Beim Erwerb einer Immobilie müssen Sie als Käufer bei der Finanzierung grundsätzlich nicht nur den Kaufpreis berücksichtigen, sondern auch die sogenannten Kaufnebenkosten einkalkulieren. Zu diesen gehören neben den Notarkosten auch die Grundbuchkosten. Doch was verbirgt sich hinter diesem Posten eigentlich? Auch für Sie als Verkäufer fallen beim Immobilienverkauf im weitesten Sinn Grundbuchkosten an: In jedem Fall benötigten Sie einen beglaubigten Grundbuchauszug, um sich als legitimer Eigentümer der Immobilie ausweisen zu können. Und gegebenenfalls müssen Sie eine noch vorhandene Grundschuld löschen lassen, um die Immobilie belastungsfrei übergeben zu können. Lesen Sie im folgenden Ratgeber, welche Grundbuchkosten beim Immobilienkauf oder -verkauf anfallen und wie deren Höhe berechnet wird.
Welche Rolle spielen die Grundbuchkosten beim Immobilienkauf?
Einfach formuliert, entstehen Grundbuchkosten immer dann, wenn in das Grundbuch etwas eingetragen werden soll. Beim Immobilienverkauf beziehungsweise -kauf ist dies an vornehmster Stelle der Eigentümerwechsel. Doch auch weitere Änderungen oder Löschungen von bereits vorhandenen Angaben können im Einzelfall erforderlich sein. Zum besseren Verständnis hier eine kurze Darstellung über den Sinn und Zweck sowie den Aufbau des Grundbuchs.
Das Grundbuch: Ein kurzer Überblick
Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, in dem alle rechtlichen Daten zu den Grundstücken einer Gemeinde auf sogenannten Grundbuchblättern zusammengefasst sind. Jedes Grundbuchblatt gibt Aufschluss über die Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks, benennt die Rechte, die an dem Grundstück bestehen, beispielsweise ein Wegerecht, ebenso wie die Belastungen, die auf ihm ruhen. Aufgeführt ist außerdem die Form und Größe der Bebauung. Alle Grundstücke in Deutschland unterliegen dem Grundbuchzwang, sie müssen also über einen Eintrag verfügen.
Das Grundbuch ist in drei Abteilungen aufgeteilt, die jeweils unterschiedliche Informationen enthalten. So lassen sich bestimmte, gesuchte Daten leichter auffinden.
• In Abteilung I werden Informationen über den Eigentümer (oder Erbbauberechtigten) des Grundstücks festgehalten. Sind mehrere Personen eingetragen, wird auch das jeweilige Anteilsverhältnis angegeben. Zusätzlich finden sich Vermerke darüber, wann und wie der aktuelle Eigentümer in den Besitz des Grundstücks gelangt ist (Kauf, Erbschaft, Zwangsversteigerung usw.).
• Abteilung II enthält alle Lasten und Beschränkungen des Grundstücks. Dazu zählen beispielsweise Dienstbarkeiten (Nutzungsrechte Anderer wie das Wegerecht), Erbbaurechte, Wohn- oder Nießbrauchrechte und Vorkaufsrechte. Auch die (kostenpflichtige) Auflassungsvormerkung beim Immobilienkauf wird hier eingetragen: Sie ist eine Art Reservierung der Immobilie im Grundbuch, um sicherzustellen, dass der Verkäufer das Grundstück nicht mehrere Male verkauft.
• Abteilung III umfasst Grundpfandrechte, wie die Grundschuld oder die Hypothek. Sie ist deshalb besonders für Gläubiger oder Kreditinstitute zur Absicherung von Ansprüchen interessant.
Wer darf das Grundbuch einsehen?
Obwohl das Grundbuch als öffentliches Verzeichnis geführt wird, erlaubt die deutsche Grundbuchordnung nur demjenigen die Einsicht, der ein sogenannten „berechtigtes Interesse“ nachweisen kann. Dieses wird allen im Grundbuch eingetragenen Eigentümern grundsätzlich zugestanden. Sie können durch eine Vollmacht auch anderen Personen die Einsichtnahme erlauben. Darüber hinaus erhalten auch ohne Vollmacht Einsicht:
- die Inhaber von im Grundbuch eingetragenen Grunddienstbarkeiten,
- Notare, Gerichte und Makler,
- eventuelle Kreditgeber,
- Erben, die unsicher sind, ob sie die Erbschaft antreten oder ausschlagen möchten.
Ein sogenannten Grundbuchauszug, prinzipiell eine Abschrift des Grundbuchblatts, benötigen Sie als Verkäufer einer Immobilie zum Nachweis Ihrer tatsächlichen Eigentümerschaft. Als Käufer hingegen müssen Sie dieses Dokument ihrer Bank vorlegen, um eine Finanzierungszusage zu erhalten. Das Kreditinstitut kann anhand des Grundbuchauszugs einfach überprüfen, ob Grundstück und Immobilie nicht bereits belastet sind – oder ob eine Wertminderung, beispielsweise durch ein vorhandenes Nießbrauchrecht, gegeben ist.
Was sind Grundbuchkosten und welche Kostenpunkte umfassen sie?
Zu den Grundbuchbuchkosten zählen beim Immobilienkauf stets die Kosten für die Auflassungsvormerkung und die Umschreibung auf den neuen Eigentümer. Weitere Kosten können im Einzelfall durch eine Grundschuldbestellung, -löschung oder -abtretung entstehen. Entsprechend lassen sich die Kostenpunkte in obligatorische und eventuelle unterteilen.
Obligatorische Grundbuchkosten beim Immobilienkauf
Beim Erwerb einer Immobilie fallen für Sie als Käufer immer die Kosten für die Auflassungsvormerkung an. Mit dieser verbindlichen Reservierung sichern Sie sich Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung – und zwar solange bis Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Der Gesetzgeber will mit dieser verpflichtenden Angabe verhindern, dass Verkäufer eine Immobilie doppelt veräußern oder gar vom Verkauf zurücktreten.
Ebenfalls quasi zwangsläufig ist die Kostennote über die eigentliche Eigentumsumschreibung im Grundbuch, die Sie fortan als rechtmäßigen Eigentümer ausweist.
Die Höhe der Kosten für Auflassungsvormerkung und Umschreibung berechnen sich grundsätzlich nach der Höhe des Kaufpreises. Als Faustformel gilt: Kosten für die Umschreibung = 0,5 Prozent des Kaufpreises. Kosten für die Auflassungsvormerkung = 50 Prozent der Umschreibungsgebühr.
Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro betragen die Umschreibungskosten (0,5 Prozent von 300.000) = 1.500 Euro. Die Kosten für die Auflassungsvormerkung belaufen sich auf (50 Prozent von 1.500) = 750 Euro. Es ergeben sich Grundbuchkosten von 2.250 Euro.
Gleiche Rechnung bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro: Umschreibung 2.500 Euro + Auflassungsvormerkung 1.250 Euro = 3.750 Euro Grundbuchkosten.
Mögliche Grundbuchkosten: Löschung oder Eintragung einer Grundschuld
In aller Regel möchten Käufer eine unbelastete Immobilie erwerben. Für Sie als Verkäufer bedeutet dies, dass eine eventuell noch vorhandene Grundschuld gelöscht werden muss – natürlich vorausgesetzt das entsprechende Darlehen ist bereits getilgt. Die Kosten für das Löschen einer Grundschuld belaufen sich in der Regel auf 0,2 Prozent der eingetragenen Grundschuld – wobei davon jeweils die Hälfte an den Notar, die andere Hälfte an das Grundbuchamt zu zahlen ist. Die Notarkosten können variieren, je nachdem, ob der Notar lediglich eine Unterschrift beglaubigen oder einen Löschungsantrag entwerfen muss. In Paragraf 34 Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) sind die genauen Kostensätze für Notar und Grundbuchamt aufgeführt und lassen sich nach dem tatsächlichen Arbeitsaufwand des Notars kalkulieren.
Lassen Sie als Käufer zur Absicherung Ihres Bankkredits hingegen eine Grundschuld eintragen, so fallen für diese Grundschuldbestellung ebenfalls Kosten an, die sich aus Notarkosten und Gebühren für das Grundbuchamt zusammensetzten. Sowohl die Notarkosten als auch die Grundbuchkosten sind bundesweit einheitlich geregelt. Grundsätzlich bezahlen Sie zweimal denselben Satz an zwei unterschiedlichen Stellen. Dessen Höhe ergibt sich aus den amtlichen Tabellen des GNotKG (Anlage 2 zu § 34 Abs. 3). So beträgt die Gebühr für eine Grundschuldeintragung in Höhe von 50.000 Euro 165 Euro, bei 100.000 Euro sind es 273 Euro, bei 150.000 Euro 354 Euro, bei 200.000 Euro 435 Euro und bei 250.000 Euro 535 Euro.
Höhe der Grundbuchkosten: Wie werden Sie berechnet?
Wie bereits erwähnt, berechnen sich die obligatorischen Grundbuchkosten wie die Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung nach der Höhe des Kaufpreises. Bedenken Sie jedoch bitte, dass Angaben wie „0,5 Prozent des Kaufpreises“ zwar korrekt, trotzdem aber rein theoretischer Natur sind: Denn Sie benötigen für alle Angelegenheiten, die in irgendeinem Bezug zum Grundbuch stehen, einen Notar. Insofern sind Grundbuchkosten und Notarkosten prinzipiell nicht voneinander trennbar. Für den Notar kommen bei den erwähnten Grundbuchkosten noch einmal 1-2 Prozent des Kaufpreises an Kosten obenauf.
Gleiches gilt für die Löschung beziehungsweise Eintragung einer Grundschuld: Hier regeln amtliche Tabellen die jeweils fälligen Gebührensätze, die zum einen an das Grundbuchamt und zum anderen an den involvierten Notar zu entrichten sind.
Gibt es Einsparmöglichkeiten bei den Grundbuchkosten?
Die Möglichkeiten, Grundbuchkosten einzusparen, sind sehr, sehr begrenzt. Die Gebühren für die Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung heißen nicht von ungefähr obligatorisch: Sie sind weder in Ihrer Art noch in ihrer Höhe, die sich nach dem jeweiligen Kaufpreis richtet, verhandelbar.
Prinzipiell gibt es nur eine Option, Grundbuchkosten zu sparen – und zwar dann, wenn sich Verkäufer und Käufer auf eine sogenannte Abtretung einer möglichen Grundschuld verständigen. Das bedeutet: Haben Sie als Verkäufer Ihr Darlehen bereits getilgt, die Grundschuld aber im Grundbuch stehen lassen, so können Sie Ihre Bank bitten, diese Kreditsicherheit an die Bank des Käufers zu übertragen. Positiver Effekt für beiden Seiten: Sie als Verkäufer sparen die Kosten für die Löschung der Grundschuld, Sie als Käufer die Gebühr für die Eintragung einer neuen Grundschuld. Fällig sind in diesem Fall lediglich deutlich geringere Gebühren für die Abtretungsurkunde. Grundsätzlich liegen diese bei einem Drittel der Kosten, die für eine Grundschuldlöschung und -eintragung zu zahlen wären.
Die Bedeutung des Notars im Zusammenhang mit den Grundbuchkosten
In Deutschland muss jeder Immobilienverkauf und -kauf notariell beglaubigt werden. Nur ein Notar kann die entsprechenden Eigentumsüberschreibungen im Grundbuch veranlassen. Und das ist auch gut so. Denn nur auf diese Weise wird gewährleistet, dass das Grundbuch ein verlässliches und stets aktuelles Register mit fundierter Aussagekraft bleibt. Ein Notar ist qua Profession dem Gesetz verpflichtet und unparteiisch. Für seine Leistung steht ihm eine entsprechende Bezahlung zu, die im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) gesetzlich festgelegt ist. Auch diese Regelung schützt Verkäufer und Käufer, da sie eine Beeinflussung des Notars durch das Angebot eines höheren oder niedrigeren Honorars ausschließt. Ob die Grundbuchkosten in Deutschland insgesamt zu hoch, gerecht oder überarbeitungswürdig sind, steht hingegen auf einem anderen Blatt.
Tipps und Empfehlungen für den Umgang mit den Grundbuchkosten
Grundsätzlich empfiehlt es sich die Grundbuchkosten – wie auch die übrigen Kosten beim Immobilienkauf – aus dem Eigenkapital zu finanzieren. Diesen notwendigen Gebühren steht kein materieller Wert gegenüber, so dass Kreditinstitute das höhere Risiko zumeist mit einem teuren Zinsaufschlag belegen. Planen Sie als Käufer daher die Grundbuchkosten sehr penibel in Ihre persönliche Kalkulation ein.
Da sich die obligatorischen Grundbuchkosten, wie ausgeführt, am Kaufpreis orientieren, macht es natürlich Sinn, diesen nach Möglichkeit zu senken. Das funktioniert ganz legal und ohne Nachteile für den Verkäufer, wenn die Einbauküche, der wertvolle Teppich oder die Solardusche, die mit übernommen werden, aus dem eigentlichen Kaufpreis herausgerechnet und separat bezahlt werden.
Und: Vereinbaren Sie bereits im Kaufvertrag verbindliche Zahlungsmodalitäten, so sparen Sie sich den Umweg über ein sogenanntes Notaranderkonto, für das der Notar eine Hebegebühr erhebt. Das spart zwar nicht an den Grundbuch-, aber bei den Notarkosten.
FAQs
1. Wer muss die Grundbuchkosten zahlen?
Die Kosten für die Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung trägt der Käufer. Der Verkäufer hat hingegen die Kosten für die Löschung einer Grundschuld zu tragen.
2. An wen muss ich die Grundbuchkosten zahlen?
Üblicherweise stellt der Notar Ihnen die Grundbuchkosten in Rechnung, da er den Grundbucheintrag abwickelt. Die Rechnung listet für gewöhnlich separiert die Notarkosten und die Kosten für das Grundbuchamt auf.
3. Kann ich die Grundbuchkosten steuerlich absetzen?
Nein, Grundbuchgebühren für die selbstgenutzte Immobilie sind steuerlich nicht absetzbar. Das klappt nur, wenn die Immobilie vermietet ist.
4. Fallen auch im Erbfall Grundbuchkosten an?
Nein, wenn Sie dem Grundbuchamt innerhalb einer Frist von zwei Jahren Ihre Erbschaft nachweisen, ist die Umschreibung des Eigentums kostenfrei. Danach ist der Eintrag allerdings in voller Höhe kostenpflichtig.
