Der recht abstrakte Begriff „Grundpfandrecht“ begegnet potentiellen Immobilienkäufern vermutlich zum ersten Mal, wenn sie die Finanzierung des Eigenheims durchkalkulieren müssen. Die kreditgebende Bank verlangt in aller Regel die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch, um bei einem eventuellen Zahlungsausfall des Darlehensnehmers auf die Immobilie zugreifen zu können. Die Grundschuld ist die häufigste Variante eines Grundpfandrechts – und auch die „stabilste“: Denn von allein verschwindet sie nicht mehr.
Bei einem späteren Immobilienverkauff kann sie sich als Hindernis erweisen – gleichwohl zwischendurch, etwa bei einem Modernisierungskredit, durchaus von Nutzen sein. Insgesamt gibt es jedoch drei Arten von Grundpfandrechten. Was die Grundschuld, die Hypothek und die veraltete Rentenschuld voneinander unterscheidet und was Sie über deren Vor- und Nachteile wissen sollten, lesen Sie im folgenden Ratgeber.
Was ist ein Grundpfandrecht und wie entsteht es?
Ein Grundpfandrecht ist nach den Buchstaben des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ein „dingliches Verwertungsrecht“. Das bedeutet: Der Grundpfandrechtsinhaber, in der Regel eine Bank, kann bei einem Ausfall des Schuldners das entsprechende Pfand verwerten. Die weitaus häufigste Anwendung findet das Grundpfandrecht bei der Aufnahme eines Kredits zur Finanzierung einer Immobilie. Der Kreditgeber sichert sich durch die Eintragung eines Grundpfandrechts im Grundbuch gegen einen möglichen Zahlungsausfall des Kreditnehmers ab. Denn kann dieser seinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen, so steht dem Kreditinstitut ein unmittelbares Zugriffsrecht auf die Immobilie zu – Haus und Grundstück können im Rahmen einer Zwangsversteigerung wortwörtlich zu Geld gemacht werden.
Welche Arten von Grundpfandrechten gibt es?
Das BGB definiert drei Arten von Grundpfandrechten: Die Grundschuld, die Hypothek und die Rentenschuld. Sie alle müssen über einen Notar bestellt und anschließend im Grundbuch fixiert werden. In der Praxis hat sich die Grundschuld gegenüber den beiden anderen Varianten eindeutig behauptet: Die Hypothek spielt heute, anders als noch vor 50, 60 Jahren, kaum noch eine Rolle und die Rentenschuld darf schlicht als „Karteileiche“ bezeichnet werden.
1. Die Grundschuld
Mit einem Anteil von über 90 Prozent aller Fälle, in denen von einem Grundpfandrecht Gebrauch gemacht wird, ist die Grundschuld das mit Abstand am meisten genutzte Verwertungsrecht. Die Grundschuld markiert eine Belastung der Immobilie und dient der Absicherung des Immobilienkredits. Können Sie als Eigentümer Ihr Darlehen nicht vollständig zurückzahlen oder werden Sie zahlungsunfähig, so kann Ihre Bank die (Rest-) Forderungen über den Weg der Zwangsversteigerung der Immobilie abdecken.
Gut zu wissen: In aller Regel wird eine Grundschuld in exakt der Höhe des jeweiligen Darlehens vereinbart und im Grundbuch eingetragen. Sie bleibt auch nach vollständiger Rückzahlung im Grundbuch bestehen.
Grundsätzlich gibt es zwei Ausführungsarten der Grundschuld:
• Die Buchgrundschuld wird mit Ihrer Einwilligung und auf Veranlassung eines Notars in Abteilung III des Grundbuches eingetragen.
• Bei einer Briefgrundschuld wird dem Gläubiger, zusätzlich zum Grundbucheintrag, ein Brief ausgehändigt, der alle Information zur Grundschuld enthält (belastete Immobilie, Höhe der Belastung, Zinssatz etc.). Wird später der Gläubiger gewechselt, so erhält dieser den Brief und damit das dingliche Verwertungsrecht – eine (kostenpflichtige) Korrektur im Grundbuch ist nicht nötig. Nachteil allerdings: Nur der Inhaber dieses Dokuments kann Forderungen geltend machen.
Daneben müssen noch drei, quasi inhaltliche Ausprägungen der Grundschuld unterschieden werden:
• Die Sicherungsgrundschuld dient, wie der Name unschwer vermuten lässt, zur Absicherung einer Forderung. Im Grunde genommen ist daher eigentlich jede Grundschuld eine Sicherungsgrundschuld, denn schließlich soll stets ein Anspruch abgesichert werden. Bei der Bestellung einer Sicherungsgrundschuld schließen Schuldner und Gläubiger gleichwohl einen (zusätzlichen) Sicherungsvertrag ab, in dem sich der Kreditgeber verpflichtet, die Grundschuld nur für die konkret benannte Forderung zu verwenden.
• Die Gesamtgrundschuld bezieht sich immer auf mehrere Grundstücke oder Immobilien. Dabei ist es nicht zwingend erforderlich, dass alle Grundstücke denselben Eigentümer haben. Dieses Konstrukt ermöglicht dem Kreditnehmer durch die (Mit-) Belastung anderer Grundstücke im Einzelfall eine höhere Darlehenssumme. Aber Achtung: Jedes Grundstück haftet für die Forderung und prinzipiell kann sich der Gläubiger sogar aussuchen, welches Grundstück er zur Tilgung der Schulden verwendet.
• Die Eigentümergrundschuld kann vom Eigentümer selbst ins Grundbuch eingetragen werden, ohne dass hierfür ein Gegenwert erbracht werden müsste. Sie wird vorrangig dazu genutzt, um sich einen prominenten Platz in der Rangfolge des Grundbuches zu sichern (zur Bedeutung der Rangfolge im Grundbuch weiter unten).
Gut zu wissen: Haben Sie das Darlehen, für das eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen wurde, vollständig abbezahlt, so wird aus der „Fremdgrundschuld“ automatisch eine Eigentümergrundschuld, die Sie als Sicherheit für spätere Darlehen nutzen können. Ohne Initiative Ihrerseits verschwindet der Grundschuld-Eintrag jedoch niemals aus dem Grundbuch.
2. Die Hypothek
Auch die Hypothek dient als Grundpfandrecht der Absicherung eines Kredits und wird im Grundbuch vermerkt. Ihre Höhe bestimmt sich wesentlich durch den Verkehrswert der Immobilie.
Gut zu wissen: Der wesentliche Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld liegt in dem Umstand, dass der Hypotheken-Eintrag im Grundbuch nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens automatisch erlischt – während der Grundschuld-Eintrag weiter bestehen bleibt.
Auch bei einer Hypothek sind diverse Abschlussarten möglich:
• Bei einer Tilgungshypothek werden im Vorfeld jährliche Rückzahlungsbeträge vereinbart, die dann monatlich in Raten abgetragen werden müssen. Die monatlichen Raten setzen sich aus Tilgungsbetrag plus Zinsen zusammen.
• Eine Festzinshypothek garantiert dem Kreditnehmer durch den vorab fixierten Zinssatz und die definitive Laufzeit ein hohes Maß an Planungssicherheit.
• Bei einer variablen Hypothek ist es genau umgekehrt: Der Zinssatz richtet sich variabel nach den Entwicklungen am Kapitalmarkt. Das kann ein Vorteil sein, muss es aber nicht. Für Käufer mit geringer Risikobereitschaft daher nicht zu empfehlen.
3. Die Rentenschuld
Die Rentenschuld spielt als Grundpfandrecht bei der Immobilienfinanzierung heute so gut wie keine Rolle mehr. Ihrem Wesen nach stellt sie jedoch wie die Grundschuld und die Hypothek eine Belastung von Immobilie und Grundstück dar. Sie berechtigt den Gläubiger über einen definierten Zeitraum hinweg, zu festen, regelmäßigen Termine einen gleichbleibend hohen Geldbetrag zu erhalten – quasi eine Rente. Mit diesen Rentenzahlungen tilgt der Schuldner sein Darlehen. Gelingt ihm dies nicht, droht ein Procedere wie oben: Verwertung durch Zwangsversteigerung.
Was sind die Vor- und Nachteile von Grundpfandrechten?
In der Praxis werden, wie erwähnt, eigentlich nur noch die beiden Grundpfandrechte Hypothek und Grundschuld genutzt.
Die Hypothek ist an ein konkretes Darlehen gebunden und hat den Vorteil, dass sie langsam immer kleiner wird und schließlich ganz erlischt. Ihr Nachteil ist jedoch ihre geringe Flexibilität. Einmal abgeschlossen, muss sie so wie vereinbart abbezahlt werden – und ist dann Geschichte.
Die Grundschuld ist demgegenüber deutlich flexibler. Ihr Vorteil liegt in dem Umstand, dass sie übertragbar ist – ohne dass ein neues Grundpfandrecht eingetragen werden müsste. So können bei späterem Kreditbedarf nicht unerhebliche Kosten gespart werden. Umgekehrt liegt ihr Nachteil zweifelsohne darin, dass sie eben nicht automatisch gelöscht wird. Dazu muss bei der Bank eine Löschungsbewilligung beantragt werden, die wiederum auch Geld kostet.
Was kostet die Bestellung eines Grundpfandrechts?
Ein Grundpfandrecht kann nur bei einem Notar bestellt werden, der die Eintragung im Grundbuch veranlasst. Sowohl Notar als auch Grundbuchamt erheben für ihre Dienste Gebühren, die sich an der Höhe des Darlehens, respektive der Grundschuld, einerseits und den Vorgaben des Gerichts- und Notarkostengesetzes andererseits bemessen. Als Faustregel gilt: Es werden rund 0,5 bis 0,6 Prozent des Kreditbetrages an Gebühren fällig.
Beispiel: Bei einer Grundschuld in Höhe von 150.000 Euro erhalten Sie eine Rechnung über 901 Euro (547 Euro Notarkosten, 354 Euro Kosten des Grundbuchamtes). Sind es 300.000 Euro Kredit, die Sie über eine Grundschuld absichern lassen, so beläuft sich der Rechnungsbetrag auf 1.618 Euro (983 Euro, 635 Euro).
Kurzer Hinweis zum eigentlichen Verfahren: Da der Käufer ja noch nicht im Grundbuch als Eigentümer vermerkt ist, kann prinzipiell auch keine Grundschuld für ihn eingetragen werden. Das klappt nur, wenn der Verkäufer ihm eine Belastungsvollmacht ausstellt. Parallel dazu erhält er von seiner Bank ein Grundschuldbestellungsformular – und übergibt beides dem Notar, der daraufhin die Grundschuld bestellt. Die entsprechende Grundschuldbestellungsurkunde wird mit einem aktuellem Grundbuchauszug an die finanzierende Bank weitergeleitet, die anschließend die Kreditsumme auszahlt.
Am Rande: Für das Löschen einer Grundschuld fallen später erneut Gebühren in Höhe von 0,2 Prozent der Summe der Grundschuld an. Davon erhalten Notar und Grundbuchamt jeweils die Hälfte.
Welche Folgen hat die Eintragung eines Grundpfandrechts im Grundbuch?
Ein Grundpfandrecht, das im Grundbuch fixiert ist, kann nur unter bestimmten Voraussetzungen verändert oder gelöscht werden – mit Ausnahme der Hypothek, die bei vollständiger Darlehenstilgung automatisch erlischt. Das ist insofern nur konsequent, da das Verwertungsrecht dem Kreditgeber ja als dauerhafte Absicherung gegen Zahlungsausfall dienen soll.
In diesem Zusammenhang kommt der sogenannten Rangfolge im Grundbuch einige Bedeutung zu. Dabei handelt es sich um kein Hexenwerk, sondern um eine schlichte Regelung mit weitreichenden Konsequenzen. Grundpfandrechte gehören in die Abteilung III des Grundbuches. Die Rangfolge richtet sich hier – wie auch in den anderen Abteilungen – nach dem Zeitpunkt der Eintragung.
Sie bestimmt damit die Reihenfolge, in der die Ansprüche der einzelnen Gläubiger befriedigt werden müssen: Ältere Einträge haben gegenüber jüngeren Priorität. Ist nun eine Immobilie bereits mit Reallasten belegt oder lastet noch eine alte Grundschuld auf ihr, die logischerweise vor dem (neuen) Grundpfandrecht eingetragen wurde, so schmälern diese Einträge die Möglichkeiten der Immobilienverwertung nicht unerheblich. Im Zweifelsfall gehen die nachrangigen Gläubiger bei einer Zwangsversteigerung leer aus.
Dies ist auch einer der wesentlichen Gründe, warum Banken in aller Regel nur Immobilien finanzieren, die lastenfrei sind: Sie beanspruchen den ersten Platz in der Rangfolge und bestehen im Zweifelsfall auf einem Rangrücktritt etwaiger anderer Berechtigter.
Warum werden zusätzlich Grundschuldzinsen eingetragen?
Geraten Sie nicht in Panik, wenn Ihre Bank beim Abschluss Ihrer Immobilienfinanzierung im Kreditvertrag nicht nur Darlehenszinsen, sondern zusätzlich auch noch Grundschuldzinsen festsetzt – und diese ebenfalls in das Grundbuch eingetragen werden. Nicht nur die Tatsache an sich, sondern auch die Höhe dieser Grundschuldzinsen ist geeignet für Herzflimmern zu sorgen: Mit 15 Prozent, bisweilen 20 Prozent liegt der Zinssatz deutlich über dem jeweiligen Darlehenssatz.
Mit diesen „Zusatzzinsen“ sichert sich die Bank gegen etwaige Kosten einer Versteigerung oder rückständige Zinsen ab, sollte sich das Zinsniveau im Laufe der Finanzierung erhöht haben. Der Zinssatz markiert damit die Obergrenze für den Sicherungsumfang, den die Bank im Zwangsvollstreckungsfall einfordern kann.
Gut zu wissen: Grundschuldzinsen werden nur dann fällig, wenn Sie Ihre Kreditraten nicht mehr bedienen können. Das bedeutet: Sie bleiben so lange folgenlos und müssen nicht gezahlt werden, wie Sie der fristgerechten Tilgung Ihrer Finanzierung nachkommen.
Grundschuldzinsen erhöhen folglich nicht direkt Ihre Schulden bei der Bank. Da sie aber in Abteilung III des Grundbuches unmittelbar unter der Grundschuld vermerkt werden, beschränken sie die Möglichkeit, im direkten Rang darunter weitere Grundpfandrechte eintragen zu lassen.
Was passiert mit der Grundschuld bei einem Immobilienverkauf?
Wie bereits mehrfach erwähnt, verbleibt ein Grundschuld-Eintrag auch dann im Grundbuch, wenn Sie das dazugehörige Darlehen abbezahlt haben, Das kann den Vorteil haben, dass Sie die bereits vermerkte Grundschuld jederzeit als Kreditsicherung quasi reaktivieren können – ohne dass Sie erneut Notar- und Grundbuchkosten bezahlen müssen.
Gut zu wissen: Auch für die Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank können Sie Ihre bisherige Bank bitten, die Grundschuld an Ihr neues Kreditinstitut abzutreten.
Durch eine solche Grundschuldabtretung entfällt die kostenintensive Umständlichkeit der Löschung der alten und der Eintragung einer neuen Grundschuld. Stattdessen wird nur eine vergleichsweise moderate Gebühr fällig.
Möchten Sie die Immobilie später jedoch verkaufen, dann empfiehlt es sich zumeist, die Grundschuld löschen zu lassen. Nach wie vor spielt das (psychologisch wichtige) Kennzeichen der „lastenfreien Immobilie“ im Verkaufsprozess eine nicht zu unterschätzende Rolle. Allerdings bedeutet „zumeist“ nicht zwingend „immer“: Es gibt durchaus Konstellationen, bei denen eine Alternative zur Löschung sinnvoller ist:
• Übertragung der Grundschuld auf den Käufer
Sind sich Verkäufer und Käufer einig, so kann die Grundschuld recht einfach auf dem neuen Eigentümer übertragen werden – immer vorausgesetzt, die Bank des Verkäufers und das Kreditinstitut des Käufers stimmen dieser Transaktion zu. Wie oben, profitieren beide Seiten, weil sie die Löschungs- und Neueintragungsgebühren sparen und nur einen vergleichsweise geringen Rechnungsbetrag für die Übertragung zu begleichen haben.
Gut zu wissen: Die Übertragung funktioniert immer dann reibungslos, wenn das Darlehen zur Grundschuld getilgt ist. Steht ein noch offenes Darlehen hinter dem Grundbuch-Eintrag, ist in aller Regel ein „runder Tisch“ mit Verkäufer, Käufer und Kreditinstitut nötig, um die Modalitäten der Rückzahlung zu klären.
• Löschung der Grundschuld
Für gewöhnlich wird die Grundschuld jedoch vor einem Verkauf gelöscht. Dies setzt natürlich immer voraus, dass sämtliche Forderungen vollständig beglichen sind. Auf Antrag des Kreditnehmers muss die Bank diesem eine Löschungsbewilligung ausstellen, die ein Notar zusammen mit dem Löschungsantrag dem Grundbuchamt einreicht.
Wichtig: Wurde eine Briefgrundschuld vereinbart, so muss auch der Grundschuldbrief beim Grundbuchamt eingereicht werden, damit die Grundschuld gelöscht werden kann. Die Kosten für die Löschung einer Grundschuld belaufen sich auf rund 0,2 Prozent der Grundschuldsumme.
Gut zu wissen: Die Löschungsbewilligung der Bank ist für Sie kostenlos. Das hat der Gesetzgeber eindeutig festgelegt. Es ist daher durchaus ratsam, sich diese Bescheinigung nach vollständiger Tilgung des Darlehens in jedem Fall ausstellen zu lassen – auch wenn Sie die Grundschuld (noch) nicht löschen lassen möchten.
Ist es sinnvoll, eine Grundschuld so schnell wie möglich wieder löschen zu lassen?
Grundpfandrechte wie die Hypothek und die Grundschuld erscheinen selbst in der sprachlichen Wahrnehmung als Ungemach. Wenn etwas mit einer Hypothek belastet ist, ist es vermeintlich nicht voll funktionsfähig. Und verlangt eine Grundschuld nicht nach lebenslanger Demut? Die Grundpfandrechte, wie das BGB sie definiert, sind gleichwohl nichts anderes als Kreditsicherungsinstrumente. Und insbesondere mit dem Instrument der Grundschuld lassen sich durchaus differente Tonlagen spielen.
Wenn Sie Ihr Immobiliendarlehen abbezahlt haben und aus der Fremdgrundschuld eine Eigentümergrundschuld geworden ist, die an oberster Stelle im Grundbuch rangiert, dann sollten Sie diese ohne Not nicht löschen lassen. Sie garantiert Ihnen in einem späteren Kreditbedarfsfall aufgrund Ihres prominenten Platzes gute bis sehr gute Konditionen. Möchten Sie Ihre Immobilie hingegen verkaufen, so kann es angeraten sein, die Grundschuld löschen zu lassen.
FAQs
1. Was bedeutet Grundpfandrecht?
Grundpfandrechte sind sogenannte „dingliche Verwertungsrechte“, in der Regel zur Absicherung eines Kredits. Das meint: Der Grundpfandrechtsinhaber kann bei Zahlungsausfall des Schuldners das Pfand, also das Grundstück oder die Immobilie, verwerten und zu Geld machen.
2. Was ist der Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld?
Beide sind Grundpfandrechte und beide werden im Grundbuch eingetragen. Die Hypothek wird jedoch mit zunehmender Tilgung immer kleiner und verschwindet schließlich ganz. Die Grundschuld bleibt hingegen auch nach vollständiger Ablösung des Kredits weiter im Grundbuch stehen.
3. Bezahlt die Bank die Eintragung einer Grundschuld?
Nein. Die Kosten für die Eintragung einer Grundschuld gehen immer zulasten des Kreditnehmers. Sie setzen sich aus den Notarkosten und den Gebühren des Grundbuchamtes zusammen und belaufen sich auf 0,5 bis 0,6 Prozent der Grundschuldsumme.
4. Kann ich eine Grundschuld wieder löschen lassen?
Ja. Sobald das Darlehen vollständig getilgt ist, können Sie bei Ihrer Bank eine Löschungsbewilligung beantragen und einen Notar mit der Löschung beauftragen. Es entstehen Ihnen Kosten in Höhe von rund 0,2 Prozent der Grundschuldsumme.
