Wenn Ihnen bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie im Exposé der Hinweis „Erbpacht“ oder „Erbbaurecht“ begegnet, dann werden Sie sich vermutlich zunächst über den sehr moderaten Angebotspreis des Hauses oder der Wohnung wundern – und sich gleichzeitig fragen, welcher Haken sich hinter dem Zusatz verbirgt. Einfach und prägnant formuliert, steht das angeführte Erbbaurecht, für Ihr Recht, die angebotene Immobilie zu kaufen, während das Grundstück, auf dem sie steht, im Besitz des bisherigen Eigentümers bleibt. Sie werden also Eigentümer der Immobilie, erhalten für das Grundstück jedoch nur ein Nutzungsrecht. Das ganze Konstrukt war lange Zeit unter dem Begriff Erbpacht geläufig – und diese Bezeichnung hält sich ungeachtet der offiziellen Tilgung aus allen Gesetzestexten in der Umgangssprache hartnäckig als Synonym.
Insbesondere bei schmal bemessenem Budget wird die Erbpacht oft als Alternative zum Grundstückskauf gehandelt. Statt hoher Summe für den Kauf muss nur eine kleine, jährliche Miete, der sogenannte Erbbauzins, gezahlt werden. Doch stimmt diese Rechnung wirklich? Welche Summen kommen da final zusammen? Welche Rechte und Pflichten haben Sie als Pächter? In welchen Fällen kann sich der Erbbaurechtgeber in Ihre Angelegenheiten einmischen? Lesen Sie die Antworten auf alle relevanten Fragen im folgenden Ratgeber.
Was bedeutet Erbpacht?
Strenggenommen gibt es in Deutschland keine Erbpacht mehr. Sie hatte ihren Ursprung im mittelalterlichen Lehnswesen und wurde 1947 flächendeckend gesetzlich verboten. Der Kern des Modells, nämlich eine Immobilie auf einem fremden Grundstück kaufen oder bauen zu können, ist gleichwohl im neubegründeten Erbbaurecht aufgegangen – und im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) detailliert fixiert. Beide Begriffe – Erbbaurecht und Erbpacht – werden gleichwohl außerhalb juristischer Diskussionen munter weiter synonym benutzt.
Beim Erbbaurecht werden Sie folglich lediglich Eigentümer der Immobilie, die auf dem Grundstück eines anderen Eigentümers steht. Der Grundstückeigentümer verlangt für die Nutzungsüberlassung seines Grund und Bodens eine Art jährliche Miete, den sogenannten Erbbauzins. Dessen Höhe orientiert sich am Bodenwert des Grundstücks. Für gewöhnlich wird für den Erbbaurechtsvertrag eine festgesetzte Laufzeit vereinbart. Sie beträgt in aller Regel zwischen 50 und 99 Jahren. Beide Parteien schließen eine Erbbaurechtsvertrag, der notariell beurkundet werden muss.
Wie funktioniert das Erbbaurecht / die Erbpacht?
Grundsätzlich fehlt dem Kauf einer Erbpachtimmobilie die „Endgültigkeit“ eines klassischen Immobilienkaufs. Sie werden für den im Vertrag festgelegten Zeitraum zwar vollwertiger Eigentümer der Immobilie, können sie also verkaufen, vererben oder vermieten, gleichzeitig bleiben Sie jedoch quasi Mieter des Grundstücks – und müssen für die vereinbarte Dauer eine Miete in Form des Erbpachtzinses zahlen.
Beachten Sie bitte unbedingt: Dem Erbbaurechtgeber fällt keineswegs nur die Rolle eines recht unbeteiligten „Grundstücks-Vermieters“ ohne weitere Rechte zu: Er darf bei vielen Dingen durchaus ein Wörtchen mitreden – vorausgesetzt er kann seine Entscheidungen, gegebenenfalls sein Veto, stichhaltig begründen (dazu weiter unten).
Und auch die zeitliche Begrenzung des Vertrags nimmt der Erbpacht eine definitive Komponente. Zwar wird in Deutschland der weitaus größte Teil an Erbbaurechten von Kirchen, Stiftungen und Kommunen vergeben – und in diesen Fällen sind Verlängerungen des Erbpachtvertrags eher die Regel als die Ausnahme, weil kaum Interesse daran besteht, die Grundstücke und die darauf befindlichen Immobilien selbst zu nutzen. Bei privaten Erbbaurechten kann das hingegen anders aussehen – mit der Konsequenz, dass die Immobilie möglicherweise an den Erbbaurechtgeber zurückfällt, der dafür nur einen Preis unter Verkehrswert zahlen muss (auch dazu detaillierte Ausführungen weiter unten).
Gut zu wissen: Beim Kauf einer Erbpachtimmobilie übernehmen Sie als Immobilienkäufer nur die Restlaufzeit des existenten Vertrags. Sie starten also nicht von vorn. Prüfen Sie daher unbedingt sorgfältig, wie lange der Vertrag noch läuft und wie hoch die Wahrscheinlichkeit einer Verlängerung ist.
Der Erbbaurechtsvertrag muss zwingend auf eine festgelegte Laufzeit taxiert sein. Diese ist jedoch frei verhandelbar. Er sollte detaillierte Vereinbarungen zu den jeweiligen Rechten und Pflichten von Erbbaurechtgeber und -nehmer, zu den gegenseitigen Vorkaufsrechten und zur Höhe des Erbbauzinses enthalten. Das Erbbaurecht wird sowohl in das normale Grundbuch des Grundstücks in Abteilung II eingetragen als auch in ein separates Erbbaugrundbuch.
Was ist der Erbbauzins und wann darf er erhöht werden?
Für die Nutzung des Erbpachtgrundstücks verlangt der Grundstückseigentümer ein jährliches Entgelt, das als Erbbauzins bezeichnet wird. Dieser wird nicht nur im Erbbaurechtsvertrag, sondern auch im Erbbaugrundbuch in Form einer sogenannten Erbbauzinsreallast eingetragen – und zwar inklusive der vertraglich vereinbarten Anpassungsklausel. Die Pacht beläuft sich (anfangs) auf 3 bis 6 Prozent des Grundstückswerts. Das Erbbaurechtsgesetz erlaubt dem Grundstückseigentümer jedoch die Erhöhung des Erbbauzinses in einem Intervall von drei Jahren. Üblich ist dabei eine Orientierung am Verbraucherpreisindex des Statischen Bundesamtes. Nach Berechnungen des Deutschen Erbbaurechtsverbandes hat der Indexwert in der Zeit von 1999 bis heute um über 300 Prozent zugelegt.
Bei der Beantwortung der Frage, ob sich Erbpacht lohnt, wird gern und häufig auf den Umstand verwiesen, dass das Vehikel des Erbbaurechts auch Menschen mit wenig oder gar keinem Eigenkapital zu den eigenen vier Wänden verhelfen kann. Weil schließlich nur der Immobilienkauf (ohne Grundstück) finanziert werden muss, das Darlehen kleiner und die Finanzierung insgesamt also günstiger ausfällt. Das ist allerdings nur die halbe Wahrheit. Denn über die Jahre summieren sich die Pachtzahlungen dergestalt, dass der vermeintliche finanzielle Vorteil des Erbbaurechts sprichwörtlich pulverisiert wird.
Beispiel: Sie interessieren sich für eine Immobilie auf einem Grundstück mit einem aktuellen Marktwert von 150.000 Euro, Der mittlere, jährliche Erbbauzins beträgt 4 Prozent, also 6.000 Euro im Jahr. Nach zehn Jahren haben Sie 60.000 Euro gezahlt, nach 20 Jahren 120.000 Euro, nach 30 Jahren 180.000 Euro und nach 50 Jahren 300.000 Euro. Immer unterstellt der Erbpachtzins wurde zwischenzeitlich nicht erhöht. Trotzdem haben Sie nach 50 Jahren den doppelten Preis des Grundstücks bezahlt – ohne dass Ihnen dieses gehört. Unter einem rein finanziellen Blickwinkel haben Sie sich einen Bärendienst erwiesen.
Welche Rechte und Pflichten hat der Erbbauberechtigte?
Wie bereits erwähnt, werden Sie mit dem Kauf einer Erbpachtimmobilie ganz „normaler“ Eigentümer des Hauses oder der Wohnung. Allerdings unter der Maßgabe, dass Sie verpflichtet sind (!), Ihr Eigentum instand zu halten und das Grundstück zu pflegen. Dazu zählt auch, dass Sie das Haus umfassend gegen Schäden und Naturereignisse versichern und die Grundsteuer abführen. Einmalig müssen Sie zudem Grunderwerbsteuer zahlen.
Als Eigentümer können Sie Ihre Immobilie vermieten, vererben oder verkaufen. Bei einer Veräußerung hat der Grundstücksbesitzer allerdings in aller Regel ein (vertraglich festgelegtes) Vorkaufsrecht. Sie müssen daher zunächst dem Erbbaurechtgeber ein Angebot vorlegen, bevor Sie die Immobilie auf dem Markt anbieten dürfen. Mit dem Verkauf wird auch der Erbbaurechtsvertrag verkauft.
Gut zu wissen: Je kürzer die noch ausstehende Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags ist, desto schlechter stehen die Chancen für einen lukrativen Verkauf der Immobilie. Der Erbbaurechtgeber kann dem Verkauf an einen bestimmten Interessenten zudem widersprechen, wenn er die Liquidität des neuen Eigentümers anzweifelt, ergo um seinen Erbbauzins fürchtet.
Wichtig: Ein Erbbaurechtsvertrag kann nicht gekündigt werden. Als Erbbauberechtigter genießen Sie in dieser Hinsicht den größtmöglichen Schutz, den eine gesetzliche Vorschrift zu garantieren vermag. Soll der Vertrag vor Ablauf der Laufzeit enden, so funktioniert dies nur durch einvernehmliche Einigung zwischen den beiden Vertragsparteien.
Ob Sie das Erbbaurechtsgrundstück nach Vertragsende kaufen können, ist individuelle Verhandlungssache – und hängt wesentlich davon ab, ob Sie einen entsprechenden Passus in Ihrem Vertrag fixiert haben.
Welche (Mitsprache-) Rechte stehen dem Erbbaurechtgeber zu?
Im Grundsatz räumt das Erbbaurechtsgesetz dem Erbpachtgeber nicht unbeträchtliche Mitspracherechte auch in Bezug auf die „Immobilienangelegenheiten“ des Erbpachtnehmers ein. Dabei gilt stets der Grundsatz, dass der Erbbaurechtgeber seine Entscheidungen stichhaltig und nachvollziehbar begründen muss. Die gesetzlichen Möglichkeiten sind gleichwohl als Gestaltungsrahmen zu verstehen: Inwieweit sie ausgeschöpft werden dürfen, hängt von den detaillierten Vereinbarungen des Einzelvertrags ab. Der Gesetzgeber erlaubt im Prinzip die Mitsprache:
- bei der Weitervermietung der Immobilie,
- bei An- und/oder Umbauten der Immobilie,
- bei größeren baulichen Veränderungen, die an der Immobilie vorgenommen werden sollen,
- bei der Höhe, bis zu welcher die Immobilie beliehen werden darf.
Insbesondere der letzte Punkt kann Immobilienkäufer im schlimmsten Fall in arge Schwierigkeiten bringen, wenn sich der Erbbaurechtgeber „quer“ stellt.
Was passiert, wenn das Erbbaurecht ausläuft?
Wenn der Erbbaurechtsvertrag nach der vereinbarten Zeit ausläuft, erlischt das Nutzungsrecht und geht wieder vollständig an den Erbbaurechtgeber zurück. Für die auf dem Grundstück stehende Immobilie gilt das gleiche. Prinzipiell sind drei Szenarien denkbar:
1. Der Vertrag läuft aus und der Erbbaurechtgeber möchte diesen nicht verlängern
Endet der Erbbaurechtsvertrag nach der vereinbarten Laufzeit, verlieren Sie als Pächter Ihr Nutzungsrecht und die Immobilie steht automatisch dem Erbbaurechtgeber zu. Er muss Ihnen jedoch eine angemessene Entschädigung dafür zahlen – und zwar mindestens zwei Drittel des Verkehrswerts. Soll das Grundstück anschließend weiter verpachtet werden, haben Sie ein Vorrecht auf einen neuen Vertragsabschluss.
2. Der Erbbaurechtgeber bietet eine Verlängerung an, die Sie akzeptieren
Bietet der Erbbaurechtgeber eine Verlängerung des abgelaufenen Vertrages an, so kann alles weiterlaufen wie bisher. Aber: Eine Fortführung des Vertrages räumt dem Grundstückseigentümer das Recht ein, den Erbbauzins erheblich zu erhöhen, und zwar bis auf das Achtfache des vorherigen Wertes.
3. Der Erbbaurechtgeber bietet eine Verlängerung an, die die Sie aber ablehnen
Richtig bitter wird es, wenn der Erbbaurechtgeber zum Vertragsablauf eine Verlängerung anbietet, die Sie als Erbbaurechtnehmer aber ablehnen (müssen). Dann nämlich fällt die Immobilie entschädigungslos (!) an den Erbpachtgeber zurück. Eine solche Ablehnung ist daher in keinem Fall ratsam. Oft liegt der maßgebliche Grund darin, dass der neue, deutlich höhere Erbbauzins die finanziellen Möglichkeiten des Pächters sprengt.
Die Verhandlungsspielräume für alle Varianten sind deutlich größer, wenn Sie sich als Erbbaurechtnehmer frühzeitig, also 20 bis 30 Jahre vor Vertragsende, mit dem Erbbaurechtgeber über die Zukunft verständigen. Im Idealfall können dann für beide Seiten akzeptable und passende Vereinbarungen festgehalten und vertraglich fixiert werden.
Wann erlischt das Erbbaurecht?
Da das Erbbaurecht nicht gekündigt werden kann, erlischt es nur in zwei Fällen, und zwar:
1. nach Ablauf der vereinbarten Dauer,
2. beim sogenannten Heimfall.
Der Heimfall bei Erbbaurecht
Der sogenannte Heimfall beim Erbbaurecht bedeutet, dass der Erbbaurechtnehmer sein Nutzungsrecht an den Erbbaurechtgeber zurückgeben muss – obwohl der Vertrag noch läuft. Die Trennung von Grundstück und Immobilie wird somit faktisch wieder aufgehoben. Das Erbbaurechtsgesetz regelt diesen Tatbestand in den Paragraphen 2 bis 4. Die genauen Details der individuellen Anwendung sollten im jeweiligen Erbbaurechtsvertrag ausdrücklich vereinbart werden. Qua Gesetz muss der Grundstückseigentümer den Erbbaurechtnehmer jedoch in jedem Fall mit mindestens zwei Dritteln des Verkehrswerts der Immobilie entschädigen.
Typische Fälle, die zu einem Heimfall führen können, sind die folgenden:
• Sie geraten als Erbbaurechtnehmer zwei Jahre hintereinander mit dem Erbbauzins in Verzug.
• Sie lassen als Erbbauberechtigter Grundstück und Immobilie verwahrlosen.
• Sie müssen Insolvenz anmelden.
• Sie haben als Erbpachtnehmer beim Bau Ihrer Immobilie gegen den Bebauungsplan verstoßen.
Was sind die Vorteile des Erbbaurechts?
Auch wenn Sie als potentieller Immobilienkäufer bei der Entscheidungsfindung für oder gegen eine Erbpacht Ihre ganz persönlichen Vorzüge in die Waagschale werfen sollten – und davon wird hier im folgenden auch die Rede sein – so bietet sich dieser Platz gleichwohl für eine kleine Randbemerkung allgemeiner Art an: Ohne Zweifel verhindert das Erbbaurecht, wenn auch in bescheidenem Maße, die vielerorts zu beobachtende, aberwitzige Bodenspekulation, die pures Gift für eine gemeinwohlorientierte Stadtentwicklung ist. Allein durch die langen Laufzeiten der Pachtverträge wird der fortwährenden Preissteigerungsspirale bei Grund und Bodens ein Riegel vorgeschobenen. Das Erbbaurecht birgt insofern durchaus eine „soziale“ Komponente, die auch an prominenter Stelle der individuellen Vorzüge steht:
• Durch das Erbbaurecht sparen Sie den Kaufpreis für das Grundstück.
• Sie können sich mit weniger Eigenkapital eine Immobilie leisten.
• Der Kaufpreis einer Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück ist in aller Regel niedriger als der eines vergleichbaren Objekts.
• Durch den niedrigeren Kaufpreis verringern sich auch Ihre Kaufnebenkosten.
• Die Laufzeit eines Erbbaurechtsvertrags liegt zwischen 50 und 99 Jahren – und kann in vielen Fällen verlängert werden.
Welche Nachteile sind mit der Erbpacht verbunden?
• Die Erbbauzinszahlungen übersteigen im Laufe der Jahre die Grundstückskosten, zumal der Zins alle drei Jahre erhöht werden darf.
• Der Erbbaurechtgeber kann sich bei vielen Immobilienangelegenheiten ein Mitspracherecht vorbehalten.
• Ein späterer Verkauf der Immobilie gestaltet sich komplex und erzielt zumeist nur einen niedrigeren Verkaufspreis.
• Es droht der Verlust der Immobilie bei Vertragsende oder im Heimfall.
Wie wird eine Erbpachtimmobilie von der Bank finanziert?
Das Wichtigste vorab: Im Grundsatz kann eine Immobilie auf einem Erbbaurechtgrundstück mit einem üblichen Immobiliendarlehen finanziert werden. Auch die Zinskonditionen weichen in aller Regel nicht von denen ab, die bei einer „normalen“ Immobilie angeboten werden. Aber: Nicht alle Banken finanzieren Erbpachtpachtimmobilien, einige lehnen das Geschäft mit Erbbaurechten rundweg ab.
Zu den Grundvoraussetzungen für die Finanzierung von Erbbauimmobilien zählen bei den verbliebenen Kreditinstituten:
• Der Erbbaurechtgeber sollte eine Kirche, eine Stiftung oder eine Gemeinde sein, die den Banken verlässlicher und berechenbarer erscheinen. Bei privaten Erbpachtgebern wird es schwieriger. In diesen Fällen sollten Sie bevorzugt bei einer lokalen Bank nach einem Darlehen fragen – die den Grundstückseigentümer im Idealfall kennt und seine Integrität einschätzen kann.
• Der Erbbaurechtsvertrag muss eine Restlaufzeit von mindestens 40 Jahren oder mehr aufweisen. Die Banken kalkulieren so, dass das Darlehen mindestens 15 Jahre vor Ablauf der Erbpacht zurückgezahlt ist.
• Die durchschnittliche Beleihung liegt 70 bis 80 Prozent. Das bedeutet: Sie müssen mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital einbringen, um eine Finanzierung zu erhalten. Da nur der Kaufpreis der Immobilie finanziert werden muss, liegt die reine Summe zwar unter dem Betrag, der bei einem klassischen Immobilienkauf aufgebracht werden müsste – gänzlich ohne Eigenkapital funktioniert der Kauf einer Erbpachtimmobilie gleichwohl auch nicht.
Gut zu wissen: Der Erbbaurechtgeber muss der der Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch aktiv zu stimmen. Es reicht nicht aus, wenn bereits eine Belastungsgrenze im Erbbaurechtsvertrag formuliert wurde und diese auch nicht überschritten wird. Ohne die Belastungszustimmung des Verpächters kann die Finanzierung nicht zustande kommen.
Tipps für einen idealen Erbbaurechtsvertrag
• Handeln Sie beim Kauf der Immobilie mit dem Erbbaurechtgeber einen Neustart der Vertragslaufzeit aus. So haben Sie lange Zeit erst einmal Sicherheit.
• Vereinbaren Sie ein Vorkaufsrecht für das Grundstück für den Fall, dass der Eigentümer es irgendwann einmal veräußern möchte. Ideal, aber nicht immer machbar, ist eine Vertragsklausel, aufgrund der Sie das Grundstück jederzeit kaufen können, beispielsweise, wenn sich Ihre finanziellen Verhältnisse im Laufe der Zeit verbessern.
• Formulieren Sie eindeutige Regelungen, wie hoch die Entschädigung sein muss – und wie sie berechnet wird –, die Ihnen der Erbbaurechtgeber für Ihre Immobilie zahlen muss, sollte das Erbbaurecht aus irgendeinem Grund an den Verpächter zurückfallen.
• Für ihren eigenen Kalender: Suchen Sie rechtzeitig das Gespräch mit dem Erbpachtgeber über eine Verlängerung des Vertrags. Die Verlängerung sollte schon vor dem Ablaufdatum im Grundbuch vermerkt werden, um Aufwand und Kosten zu vermeiden.
Fazit: Das Erbbaurecht hat seine Tücken, kann aber trotzdem passen
Dass die Erbpacht eine günstige Alternative zum Grundstückskauf ist, stimmt definitiv nicht. Durch die jahrzehntelangen Überweisungen des Erbbauzinses bezahlen Sie für den Grund und Boden ein Vielfaches seines ursprünglichen Werts. Trotzdem ebnet das Erbbaurecht Menschen mit kleinerem Budget nicht selten den Weg in die heißersehnten, eigenen vier Wände: Weil nur der Kaufpreis für die Immobilie aufgebracht werden muss, während das Grundstück lediglich gepachtet wird.
Ob eine Erbbauimmobilie zu Ihrem ganz persönlichen Lebensentwurf passt, hängt wesentlich auch von den Konditionen und Regelungen ab, die Sie vertraglich mit dem Erbbaurechtgeber aushandeln. Dabei ist es grundsätzlich von Vorteil, dass die Bestimmungen des Erbbaurechtsgesetzes recht flexibel gehandhabt werden können. Allein der Kündigungsausschluss ist absolut verbindlich. Mit einem optimalen Erbbaurechtsvertrag können sie die großen Risiken der Erbpacht, schlimmstenfalls den Verlust der Immobilie, gut in Schach halten.
FAQs
1. Was bedeutet Erbpacht?
Der Begriff Erbpacht wird heute synonym für das Erbbaurecht verwendet. Und dieses steht für das Recht, eine Immobilie auf einem Grundstück zu bauen oder zu kaufen, das sich nicht in eigenem Besitz befindet. Der Grundstückseigentümer oder Erbbauerrechtgeber erlaubt dem Erbbaurechtnehmer die Nutzung seines Grundstücks und verlangt dafür als jährliche Miete einen Erbbauzins. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden und läuft üblicherweise über 50 bis 99 Jahre.
2. Bin ich bei Erbpacht alleiniger Immobilieneigentümer?
Ja. Sie sind vollwertiger Eigentümer der Erbbaurechtimmobilie. Sie können Ihr Haus daher vermieten, verschenken, vererben oder verkaufen. Beachten Sie nur, dass der Grundstückseigentümer sich vertraglich einige Mitspracherechte ausbedingen kann, insbesondere kann er sich ein Vorkaufsrecht zusichern lassen.
3. Was passiert, wenn der Erbbaurechtsvertrag endet?
Bei Vertragsende erlischt Ihr Nutzungsrecht automatisch und nicht nur das Grundstück fällt wieder an den Erbbaurechtgeber zurück, sondern auch die Immobilie. Der Grundstückseigentümer muss Ihnen dafür jedoch eine Entschädigung zahlen, und zwar mindestens in Höhe von zwei Dritteln des Verkehrswerts.
4. Kann der Grundstücksverpächter den Vertrag kündigen?
Nein. Erbbaurechtsverträge sind grundsätzlich unkündbar. Eine Beendigung vor dem Laufzeitende ist nur in gegenseitigem Einvernehmen möglich. Ausnahme ist der sogenannte Heimfall: Verstoßen Sie schwerwiegend gegen Ihr Vertragspflichten, so „fällt“ Ihr Nutzungsrecht „heim“, geht also an den Grundstückseigentümer zurück.
