Walmdach, zweistöckig und mit 100 Quadratmetern Wohnfläche je Etage: Wenn Sie recht konkrete Vorstellungen von Ihrem zukünftigen Eigenheim haben, müssen Sie wahlweise sehr, sehr lange nach einem passenden Grundstück suchen oder eventuell Zugeständnisse machen. Denn was und wie auf einem Grundstück gebaut werden darf, regelt in Deutschland der Bebauungsplan, zumeist auch einfach B-Plan genannt. Er fungiert als verbindliche Richtschnur für die Nutzung des Grundstücks – und Sie sind daher gut beraten, ihn vor dem Kauf unbedingt einzusehen.
Lesen Sie im folgenden Ratgeber, was der Bebauungsplan genau ist, welche Vorgaben und Regeln er enthält, wie Sie ihn lesen und warum er den Wert eines Grundstücks erheblich beeinflusst.
Das Wichtigste in Kürze
• In einem Bebauungsplan ist geregelt, wo und wie auf einem Grundstück gebaut werden darf. Der B-Plan ist eine gemeindliche Satzung und daher rechtsverbindlich.
• Der Bebauungsplan dient der „städtebaulichen Ordnung“. Er basiert rechtlich auf den Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB) und der jeweiligen Landesbauordnung.
• Der B-Plan wird grundsätzlich aus dem Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) entwickelt. Dieser umfasst das gesamte Gemeindegebiet, währen der B-Plan nur für eine klar abgegrenzte Region, maximal einen Stadtteil, aufgestellt wird.
• Der Bebauungsplan kann beim Bauamt, der Gemeindeverwaltung, dem Stadtplanungsamt oder auch online von jedermann eingesehen werden.
Was ist ein Bebauungsplan?
Der Bebauungsplan ist ein für alle Bauherren verbindlicher Plan, in dem die konkreten Bedingungen für die Nutzung eines Grundstücks festgelegt sind. Er wird auf Beschluss des Gemeinderats als Satzung verabschiedet und dient den Kommunen als wichtigstes Instrument der sogenannten „städtebaulichen Ordnung“. Das bedeutet: Über den B-Plan können die Gemeinden die Optik, Dichte und Art der Bebauung steuern. Der B-Plan weist nicht nur Wohngebiete, Misch-, Gewerbe- oder Industriegebiete aus, er bestimmt beispielsweise auch, wie viele Häuser auf einem Grundstück gebaut werden dürfen, welche maximalen Höhen, Breiten und Tiefen der Gebäude einzuhalten sind, ob freistehende Häuser erlaubt sind oder eine geschlossene (lückenlose) Bebauung Pflicht ist. Die Festsetzungen können den Haustyp, die Dachform, zum Teil sogar das Baumaterial und die Farbe der Dachziegel zwingend vorgeben.
Nun ist es nicht so, dass sich ein paar ambitionierte Mitarbeiter des Stadtplanungsamtes den Bebauungsplan einfach „ausdenken“, er wird vielmehr in einem mehrstufigen Verfahren von der Gemeinde „aufgestellt“. In dieser Aufstellungsphase bekommen Träger öffentlicher Belange, Verbände, Kammern, Anwohner und zum Teil auch Nachbargemeinden im Rahmen von Beteiligungsverfahren die Möglichkeit, Stellungnahmen zu den beabsichtigten Planungen abzugeben. Grundsätzlich muss zudem eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchgeführt werden.
Erst wenn der Plan verschiedene Gremien innerhalb der Gemeinde erfolgreich passiert hat, wird er als Satzungsbeschluss veröffentlicht, erlangt damit Rechtskraft – und kann im Rathaus oder online eingesehen werden.
Der Bebauungsplan besteht in aller Regel aus zwei Teilen: Zum einen aus einer Planzeichnung, die auf der amtlichen Flurkarte basiert und alle Gebäude und Flurstücke eines Gebiets in einem bestimmten Maßstab darstellt (zumeist 1:500 oder 1:1000). Ergänzend ist ein Textteil beigefügt, in dem die Vorschriften und der Zweck der Bauplanung noch einmal detailliert erläutert werden.
1. Vorteile eines Bebauungsplans
• Planungssicherheit für alle Bauherren
• Vereinfachung des Genehmigungsverfahrens für Bauprojekte
• Verhinderung baulichen Wildwuchses und Schutz vor Einzelinteressen
• Erhaltung des regionalen Charakters und eines einheitlichen Siedlungsbilds
2. Nachteile eines Bebauungsplans
• Einschränkung architektonischer Vielfalt
• Unmöglichkeit individuelle Bauvorstellungen umzusetzen
• Herbe Strafen bei Verstößen bis hin zum angeordneten Rückbau
• Änderungen kaum durchsetzbar
Was ist der Unterschied zwischen einem B-Plan und dem Flächennutzungsplan?
Der Flächennutzungsplan ist quasi das Fundament, auf dem der B-Plan aufgestellt wird. Er gilt für das gesamte Gemeindegebiet und enthält grobe Vorstellungen, wie sich die gesamte Bodennutzung idealerweise entwickeln soll (!). Der Flächennutzungsplan unterscheidet zwar bereits nach Wohn- und Gewerbegebieten, Industrie- und Ackerflächen, Grün- und Parkanlagen oder gibt auch Sport- und Spielplätze sowie Naherholungsgebiete vor – er enthält jedoch keinerlei Detailplanungen. Wichtig ist vor allem, dass die Darstellung nicht den aktuellen Status-Quo, sondern eine zukünftige, angestrebte Entwicklung dokumentiert. Für Bestandsflächen gilt das selbstredend nicht. Der Flächennutzungsplan wird üblicherweise in einem Fünf-Jahres-Rhythmus aktualisiert.
Der B-Plan gilt, wie erwähnt, nur für bestimmte Bereiche einer Gemeinde und muss seine Grenzen exakt festsetzen. Gemäß dem „Prinzip der Einräumigkeit“ darf sich der Geltungsbereich mehrerer Bebauungspläne niemals überschneiden. Der B-Plan schreibt die genaue Art und das Maß der baulichen Nutzung in seinen Grenzen vor – und bleibt für gewöhnlich nach seiner Aufstellung in der ursprünglichen Form zeitlich unbegrenzt bestehen (dazu jedoch auch weiter unten).
Flächennutzungsplanung und Bebauungsplanung werden zusammen als Bauleitplanung bezeichnet.
Die drei Varianten eines Bebauungsplans
Wenn Sie sich für ein Grundstück interessieren, das als Bauland ausgewiesen ist, dann liegt dieser Klassifizierung in aller Regel ein qualifizierter Bebauungsplan zugrunde. Daneben gibt es jedoch noch die einfache und die vorhabenbezogenen Variante.
1. Der qualifizierte Bebauungsplan
Ein qualifizierter Bebauungsplan liegt immer dann vor, wenn mindestens die folgenden vier Festsetzungen getroffen wurden:
- die Art der baulichen Nutzung
- das zulässige Maß der baulichen Nutzung
- die überbaubaren Grundstücksflächen
- die örtlichen Verkehrsflächen.
Sind diese Vorgaben erfüllt, so spricht § 30 Abs.1 des Baugesetzbuches (BauGB) von einem qualifizierten B-Plan. Sie können in einem solchen Fall recht sicher von einer Baugenehmigung ausgehen, wenn Ihr Bauprojekt den Bestimmungen des B-Plans entspricht.
2. Der einfache Bebauungsplan
Gemeinden sind nun keineswegs gesetzlich verpflichtet, in einem B-Plan alle Regelungen zu treffen, die möglich wären. Fehlt eine der oben genannten Festsetzungen, so spricht der § 30 Abs. 3 BauGB von einem einfachen B-Plan. In einem solchen Fall greift dann praktischerweise § 34 BauGB, wonach die fehlenden Vorschriften aus der Bebauung der vorhandenen Nachbargrundstücke abzuleiten sind. Sprich: Ein Neubau muss sich in die Umgebung integrieren. Es versteht sich von selbst, dass das Verfahren bis zur finalen Erteilung einer Baugenehmigung in dieser Situation gegebenenfalls etwas länger dauern kann.
3. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist eine Sonderform des B-Plans, die in aller Regel großen Investoren vorbehalten ist. Er tritt immer in Kombination mit einem Vorhaben- und Erschließungsplan sowie mit einen entsprechenden Durchführungsvertrag auf. Die Gemeinde ist angehalten, die Interessen des Investors mit den öffentlichen Belangen abzuwägen und erst dann dem Antrag stattzugeben oder diesen abzulehnen.
Ganz praktisch: Zu einiger Prominenz gelangte der vorhabenbezogene B-Plan in Deutschland erstmals 1974, als ein blau-gelbes, schwedisches Möbelhaus in Eching, im Norden Münchens, die erste 10.000 Quadratmeter große Ikea-Filiale auf der sprichwörtlichen grünen Wiese errichten durfte. Die Schweden übernahmen nicht nur die komplette Erschließung des Grundstücks, sondern bauten auch den erforderlichen Autobahnzubringer gleich mit. Nicht nur Ikea „stampfte“ in den folgenden Jahrzehnten auf Basis von vorhabenbezogenen B-Plänen weiter munter neue Filialen aus dem Boden, auch andere große Möbelhäuser übernahmen das Konzept der Ansiedelung in städtischen Außenbezirken.
Das steht im Bebauungsplan – und so lesen Sie ihn
Obwohl die inhaltliche Gestaltung des B-Plans in § 9 BauGB recht eindeutig geregelt ist, erfordern die vielen Abkürzungen und Berechnungsformeln ein gehöriges Maß an Sachverstand. Wir erläutern im Folgenden die wichtigsten Punkte so, dass sie auch für Laien verständlich sind.
1. Art der baulichen Nutzung
Die Art der baulichen Nutzung legt fest, ob es sich beispielsweise um ein reines Wohngebiet oder ein Mischgebiet handelt, in dem auch gewerbliche Flächen erlaubt sind.
• Die Einzelbuchstaben bedeuten:
W = Wohnbaufläche
M = gemischte Baufläche
G = gewerbliche Baufläche
S = Sonderbaufläche
• Die Buchstabenkombis stehen für:
WS = Kleinsiedlungsgebiet
WR = reines Wohngebiet
WA = allgemeines Wohngebiet
WB = besonderes Wohngebiet (mit etwas Kleingewerbe)
MD = Dorfgebiet
MDW = dörfliches Wohngebiet (plus land- und forstwirtschaftliches Gewerbe)
MI = Mischgebiet (plus Gewerbetriebe, die das Wohnen nicht stören)
MU = urbanes Gebiet (Wohnen, Gewerbe plus Kultur und Freizeit)
MK = Kerngebiet (Handelsbetriebe, Verwaltung, Büros)
GE = Gewerbegebiet
GI = Industriegebiet
SO= Sondergebiet (zu Erholungszwecken)
2. Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung umfasst die Grundflächenzahl, die Anzahl der Vollgeschosse, die Gebäudehöhe sowie die Geschossflächenzahl.
• Die Grundflächenzahl (GRZ) bestimmt, wie groß der Anteil der bebauten Fläche an der Grundstücksfläche sein darf. Sie wird als Prozentzahl angegeben. Multiplizieren Sie sie mit der Grundstücksfläche, so wissen Sie viele Quadratmeter Sie überbauen dürfen.
Beispiel: Bei einer GRZ von 0,4 dürfen Sie von 1.000 m2 Grundfläche 400 m2 baulich nutzen (1.000 x 0,4 = 400).
• Anzahl der Geschosse und Gebäudehöhe: Diese beiden Vorgaben können je nach Einzelfall Segen oder Fluch sein. Sind beispielsweise keine hohen Bauten zulässig, so müssen Sie sich nicht um die Verschattung Ihres Grundstücks sorgen, andererseits schränkt die Deckelung möglicherweise Ihre Wunschquadratmeter ein – besonders wenn die GRZ klein ist.
Höhenmaße können in Form von Traufhöhe (TH), Firsthöhe (FH) oder Oberkante (OK) mit arabischen Ziffern in der Einheit Meter angegeben sein. Zahlen im Kreis müssen Sie exakt einhalten, ansonsten handelt es sich um Maximalwerte oder erlaubte Bereiche mit Mindest- und Maximalangeben.
• Die Geschossflächenzahl (GFZ) definiert das Verhältnis von Geschossfläche und Grundstücksfläche, genauer: in welchen Verhältnis die Flächen aller (!) Geschosse zur Grundstücksfläche stehen müssen.
Beispiel: Bei einer GFZ von 0,6 auf einen 1.000 m2 großen Grundstück sind 600 m2 Geschossfläche erlaubt. Sie können (bei einer GRZ von 0,4) nun theoretisch drei Geschosse zu je 200 m2 errichten oder ein Erdgeschoss mit 400 m2 und ein Obergeschoss mit 200 m2.
• Die Baumassenzahl (BMZ) benennt das maximal zulässige Volumen, das für die Summe der Vollgeschosse zulässig ist.
3. Bauweise und Platzierung des Gebäudes
Grundsätzlich wird zwischen offener und geschlossener Bauweise unterschieden. Die geschlossene Bauweise erfordert den Bau des Hauses an die seitliche Grundstücksgrenze. Das bedeutet zwangsläufig: Die Außenwände der aneinandergrenzenden Häuser berühren sich und es entsteht die sogenannte Blockbebauung. Die offene Bauweise fordert dagegen einen seitlichen Abstand zur Grundstücksgrenze (zumeist 2,5 oder 3 Meter). Hier können freistehende Einfamilienhäuser oder Doppelhäuser gebaut werden.
Ist im Bebauungsplan nur eine Baugrenze eingezeichnet, so dürfen Sie Ihr Haus innerhalb des gekennzeichneten Baufensters nach Belieben platzieren (grafische Darstellung: auf je zwei Striche folgt ein Punkt). Aber Achtung: Ein auch nur minimales Überschreiten der Baugrenze kann dazu führen, dass die Baubehörde einen sofortigen Baustopp verhängt. Gibt es im B-Plan dagegen eine Baulinie, so müssen Sie eine Seite des Gebäudes exakt auf dieser Linie errichten (grafische Darstellung: auf je zwei Punkte folgt ein Strich).
4. Festsetzungen zum Dach
Insbesondere die Festsetzungen zu den Dachformen – beispielsweise Satteldach (SD), Walmdach (WD), Pultdach (PD) oder Flachdach (FD) – kombiniert mit Vorgaben für die Dachneigung (D) und die Firstrichtung (durch einen Doppelpfeil dargestellt), eventuell eine verpflichtende Farbe der Dachziegel, machen den Bebauungsplan zu einem straffen Korsett, das Ihren eigenen gestalterischen Ansprüchen schwer im Wege stehen kann. Den B-Plan vor dem Kauf genau zu lesen, ist daher elementar wichtig.
5. Baulasten
Haben Nachbar ein Zugangsrecht, um über Ihr Grundstück zu Ihrem Haus zu gelangen, so ist dieses im Bebauungsplan festgelegt.
6. Örtliche Verkehrsflächen
In diese Kategorie fällt ein ganzes Sammelsurium von „Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung“. Dazu gehören beispielsweise Fußgängerbereiche und Flächen für das Abstellen von Fahrrädern, Parkplätze und Flächen für die Ladeinfrastruktur von E-Autos, aber auch Flächen für Mülltonnen sowie Papier- und Glas-Container.
7. Bepflanzungen und Grünanlagen
Sind bereits Grünflächen im B-Plan straffiert, so dürfen diese selbstredend nicht bebaut werde. Aber: Die Gemeinde kann über den B-Plan auch bestimmen, dass an markierter Stelle bestimmte Bäume oder Sträucher angepflanzt oder erhalten werden müssen. Ein ausgefüllter Punkt in einem Kreis kennzeichnet eine Stelle, an der ein Baum zu schützen ist. Ist der Punkt dagegen nicht ausgefüllt, so müssen Sie exakt hier einen Baum pflanzen.
Was passiert, wenn kein Bebauungsplan vorhanden ist?
Nicht für jede Baufläche gibt es einen Bebauungsplan. Handelt es sich beispielsweise um eine seit Jahrzehnten existente Siedlung, in der ein Lückengrundstück bebaut werden soll, dann ist dies auch ohne B-Plan möglich und erlaubt. Als Bauherr müssen Sie sich dann an die Vorschriften des § 34 BauGB halten. Dieser besagt im Wesentlichen, dass ein Bauvorhaben zulässig ist, „wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.“ Diese Formulierung lässt den Entscheidungsträgern in den Baubehörden einen erheblichen Spielraum bei einzelnen Vorhaben und ist für Sie als Bauherr vermutlich wenig erhellend. Wann sich etwas in die Umgebung einfügt und wann nicht, liegt doch stets auch im Auge des Betrachters.
Als grobe Orientierung mag zwar die Überlegung dienen, dass je heterogener ein Viertel bebaut ist, desto wahrscheinlicher auch die Absegnung eines neu geplanten Gebäudes sein wird – auf der sicheren Seite sind Sie jedoch nur, wenn Sie vorab eine Bauvoranfrage stellen. Das Bauamt prüft dann, ob Ihr Bauprojekt den Vorschriften entspricht. Für die Bauvoranfrage fallen zwar Kosten an, aber diese sollten Sie in jedem Fall investieren, um das Risiko zu minimieren.
Den Bebauungsplan einsehen: Analog oder digital
Als Bauherr – oder auch einfach als interessierter Mensch – können Sie den Bebauungsplan beim zuständigen Bauamt Ihrer Gemeinde, beim Stadtplanungsamt oder bei der Gemeindeverwaltung zu den üblichen Öffnungszeiten einsehen. Viele Kommunen bieten inzwischen auch eine digitale Variante an, die Sie online studieren können.
Wichtig: Die Einsichtnahme in den B-Plan ist kostenlos. Möchten Sie jedoch Kopien oder Auszüge für Ihre Unterlagen haben, so müssen Sie diese bezahlen.
Haben Sie Fragen zum B-Plan oder ist für einen ausgewählten Bereich kein oder nur ein einfacher Bebauungsplan vorhanden, so können Sie – ebenfalls kostenlos – beim zuständigen Bauamt nachfragen, wie die Bebauung in diesem Fall aussehen soll und ob eine Bauvoranfrage sinnvoll ist.
Wie beeinflusst der Bebauungsplan den Wert eines Grundstücks?
Der Bebauungsplan nimmt maßgeblichen Einfluss auf den Wert eines Grundstücks, da er, wie dargestellt, festlegt, wie und in welchem Umfang das Grundstück überhaupt bebaut werden darf. Je größer die Nutzungsmöglichkeiten sind, die der B-Plan zulässt, desto höher ist in aller Regel auch der Grundstückspreis.
Eine hohe Grundflächenzahl (GRZ) plus eine hohe Geschossflächenzahl (GFZ) in Verbindung mit einem üppigen Baufenster lassen per se einen optimalen Gestaltungsspielraum für potentielle Bauherren – und entsprechend höher wird das Grundstück taxiert. Erlaubt der B-Plan hingegen nur eine „niedrige“ Blockbebauung mit 08/15 Satteldach und roten Ziegeln verliert der Grund und Boden deutlich an Attraktivität – und rutscht entsprechend in der Werthaltigkeit ab.
Sie sollten vor dem Kauf eines Grundstücks den Bebauungsplan jedoch nicht nur deshalb einsehen, um abschätzen zu können, was Sie auf dem in Augenschein genommenen Grund und Boden dürfen und was nicht – der B-Plan gibt Ihnen auch wichtige Hinweise darauf, welche Entwicklung für das unmittelbare Umfeld Ihres Eigentums die Planer vorgesehen haben. Denn daran wird sich wiederum die Wertentwicklung Ihrer Immobilie und Ihres Grundstücks bemessen. Beispiele: Ist ein komfortabler Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr geplant oder ein neuer Autobahnzubringer direkt hinter Ihrem zukünftigen Haus? Weist der B-Plan üppige Grünflächen und Naherholungsgebiete in Ihrer Nachbarschaft aus oder ist eine Verdichtung des vorhandenen Straßennetzes geplant?
Und: Nehmen Sie auch eigene mögliche Zukunftspläne mit ins Kalkül. Möchten Sie eventuell später einmal anbauen, um aus Ihrem Haus eine Mehrgenerationen-Immobilie zu machen? Oder um sich den Luxus eines wunderbaren Wintergartens zu leisten? Das klappt natürlich nicht, wenn Auflagen dagegenstehen, respektive Sie Ihre erlaubte bebaubare Grundfläche bereits voll ausgeschöpft haben.
All diese Aspekte spielen natürlich auch bei der Finanzierung Ihres Grundstückskaufs eine wichtige Rolle. Nur wenn Sie den Bebauungsplan kennen und somit das grundsätzliche Potential des Grundstücks einschätzen können, ergibt sich eine belastbare Basis für Ihre Kalkulation – auch für die Gespräche mit einem Finanzierungsdienstleister. Nutzen Sie unbedingt kompetente Beratung und versichern Sie sich fachkundiger Expertise, beispielsweise durch ein persönliches Gespräch mit den Aurentum-Experten. Mit dem Grundstückskauf gießen Sie bereits, bildlich gesprochen, das unveränderliche Betonfundament für Ihre Immobilienpläne. Bitter, wenn das nicht einhundertprozentig passt.
FAQs
1. Muss ich dafür bezahlen, wenn ich den Bebauungsplan einsehen will?
Nein. Jeder, der möchte, kann sich den Bebauungsplan im Stadtplanungsamt, dem zuständigen Bauamt oder der Gemeindeverwaltung kostenlos ansehen. Nur wenn Sie Kopien oder Auszüge anfordern wollen, müssen Sie dafür eine Gebühr entrichten.
2. Kann ich Einspruch gegen einen Bebauungsplan erheben?
Nein. Ist der B-Plan von der Gemeinde einmal als Satzungsbeschluss veröffentlicht, erlangt er Rechtskraft und behält in seiner ursprünglichen Form zeitlich unbegrenzte Gültigkeit. Sie haben allerdings im Laufe des Verfahrens zur Aufstellung eines Bebauungsplans – und zwar dann, wenn der erste Entwurf öffentlich ausgelegt wird – die Möglichkeit, Änderungen zu beantragen und Einwände gelten zu machen.
3. Kann ein Bebauungsplan geändert werden?
Jein. Für gewöhnlich ist ein Bebauungsplan verbindlich und unveränderbar. Es gibt jedoch eine Handvoll Ausnahmen, die zumeist von kapitalkräftigen Investoren initiiert werden. Überwiegen in diesen Fällen nach Ansicht der zuständigen Behörde die „positiven Effekte auf das öffentliche Gemeinwesen“, so kann in einem offiziellen Verfahren, unter Beteiligung der Öffentlichkeit, ein B-Plan geändert werden.
Von diesem praktisch neuen Aufstellungsverfahren ist gleichwohl die Sondergenehmigung zu unterscheiden, mit der Sie im Einzelfall auch abweichend von B-Plan bauen dürfen – wenn das Bauamt die Abweichung als städtebaulich vertretbar einstuft und die Interessen der Nachbarn nicht eingeschränkt werden.
4. Ist es sinnvoll, beim Bauamt eine Bauvoranfrage zu stellen?
Ja. Und zwar besonders, wenn das Grundstück in einem Bereich liegt, für den es keinen Bebauungsplan gibt, also in einem Bezirk, der schon vor Jahrzehnten bebaut wurde, oder wenn es im sogenannten Außenbereich angesiedelt ist – so bezeichnet das Bauplanungsrecht Flächen außerhalb einer zusammenhängenden Bebauung. Die Gebühren für eine formlose Anfrage sind überschaubar und Sie erhalten dafür ein beachtliches Maß an Planungssicherheit.
