In Deutschland muss derjenige, der eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält, die notwenigen Sicherungsmaßnahmen treffen, um zu verhindern, dass Dritte dadurch gefährdet werden. So weit, so einleuchtend. Nun kann allerdings auch ein (bebautes) Grundstück, zumindest potentiell, Quelle einer ganzen Reihe von Gefahren sein – und deshalb müssen Sie als Eigentümer Sorge dafür tragen, dass auf Ihrem Grund und Boden niemand zu Schaden kommt. Diese sogenannte Verkehrssicherungspflicht gilt ausnahmslos – kommen Sie ihr nicht nach, kann es für Sie unter Umständen richtig teuer werden. Aber welche Vorkehrungen müssen Sie als Eigentümer genau treffen? Welche Sicherheitsmaßnahmen sind notwendig und zumutbar, ab wann dürfen Sie Umsicht und Eigenverantwortung unterstellen? Und schließlich: Wer haftet im Ernstfall?
Lesen Sie im folgenden Ratgeber, was genau Verkehrssicherheitspflicht bedeutet, welche Bereiche von Haus und Grundstück Sie regelmäßig kontrollieren müssen und auf welche Versicherungen Sie besser nicht verzichten sollten.
Was genau bedeutet Verkehrssicherungspflicht?
Die Verkehrssicherungspflicht ist ein zentrales Element des deutschen Zivilrechts. Sie hat nichts mit dem Verkehr auf Straßen zu tun, sondern bezieht sich allein auf die Pflichten rund um das eigene Grundstück und die darauf stehende Immobilie. Im Kern verlangt die Verkehrssicherungspflicht von jedem Eigentümer, sich nach Kräften darum zu bemühen, dass Bewohner und dritte Personen den eigenen Grund und Boden gefahrlos und sicher betreten können.
1. Gesetzliche Grundlagen der Verkehrssicherungspflicht
Erstaunlicherweise gibt es kein einzelnes Gesetz, das die Verkehrssicherungspflicht im Detail regelt. Die Rechtspflicht leitet sich vielmehr aus Artikel 14 des Grundgesetzes (GG) und aus dem § 823 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ab:
• Artikel 14 Abs. 2 GG: „Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“
• § 823 BGB: „Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.“
Was bedeutet das nun konkret? Eigentümer sind verpflichtet, alle notwendigen Vorsichtsmaßregeln zu treffen, um Dritte vor Schäden zu bewahren. Deshalb müssen Sie Gehwege, das Dach, die Fassade, Balkone, Treppenhäuser und Einfahrten regelmäßig auf mögliche Gefahren überprüfen und, sobald sich diese abzeichnen, umgehend beheben (dazu auch weiter unten).
Eine Vernachlässigung der Verkehrssicherungspflicht kann folglich dazu führen, dass Sie für entstehende Schäden haftbar gemacht werden. Allein aus diesem Grund sollten Sie die Pflicht sehr ernst nehmen und ihr nachkommen.
2. Grenzen der Verkehrssicherungspflicht
Um direkt einem möglichen Missverständnis vorzubeugen: Sie sind nicht verpflichtet, alle nur denkbaren Gefahren auf Ihrem Grundstück zu beseitigen. Einem solchen Anspruch könnten Sie auch unmöglich nachkommen. So ist eine Treppe beispielsweise immer eine Gefahrenquelle, selbst wenn sie mit einem Geländer ausgestattet ist, die Treppenstufen rutschfest sind und keine Gegenstände auf der Treppe liegen. Stürzt nun eine Person aus Unachtsamkeit auf einer Treppe, mit der alles in Ordnung ist, so steht dieser Unfall in keinem Zusammenhang mit der Vernachlässigung Ihrer Verkehrssicherungspflicht.
Anders formuliert: Sie sind nur zur Durchführung von Sicherheitsmaßnahmen verpflichtet, die sowohl notwendig als auch (wirtschaftlich) zumutbar sind. Erforderlich sind alle Vorkehrungen, „die ein verständiger und umsichtiger Mensch als geboten und ausreichend erachtet, um Gefahren von Dritten abzuwenden.“ (Der Satz genießt einen gewissen „Kult-Status“, weil er zum Standard-Repertoire in vielen Gerichtsverfahren rund um die vermeintliche Vernachlässigung der Verkehrssicherungspflicht gehört).
Der Gesetzgeber unterstellt (und verlangt) zudem eine gewisse Eigenverantwortung von Besuchern – die zum Beispiel eine erhöhte Vorsicht bei widrigen Witterungsbedingungen gebietet. Bis vor den Bundesgerichtshof (BGH) hat es gleichwohl der Fall einer Spaziergängerin gebracht, die gegen einen Waldbesitzer klagte. Sie war bei einem Spaziergang in besagtem Wald von einem herabfallenden Ast getroffen worden. Die höchsten Richter entschieden, dass die Verkehrssicherungspflicht des Waldbesitzers nicht derart weit reiche, sofern er seinen üblichen Pflichten nachgekommen sei. Waldbesucher müssten ein gewisses Risiko – waldtypische Gefahren – einkalkulieren, wenn sie sich für einen Spaziergang entschieden (BGH Az. VI ZR 311/11).
Folgen einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht
Verstoßen Sie als Eigentümer hingegen definitiv gegen Ihre Verkehrssicherungspflicht oder nehmen sie nur unzureichend wahr, so kann es schnell teuer werden. Kommt jemand auf Ihrem Grundstück oder den anliegenden Gehwegen zu Schaden und entscheidet sich, Schmerzensgeld und/oder Schadenersatz einzuklagen, können die Summen, die zur Disposition stehen, beträchtliche Höhen erreichen. Der genaue Betrag hängt immer von der Schwere der Schädigung ab – und kann hier nicht pauschal benannt werden.
Allerdings: Die Beweislast liegt im Klagefall bei der Person, die Schaden erlitten hat. Das bedeutet, der Kläger muss stichhaltig nachweisen, dass er auf Ihrem Grundstück durch eine vernachlässigte Verkehrssicherungspflicht geschädigt wurde.
Gut zu wissen: Ein Anspruch auf Schmerzensgeld besteht übrigens nicht, wenn es sich bei dem durch den Geschädigten benutzten Weg um einen privaten „Schleichweg“ handelt, der nicht Teil des öffentlichen Raums ist und lediglich als Abkürzung geduldet wird. Dies haben mehrere Gerichte in eindeutigen Urteilen bekräftigt.
Welche Bereiche müssen gesichert werden?
Die folgenden sieben Bereiche erfordern im Hinblick auf Ihre Verkehrssicherungspflichten Ihre besondere Aufmerksamkeit:
1. Räum- und Streupflicht
Die Räum- und Streupflicht im Winter ist die wohl bekannteste und sinnfälligste Verkehrssicherungspflicht. Sie umfasst alle Wege auf dem Grundstück, die von Bewohnern und Besuchern des Hauses typischerweise benutzt werden. Hinzu kommen die Geh- und Radwege, die direkt an Ihrem Grundstück vorbeiführen – allerdings nicht die Straße, die in den Verantwortungsbereich der Kommune fällt.
Die genauen Zeiten für die Räum- und Streupflicht hängen von Ihrem Wohnort ab. Bei anhaltendem Schneefall muss zumeist zwischen 7.00 Uhr und 20.00 Uhr in regelmäßigen Abständen Schnee geschaufelt werden (an Sonn- und Feiertagen ab 9.00 Uhr). Ab 20.00 Uhr bis zum nächsten Morgen dürfen Sie die Schaufel dagegen in der Garage stehenlassen. Bei Glätte muss innerhalb der angegebenen Zeiten gestreut, respektive das Eis entfernt werden.
• Weitere Pflichten für Wege
Wege auf dem Grundstück bergen auch außerhalb der Zeiten von Schnee und Eis beträchtliche Gefahren. Besonders im Herbst verwandelt herabfallendes Laub kombiniert mit Regen Gehwege und Zufahren in regelrechte Rutschbahnen. Die erforderliche Häufigkeit der Reinigung hängt von der Laubmenge und der Frequentierung des Weges ab. Außerdem: Beseitigen Sie alle Objekte, die potentielle Stolperfallen darstellen: Dazu gehören Kinderspielzeug, aber auch kaputte Gehwegplatten oder Schlaglöcher in der Pflasterung.
Und: Unter die Verkehrssicherungspflicht fällt auch die Sicherstellung einer ausreichenden Beleuchtung der Zufahrt und den Eingangsbereichs, um Unfälle in der Dunkelheit zu vermeiden. Bewegungsmelder können eine sinnvolle Anschaffung sein, um Energie zu sparen und dennoch Sicherheit zu gewährleisten.
2. Sicherung von Dächern, Fassaden und Balkonen
Herabstürzende Dachziegel, Regenrinnen oder Antennen können schwerwiegende Verletzungen und Sachschäden nach sich ziehen. Überprüfen Sie also den ordnungsgemäßen Zustand regelmäßig oder lassen Sie diesen von einem Fachbetrieb kontrollieren. Dasselbe gilt für Fassaden. Lose Elemente sind ein ebenso großes Sicherheitsrisiko wie Balkonkästen, die sich „selbstständig machen“ und herunterfallen.
3. Spielgeräte überprüfen und instandhalten
Sollten auf Ihrem Grundstück Spielgeräte wie Sandkasten, Schaukel, Rutsche oder Wippe stehen, so fallen auch diese unter die Verkehrssicherungspflicht. Die Prüfung dieser Geräte ist unter dem Blickwinkel der Tatsache, dass sie von Kindern benutzt werden, selbstredend noch sensibler und mit unbedingter Sorgfalt durchzuführen. Kontrollieren Sie nicht nur die Geräte selbst, sondern auch die unmittelbare Umgebung: Entfernen Sie Laub und Gegenstände, die dort nicht hingehören.
4. Sicherungspflicht für Bäume
Bäume sind per se nicht ungefährlich: Äste können abbrechen und auf den Boden herunterkrachen, im schlimmsten Fall fällt der ganze Baum um. Je höher und älter ein Baum ist, desto größer die potentielle Gefahr. Lassen Sie den Zustand der Bäume auf Ihrem Grundstück also in regelmäßigen Abständen von einem Fachmann überprüfen. Ein außerplanmäßiger Check nach einem heftigen Sturm ist ebenfalls ratsam.
Für einen Baum ist immer der Eigentümer des Grundstücks verantwortlich, auf dem er steht. Ragen von Ihrem Baum Äste auf ein Nachbargrundstück, dann endet Ihre Verkehrssicherungspflicht nicht an der Grundstücksgrenze. Anders sieht es hingegen beim Laub aus: Dieses muss jeder Grundstücksbesitzer auf seinen Wegen entfernen – es spielt keine Rolle, an welchen Baum die Blätter ursprünglich gewachsen sind.
5. Überprüfung von Treppen und Treppenhäusern
Sämtliche Treppen und Treppenhäuser auf Ihrem Grundstück/in Ihrer Immobilie unterliegen einer expliziten Verkehrssicherungspflicht. Brüchige oder wackelige Stufen oder ein lockeres Geländer sind Gefahrenquellen, die Stürze und ernsthafte Verletzungen geradezu heraufbeschwören. Auch Verschmutzungen können das Sturzrisiko noch einmal erhöhen. Sie sollten daher in eigenem Interesse und zum Wohlergehen der Bewohner und Besucher unbedingt darauf achten, dass alle Treppen gefahrlos benutzt werden können.
6. Spezialfall: Schnee auf Dächern
Durch eine hohe Schneelast auf einem Dach können sogenannte Dachlawinen ausgelöst werden. Hierbei stürzt eine schwere Schneemasse, wie bei einer Lawine, vom Dach und kann Gegenstände oder Personen, die sich darunter befinden, verletzten oder beschädigen.
Um solchen Dachlawinen vorzubeugen, können Eigentümer Schneefanggitter anbringen. Sollte es trotz eines solchen funktionsfähigen Fanggitters zu Schäden aufgrund einer Dachlawine kommen, tragen Eigentümer in aller Regel keine Schuld. Durch die Montage des Gitters haben Eigentümer nach Ansicht des Amtsgerichts München ihrer Verkehrssicherungspflicht genüge getan (Az. 274 C 32118/13).
7. Sicherungspflichten nach Stürmen
Nach starken Stürmen sind Eigentümer angehalten, das gesamte Grundstück auf mögliche Gefahrenquellen zu untersuchen. Inspizieren Sie alle Bereiche, die auch sonst auf ihre Verkehrssicherheit kontrolliert werden müssen, also Treppen und Gehwege, Spielplätze, Bäume sowie Dach, Fassade und Balkone. Entdecken Sie Schäden, so müssen diese schnellstmöglich beseitigt oder repariert werden. Oft dauert es jedoch es einige Zeit, bis sich das entsprechende Fachpersonal an die Arbeit machen kann: Stellen Sie in einem solchen Fall unbedingt Warnschilder auf oder sperren Sie den betroffenen Bereich großzügig ab.
Gut zu wissen: Es gibt ein paar Ausnahmen von der Verkehrssicherungspflicht: Dazu gehören beispielsweise private Parkplätze oder Kellerabteile, die ausschließlich von Ihnen selbst benutzt werden. Und selbstverständlich sind Sie nicht verpflichtet, das unbefugte Begehen Ihres Grundstücks verkehrssicher zu gestalten. Sie können also nicht verklagt werden, wenn ein Einbrecher auf Ihrem Grundstück zu Schaden kommt.
Kann die Verkehrssicherungspflicht delegiert werden?
Als Grundstücks-, respektive Immobilieneigentümer tragen Sie immer die letztendliche Verantwortung. Natürlich können Sie Mieter, Hausmeister, Reinigungsunternehmen oder andere Dienstleister mit der Durchführung der erforderlichen Maßnahmen beauftragen – im Falle von Mietern muss diese Übereinkunft explizit im Mietvertrag fixiert sein – trotzdem bleiben Sie weiterhin in der Pflicht, die ordnungsgemäße Ausführung der Arbeiten zu überwachen. Einen hundertprozentigen Schutz vor Schadenersatzansprüchen bietet die Delegierung daher nicht. Harsch formuliert: Mieter oder Dienstleister sind Ihre „Erfüllungsgehilfen“, für deren Pflichtverletzungen Sie gleichwohl haften.
Welche Versicherungen sind für Eigentümer empfehlenswert?
Um sich gegen die finanziellen Folgen von Unfällen auf dem eigenen Grundstück abzusichern, sollten Sie als Eigentümer unbedingt eine gute Haftpflichtversicherung in der Schublade haben. Oft ist es in der Praxis zudem nur bedingt möglich, der Verkehrssicherungspflicht vollumfänglich nachzukommen. Beispiel: Räum- und Streupflicht. An Tagen mit starkem, durchgängigem Schneefall müssten Sie oder eine von Ihnen beauftragte Person werktags zwischen 7.00 Uhr und 20.00 Uhr kontinuierlich schneeschaufeln. Das ist wenig realistisch. Eine Privathaftpflichtversicherung deckt Schäden an Mensch und Dingen ab, die auf Ihrem Grundstück geschehen. Aber Achtung: Ein solche Versicherung befreit Sie nicht von Ihrer Verkehrssicherungspflicht und greift nur, wenn Sie Ihre Pflichten nicht grob fahrlässig vernachlässigt haben.
Bei vermietetem Wohnraum benötigen Sie zwingend eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, um gegen die Risiken aus Gefahren auf Ihrem Grundstück gefeit zu sein.
Fazit: Vorsicht ist immer besser als Nachsicht
Als Grundstücks- und Immobilieneigentümer tragen Sie stets eine hohe Verantwortung, der Sie unbedingt nachkommen sollten. Nehmen Sie Ihre Verkehrssicherungspflichten ernst und treffen Sie alle Vorkehrungen, die nötig sind, um Verletzungen, Unfälle und Sachschäden auf Ihrem Grund und Boden zu vermeiden. Kommt eine Person auf Ihrem Grundstück zu Schaden, weil Sie es versäumt haben, entsprechend umsichtige Vorsorge zu betreiben, so können Ihnen hohe Schmerzensgeld- und Schadenersatzforderungen ins Haus stehen. Bei allen Verkehrssicherungspflichten gilt immer: Vorsicht ist besser als Nachsicht.
FAQs
1. Wer haftet bei Unfällen durch Herbstlaub?
Rutscht jemand im Eingangsbereich Ihres Hauses oder auf den an Ihr Grundstück unmittelbar angrenzenden Wegen auf nassem Herbstlaub aus, so sind Sie als Eigentümer im Rahmen Ihrer Verkehrssicherungspflicht dafür haftbar. Sie müssen dafür sorgen, dass Ihr Grundstück gefahrlos betreten werden kann – und das Laub regelmäßig entfernen.
2. Kann ich meine Verkehrssicherungspflicht übertragen?
Nein. Die Verkehrssicherungspflicht liegt immer beim Eigentümer. Sie können die Ausführung bestimmter Arbeiten, beispielsweise das Schneeräumen, zwar delegieren, die finale Verantwortung tragen jedoch allein Sie – auch für Pflichtverletzungen Ihrer „Erfüllungsgehilfen“.
3. Muss ich meine Hauseinfahrt beleuchten?
Ja. Sie müssen Hauseinfahrt und Zugangswege so beleuchten, dass Unfälle und Stürze bei Dunkelheit vermieden werden. Gerichte leiten diese Vorschrift unmittelbar aus der Verkehrssicherungspflicht ab, geben aber keine konkreten Beleuchtungsstärken vor. Bewegungsmelder gelten als bedarfsgerechte und zudem kostensparende Option für eine hinreichende Lichtquelle.
4. Wie kann eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht nachgewiesen werden?
Grundsätzlich liegt die Beweislast bei einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht beim Geschädigten. Das meint: Er muss den Nachweis erbringen, dass der Eigentümer es versäumt hat, eine Gefahrenquelle durch geeignete Maßnahmen abzusichern, respektive zu beheben. Das kann zum Beispiel durch Fotos oder Videos der Gefahrenstelle und der Umgebung geschehen oder auch durch Zeugenaussagen zum Unfallhergang und dessen Umständen. In strittigen Fällen kann schließlich ein Gutachter eingeschaltet werden, der beurteilt, ob Objekte und/oder Flächen sicher waren.
