Der grundlegende Mechanismus ist simpel: Je mehr Eigenkapital Sie in eine Immobilienfinanzierung einbringen können, desto besser für alle Beteiligten. Die Bank gewährt Ihnen günstigere Zinsen, weil ihr Ausfallrisiko kleiner ist, Ihre Kreditsumme fällt niedriger aus und Sie können daher höher tilgen und das Darlehen schneller abbezahlen. Nun ist es allerdings eher unwahrscheinlich, dass Sie die gesamten finanziellen Mittel, die Sie für den Kauf oder Bau einer Immobilie verwenden möchten, bereits beim ersten Finanzierungsgespräch mit der Bank, einfach auf einem Konto „geparkt“ haben. Auch wird Ihnen der Sachbearbeiter nicht einfach „glauben“, dass Sie über Vermögenswerte in Höhe von Betrag X verfügen. Kurzum: Sie müssen Ihr Eigenkapital nachweisen. Dafür gibt es erstaunlicherweise kein Formular, vielmehr müssen Sie Einzelnachweise beibringen.
Lesen Sie im folgenden Ratgeber, um welche Unterlagen Sie sich für den Eigenkapitalnachweis bei Ihrer Bank kümmern müssen, warum Kreditinstitute dieses Testat zwingend verlangen und welche Fehler Sie vermeiden können.
Was ist ein Eigenkapitalnachweis?
Prinzipiell ist der Begriff selbsterklärend: Der Eigenkapitalnachweis dokumentiert schwarz auf weiß, welche Finanzmittel ein potentieller Kreditnehmer in die Finanzierung einer Immobilie einbringen kann. Banken und Kreditinstitute benötigen diese Auflistung, um die finanzielle Basis des Kreditnehmers einschätzen zu können und damit die Wahrscheinlichkeit, dass die Kreditraten kontinuierlich zurückgezahlt werden. Je höher die Eigenkapitalsumme ist, die nachgewiesen werden kann, desto niedriger das Ausfallrisiko des Kreditgebers.
Wichtig: Banken und Kreditinstitute akzeptieren für den Eigenkapitalnachweis ausschließlich „offizielle“ Papiere – das meint: „fremdausgestellte“ Dokumente. Dazu zählt ein einfacher Konto- oder Depotauszug ebenso wie eine Bescheinigung der Lebensversicherung über den aktuellen Rückkaufswert oder eine Standmitteilung des Bausparvertrags. Eine von Ihnen selbst angefertigte Aufstellung, beispielsweise über Bargeldbestände oder Wertgegenstände in Ihrem Haushalt, erkennt hingegen keine Bank der Welt an.
Warum verlangen Banken einen Eigenkapitalnachweis?
Der Eigenkapitalnachweis liegt selbstredend im ureigenen Interesse der Bank, erlaubt er doch eine recht untrügliche Beurteilung der Bonität des Kreditnehmers – und zwar im ursprünglichen Sinne des Wortes als Willen und Fähigkeit, den eigenen Zahlungsverpflichtungen fristgerecht nachzukommen.
Die zwingende Notwendigkeit, der Bank einen Eigenkapitalnachweis aushändigen zu müssen, hat allerdings auch noch einen anderen Grund – und der stammt aus dem Haus der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Wegen der sich 2022 zuspitzenden Turbulenzen am Immobilienmarkt (Stichwort: seit Anfang 2022 rasant steigende Zinsen bei hohen Immobilienpreisen) befürchtete die BaFin, dass Kreditinstitute in Schieflage geraten könnten, wenn viele Schuldner ihre Immobilienkredite auf einmal nicht mehr bedienen könnten. Sie verfügte daher zum 1. April 2022 einen höheren „sektoralen Systemrisikopuffer“ für Wohnimmobilienkredite: Zu deutsch: Kreditinstitute mussten zwei Prozent der vergebenen Kreditsummen als Eigenkapital „zurücklegen“. Zusätzlich zum allgemeinen „antizyklischen Kapitalpuffer“ von 0,75 Prozent. Für die Kreditinstitute bedeutete diese Verfügung, dass sie rund 2,2 Milliarden Euro an zusätzlichem Kapital vorhalten mussten. Je mehr Eigenkapital Banken nun für ihr Kreditgeschäft beiseitelegen müssen, desto höher fallen auch die Zinsen aus, die sie von ihren Kunden verlangen.
Inzwischen registriert die BaFin eine Preiskorrektur am Wohnimmobilienmarkt und damit eine Entschärfung der Risiken – sie hat daher den Systemrisikopuffer für Wohnimmobilienkredite per 1. Mai 2025 von zwei auf ein Prozent gesenkt. Damit gesteht sie den Banken mehr Spielraum bei der Vergabe von Krediten zu, weil sie weniger Eigenkapital dafür zurücklegen müssen. An den grundsätzlichen Vergabestandards, und hier maßgeblich an der Beachtung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie, ändert sich gleichwohl nichts. Ebenso wenig wie an der Verpflichtung, von Kreditnehmern einen Eigenkapitalnachweis einzufordern.
Welche Vorteile bringt Ihnen der Vermögensnachweis?
Vorbemerkung: In nahezu vollkommener Einmütigkeit empfehlen Banken und Finanzdienstleister, dass Sie 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten des Immobilienkaufs aus eigenen Mitteln stemmen können sollten. Ganz besonders wichtig ist es, dass Sie die Kaufnebenkosten, die etwa 10 bis 15 Prozent des eigentlichen Kaufpreises ausmachen, ohne Probleme und ohne Bank bezahlen können. Sie werden nämlich nicht über das Immobiliendarlehen mitfinanziert, da es für diese Ausgaben (Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer, eventuell Maklerprovision) keinen materiellen Gegenwert gibt, der das zusätzliche Risiko absichern könnte.
Generell gilt überdies: Je mehr Finanzmittel Sie angespart haben, desto bessere Konditionen gewähren Ihnen Banken und Kreditinstitute. Im Grundsatz profitieren Sie also immer, wenn Sie einen soliden Eigenkapitalnachweis vorlegen können.
• Sie erhalten von der Bank niedrigere Zinsen. Bei den gewöhnlich hohen Summen eines Immobilienkredits machen sich selbst geringfügige Differenzen beim Zinssatz im Ergebnis deutlich bemerkbar.
• Geringere monatliche Belastung: Je höher das Eigenkapitel, desto kleiner fällt die benötigte Kreditsumme aus – und desto überschaubarer sind die monatlichen Raten.
• Schnellere Tilgung: Die Kombination aus niedrigen Zinsen und mäßiger monatlicher Rate erlaubt es Ihnen eventuell sogar, eine höhere Tilgung zu vereinbaren. Sie können Ihr Darlehen also zügiger zurückzahlen.
• Stärkere Verhandlungsposition gegenüber der Bank: Ein „gehaltvoller“ Eigenkapitalnachweis ist seinem Wesen nach eine Trumpfkarte, die Sie in Ihren Gesprächen mit der Bank gezielt ausspielen können – und sollten.
Was zählt zum Eigenkapital – und wie weisen Sie es nach?
Zum Eigenkapital gehören prinzipiell alle Vermögenswerte, die Sie in Ihre Immobilienfinanzierung einbringen möchten. Das „Eigen-“ steht dabei in einem logischen Kontrast zum Fremdkapital, das die kreditgebende Bank Ihnen zur Verfügung stellt. Die folgenden Eigenkapitalposten können Sie nutzen, wenn Sie sie entsprechend nachweisen.
• Guthaben auf Sparkonten, Tagesgeld, Festgeld: Den jeweiligen Kontostand können Sie recht unproblematisch durch entsprechende Kontoauszüge nachweisen. Achten Sie darauf, dass diese möglichst aktuell sind. Akzeptiert werden Original-Auszüge oder Kopien davon, aber auch Online-Banking-Auszüge dürfen Sie vorlegen.
• Wertpapiere, Aktien, Investmentfonds: Für diese Vermögenswerte müssen Sie einen aktuellen Depotausdruck mit tagesaktuellen Kursen mitbringen. Beachten Sie bitte: Da es sich bei Aktien, Fonds und dergleichen um sogenannte volatile Vermögenswerte handelt, die natürlichen Kursschwankungen unterliegen, berücksichtigen Banken diesen Umstand bei der Kreditprüfung – und setzen die Werte zumeist niedriger an als auf dem Depotausdruck angegeben. Vergessen Sie überdies nicht, dass bei einer Veräußerung Abgeltungssteuer anfallen kann.
• Lebensversicherungen: Sie benötigen eine Standmittelung der Versicherungsgesellschaft mit Ausweis des aktuellen Rückkaufswerts. Besprechen Sie zuvor mit Ihrem Versicherungsvertreter die möglichen Optionen: Ein Verkauf ist radikal und endgültig, oft erweist sich die Abtretung an die Bank (mit oder ohne Fortzahlung der Beiträge) als die rentablere Variante.
• Bausparverträge: Ist Ihr Bausparvertrag zuteilungsreif, so können Sie ihn ganz oder teilweise als lupenreines Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Befindet er sich noch in der Ansparphase, so müssen Sie ihn nicht auflösen, sondern können ihn an die Bank abtreten. In jedem Fall ist eine aktuelle Standmitteilung zu Ihren Bausparkonto unabdingbar.
• Barvermögen: Wenn Sie zu Hause Bargeld gespart haben, dann reicht es selbstredend nicht, wenn Sie zum Nachweis Ihrer Besitztümer ein Foto von den Scheinen machen – Sie müssen das Geld auf ein Bankkonto einzahlen, um dem Darlehensgeber eine entsprechende Einzahlungsquittung vorlegen zu können.
Das Gleiche gilt im Übrigen für Edelmetalle wie Gold, Silber und Platin, und zwar völlig unabhängig davon, ob Sie sie als Barren oder Münzen hüten – Sie müssen sie „verflüssigen“, also entweder zum Tageskurs in Bargeld tauschen oder den Umweg über einen Verkauf an einen Sammler wählen.
• Immobilienvermögen: Besitzen Sie bereits ein Haus oder eine Wohnung und beabsichtigen, diese Immobilie zeitnah zu verkaufen, dann legen Sie Ihrer Bank eine aktuelle Verkehrswertermittlung (Kurzgutachten) vor, aus der sich der voraussichtliche Verkaufserlös ergibt. Soll die Immobilie nicht veräußert werden und ist sie außerdem lastenfrei, so kann sie als zusätzliche Sicherheit für das Darlehen genutzt werden – indem beispielsweise eine nicht gelöschte freie Grundschuld verwendet wird.
• Riester-Rente: Sie können Ihr angespartes Guthaben aus der Riester-Rente in eine Eigenheimrente (Wohnriester) umwandeln und es zur Finanzierung Ihrer Immobilie nutzen. Reichen Sie der Bank entsprechende Kontoauszüge und die Bestätigung Ihres gestellten Antrags ein.
• Eigenleistung, sogenannte Muskelhypothek: Wenn Sie ein sanierungsbedürftiges Haus kaufen oder selbst bauen möchten, dann können Sie sich auch Eigenleistungen für Arbeiten, die Sie selbst übernehmen, als Eigenkapital anerkennen lassen. Die Handhabung dieser sogenannten Muskelhypothek ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Sind Sie in einem Handwerksberuf tätig, haben Sie natürlich bessere Chancen. In aller Regel werden von den Kreditinstituten Beträge zwischen 10.000 bis 25.000 Euro als Eigenkapital akzeptiert. Weisen Sie Ihre Qualifikation am besten durch Zeugnisse, Meisterbriefe oder absolvierte Zusatzausbildungen nach.
Gut zu wissen: Bei der Immobilienfinanzierung gilt der eherne Grundsatz: Eigenkapital vor Fremdkapital. Das bedeutet: Sie müssen Ihrer finanzierenden Bank zunächst das vereinbarte Eigenkapital überweisen, bevor diese die Kreditsumme auszahlt.
Am Rande, falls es Sie interessiert: Nach jüngsten Auswertungen des Immobilienfinanzierungsvermittlers Interhyp ist der durchschnittliche Eigenkapitaleinsatz bei Immobilienfinanzierungen seit 2022 gesunken. In diesem Jahr bringen Käufer rund 144.000 Euro Eigenkapital mit – das sind rund 15.000 Euro weniger als noch 2022.
Häufige Fehler beim Eigenkapitalnachweis
Wie oben kurz angedeutet, gibt es für den Eigenkapitalnachweis bei Banken und Finanzdienstleistern keine Musterformulare – das bedeutet jedoch nicht, dass Sie munter, Ihnen relevant erscheinende Dokumente einreichen können. Grundsätzlich muss es sich um aussagekräftige Unterlagen handeln, die von Dritten neutral erstellt wurden.
• Unzulässig sind beispielsweise die bereits erwähnten Fotos von vorhandenen Bargeldbeständen, ebenso wie Bankschließfach-Bescheinigungen, die keinerlei, veritablen Rückschluss auf den Inhalt zulassen.
• Nicht akzeptiert werden Gutachten zu Kapitalwerten mit geringer Fungibilität, das meint: zu Werten, die sich nicht kurzfristig zu Geld machen lassen. Typische Beispiele sind Kunstgegenstände, Schmuck und andere wertvolle Sammlerstücke. Trotz ihres gegebenenfalls hohen Werts zählen sie nicht zum Eigenkapital im klassischen Sinn – es sei denn, Sie verkaufen sie, um den Erlös anschließend als Bankguthaben in die Finanzierung einzubringen.
• Veraltete Dokumente haben für Banken und Kreditinstitute keinerlei Aussagekraft. Schließlich könnten Sie in der Zwischenzeit sonst etwas mit den vermeintlichen Guthaben angestellt haben. Als Faustformel gilt: Je aktueller, desto besser. Die Toleranzschwelle liegt bei einzelnen Banken und Kreditinstituten unterschiedlich hoch. Generelle Übereinstimmung herrscht gleichwohl insofern, dass Dokumente zu Versicherungen und Depots nicht älter als drei Monate, „normale“ Kontoauszüge nicht älter als einen Monat sein dürfen.
• Unvollständige Unterlagen lassen Sie als Kreditnehmer in einem unvorteilhaften Licht erscheinen, weil Sie sich offensichtlich nicht sorgfältig und gewissenhaft gekümmert haben. Vermeiden Sie daher unbedingt diesen „schlechten Eindruck“ und bemühen Sie sich im Vorfeld um einen vollständigen, gut sortierten Satz der erforderlichen Eigenkapitalnachweise.
Muss ich mein gesamtes Eigenkapital in die Finanzierung einbringen?
Nein, bloß nicht! Auch wenn unbestreitbar ist, dass Sie mit mehr Eigenkapital bessere Kreditkonditionen erhalten – machen Sie sich auf keinen Fall sprichwörtlich „blank“. Sie benötigen eine finanzielle Reserve für unvorhersehbare Ausgaben, Reparaturen und Neuanschaffungen. Ihr Auto streikt – und der Werkstattkostenvoranschlag lässt Sie erbleichen, die Waschmaschine gibt den Geist auf oder das Dach muss neu gedämmt werden: Für solche und andere Eventualitäten müssen Sie einen Notgroschen in Reserve haben.
Finanzexperten und auch die Banken selbst raten dazu, einen Rückhalt von drei Monatsgehältern als liquides Polsterunangetastet zu lassen. Und diese Empfehlung gilt absolut: Kalkulieren Sie nicht mit einer eventuellen Steuerrückzahlung oder einer Bonuszahlung des Arbeitgebers, die Sie zurücklegen können – Sie haben das bittere Nachsehen, wenn diese Sonderzahlungen aus irgendwelchen Gründen ausbleiben.
Tipps zur Optimierung der Eigenkapitalquote
Die Entscheidung zum Kauf einer Immobilie fällt in den seltensten Fällen quasi über Nacht. Wenn sich die eigenen vier Wände irgendwann als Zukunftsziel vor Ihrem geistigen Auge konkretisieren, beginnen Sie exakt zu diesem Zeitpunkt mit dem strategischen Aufbau von Eigenkapital.
• Sparpläne und Investitionen: Die sicherste Methode, um langfristig Vermögen auszubauen, ist ein Sparplan-Modell. Dabei investieren Sie zumeist monatlich einen festen Betrag in Wertpapiere, Aktien oder ETFs. Dieser wird automatisch von Ihrem Konto abgebucht und Sie können die Höhe Ihrer Sparrate jederzeit anpassen. Ergänzen Sie diese langfristige Strategie durch spontane Investitionen in Anleihen, Aktien oder ETFs – beispielsweise durch den Einsatz einer Steuererstattung oder durch das „Abschöpfen“ einer Gehaltserhöhung.
• Privatdarlehen: Im bereits konkreteren Fall, also wenn der Immobilienkauf quasi spruchreif ist, überlegen Sie, ob es im familiären oder guten freundschaftlichen Bekanntenkreis, Menschen gibt, die Ihnen Geld leihen könnten. Privatdarlehen sind kostengünstiger als ein Kredit der Bank – weil meist gar keine oder nur sehr geringe Zinsen anfallen und Sie die Rückzahlung relativ flexibel gestalten können. Setzten Sie trotzdem sicherheitshalber einen privaten Vertrag auf, in dem alle Bedingungen genau dokumentiert werden.
• Arbeitgeberdarlehen: Auch der Arbeitgeber kann gegebenenfalls mit einem Kredit aushelfen – vorausgesetzt Sie sind bei ihm schon länger beschäftigt und planen auch für die Zukunft keinen Wechsel. Für gewöhnlich fallen auch in diesem Fall die Zinsen deutlich geringer aus als bei Kreditinstituten.
• Sammlerstücke zu Geld machen: Verstauben in Ihrem Keller Kisten mit wertvollen LP-Sammlungen, antiken Videospielen, inzwischen begehrten Sammlerkarten, Münzen oder ähnlichem? Wenn Sie keine emotionalen Blessuren davontragen, dann verkaufen Sie Ihre Keller-Schätze auf einschlägigen Sammler- und Liebhaberbörsen. Das kostet Zeit und gelegentlich Aufwand, kann aber im Einzelfall recht anständige Summen einbringen.
• Schenkung oder vorgezogene Erbschaft: Wenn die Eltern Vermögen besitzen, dass Sie ohnehin einmal erben sollen, dann macht es jetzt Sinn, über eine Schenkung zu Lebzeiten zu sprechen. Beachten Sie in diesem Fall nur unbedingt die Steuerfreibeträge: Eltern können innerhalb von zehn Jahren jeweils 400.000 Euro an ihre Kinder weitergeben, ohne dass der Fiskus die Hand aufhalten kann.
Sonderfall: Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital
Wenn von einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital die Rede ist, so ist zumeist die 100-Prozent-Finanzierunggemeint – und das bedeutet, dass die Bank zwar die Finanzierung des Kaufpreises übernimmt, während Sie die Erwerbsnebenkosten dennoch aus eigener Tasche begleichen müssen. Es versteht sich von selbst, dass Kreditinstitute für diesen Sonderfall sehr hohe Sicherheiten einfordern und Sie ein überdurchschnittliches Einkommen an einem gesicherten Arbeitsplatz nachweisen müssen.
Üblicherweise arbeiten Banken mit der sogenannten „35-Prozent-Regel“, wonach die monatliche Kreditrate 35 Prozent Ihres Einkommens nicht übersteigen darf. Und diese Kreditrate hat es durchaus in sich: Zum einen liegen die Zinssätzebei einer Vollfinanzierung deutlich über denen, die für ein Darlehen mit Eigenkapitaleinsatz angesetzt werden, zum anderen verlangen Banken und Kreditinstitute eine höhere Tilgungsleistung, um die Abzahlung des Darlehens zu beschleunigen.
Eine Vollfinanzierung sollten Sie nur dann überhaupt in Erwägung ziehen, wenn Sie über finanzielle Mittel verfügen, die, anderweitig angelegt, gewinnbringender sind als sie in die Immobilienfinanzierung einzubringen. Das Risiko ist extrem hoch: Geraten Sie in finanzielle Schwierigkeiten und sieht sich die Bank genötigt, eine Zwangsversteigerung einzuleiten, so kann es im schlimmsten Fall passieren, dass Sie nicht nur die Immobilie verlieren, sondern zusätzlich auf Restschulden sitzenbleiben.
Die allgemein empfohlenen 20 bis 30 Prozent Eigenkapital beim Immobilienkauf kommen nicht von ungefähr: Sie garantieren Ihnen eine reibungslose Finanzierung ohne böses Erwachen. Wenn die eigene Immobilie zu Ihrem Lebensentwurf gehört, dann starten Sie so früh wie möglich damit, strategisch Eigenkapital anzusparen. Und nehmen Sie sich hinlänglich Zeit, vor dem ersten Bankgespräch Ihre Eigenkapitalnachweise gewissenhaft und durchaus ein wenig akribisch zusammenzustellen. Ein solider Eigenkapitalnachweis verschafft Ihnen eine starke Verhandlungsposition – und gibt Ihnen auch selbst Sicherheit und Vertrauen in die getroffene Entscheidung.
FAQs
1. Wie aktuell müssen Dokumente für den Eigenkapitalnachweis sein?
Die Aktualitätsanforderungen für den Eigenkapitalnachweis differieren von Bank zu Bank. Allgemein gilt jedoch, das gewöhnliche Kontoauszüge nicht älter als einen Monat, Depotauszüge zu Aktien und Fonds nicht älter als drei Monate sein dürfen. Das Drei-Monats-Limit gilt auch für Standmitteilungen von Versicherungen mit Ausweis des Rückkaufwerts, Bausparkonten und ähnliches.
2. Kann ich Bargeld als Eigenkapital nachweisen?
Ja, natürlich. Nur reicht es nicht, die Scheine zu fotografieren – Sie müssen das Geld auf ein Bankkonto einzahlen und können dann die Einzahlungsquittung als Dokument zu Ihrem Eigenkapitalnachweis nehmen.
3. Muss ich mein gesamtes Eigenkapital in die Finanzierung einbringen?
Nein, auf kein Fall. Behalten Sie unbedingt den sprichwörtlichen Notgroschen für unvorhergesehene Ausgaben, Reparaturen und notwendige Neuanschaffungen zurück. Als Maßgabe für die Höhe gelten drei Monatsgehälter, die Sie frei und jederzeit verfügbar auf einem Konto parken sollten.
4. Wann muss ich das Eigenkapital beim Immobilienkauf einsetzen?
Sofort. Bei der Immobilienfinanzierung gilt die Regel: Eigenkapital vor Fremdkapital. Daher erwartet die finanzierende Bank von Ihnen, dass Sie ihr zuerst das vereinbarte Eigenkapital überweisen, bevor sie die den Darlehensbetrag auszahlt.
