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Die Suche nach einem passenden Baugrundstück gestaltet sich immer schwieriger. In einigen Regionen ist der Grundstücksmarkt regelrecht leergefegt. Zum einen, weil Städte und Gemeinden angehalten sind, den Flächenverbrauch zu reduzieren und daher weniger Bauland ausweisen. Zum anderen, weil gut vernetzte Bauträger größere, „frische“ Flächen blitzschnell aufkaufen. Taucht dann irgendwann tatsächlich ein Angebot auf, besteht grundsätzlich die Gefahr, dass Sie das Grundstück entweder zu teuer bezahlen oder Faktoren, die nicht so ganz zu den eigenen Vorstellungen passen, ausblenden.
Beides ist ein Fehler. Denn das Grundstück ist eine auf ewig unveränderbare Konstante, die alle weiteren Planungen determiniert. Doch wie kann der Wert eines Grundstücks eigentlich ermittelt werden? Welche Faktoren beeinflussen ihn? Und warum sollten Sie sich ein wenig mit der „Zeichensprache“ eines Bebauungsplans auskennen? Antworten finden Sie im folgenden Ratgeber.
Darf auf dem Grundstück überhaupt gebaut werden?
Nicht jedes Grundstück, auf dem ein „Zu verkaufen“-Aufsteller steht, oder das von einer Gemeinde ausgeschrieben wird, ist automatisch Bauland. Im Grundsatz werden in Deutschland freie Flächen in vier verschiedene Kategorien eingeteilt:
∙ Flächen zur land- und forstwirtschaftlichen Nutzung
Umgangssprachlich oft einfach Ackerland genannt, genießen die im übergeordneten Flächennutzungsplan ausgewiesenen Flächen zur land- und forstwirtschaftlichen Nutzung eine denkbar hohe Bestandsgarantie. Das meint: Die Wahrscheinlichkeit, dass Sie auf einem Grundstück dieser Kategorie jemals bauen könnten, tendiert gegen Null.
∙ Bauerwartungsland
Der verheißungsvolle Name ist ein wenig trügerisch. Tatsächlich handelt es sich bei diesen Flächen um noch unerschlossenes Land, für das der Flächennutzungsplan jedoch die Zulassung erteilt hat, es in Bauland umwandeln zu dürfen. Im hübschen Paragraphendeutsch der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) liest sich die konkrete Definition so: „Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen, insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen“.
Gut zu wissen: Die Preise für Bauerwartungsland liegen 30 bis 60 Prozent unter den Kosten von baureifen Flächen. Aber: Wenn Sie ein Grundstück kaufen möchten, um es möglichst zügig zu bebauen, dann lassen Sie besser die Finger von Bauerwartungsland. Es wird zwar eine Bebauung erwartet, aber wann diese geschehen kann, bestimmt allein die Gemeinde. Das kann in kurzer Zeit klappen, kann aber auch Jahre oder gar Jahrzehnte dauern. Prinzipiell kaufen Sie ein Spekulations-Grundstück.
∙ Rohbauland
Ein Stufe weiter als Bauerwartungsland ist das sogenannte Rohbauland. Auch diese Grundstücke sind noch nicht erschlossen, besitzen also keine Verbindung zu den Versorgungsbetrieben für Strom, Wasser, Gas, Fernwärme etc.. Was Rohbauland jedoch von Bauerwartungsland unterscheidet, ist der gewichtige Umstand, dass es von der Gemeinde bereits als Bauland ausgeschrieben wurde. Die Gemeinde hat die bauliche Nutzung also abgesegnet.
∙ Baureifes Land
Als baureifes Land werden Grundstücke bezeichnet, die tatsächlich „sofort“ baulich genutzt werden können. Die Flächen sind vollständig erschlossen und von natürlichen Hindernissen wie Bäumen und Sträuchern befreit. Vor allem aber besteht für baureifes Land bereits Baurecht. Das heißt: Nach dem Einholen einer Baugenehmigung können Sie damit beginnen, den Keller auszuheben. Im Gegensatz zu Acker- oder Bauerwartungsland lässt sich baureifes Land problemlos mit einem Bankdarlehen finanzieren.
Der Bebauungsplan: Welche Bebauung ist erlaubt?
Ob sich ein Baugrundstück nun tatsächlich für Ihren beabsichtigten Hausbau eignet, bestimmt sich wesentlich aus den Bebauungsplan. Im, abgekürzt zumeist B-Plan genannten, Bebauungsplan legt die jeweilige Gemeinde fest, auf welche Art und Weise Grundstücke bebaut, bepflanzt und benutzt werden dürfen, welche Eigenschaften die Gebäude aufweisen müssen und welche Abstände einzuhalten sind. Grundlage für sämtliche Regelungen und Vorschriften sind das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO). Die Gültigkeit eines Bebauungsplan ist unbegrenzt, das meint: Gelegentlich kann auch noch ein Plan aus den 70er-Jahren für Ihr Bauvorhaben relevant sein. Bebauungspläne können nur durch ein förmliches Verfahren aufgehoben werden.
Gut zu wissen: Ausnahmen von der Planung gewähren Gemeinden nur sehr, sehr selten. Denn der B-Plan schränkt nicht nur ein, er gewährt auch Sicherheit. Sind in Ihrer Nachbarschaft nur bestimmte Geschosshöhen erlaubt, so müssen Sie nicht befürchten, dass Ihnen in den folgenden Jahren hohe Gebäude die Aussicht verschatten oder Ihre Privatsphäre beeinträchtigen.
Wichtig: Sie können den B-Plan bei der Baubehörde der jeweiligen Gemeinde oder Stadt, in der sich Ihr Grundstück befindet, einsehen. Nehmen Sie die Flur- und Grundstücksnummer mit.
So lesen Sie den Bebauungsplan richtig
Nehmen Sie den Bebauungsplan unbedingt vor (!) dem Kauf Ihres Grundstücks in Augenschein und inspizieren Sie die dort gemachten Angaben für Ihr potentielles Grundstück und die unmittelbare Nachbarschaft sorgfältig. So ersparen Sie sich spätere Enttäuschungen und auch finanzielle Risiken. Innerhalb des grafischen Teils dient eine Vielzahl unterschiedlicher Abkürzungen, Zahlen, Linien und Symbole der komprimierten Informationsvermittlung. Die wichtigsten sollten Sie kennen:
∙ Art der baulichen Nutzung: Hierbei geht es um die grundsätzliche Zuweisung eines Grundstücks zu einem Wohngebiet, Gewerbegebiet, Misch- oder Sondergebiet. Die einzelnen Abkürzungen bedeuten:
WR = Reines Wohngebiet,
WA = Allgemeines Wohngebiet,
WB = Besonderes Wohngebiet (mit einem kleinen Anteil an Gewerbe),
MI = Mischgebiet (Wohnflächen plus nicht störende Gewerbebetriebe),
MK = Kerngebiet (vorwiegend für Handel, Verwaltung, Büros und Kultur),
GE = Gewerbegebiet,
GI = Industriegebiet,
MU = Urbanes Gebiet (diese (Innenstadt-)Kategorie ist relativ neu und steht für die räumliche Nähe von Wohnen, Arbeiten, Einkaufen, Kultur und Sport).
∙ Die Anzahl der erlaubten Vollgeschosse (VG) wird mit einer römischen Ziffer angegeben. Eine II bedeutet, dass das Gebäude maximal zwei Geschosse haben darf. Ist die römische Ziffer umkreist, handelt es sich nicht um eine maximale, sondern um eine zwingend einzuhaltende Anzahl.
∙ Die Grundflächenzahl (GRZ) ist ein Faktor, mit dem die maximal bebaubare Grundstücksfläche zu berechnen ist. Sie wird mit einer arabischen Dezimalzahl bezeichnet. Eine GRZ von 0,3 bedeutet, dass 30 Prozent des Grundstücks bebaut werden dürfen. Bei einem Grundstück von 1.000 qm also 0,3 x 1000 qm = 300 qm.
∙ Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist eine Dezimalzahl und gibt an, wie das Verhältnis der Grundstücksfläche zu den addierten Flächen aller Geschoss sein darf oder muss. Die GFZ wird mit der Grundstücksfläche multipliziert und liefert so die erlaubte oder vorgeschriebene Geschossfläche. Beispiel: 0,6 x 1000 qm = 600 qm. Bei nur einem Geschoss sind GRZ und GFZ identisch, bei zwei Etagen dürfen auch diese die erlaubten 600 Quadratmeter sind überschreiten.
∙ Höhenmaße können in Form der Traufhöhe (TH), Firsthöhe (FH) oder Oberkante (OK) mit arabischen Ziffern in der Einheit Meter angegeben sein. Auch hier gilt: Zahlen im Kreis sind exakt einzuhalten, ansonsten handelt es sich um Maximalwerte.
∙ Baulinie und Baugrenze: Zu den wichtigsten Informationen eines B-Plans gehören außerdem die möglichen oder vorgeschriebenen Stellen, an denen ein Gebäude auf dem Grundstück platziert werden darf oder muss. Die Baugrenze umschließt einen Bereich, auf dem das Gebäude nach freier Wahl errichtet werden darf. Grafisch dargestellt wird sie mit einer Linie, bei der auf je zwei Striche ein Punkt folgt. Anders verhält es sich bei der Baulinie: Ist eine solche eingetragen, muss die Außenkante des Gebäudes exakt darauf gebaut werden. Grafische Darstellung: Auf je zwei Punkte folgt ein Strich.
∙ Vorgeschriebene Dachformen wie Satteldach (SD) oder Walmdach (WD), eine festgelegte Dachneigung (D) und Firstrichtung (durch einen Doppelpfeil dargestellt) machen den Bebauungsplan zu einem straffen Korsett, das Ihren eigenen gestalterischen Ansprüchen kaum noch Luft lassen kann.
Welche Faktoren beeinflussen den Grundstückswert?
Unabhängig vom jeweiligen Bebauungsplan, der Ihnen vorschreibt, wie Sie Ihr Grundstück nutzen dürfen, gibt es natürlich elementare, charakteristische Merkmale, die den Wert eines Grundstücks per se bestimmen. Dazu zählen die folgend genannten.
Makro- und Mikrolage
Grundstücke in eng besiedelten Städten haben selbstredend einen höheren Wert als solche in abgelegenen Regionen. Die Makrolage wird wesentlich durch die vorhandene Infrastruktur und Kaufkraft bestimmt. Die Mikrolage bezeichnet hingegen die unmittelbare Nachbarschaft des Grundstücks. Hier zählen die Anbindung an Schulen, Supermärkte, Ärzte und kulturelle Einrichtungen – ebenso wie die Abwesenheit von Lärmbelästigung und Luftverschmutzung.
Grundstücke an Hängen oder in Wassernähe erfordern beim Hausbau andere (oft zusätzliche) Vorbereitungen als bei „normalen“ Grundstücken. Eventuell müssen Hanglagen abgetragen werden oder ein Kellergeschoss ist aufgrund des erhöhten Grundwasserspiegels kaum realisierbar.
Größe und Zuschnitt
Nicht nur absolute Größe, sondern auch der Zuschnitt des Grundstücks sollte die Entscheidung beeinflussen, ob Sie das Grundstück kaufen oder lieber weitersuchen. Eine zusammenhängende, größere Fläche erzielt grundsätzlich einen höheren Grundstückswert als eine kleinere. Mit Fokus auf den Quadratmeterpreis gilt diese Regel beispielsweise jedoch nicht für hart umkämpfte Innenstadtlagen: Hier kann eine kleinere Fläche weitaus mehr kosten als eine größere, die nur 20 Kilometer Luftlinie entfernt liegt. In jeder Lage gilt gleichwohl: Je ungünstiger der Zuschnitt eines Grundstücks, desto geringer der Grundstückswert. Der Grund ist einleuchtend: Bei einem komplizierten Zuschnitt ist es umso schwieriger, die Bruttogrundfläche optimal auszunutzen.
Erschließungsgrad
Ein Grundstück, das direkt an die Strom-, Wasser- und Abwasserleitungen angeschlossen ist, ist mehr wert als eines, das nur über ein angrenzendes Grundstück Zugang dazu hat. Auch die Anbindung an das öffentliche Straßennetz nimmt beachtlichen Einfluss auf den Grundstückswert. Ist beispielsweise ein Wegerecht eingerichtet, das den Zugang über ein angrenzendes Grundstück ermöglicht, kann dies den Wert des Grundstücks steigern, das davon profitiert, und den Wert des Grundstücks senken, das das Wegerecht einräumen muss. Gleiches gilt für ein eingetragenes Leitungsrecht.
Gut zu wissen: Wie bereits oben erwähnt, ist es wenig ratsam, ein noch unerschlossenes Grundstück zu erwerben. Die Kosten, die Sie beim Kauf sparen, müssen Sie um die Beträge minimieren, mit denen Sie die Kommune an den Erschließungskosten beteiligt – sobald eine finale Umwandlung in baureifes Land beschlossen wurde.
Bodenbeschaffenheit und Altlasten
Die Beschaffenheit des Bodens spielt bei der Grundstücksbewertung eine, ganz wörtlich, tragende Rolle. Böden mit einem beispielsweise hohen Lehm- oder Tonanteil, sogenannte bindige Böden, eignen sich nicht so gut, um ein Haus darauf zu bauen. Unter hoher Last neigt diese Bodenart dazu, sich zu verformen. Nicht bindiger Boden ist dagegen etwas grobkörniger. Er besteht zumeist aus Sand oder Kies mit unterschiedlicher Körnung. Ist der Untergrund zudem recht fest, ist er bestens für den Hausbau geeignet.
Ziehen Sie außerdem unbedingt Erkundigungen ein, was zuvor auf dem Grundstück existent war oder passiert ist. Finden sich Ölspuren oder Reste gesundheitsgefährdender Stoffe wie Asbest im Boden, müssen diese beseitigt werden – was eine richtig teure Angelegenheit werden kann. Im Zweifel sind die Ausgaben für ein vorsorgliches Bodengutachten deutlich besser investiert.
Gut zu wissen: Blindgänger „gehören“ Ihnen, Schätze dagegen dem Staat.
Finden Sie auf Ihrem Grundstück (also nach dem Kauf) Blindgänger aus dem Zweiten Weltkrieg, dann müssen Sie die Erdarbeiten zur Freilegung der Bombe zumeist aus eigener Tasche zahlen. Die Entschärfung und der Abtransport geht auf Staatskosten. Tauchen bei den Aushubarbeiten hingegen wertvolle, antike Münzen oder dergleichen auf, dann müssen Sie diese Funde melden – und abgeben. Sie riskieren ansonsten eine Anklage wegen Unterschlagung.
Besondere Eigenheiten des Grundstücks
In diese Kategorie fallen nicht nur die jeweiligen Eigentumsverhältnisse, die sich auf die Grundstücksbewertung auswirken: Dazu gehören beispielsweise ein noch nicht getilgtes Darlehen mit eingetragener Grundschuld oder Rechte Dritter wie ein Wege- oder Nießbrauchrecht. Unter dem Rubrum der besonderen Eigenschaften werden gleichwohl auch „ungewöhnliche“ Charakteristika erfasst: Zum Beispiel der unverbaubare Ausblick auf einen nahen Park, der Privatzugang zu einem Gewässer, aber auch der moderne Schallschutz gegen die naheliegende Bahnlinie oder die ruhige Anliegerstraße, die eine optimale Anbindung an das Straßennetz gewährleistet.
Welche Methoden der Grundstücksbewertung gibt es?
Um den Wert von Grund und Boden zu ermitteln, stehen zwei geeignete und anerkannte Verfahren zu Verfügung. Das Vergleichswertverfahren und die Grundstückswertung über die Bodenrichtwerte. Das Vergleichswertverfahren liefert grundsätzlich präzisere Ergebnisse, kann aber nicht in jedem Fall angewendet werden.
Das Vergleichswertverfahren
Ähnlich wie bei der Immobilienbewertung funktioniert das Vergleichswertverfahren auch bei der Grundstücksbewertung über den direkten Vergleich mit in jüngerer Zeit verkauften, ähnlichen Objekten. Die Kaufpreise dieser Grundstücke werden in den Kaufpreissammlungen der örtlichen Gutachterausschüsse archiviert. Da nun in den seltensten Fällen zwei Grundstücke vollkommen identisch sind, werden die Unterschiede durch festgelegte Zu- und Abschläge bei der Berechnung des tatsächlichen Grundstückswert berücksichtigt. Das Vergleichswertverfahren ist damit in der Lage, eine Vielzahl wertmindernder oder wertsteigernder Faktoren, jeweils gewichtet, einzubeziehen.
Allerdings benötigt das Vergleichswertverfahren für seine veritablen Ergebnisse eine möglichst breite Datenbasis. Da nun in vielen Städte und Regionen Grundstücke Mangelware und abgeschlossene Verkäufe entsprechend rar sind, reichen diese Vergleichswerte oftmals nicht aus, um eine belastbare Grundstückswertung vornehmen zu können.
Grundstücksbewertung über die Bodenrichtwerte
Als Alternative zum Vergleichswertverfahren kann der Grundstückswert über die Bodenrichtwerte ermittelt werden. Hintergrund: Zum Ende jeden zweiten Kalenderjahres werten die Gutachterausschüsse für Grundstücke – das ist ein Gremium, das zum Kataster-, Vermessungs- oder Bauamt der jeweiligen Gemeinde gehört – alle von den Notaren der Kommune beurkundeten Kaufvertragskopien aus.
Aus der Addition der Kaufpreise wird ein Durchschnitt ermittelt und in die Bodenrichtwerttabellen und -karten der festgelegten Bodenrichtwertzonen eingetragen. In diesen Zonen sind jeweils Grundstücke mit einem ähnlichen Entwicklungsstand zusammengefasst. Sie können den Bodenrichtwert für die Bodenrichtwertzone, in der das Grundstück liegt, für das Sie sich interessieren, jederzeit einsehen. Für gewöhnlich werden die neuen Bodenrichtwerte jedoch auch im zweijährigen Rhythmus in den lokalen Medien publiziert. Der Wert Ihres Grundstücks ergibt sich aus der einfachen Formel Bodenrichtwert x Fläche im qm.
Gut zu wissen: Die Zuordnung der jeweiligen Grundstücke zu Bodenrichtwertzonen geht stillschweigend davon aus, dass alle Grundstücke dieser Zone ähnliche Eigenschaften haben. Durch unterschiedliche Größen und Zuschnitte ergeben sich jedoch nicht unerhebliche Abweichungen. Es ist daher keineswegs ungewöhnlich, dass der am Markt erzielbare Preis für einzelne Grundstücke um bis zu 20 Prozent vom errechneten Bodenrichtwert differiert.
Welche Nebenkosten fallen beim Grundstückskauf an?
Zusätzlich zu den eigentlichen Kosten für das Grundstück, müssen Sie in Ihrer Kalkulation die zwangsläufig anfallenden Nebenkosten berücksichtigen: Dazu zählen:
∙ die Grunderwerbssteuer (zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Grundstückspreises, abhängig vom Bundesland),
∙ die Notar- und Grundbuchkosten (1,5 Prozent vom Grundstückspreis),
∙ eventuell die Maklerprovision (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 7 Prozent des Grundstückspreises).
Der Grundstückswert hat eine objektive und eine subjektive Komponente
Bei der Suche nach einem passenden Grundstück brauchen Sie für gewöhnlichen einen langen Atem. Trotzdem sollten Sie eine Entscheidung niemals über das sprichwörtliche Knie brechen, wenn endlich ein „akzeptables“ Angebot auf dem Tisch liegt. Ein Grundstück ist immer unveränderlich. Orientieren Sie sich bei Ihrer Auswahl an den wertbestimmenden Kriterien Lage, Größe und Zuschnitt, am Erschließungsgrad, der Bodenbeschaffenheit und den besonderen Eigenheiten des Grundstücks. Das ist die objektive Komponente. Gleichzeitig ist das Grundstück für gewöhnlich „nur“ Mittel zum Zweck, nämlich eines Hausbaus ganz nach Ihren persönlichen Vorstellungen und Wünschen. Wenn Ihnen diese subjektive Komponente durch die stringenten Auflagen eines Bebauungsplans verleidet wird – lassen Sie es und suchen Sie weiter. Oder entscheiden Sie sich für eine Bestandsimmobilie, die Ihrem Wunschtraum möglichst nahe kommt.
FAQs
1. Warum gibt es so wenige Baugrundstücke?
Ein wesentlicher Grund für den Mangel an Baugrundstücken ist der Umstand, dass die Kommunen weniger Bauland ausweisen. Das tun sie nicht aus Böswilligkeit, sondern um den Flächenverbrauch zu reduzieren. Bundesweit soll der Flächenverbrauch nach dem Willen der Regierung bis 2030 auf 30 Hektar pro Tag begrenzt werden. Zum Vergleich: Von 2018 bis 2021 waren es 55 Hektar täglich.
2. Wie wird der Wert eines Grundstücks ermittelt?
Am besten über das Vergleichswertverfahren durch den Vergleich mit bereits verkauften, ähnlichen Grundstücken. Gibt es dazu nicht ausreichend Daten, wird der Bodenrichtwert für die Region, in der das Grundstück liegt, zu Rate gezogen und mit der Fläche multiziert.
3. Warum ist Bauerwertungsland so viel billiger als Bauland?
Weil es noch nicht erschlossen ist und niemand exakt sagen kann, wann darauf gebaut werden darf. Das kann zwei, aber auch zehn oder 15 Jahre dauern. In der Zwischenzeit wird trotzdem jährlich die Grundsteuer fällig. Der Kauf von Bauerwartungsland ist immer ein Spekulations-Geschäft.
4. Wann ist ein Bodengutachten sinnvoll?
Immer dann, wenn auf dem Grundstück zuvor „problematisches“ Gewerbe angesiedelt war und Sie nicht ausschließen können, dass gesundheitsgefährdende Stoffe im Untergrund lagern, lohnt sich ein Bodengutachten. Ebenso, wenn Sie nicht sicher sind, ob der eigentliche Boden für den Hausbau geeignet ist.
