. Der Kaufpreis sollte mindestens bei 60 Prozent des tatsächlichen Marktwerts liegen.
