Wer Geld investiert, will wissen, ob sich das auch lohnt. Wenn Sie als Kapitalanleger eine Immobilie zur Vermietung ins Auge gefasst haben, gilt diese Maxime ohne Abstriche. Als aussagekräftige Kennzahl liefert die Eigenkapitalrendite dabei eine relevante Entscheidungshilfe. Sie stammt ursprünglich aus der Analyse von Unternehmensbilanzen und setzt das eingesetzte Kapital ins Verhältnis zum Gewinn. Konkret gibt sie an, welchen Ertrag Ihr Eigenkapital erwirtschaftet. In dieser Funktion hilft Sie Ihnen bei der Bewertung unterschiedlicher Investitionsobjekte und damit final bei der Auswahl der Immobilie mit den erfolgversprechendsten Perspektiven.
Lesen Sie im folgenden Ratgeber, wie Sie die Eigenkapitalrendite berechnen und welcher Wert dabei herauskommen sollte, was der Leverage-Effekt ist und welche aktuellen Entwicklungen Sie im Blick behalten müssen.
Was ist die Eigenkapitalrendite?
Die Eigenkapitalrendite einer Immobilie – neudeutsch oft auch „Return on Equity“ (ROE) genannt – gibt Antwort auf die Frage: Wie viel Prozent meines eingesetzten Eigenkapitals erhalte ich pro Jahr zurück, wenn ich es in diese Immobilie investiere? Maßgeblich für die Rendite sind folglich die durchschnittlichen Jahreserträge, die mit der Anlageimmobilie erwirtschaftet werden können. Die Eigenkapitalrendite berücksichtigt daher alle Einnahmen, Ausgaben und die Finanzierung.
Weil nun die allermeisten Immobilien zu einem großen Teil mit Fremdkapital, also einem Darlehen von der Bank finanziert werden, ist dieser Betrachtungswinkel besonders aufschlussreich. Denn auf Basis der Eigenkapitalrendite können Sie als Investor erkennen, wie sich ein höherer oder niedrigerer Fremdkapitalanteil auf das Risiko-Rendite-Verhältnis auswirkt (Details dazu weiter unten).
Gut zu wissen: Verwechseln Sie die Eigenkapitalrendite nicht mit anderen Rendite-Kennzahlen, die ebenfalls zur Beurteilung von Immobilien herangezogen werden. So beschreibt beispielsweise die Brutto- oder Nettomietrendite den Ertrag unabhängig vom Verhältnis zwischen Eigenkapital und Fremdkapital. Die Objektrendite hingegen gibt sogar einen genauen Prozentwert vor, ab dem sich mehr Fremdkapital lohnt. Sie wird bestimmt durch das Verhältnis von Jahresnettomiete zu Anschaffungskosten der Immobilie.
So berechnen Sie die Eigenkapitalrendite
Es sind drei Schritte nötig, um die Eigenkapitalrentabilität zu ermitteln.
Schritt 1: Jahresnettokaltmiete berechnen
In einem ersten Schritt ermitteln Sie, was die Immobilie auf ein Jahr gesehen „einbringt“. Dazu müssen Sie die Mieteinnahmen um die Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkosten reduzieren.
Schritt 2: Kosten und Steuern abziehen
Nun müssen Sie alle weiteren Kosten, die in Zusammenhang mit Ihrem Immobilieninvestment stehen, abziehen. Dazu gehören Ihre Zinskosten, Steuern, Unterhaltskosten und Rücklagen. Sie erhalten als Ergebnis den Jahresreinertrag.
Schritt 3: Jahresreinertrag und Eigenkapital in Relation setzen
Der ermittelte Jahresreinertrag wird nun ins Verhältnis zum investierten Eigenkapital gesetzt. Die Formel dafür lautet:
(Jahresreinertrag / Eigenkapital) x 100 = Eigenkapitalrendite in Prozent
Beispielrechnung zur Eigenkapitalrendite
Zur Verdeutlichung hier ein Rechenbeispiel mit folgenden Rahmendaten:
- Kaufpreis der Immobilie: 300.000 Euro
- Erwerbsnebenkosten: 35.000 Euro
- Jahresnettokaltmiete: 18.000 Euro
- nicht umlegbare Kosten p.a.: 1.200 Euro
- Steuern p.a.: 3.800 Euro
- Zinssatz der Baufinanzierung: 3 %
Das gesamte Investment hat also eine Höhe von 335.000 Euro (Kaufpreis + Nebenkosten). Wenn hiervon nur die Nebenkosten mit Eigenkapital finanziert werden und somit ein Kredit über 300.000 Euro vonnöten ist, so betragen die jährlichen Sollzinsen 9.000 Euro. Die Eigenkapitalrendite berechnet sich dann wie folgt:
((18.000 Euro – 1.200 Euro – 3.800 Euro – 9.000 Euro) / 35.000 Euro) x 100 = 11,43 %
Die Eigenkapitalrendite liegt in diesem Fall mit 11,43 Prozent knapp über dem Richtwert von 10 Prozent, der als Maßstab für ein gutes Immobilieninvest gilt (dazu auch weiter unten).
Was ist der Leverage-Effekt und wie beeinflusst er Ihre Rendite?
Der Leverage-Effekt, aus dem Englischen „leverage“ in der Bedeutung von „Hebelwirkung“, beschreibt die Auswirkung von Fremdkapital auf die Eigenkapitalrendite. Im Grundsatz sind zwei Varianten denkbar: Ein positiver Leverage-Effekt tritt immer dann ein, wenn der Ertrag der Immobilie höher ausfällt als die Zinsbelastung durch einen Finanzierungskredit. In der Konsequenz klettert Ihre Eigenkapitalrendite. So paradox es klingt: In diesem Fall können Sie mit höheren Schulden die Rentabilität Ihrer Geldanlage steigern.
Das Ganze verkehrt sich ins Gegenteil (negativer Leverage-Effekt), wenn die Fremdkapitalkosten die Gesamtkapitalrendite übersteigen und Ihre Eigenkapitalrendite daher logischerweise fällt.
Im Grundsatz lohnt sich der Einsatz von mehr Fremdkapital folglich immer dann, wenn die Zinskosten niedrig sind und die Jahresnettokaltmiete abzüglich Kosten deutlich darüber liegt.
Ein fiktives Beispiel zur Verdeutlichung:
- Kaufpreis der Immobilie plus Erwerbsnebenkosten: 350.000 Euro
- Jahresnettokaltmiete: 12.000 Euro
- Rücklagen, Verwaltungskosten, nicht umlegbare Kosten: 1.200 Euro
- Zinssatz für Immobiliendarlehen: 1 %
Variante 1: 30 % Eigenkapital (105.000 Euro), 70 % Fremdkapital (245.000 Euro), Eigenkapitalrendite = 8,0 %
Variante 2: 20 % Eigenkapital (70.000 Euro), 80 % Fremdkapital (280.000 Euro),
Eigenkapitalrendite = 11,4 %
Variante 3: 10 % Eigenkapital (35.000 Euro), 90 % Fremdkapital (315.000 Euro), Eigenkapitalrendite = 21,9 %
Die Eigenkapitalrendite fällt in dieser Beispielrechnung umso höher aus, je weniger eigene Mittel Sie einsetzen. Beachten Sie gleichwohl, dass hier einige Variablen bewusst ausgeblendet wurden: Beispielsweise schwankende Zinskosten während der Gesamtlaufzeit oder steuerliche Aspekte.
Der Leverage-Effekt im Praxis-Check: Das sollten Sie beachten
Der (positive) Leverage-Effekt scheint verlockend, stößt aber in der Praxis an einige Grenzen und birgt stets ein nicht unerhebliches Risiko.
• Banken und Kreditinstitute verlangen in aller Regel, dass Sie als Privatperson mindestens 20 Prozent Eigenkapital in Ihre Immobilienfinanzierung einbringen und zudem die Nebenkosten aus eigener Kraft stemmen. Finanzierungen mit geringerem oder gar keinem Eigenkapitaleinsatz kommen nur in Betracht, wenn Sie ein überdurchschnittliches, regelmäßiges Einkommen vorweisen und am besten noch mit langfristig angelegtem Vermögen punkten können.
• Je höher das Darlehen ist, das Sie aufnehmen, desto stärker steigt auch Ihre monatliche Belastung. Fallen dann unerwartet Mietzahlungen aus, kann Ihre Kalkulation schnell in Schieflage geraten. Kurzum: Das Risiko finanzieller Engpässe ist bei hohen Kreditsummen eben auch höher als bei kleineren Beträgen.
• Die Berechnung der Eigenkapitalrendite wirft immer nur ein Schlaglicht auf den Status quo. Die Zinsen können klettern, Mieten durch unvorhergesehene, sich gar widerholende, Leerstände sinken oder das Verhältnis der beiden Faktoren kann durch andere Umstände neu gewichtet werden – machen Sie Ihre Entscheidung daher niemals nur an einer vielversprechenden Eigenkapitalrendite fest.
• Steuerliche Vorteile können die Eigenkapitalrendite im Einzelfall erhöhen. Lassen Sie Ihren Steuerberater diese Möglichkeit konkret prüfen.
Wie hoch sollte die Eigenkapitalrendite sein?
Der Richtwert für eine gute Eigenkapitalrendite liegt bei rund 10 Prozent. Ab einem Wert von 20 Prozent und mehr darf eine Immobilieninvestition als überdurchschnittlich lohnend bezeichnet werden. Kommen Sie bei Ihrem Berechnungen zur Eigenkapitalrendite auf nur geringe oder gar negative Werte, dann lassen Sie besser die Finger von der angedachten Investition – die Immobilie ist unrentabel.
Bedenken Sie jedoch, wie bereits erwähnt, dass eine hohe Eigenkapitalrendite, die durch den massiven Einsatz von Fremdkapital befeuert wird, bei steigenden Zinsen Schaden nimmt und sinkt.
Gut zu wissen: Die Eigenkapitalrendite basiert ausschließlich auf der Gegenüberstellung der jährlichen Einnahmen und Kosten im Verhältnis zum eingesetzten Kapital. Sie gibt keinerlei Aufschluss über mögliche Wertsteigerungen der Immobilie, die final (bei einem Verkauf) den Kapitalgewinn zusätzlich erhöhen.
Warum ist die Eigenkapitalrendite so wichtig?
Neben der unmittelbaren Antwort auf die Frage, welchen Gewinn Ihr eingesetztes Geld bei einer konkreten Immobilieninvestition „abwirft“, übernimmt die Eigenkapitalrendite ein paar weitere relevante Funktionen:
• Die Eigenkapitalrendite ermöglicht einen recht guten Vergleich alternativ zur Auswahl stehender Immobilien unter Investitionsgesichtspunkten.
• Sie gestattet darüber hinaus die fundierte Abwägung verschiedener Finanzierungsoptionen für eine konkrete bestimmte Immobilie.
• Die Eigenkapitalrendite eignet sich als purer Zahlenwert hervorragend für einen Vergleich mit anderen Anlageformen wie Anleihen, Aktien oder sonstigen Investments.
• Sie dient als starkes Verkaufsargument für potentielle Käufer von vermieteten Immobilien.
• Und schließlich liefert die Eigenkapitalrendite verlässliche Informationen für die langfristige Investitionsplanung und Portfoliooptimierung.
Obwohl die Eigenkapitalrendite also eine zentrale Kennziffer für jedes Immobilieninvestment ist, so sollte ihr dennoch niemals ein Primadonnen-Status zugestanden werden, der sie überhöht. Lage, Alter und energetische Bilanz einer Immobilie bestimmen ebenso wie die Dynamik des lokalen Marktes in Form von Angebot und Nachfrage wesentlich darüber, ob die Kapitalanlage über einen langen Zeitraum einträglich ist.
Entwicklung der Eigenkapitalrendite: Aktuelle Trends und Prognosen
Jede Immobilieninvestition sollte auf Basis der Details des Einzelfalls beurteilt werden. Gleichwohl gibt es einige, quasi übergeordnete Determinanten, die Einfluss auf Ihre Eigenkapitalrendite nehmen. Hier die wichtigsten:
1. Zinsen
Die Bauzinsen haben in den vergangenen Monaten eine kleine Achterbahnfahrt vollführt. „Schuld“ waren die Ankündigung eines 900 Milliarden schweren Sondervermögen für Infrastruktur und Verteidigung der Bundesregierung und die erratische Zollpolitik des amerikanischen Präsidenten Trump.
Zur Erklärung: Die Bauzinsen orientieren sich vorrangig an den Renditen langfristiger Staatsanleihen – die nun in großer Anzahl auch für das Sondervermögen ausgegeben werden müssen. Um für Investoren attraktiv zu sein, müssen diese Staatsanleihen mutmaßlich höher verzinst werden als die alten Staatsanleihen mit ihrem knapp 2,5 Prozent – so zumindest die Spekulation der Finanzmärkte. Mit dem Effekt, dass die Kurse der bereits am Markt gehandelten Anleihen fielen, während ihre Renditen stiegen – und zwar rasant um 0,45 Prozentpunkte innerhalb von Tagen. Konsequent nur, dass die Banken die Bauzinsen entsprechend heraufsetzten.
Der Höhenflug der Renditen erhielt kurze Zeit später einen Dämpfer aus Übersee. Dort zogen Anleger massenweise Geld aus börsengehandelten Aktien ab – aus Furcht vor unkalkulierbaren Kursabstürzen durch Trumps harsche Zollankündigungen. Sie flüchteten in den sicheren Hafen deutscher Staatsanleihen, erhöhten so die Nachfrage und ließen die Renditen wieder fallen – und mit ihnen die Bauzinsen.
Der kleine Exkurs verdeutlicht: Die Wahrscheinlichkeit, dass die Bauzinsen auf absehbare Zeit wieder fallen, tendiert gegen Null. Finanzexperten gehen davon aus, dass das derzeitige Niveau von durchschnittlich 3,6 % (effektiv bei 10jähriger Zinsbindung) im Laufe des Jahres noch näher an die 4 %-Marke rückt – und dort verbleibt.
2. Immobilienpreise
Die Talfahrt der Immobilienpreise ist seit Ende 2024 beendet. In den ersten beiden Quartalen 2025 weist der Pfeil zaghaft-bestimmt wieder nach oben. Gründe dafür sind steigende Einkommen und eine moderate Inflation, die in Kombination die Nachfrage wieder beleben. Führende Finanzierungsdienstleister wie Dr. Klein kalkulieren für das Gesamtjahr 2025 mit einem (gesamtdeutschen, durchschnittlichen) Preisanstieg von 2 bis 3 Prozent – wobei die regionalen Unterschiede durchaus gewaltig sein können. Spitzenzuwächse dürften demnach Immobilien in gefragten Lagen und mit guter Energieeffizienz erreichen. An anderen Ende der Skala rangieren ältere Bestandsimmobilien mit schlechten Energieeffizienzwerten, die je nach Lage sogar Preisnachlässe akzeptieren müssen. Wobei die anstehenden, energetischen Modernisierungsmaßnahmen dann in die finanzielle Kalkulation mit einbezogen werden müssen.
3. Mieten
Nicht nur in den Metropolen, sondern auch in kleineren Städten und in den Randgebieten um die großen Zentren ziehen die Mietpreise kontinuierlich an. Der jüngste Report 2025 des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) weist einen durchschnittlichen Mietpreisanstieg von 4,7 % gegenüber dem Vorjahr aus. Spitzenreiter sind dabei Berlin (+ 8,5 %), Essen (+ 8,2 %) und Frankfurt (+ 8,0 %). Die Tendenz wird sich fortsetzen – weil schlicht zu wenig gebaut wird.
2024 kamen nur 260.000 neue Wohnungen hinzu, für 2025 erwartet das Institut sogar nur 230.000 Neubauten. Damit bleiben die Fertigstellungen deutlich unter dem eigentlichen Bedarf. Die steigenden Mieten erhöhen die Attraktivität von Immobilien als Kapitalanlage. Einerseits.
Andererseits gilt, zunächst bis Ende 2025, in Städten und Gemeinde mit angespannter Wohnraumlage, eine verlängerte und verschärfte Mietpreisbremse, die die Mieterhöhung bei neu abgeschlossenen Mietverträgen auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete deckelt. Der Bundestag hat am 5. Juni 2025 erstmals über eine Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 beraten. Union und SPD hatten eine solche Fortschreibung im Koalitionsvertrag vereinbart.
Für umfassend modernisierte Wohnungen und Neubauten greift die Mietpreisbremse hingegen nicht. Der Vollständigkeit halber: In Bayern haben 208 Gemeinden die Mietpreisbremse verfügt.
Im Saldo: Wenn Sie den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage erwägen, dann sollten Sie Ihre Entscheidung nicht auf die lange Bank schieben. Noch sind die Bedingungen für eine gute bis sehr gute Eigenkapitalrendite gegeben – eine umsichtige Auswahl der Immobilie vorausgesetzt. Keine Option ist es hingegen, auf bessere Rahmendaten zu warten – die werden sich aller Voraussicht nach so schnell nicht bieten.
Tipps zur Optimierung der Eigenkapitalrendite
Um die Eigenkapitalquote Ihres Immobilieninvestments zu verbessern, können Sie an einigen Stellschrauben drehen:
• Finanzierung: Rechnen Sie verschiedene Finanzierungsstrukturen akribisch durch, respektive lassen Sie rechnen. Nutzen Sie den Leverage-Effekt durch den moderaten Einsatz von Fremdkapital, prüfen Sie jedoch auch, ob nicht ein höherer Eigenkapitaleinsatz insgesamt günstigere Zinskonditionen und damit verringerte Gesamtfinanzierungskosten ermöglicht.
• Steuern: Schöpfen Sie steuerliche Vorteile und Abschreibungsoptionen vollumfänglich aus.
• Kostenmanagement: Stellen Sie die Verwaltungs- und Unterhaltskosten kritisch auf den Prüfstand. Reduzieren Sie gegebenenfalls unnötige Ausgaben. Aber: Sparen Sie nicht an der falschen Stelle und streichen Sie auf keinen Fall Posten, die der langfristigen Schadensvermeidung dienen.
• Mietanpassungen: Prüfen Sie, ob Mieterhöhungen nach Maßgabe des örtlichen Mietspiegels durchsetzbar und rechtens sind. Nehmen Sie turnusmäßig Anpassungen gemäß den gesetzlichen Vorschriften vor.
• Modernisierung und energetische Sanierung: Energetische Optimierungen senken die Energiekosten und steigern den Wert der Immobilie. Das gleiche gilt für umfängliche Modernisierungen, auf deren Basis Sie wiederum die Mieteinnahmen erhöhen können.
• Marktumfeld: Investieren Sie in eine Immobilie mit Wertsteigerungspotential, also in ein Mietobjekt, dessen Lage eine konstante Nachfrage garantiert, wie sich wiederum positiv auf die Entwicklung der Preise auswirkt.
• Weitere Kennzahlen: Gleichen Sie Ihre Eigenkapitalrendite mit anderen Kennzahlen zur Rentabilität ab – und vor allem: überprüfen Sie die Werte regelmäßig.
FAQs
1. Was ist der Unterschied zwischen Eigenkapitalrendite und Nettomietrendite?
Die Eigenkapitalrendite gibt den Gewinn der eingesetzten eigenen finanziellen Mittel an, während die Nettomietrendite Auskunft über den Ertrag der Immobilie auf Basis der Anschaffungskosten gibt – sie unterscheidet nicht zwischen Eigen- und Fremdkapital. Die Nettomietrendite sollte mindestens zwischen 3,5 bis 4 Prozent liegen, bei älteren Immobilien eher darüber. Für die Eigenkapitalrendite gilt ein Richtwert von im Minimum 10 Prozent.
2. Kann die Eigenkapitalrendite bei Immobilien negativ ausfallen?
Ja. Übersteigen die Kosten der Investition die Erträge, so erhält die Eigenkapitalrendite ein negatives Vorzeichen. Dass kann passieren, wenn sich beispielsweise die Zinsen für das Fremdkapital massiv erhöhen, während die Einnahmen parallel nicht steigen. Oder wenn die Einnahmenseite durch längere Mietausfälle schwächelt, während die übrigen Kosten weiterlaufen.
3. Welche Eigenkapitalrendite ist sehr gut?
Unter den aktuellen Bedingungen kann eine Eigenkapitalquote von 20 Prozent und mehr mit „sehr gut“ bewertet werden. Bei der Beurteilung der Gesamtinvestition muss gleichwohl der Anteil des Fremdkapitals berücksichtigt werden, der zu einer höheren Eigenkapitalrendite, aber auch zu einem höheren Risiko führen kann.
4. Bleibt die Eigenkapitalrendite immer gleich?
Nein. Die Eigenkapitalrendite reagiert äußerst empfindlich auf Veränderungen auf der Einnahmenseite (Mietausfälle, respektive Mieterhöhungen) wie auch auf der Ausgabenseite (Zinskosten, größere Reparaturen, Modernisierungskosten). Sie sind daher gut beraten, die Eigenkapitalrendite in regelmäßigen Abständen neu zu berechnen, um je nach Ergebnis gegensteuern zu können.
