Eine Eigentumswohnung hat viele praktische Vorteile und darf grundsätzlich als sichere Investition bezeichnet werden. Wenn Sie den Kauf einer Wohnung erwägen, dann werden Ihnen einige auf den ersten Blick etwas seltsam anmutende Begriffe begegnen, die zumeist aus dem Wohnungseigentumsgesetz stammen,. Das kurz WEG genannte Gesetz regelt die Grundlagen des Zusammenlebens in einer Gemeinschaft von Eigentümern, die Wohnungen in einem Haus besitzen. Es schreibt bestimmte Rechte und konkrete Pflichten fest, um das Funktionieren der Gemeinschaft zu gewährleisten und Streit möglichst zu vermeiden. Von nicht zu unterschätzender Relevanz für die Kosten, die Sie fortan für Instandhaltung und Pflege von Gebäude und Außenanlagen zu tragen zu haben, ist der Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, den Sie automatisch mit dem Kauf Ihrer Wohnung erwerben.
Lesen Sie im folgenden Ratgeber, was genau der Miteigentumsanteil ist, warum er eine zentrale Rolle bei der Kostenverteilung – und zumeist auch bei Abstimmungen – spielt und weshalb er für Käufer wie Verkäufer gleichermaßen wichtig ist.
Was ist ein Miteigentumsanteil?
Der Miteigentumsanteil ist der rechnerische Bruchteil, den jeder Eigentümer an dem gemeinschaftlichen Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hat. Dieser Wert wird üblicherweise als Teil von 1.000 dargestellt, beispielsweise 120/1.000. Bei sehr großen Eigentümergemeinschaften kann das Miteigentum auch als Bruchteil von 10.000 angegeben werden.
Die jeweiligen Miteigentumsanteile, die gängige Abkürzung lautet MEA, sind in der Teilungserklärung der Wohnanlage fixiert und zudem im Grundbuch dokumentiert.
Das Gemeinschaftseigentum umfasst alle Bereiche des Gebäudes und der Außenanlagen, die von allen Eigentümern genutzt werden (können) und die für den Erhalt und die Funktionsfähigkeit der Immobilie nötig sind. Klassischerweise zählen dazu das Treppenhaus und der Aufzug, Gärten und Hinterhöfe, aber auch die Fassade, der Anstrich und das Dach.
Das Sondereigentum bezeichnet hingegen die Bereiche, die im alleinigen Eigentum eines Eigentümers stehen, also konkret die Wohnung, die Sie kaufen möchten. Das Wohnungseigentumsgesetz bestimmt nun kategorisch, dass Sie dieses Sondereigentum (Ihre zukünftige Wohnung) immer nur zusammen mit einem entsprechenden Miteigentumsanteil erwerben oder auch verkaufen können. Sondereigentum und Miteigentumsanteil sind daher untrennbar miteinander verbunden, sie tauchen immer im Duett, niemals solo auf.
Wozu werden Miteigentumsanteile benötigt?
Ohne Miteigentumsanteile könnte eine Eigentümergemeinschaft prinzipiell weder bestehen noch funktionieren: Es würden schlicht die Basiswerte fehlen, aufgrund derer eine Aufteilung der Kosten und Lasten zur Finanzierung und zum Unterhalt der Gemeinschaft möglich wäre.
• Die Miteigentumsanteile liefern den Schlüssel für die Umlage der Kosten für das Gemeinschaftseigentum (§ 16 Absatz 2 WEG), die in der Wohngeldabrechnung enthalten sind. Dieser Verteilerschlüssel wird für gewöhnlich auch für eventuell fällige Sonderzahlungen herangezogen. Das bedeutet konkret: Beträgt Ihr Anteil beispielsweise 120/1000, so sind Sie für 12 Prozent der anfallenden Kosten für Instandhaltung und Verwaltung verantwortlich.
• Die Miteigentumsanteile können auch maßgeblich die Stimmrechtsverteilung auf den jährlich mindestens einmal einzuberufenden Eigentümerversammlungen beeinflussen. Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt zwar grundsätzlich das sogenannte Kopfprinzip bei der Abstimmung fest – aber dieses Prinzip kann durch konkrete Vereinbarungen in der Teilungserklärung oder auch durch Eigentümer-Beschluss geändert werden. Demnach gibt es drei Optionen:
- Das Kopfprinzip ist durchaus wörtlich zu nehmen: Jeder Kopf hat eine Stimme. Das bedeutet: Auch der Eigentümer von drei Wohneinheiten zählt nur einmal. Eigentümer-Ehepaare können ihr Stimmrecht dagegen nur gemeinsam ausüben, da jeder für sich ja laut Wohnungseigentumsgesetz nur eine halbe Stimme hätte.
- Das Wertprinzip orientiert sich bei der Verteilung der Stimmkraft an den im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteilen. Je mehr Miteigentumsanteile (MEA) ein Eigentümer hält, desto höher ist sein Stimmanteil. Der Eigentümer mit den drei Wohneinheiten aus dem Beispiel oben hätte in diesem Fall bei jeweils 150 MEA der einzelnen Wohnung 450 Stimmanteile.
- Das Objektprinzip schließlich gesteht jeder Wohneinheit eine Stimme zu – und zwar unabhängig von deren Größe und den darauf entfallenen MEA.
Am Rande: Die bisherige Vorgabe des § 25 Absatz 3 WEG, dass eine Eigentümerversammlung nur dann beschlussfähig ist, wenn die anwesenden Eigentümer mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, wurde in der Neufassung des WEG vom 1. Dezember 2020 gestrichen. Nunmehr sind Eigentümerversammlungen unabhängig von der Anzahl der anwesenden Eigentümer beschlussfähig.
Gut zu wissen: Noch einmal deutlich, obwohl bereits angedeutet: Kostenaufteilung und Stimmrechtsverteilung können in der Teilungserklärung abweichend von den Buchstaben des Wohnungseigentumsgesetzes festgelegt werden. Es ist daher enorm wichtig, dieses Dokument vor dem Kauf sorgfältig zu studieren.
Wie werden die Miteigentumsanteile berechnet?
Üblicherweise werden die Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum über die Wohnfläche der jeweiligen Eigentumswohnungen ermittelt, um so einen möglichst gerechten Verteilerschlüssel zu erhalten. Folgend eine exemplarische Berechnung:
1. Festlegung des Rahmenwerts: In aller Regel beträgt dieser 1.000.
2. Ermittlung des gesamten Sondereigentums der Einheit: Dazu werden die Wohn- und Nutzflächen aller Wohnungen der Anlage addiert. So ergibt sich beispielsweise ein Wert von 600 Quadratmetern.
3. Berechnung des Miteigentumsanteils je Quadratmeter: Um zu berechnen, wie viele Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum auf den einzelnen Quadratmeter entfallen, wird der Rahmenwert schlicht durch Fläche des Sondereigentums geteilt. Im Beispiel also: 1.000 : 600 = 1,67. Der Miteigentumsanteil je Quadratmeter Sondereigentum liegt also bei 1,67/1.000.
4. Multiplikation mit der Quadratmeterzahl der jeweiligen Wohnung: Der ermittelte Wert je Quadratmeter wird nun nur noch einfach mit der Wohnungsgröße multipliziert und durch 1.000 geteilt. Es ergibt sich der individuelle Miteigentumsanteil. Bei einer 80 Quadratmeter großen Eigentumswohnung sieht das folgendermaßen aus: 80 x 1,67 = 133,6/1.000. Der Miteigentumsanteil beläuft sich auf 133,6/1.000, was praktisch einem Kostenanteil von 13,36 Prozent gleichkommt.
Gut zu wissen: In der Praxis können bei der Berechnung des Miteigentumsanteil neben der puren Quadratmeterzahl weitere Faktoren berücksichtigt werden, beispielsweise das Stockwerk oder die Ausrichtung der Wohnung. Entsprechende Kriterien müssen, wiederum, in der Teilungserklärung exakt definiert sein.
Kostenverteilung auf Basis der Miteigentumsanteile
Wie bereits erwähnt, spiegelt der Mieteigentumsanteil für gewöhnlich die Kostenbelastung des jeweiligen Eigentümers. Der zweite Absatz des § 16 WEG rückt diese Lastenverteilung explizit in den Vordergrund und legt fest, dass die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechend der einzelnen MEA gesplittet werden müssen. Dazu zählen: Instandhaltung, Versicherung und Verwaltung, Reinigung, Entsorgungsgebühren, Gartenpflege und weiteres. Das Grundprinzip lautet: Je größer der Miteigentumsanteil, desto höher die finanzielle Belastung.
Aber: Das WEG gesteht der Eigentümerversammlung im anschließenden Satz des gleichen Paragraphen ausdrücklich das Recht zu, für einzelne Kosten oder für bestimmte Kostenarten eine vom grundsätzlichen Verteilerschlüssel abweichende Regelung festzuschreiben. Die Eigentümerversammlung muss sich nicht sklavisch an die Prozentzahlen der MEA halten. So können beispielsweise in konkreten Fällen Abrechnungen nach Personenzahl in Betracht gezogen werden.
Auch kann die Eigentümerversammlung relativ autark darüber bestimmen, welche Mehrheiten für welche Beschlüsse notwendig sind – vorausgesetzt entsprechende Vereinbarungen wurden explizit fixiert. Im Grundsatz stehen die einfache und die qualifizierte Mehrheit zur Disposition.
Gleichwohl: Das Wohnungseigentumsgesetz verlangt für sehr große Modernisierungsmaßnahmen, die eine Sonderumlage erforderlich machen, eine doppelt qualifizierte Mehrheit. Das bedeutet: Mindestens drei Viertel der im Grundbuch vermerkten, stimmberechtigten Eigentümer müssen zustimmen. Zusätzlich müssen diese Eigentümer mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile halten
Gut zu wissen: Als Eigentümer haften Sie – anteilig entsprechend Ihres Miteigentumsanteil – auch für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft. Das bedeutet, dass Sie sowohl für Verträge der Gemeinschaft als auch für mögliche Schadenersatzforderungen in Höhe Ihres Anteils belangt werden können.
• Miteigentumsanteil und Grundsteuer
Ihr Miteigentumsanteil bestimmt nicht nur den Prozentsatz, den Sie an den variablen Kosten der Gemeinschaft zu übernehmen haben, er legt auch fest, wie hoch die Grundsteuer ausfällt, die Sie zahlen müssen. Je größer Ihr Anteil, desto höher ist auch Ihr Steueranteil. Es empfiehlt sich, diesen Posten nicht außer Acht zu lassen.
Kann der Miteigentumsanteil verkauft oder geändert werden?
Wie oben bereits kurz erwähnt, legt der § 6 WEG eindeutig fest, dass der Verkauf von Sondereigentum (also einer Eigentumswohnung) ohne den dazugehörigen Miteigentumsanteil nicht möglich ist. Und umgekehrt: Rechte am Miteigentumsanteil umfassen auch das Sondereigentum. Im Saldo ergibt sich die recht eindeutige Unmöglichkeit, Miteigentumsanteile separat, also losgelöst von der eigentlichen Wohnung, zu verkaufen. Sie können Ihrem Miteigentumsanteil immer nur im Komplettpaket mit Ihrer Wohnung veräußern.
Anders, und bisweilen komplizierter, sieht es aus, wenn Miteigentumsanteile geändert werden sollen. Das ist grundsätzlich möglich, beispielsweise wenn ein Eigentümer einen Anbau plant. Der Aufwand ist gleichwohl beträchtlich.
Um einen Miteigentumsanteil, der bereits festgelegt ist, im Nachgang zu ändern, braucht es zunächst die Zustimmung der Miteigentümer zur baulichen Veränderung. Diese Zustimmung muss notariell beurkundet werden, das meint: Jeder Eigentümer der Gemeinschaft muss beim Notar erscheinen. Die Änderung muss anschließend in den Grundbuchblättern, dem Aufteilungsplan und der Teilungserklärung eingetragen werden – neben dem organisatorischen Aufwand ein Umstand, der richtig ins Geld gehen kann. Sind final jedoch alle Voraussetzungen erfüllt, so können Miteigentumsanteile geändert werden.
Ein anderer, häufigerer Grund, warum Eigentümer eine Änderung ihres Miteigentumsanteil anstreben, liegt in der als ungerecht empfundenen Kostenverteilung. Schließt in einem solchen Fall die Teilungserklärung, respektive die Gemeinschaftsordnung, eine reine Korrektur des Verteilerschlüssels aus, so gesteht der Gesetzgeber dem betroffenen Eigentümer zwar den grundsätzlichen Anspruch auf Neugestaltung der Miteigentumsanteile zu – aber nur unter der Maßgabe, dass das Festhalten an der bisherigen Regelung grob unbillig wäre. Unter dieser Prämisse würde gegen die Grundsätze von „Treu und Glauben“ verstoßen, die in § 242 BGB festgeschrieben sind und als rechtliche Grundlage für ein solches Begehren dienen. Die Maßstäbe, die die ständige Rechtsprechung hier anlegt, müssen als streng bis strikt klassifiziert werden.
Nachteile des Miteigentumsanteils
Ohne eine klare Aufschlüsselung der Eigentumsanteile, wie sie in der Teilungserklärung festgelegt sind, wäre eine gerechte Verteilung der Kosten für die Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums kaum möglich. Die Miteigentumsanteile liefern eine objektive und faire Basis, weil sie sich aus dem Verhältnis der individuellen Wohnfläche zur Gesamtwohnfläche des Gebäudes berechnen. Durch sie erhalten Eigentümer zudem nicht nur das Recht an ihrer eigenen Wohnung, sondern auch einen entsprechenden Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Die MEA bestimmen, in welchem Umfang sie an Entscheidungen beteiligt sind und welche Kosten sie tragen müssen. So viel, knapp zusammengefasst, zu den Vorteilen, mit denen das Konstrukt der Miteigentumsanteile punkten kann. Aber natürlich gibt es auch eine Kehrseite – in Form von Nachteilen, die die Miteigentumsanteile zwangsläufig mit sich bringen:
- Finanzielle Verpflichtungen: Eigentümer sind verpflichtet sich auf Basis des festgelegten Verteilerschlüssels an den gemeinschaftlichen Kosten zu beteiligen.
- Eingeschränkte Verfügungsbefugnis: Der Verkauf einer Wohnung mit Miteigentumsanteilen kann durch die notwendige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft und/oder durch die Einhaltung spezifischer Vorgaben erschwert werden. Das kann den gesamten Prozess verzögern und komplizieren.
- Abhängigkeit von anderen Eigentümern: Der Zustand und der Wert der eigenen Immobilie sind in gewissem Maße von der Sorgfalt und dem Verhalten der anderen Miteigentümer abhängig. So können sich beispielsweise eine unzureichende Instandhaltung oder die Vernachlässigung von Reparaturen nachteilig auf den Wert der Wohnung auswirken.
- Haftung für gemeinschaftliche Schulden: Im Falle des Zahlungsverzugs einzelner Eigentümer kann dies zu einer zusätzlichen finanziellen Belastung der übrigen Wohnungseigentümergemeinschaft führen.
- Potentielle Konflikte innerhalb der Gemeinschaft: Unterschiedliche Meinungen und Interessen der Eigentümer können zu Konflikten führen, notwendige Entscheidungen verhindern und das Zusammenleben erschweren.
Warum ist der Miteigentumsanteil für Käufer und Verkäufer wichtig?
Der Miteigentumsanteil beeinflusst nicht nur Ihre Position in der Eigentümergemeinschaft, sondern auch konkrete finanzielle Entscheidungen beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie.
• Einfluss auf den Kaufpreis: Je größer der Miteigentumsanteil, desto höher in der Regel auch der Verkaufspreis. Schließlich zeigt der Anteil, wie viel Gemeinschaftseigentum Ihnen gehört, was sich unmittelbar auf den Wert der Immobilie auswirkt.
• Wichtig bei der Finanzierung: Auch bei der Finanzierung macht sich der Miteigentumsanteil bemerkbar. Banken werten einen größeren Anteil als höhere Sicherheit, die wiederum bessere Kreditkonditionen begünstigt. Stellen Sie als Käufer unbedingt sicher, dass der im Kaufvertrag ausgewiesene Miteigentumsanteil mit dem Grundbucheintrag übereinstimmt.
• Finanzielle Entlastung: Durch fair geteilte Kosten kann das Gemeinschaftseigentum stets in einem guten Allgemeinzustand gehalten, respektive sogar modernisiert, werden, ohne dass Sie sich finanziell strecken müssen. Vom Ergebnis profitieren Sie trotzdem.
• Verbindlichkeit: Die Miteigentumsanteile sind in aller Regel eine feste, verlässliche Größe innerhalb des Gefüges der Wohnungseigentümergemeinschaft. So können Sie Kosten und Verpflichtungen gut kalkulieren.
FAQs
1. Wo werden die Miteigentumsanteile vermerkt?
Die Miteigentumsanteile in einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen sowohl in der Teilungserklärung als auch im Grundbuch dokumentiert werden. Das ist in Deutschland rechtlich verpflichtend. Sie werden zumeist als Bruchteile in Tausendsteln (zum Beispiel 90/1.000) angegeben und repräsentieren den Anteil des jeweiligen Eigentümers an Grundstück und Gebäude.
2. Wie wird die Größe des Miteigentumsanteils bestimmt?
Der Miteigentumsanteil wird in aller Regel aus dem Verhältnis der Fläche des individuellen Eigentums zur Fläche des Gesamteigentums abgeleitet. Die sich so ergebende Bruchzahl spiegelt den jeweiligen Miteigentumsanteil. Aber: In der Teilungserklärung können spezielle Kriterien festgelegt werden, die zusätzlich zur reinen Quadratmeterzahl zu berücksichtigen sind, beispielsweise das Stockwerk.
3. Welche Flächen zählen zum Miteigentumsanteil?
Zum Gemeinschaftseigentum, an dem jeder Eigentümer einen Miteigentumsanteil hat, zählen alle Flächen, die von jedem Bewohner genutzt werden können. Dazu gehören der Eingang und das Treppenhaus, der Fahrstuhl, der Dachboden und die Waschküche, Garten, Hof und sonstige Gemeinschaftsanlagen, soweit sie nicht einem einzelnen Eigentümer gehören.
4. Kann ich meinen Miteigentumsanteil verkaufen?
Nein. Zumindest nicht separat. Der Miteigentumsanteil ist untrennbar mit dem Sondereigentum, also der jeweiligen Eigentumswohnung, verbunden. Sie können daher nur beides zusammen verkaufen, respektive: Sie müssen es sogar, denn auch ein separater Verkauf der Wohnung, ohne Miteigentumsanteil, ist nicht möglich.
