Der Wert eines Grundstücks bemisst sich wesentlich daran, was und „wie viel“ Sie darauf bauen dürfen. Und auch, wenn Sie eine Immobilie kaufen, möchten Sie vermutlich wissen, ob Sie in naher oder ferner Zukunft einmal anbauen oder Ihr Zuhause durch Carport, Garage oder Gartenlaube optimieren dürfen. Aufschluss über diese Fragen gibt die Grundflächenzahl (GRZ), die im Bebauungsplan fixiert ist. Sie legt verbindlich fest, wie viel Prozent eines Grundstücks bebaut oder versiegelt werden dürfen – oder im Umkehrschluss: wie viel Fläche frei bleiben muss. Eine identische Grundflächenzahl (GRZ) gilt zumeist für alle Grundstücke eines Gebiets oder einer Region – weil damit eine relativ einheitliche Bebauung erreicht wird. Doch welche Flächen zählen nun für die Grundflächenzahl und was unterscheidet sie von der ebenfalls im Bebauungsplan festgelegten Geschossflächenzahl (GFZ)?
Lesen Sie folgenden Ratgeber, was die Grundflächenzahl (GRZ) genau ist, welche Bedeutung der Wert hat, welche Flächen angerechnet werden und wie sich eine hohe oder niedrige Grundflächenzahl auf den Grundstückswert auswirkt.
Das Wesentliche auf einen Blick
• Die Grundflächenzahl (GRZ) legt fest, welcher Prozentsatz eines Grundstücks bebaut oder versiegelt werden darf.
• Es gilt die Formel: Grundstücksgröße x Grundflächenzahl = zulässige Grundfläche
• Die gesetzlichen Grundlagen zur GRZ sind in § 19 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) spezifiziert, ihre genaue Größe findet sich jeweils im Bebauungsplan.
• Die Grundflächenzahl (GRZ) ist nicht zu verwechseln mit der Geschossflächenzahl (GFZ), die angibt, wie viele Quadratmeter Wohnfläche auf den verschiedenen Stockwerken eines Gebäudes maximal errichtet werden dürfen. Diese Dezimalzahl spiegelt das Verhältnis von Grundstücksgröße und Gesamt-Geschossfläche.
Definition: Was ist die Grundflächenzahl (GRZ)?
Die Grundflächenzahl (GRZ) gehört neben der Geschossflächenzahl (GFZ) und der Baumassenzahl (BMZ) zu den elementaren Kennzahlen, die das Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks bestimmen. Sie gibt auf Basis des § 19 Baunutzungsverordnung (BauNVO) den maximalen Flächenanteil eines Baugrundstücks an, der bebaut, respektive versiegelt, werden darf. Der Rest muss frei belieben.
Einfach formuliert: Die Grundflächenzahl steht für den möglichen Ausnutzungsgrad Ihres Grundstücks. Sie wird im Bebauungsplan festgelegt und erscheint dort als Dezimalzahl. Sie dürfen die Grundflächenzahl (im Grundsatz) nicht überschreiten, müssen die erlaubte bebaubare Fläche aber keineswegs ausschöpfen.
Die Grundflächenzahl ist in Deutschland zudem Teil des öffentlichen Baurechts und dient in dieser Funktion vornehmlich dazu, die städtebauliche Nutzung eines Gebiets zu definieren. So liegt der Wert der GRZ in Wohngebieten und Vororten zumeist zwischen 0,4 und 0,6 – in städtischen Lagen bewegen sich die Werte zwischen 0,8 und gelegentlich 1,0, was einer kompletten Überbauung des Grundstücks gleichkommt (dazu auch weiter unten).
• Grundflächenzahl (GRZ) – was bedeutet der Wert?
Die Grundflächenzahlen pendeln zwischen den Polen 0,1 und 1,0. Überproportional häufig finden sich die Werte 0,4 und 0,3 in den Bebauungsplänen – damit sich Grünflächen und versiegelte Flächen einigermaßen die Waage halten und die gesetzlichen Vorschriften hinsichtlich der Abstände unter Nachbarn eingehalten werden können. Der Dezimalwert gibt Ihn recht einfach an, wie viel Fläche Sie bebauen dürfen – es gilt:
• Grundstücksgröße x GRZ = erlaubte Grundfläche
Beispiel: Auf einem Grundstück mit einer Fläche von 500 m2 und einer GRZ von 0,4 dürfen Sie ein Gebäude mit 200 m2 Grundfläche errichten (500 m2 x 0,4 = 200 m2).
Bei einer GRZ von 0,3 wären analog nur 150 m2 Grundfläche erlaubt (500 m2 x 0,3 = 150 m2).
Was zählt zur Grundflächenzahl (GRZ)?
Die Grundflächenzahl umfasst, wie dargestellt, alle baulichen Maßnahmen auf einem Grundstück, die den Boden überdecken oder versiegeln. Dementsprechend gehören Dachüberstände und nicht befestigte Gartenwege nicht dazu.
Nun ist es aber so, dass im Bauplanungsprozess grundsätzlich zwischen zwei Arten von GRZ unterschieden wird. Die Grundflächenzahl aus dem Bebauungsplan wird als GRZ I bezeichnet, während die GRZ II Auskunft über die Nebenanlagen gibt:
• Die GRZ I bezieht sich direkt auf das Gebäude und alle Teile, die mit ihm verbunden sind, also:
- Wohnhaus inklusive Außenmauern
- Kellerabgänge
- Balkone
- Terrassen
• Die GRZ II ist maßgeblich für die Nebenanlagen auf dem Grundstück. Dazu zählen:
- Stellplätze und Carports samt ihrer Zufahrten
- freistehende Garagen und Tiefgaragen
- Pools und Spielplätze
- Gartenhäuser und Schuppen
- Ställe
- Solaranlagen
- Schächte, Gruben und Kläranlagen
- Öltanks (ober- und unterirdisch)
- bauliche Anlagen unter der Erde
• Grundflächenzahl überschreiten – geht das?
Die GRZ I ist insofern verbindlich, als dass Sie als Bauherr deren Potential zwar nicht ausschöpfen müssen, es aber auch nicht „übertrumpfen“ dürfen. Allerdings gibt es die Möglichkeit, die zulässige Grundfläche zugunsten von Nebenanlagen (GRZ II) auf Anfrage zu überschreiten – und zwar um bis zu 50 Prozent. Aber: Diese Erhöhung ist gleichwohl auf einen maximalen GRZ-Wert von 0,8 begrenzt – das legt der § 19 Abs. 4 Satz der Baunutzungsverordnung (BauNVO) fest – es sei denn, der Bebauungsplan erlaubt explizit einen höheren Wert.
Bitte beachten Sie: Bei den Regelungen zur Überschreitung der Grundflächenzahl gibt es starke Unterschiede zwischen den einzelnen Bundesländern – und gelegentlich auch zwischen den Kommunen eines Landes. Es ist daher unbedingt ratsam, dass Sie sich vorab bei Ihrem zuständigen Bauamt über die lokalen Gepflogenheiten informieren.
Gut zu wissen: Eine nicht genehmigte Überschreitung der Grundflächenzahl kann herbe rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen, die von hohen Bußgeldern bis hin zu Anordnungen reichen, die illegal errichten Teile des Gebäudes wieder zu entfernen.
Bedeutung der Grundflächenzahl für die Stadtplanung
Die Grundflächenzahl ist eines der wirksamsten Instrumente, um sicherzustellen, dass die Wertschätzung von Grün- und Freiflächen in Städten und Gemeinden nicht weiter sinkt. Dabei haben Stadtplaner bei der Erstellung von Bebauungsplänen nicht nur ökologische Aspekte im Sinn: Neben der Erhaltung eines gewissen Grünbestands im Sinne des Arten- und Naturschutzes muss zudem gewährleistet sein, dass ausreichend Platz für die Versickerung von Regenwasser bleibt. Je mehr Fläche versiegelt wird, desto größer die Gefahr von Überflutungen und von Beeinträchtigungen der Grundwasserneubildung. Versiegelte Flächen speichern überdies Wärme und geben sie nachts wieder ab, was den sogenannten Wärmeinseleffekt in den Städten verstärkt.
Nicht zuletzt trägt die Präsenz von grünen Vorgärten und ausreichend Licht und Luft zwischen Wohngebäudenzu einen angenehmen Stadtbild bei, das eine hohe Lebensqualität garantiert.
Die Wahl der GRZ in einem Bebauungsplan reflektiert daher immer die städtebaulichen Ziele und die angestrebte Nutzung des Areals.
Beispiele:
• Ein GRZ-Wert von 0,4 bedeutet, dass 40 Prozent der gesamten Grundstücksfläche bebaut werden dürfen. Dieser Wert findet sich oft in Wohngebieten, um eine ausgewogene Mischung aus Bebauung und Freiflächen zu erreichen.
• Ein GRZ-Wert von 0,3 wird häufig für Gebiete angesetzt, die eine niedrige Bebauungsdichte haben sollen, etwa in Naherholungsgebieten. In diesem Fall dürfen nur 30 Prozent des Grundstücks bebaut werden, was bei einem 1.000 m2 großen Grundstück 300 m2 entspricht.
• Ein hoher Wert von 0,8 findet sich typischerweise in städtischen oder gewerblichen Gebieten, in denen eine hohe Bebauungsdichte erwünscht ist. 80 Prozent des Grundstücks dürfen bebaut werden, was bei einem Grundstück von 500 m2 eine Bebauungsfläche von 400m2 zulässt.
• Ein Wert von 0,2 schließlich ist charakteristisch für ländliche Regionen oder Areale mit hohem Grünflächenanteil.
Warum ist die GRZ auch beim Immobilien(ver)kauf wichtig?
Im Angesicht des allgewärtigen Mangels an Bauland versteht es sich quasi von selbst, dass ein Grundstück mit einer hohen GRZ für Bauherren und Investoren besonders attraktiv ist, die an einer maximalen Ausnutzung interessiert sind. Im Klartext: Bei knappen Ressourcen steht die Option einer hohen Bebaubarkeit für einen eindeutigen Mehrwert – der sich in einem hohen Preis manifestiert. Aber die Grundflächenzahl beeinflusst auch den Wert einer Immobilie direkt, weil sie die zukünftigen Entwicklungsmöglichkeiten und damit das Potential für Wertsteigerungen bestimmt. Käufer und Verkäufer sind daher gut beraten, sich über die GRZ und deren Auswirkungen auf die Immobilie schlau zu machen, um fundierte Entscheidungen – auch und besonders im Hinblick auf den Preis – treffen zu können.
Für Bauträger und Projektentwickler schließlich kann die GRZ zum alles entscheidenden Kriterium für Engagement oder Verwerfung werden. Eine hohe Grundflächenzahl steht für eine effiziente Nutzung der vorhandenen Fläche, ein niedriger Wert schränkt die Entwicklungsmöglichkeiten ein – mit der Folge, dass Projekte weniger rentabel ausfallen oder sogar an den gesetzlichen Vorgaben gänzlich scheitern können.
Was ist der Unterschied zwischen GRZ und GFZ (Geschossflächenzahl)?
Die Unterscheidung zwischen den beiden so ähnlich anmutenden Kürzeln ist wichtig und für die bauliche Planung von elementarer Bedeutung: Während die Grundflächenzahl (GRZ) die maximale Grundfläche angibt, die bebaut werden darf, bezieht sich die GFZ auf das Verhältnis von Grundstücksfläche und Geschossfläche: Der Wert begrenzt die Fläche, die über alle Etagen hinweg realisiert werden darf. Die GRZ steuert also die horizontale Bebauung (Grundfläche), während die GFZ die vertikale Bebauung (Fläche der Stockwerke) bestimmt.
Beispiel: Ein 1.000 m2 großes Grundstück hat eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 0,8. Das meint: Sie dürfen eine Grundfläche von 400 m2 bebauen (1.000 m2 x 0,4 = 400 m2), gleichzeitig aber eine Gesamtgeschossfläche von 800 m2 realisieren (1.000 m2 x 0,8 = 800 m2). Rein theoretisch können Sie also zwei Stockwerke zu je 400 m2 bauen oder drei zu je 266,66 m2 oder vier zu je 200 m2. Theoretisch ist diese Rechnung insofern, weil Ihnen der Bebauungsplan überdies eine verbindliche Anzahl der zulässigen Vollgeschosse vorgibt, an die sich ebenfalls halten müssen.
Was sind die Vor- und Nachteile eines Grundstücks mit hoher GRZ?
Eine hohe Grundflächenzahl macht das Grundstück wertvoller, weil es effizienter genutzt werden kann. Allerdings geht die Maximal-Bebauung auch häufig zulasten der Wohn- und Lebensqualität. Anders formuliert: Eine hohe GRZ hat wie alle Dinge des Lebens ihre Vor-, aber auch Nachteile.
• Vorteile eines Grundstücks mit hoher Grundflächenzahl
1. Maximale Raumausnutzung: Eine hohe Grundflächenzahl erlaubt die maximale Nutzung des verfügbaren Grund und Bodens. Dadurch können größere Gebäude oder mehrere Häuser errichtet werden, was insbesondere in dicht besiedelten, städtischen Arealen von Vorteil ist und der Schaffung des so dringend benötigten Wohnraums dient.
2. Potentiell höhere Rentabilität: Durch die Möglichkeit, mehr Gebäudefläche zu schaffen, ergibt sich ein Potential für höhere Erträge durch Mieteinnahmen oder durch Verkaufserlöse. Bei hohen Grundstückspreisen kann dieser Umstand zu einer größeren Kapitalrendite führen.
3. Städtebauliche Entwicklung: Eine hohe Grundflächenzahl kann dazu beitragen, die städtebauliche Entwicklung in einem Gebiet gezielt und zügig zu fördern. Durch die Schaffung von Wohnraum und/oder gewerblichen Flächen können das Wachstum und die wirtschaftliche Potenz bislang vernachlässigter Areale gepusht werden.
• Nachteile eines Grundstücks mit hoher Grundflächenzahl
1. Dichtere Bebauung: Die Ausschöpfung der möglichen baulichen Kapazitäten beschneidet die Privatsphäre von Anwohnern und Anrainern und kann negative Effekte auf Belichtung, Belüftung sowie die allgemeine Lebensqualität der Bewohner haben.
2. Mangelnde Grünflächen: Bei gedrängter Bebauung bleibt logischerweise weniger Platz für Grünflächen, Gärten oder Freiflächen übrig. Dieser Umstand wirkt sich nicht nur negativ auf das Erscheinungsbild aus, sondern beeinträchtigt auch die Möglichkeiten der Bewohner, im öffentlichen Raum zu entspannen, zu kommunizieren und sich zu erholen.
3. Infrastrukturanforderungen: Eine dichtere Bebauung stellt zusätzliche Anforderungen an die Infrastruktur, besonders im Hinblick auf Straßen, Parkplätze, Wasser- und Abwassersysteme (da die natürliche Regenwasserversickerung aufgrund des hohen Versiegelungsgrades nicht mehr ausreicht). Werden diese Anforderungen nicht angemessen berücksichtigt, drohen Überlastungen und Engpässe.
Fazit: Die GRZ ist bedeutsames Kürzel, dass Sie niemals vernachlässigen sollten
Die Grundflächenzahl (GRZ) ist eine wichtige Stellschraube der Bauleitplanung, um eine nachhaltige, städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten, Fehlentwicklungen möglichst zu vermeiden und eine Bodennutzung zu sichern, die eine harmonische Balance zwischen Bebauung und Grün- sowie Freiflächen hält. Die GRZ des einzelnen Grundstücks bestimmt wesentlich über seine Nutzbarkeit und wirkt sich damit unmittelbar auf seinen Wert aus. Wenn Sie eine Bestandsimmobilie kaufen, steckt die Grundflächenzahl die zukünftigen Möglichkeiten auf Ihrem Grundstück ab: Je nachdem, wie viel Prozent der zulässigen Grundfläche bereits „verbraucht“ sind, desto kleiner fällt Ihr Spielraum für Anbauten oder Modernisierungen mit Flächenerweiterungen aus. Insgesamt kann die Bedeutung der Grundflächenzahl also kaum überschätzt werden: Sie ist eine bedeutsame Kennzahl für die Planung und Umsetzung von Bauprojekten ebenso wie für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie.
FAQs
1.Was bedeutet eine Grundflächenzahl von 0,4?
Eine GRZ von 0,4 legt fest, dass Sie maximal 40 Prozent Ihres Grundstücks bebauen dürfen. Die verbleibenden 60 Prozent dürfen Sie nicht versiegeln. Die Formel zur Berechnung der Fläche lautet: Grundstücksgröße x Grundflächenzahl (GRZ) = zulässige Grundfläche.
2. Ist eine Überschreitung der Grundflächenzahl (GRZ) möglich?
Jein. Die Grundflächenzahl aus dem Bebauungsplan, die GRZ I, dürfen Sie unter-, aber nicht überschreiten. Anders sieht es bei den Nebenanlagen aus, die keine direkte Verbindung zum Haupthaus haben. Für sie gilt die GRZ II, die um maximal 50 Prozent, jedoch höchstens bis zu einer GRZ von 0,8, überschritten werden darf. Das letzte Wort hat dabei die Baugenehmigungsbehörde.
3. Zählt eine Terrasse zur GRZ?
Ja. Eine Terrasse muss grundsätzlich bei der Grundflächenzahl berücksichtigt werden, und zwar bei der GRZ I für die Hauptanlagen, da sie in aller Regel direkt mit dem Wohnhaus verbunden ist. Dabei wird die gesamte Fläche der Terrasse in die Waagschale geworfen. Ausnahme: Terrassen, die vollständig außerhalb der Abstandsflächen des Hauses liegen, fallen nicht unter die GRZ I.
4. Muss ich die erlaubte Grundflächenzahl auf meinem Grundstück ausschöpfen?
Nein. Die Grundflächenzahl gibt stets das Maximum der auf einem Grundstück erlaubten bebaubaren Fläche an. Ob Sie diese komplett ausnutzen oder nur einem Teil davon, bleibt ganz Ihnen überlassen. Sie haben dann prinzipiell die Option, später noch anzubauen, beispielsweise einen Wintergarten.
