Der Grundstückskauf ist der erste Schritt auf dem Weg in die eigenen vier Wände – wenn Sie diese neu bauen wollen. Und er ist gleichzeitig der wohl entscheidendste – denn mit der Wahl des Grundstücks legen Sie nicht nur fest, wo Ihr zukünftiges Zuhause stehen wird, sondern auch wie groß und wie hoch es sein darf, welches Dach es bekommt und in welche Himmelsrichtung der First zeigen muss – je nachdem, welche Vorgaben der Bebauungsplan macht. Der Grund und Boden selbst kann „bebauungsfreundlich“ sein oder überaus unerfreuliche Überraschungen bereithalten. Und dann sind da noch Nachbarn, mit denen Sie für die nächsten Jahrzehnte auskommen müssen.
Der Kauf eines Grundstücks will daher sehr, sehr gut überlegt sein. Der nachfolgende Ratgeber gibt Ihnen hilfreiche Tipps: Von der Finanzierung über die Auswahlkriterien und die Erklärung des genauen Ablaufs beim Grundstückskauf bis zum Grundbucheintrag, der Sie zum rechtmäßigen Eigentümer macht.
Finanziellen Rahmen für den Grundstückskauf abstecken
Bevor Sie sich auf die Suche nach Ihrem Traumgrundstück machen, müssen Sie sich über Ihr verfügbares Budget klarwerden. Davon hängt es schließlich ab, wie teuer das Grundstück werden darf. Machen Sie dazu zunächst einen klassischen Kassensturz und listen Sie alle Einnahmen auf, von denen Sie dann die ebenfalls gelisteten Ausgaben abziehen. Zu den Einnahmen zählen insbesondere Lohn und Gehalt, aber auch Kindergeld und Kapitalerträge. Auf der Ausgabenseite schlagen die Kosten für den Lebensunterhalt, fürs Wohnen, für Versicherungen, für Gesundheit und Freizeit zu Buche. Der Saldo der Rechnung ergibt den Betrag, den Sie am Monatsende übrighaben – und der für eine monatliche Kreditrate für den Grundstückskauf in Frage kommt.
Ermitteln Sie in einem nächsten Schritt, wie viel Eigenkapital Sie in Ihr Vorhaben einbringen können. Zum Eigenkapital zählen Bankguthaben und Wertpapiere, aber auch zuteilungsreife Bausparverträge oder die anstehenden Auszahlungen von Lebensversicherungen.
Nutzen Sie nun am besten einen Online-Finanzierungsrechner, der Ihnen auf Basis tagesaktueller Konditionen und ausgehend von Ihren Angaben einen möglichen Kaufpreis für Ihr Grundstück nennt. Wichtig: Jeder Budgetrechner kann Ihnen lediglich eine Orientierung geben, er ersetzt nicht eine fachkundige persönliche Beratung, beispielsweise durch die Experten von Aurentum.
• Planen Sie die Erwerbsnebenkosten beim Grundstückskauf ein
Vergessen Sie auf keinen Fall, von Ihrem ermittelten Budget gleich einen finanziellen Puffer abziehen. Den brauchen Sie, erstens, für die anstehenden Erwerbsnebenkosten beim Grundstückskauf, also Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, eventuell Maklerkosten, die 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Sie müssen diese Ausgaben mit Eigenkapital begleichen können. Reservieren Sie, zweitens, eine Art „Notgroschen-Reserve“ für unvorhergesehene Eventualitäten. Und: Natürlich sollten Sie stets so kalkulieren, dass auch noch genügend übrigbleibt, um Eigenkapital für Ihre zukünftige Immobilie anzusparen.
• Lassen Sie unsichere Zahlungen außen vor
Ihr Arbeitgeber hat Ihnen im letzten Jahr einen üppigen Erfolgsbonus gezahlt? Rechnen Sie solche und ähnliche Sondereinkünfte nicht mit in Ihre Budgetkalkulation ein. Auch nicht die erwartete Erbschaft oder die Steuerrückzahlung. Bleiben diese Extraeinkünfte später aus irgendwelchen Gründen aus, gerät Ihre ganze Rechnung in Schieflage. Stützen Sie sich sicherheitshalber ausschließlich auf Einkünfte, die regelmäßig und sicher sind.
Kriterien für den Grundstückskauf festlegen
Bevor Sie die individuellen Kriterien festlegen, die Ihr Grundstück erfüllen muss, um Ihren Bedürfnissen gerecht zu werden, müssen Sie sich schlau machen, auf welchen Grundstücken Sie überhaupt zeitnah bauen können und dürfen. Dazu der folgende Exkurs.
Exkurs: Welche Grundstückstypen gibt es?
Im Grundsatz werden vier Arten von Grundstücksflächen unterschieden:
- Flächen der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung
Diese Flächen werden umgangssprachlich oft auch einfach Ackerland genannt. Der dem örtlichen Bebauungsplan übergeordnete Flächennutzungsplan stattet diese Grundstücke stets einer hohen Bestandsgarantie aus. Das bedeutet: Eine Bebauung ist auf lange Sicht nicht vorgesehen.
- Bauerwartungsland
Der Name hält nicht unbedingt, was er verspricht. Es handelt sich um noch nicht erschlossenes Land, dem der Flächennutzungsplan zwar die Berechtigung erteilt hat, in Bauland umgewandelt werden zu dürfen – zu welchem Zeitpunkt dies aber geschieht, steht sprichwörtlich in den Sternen. Es liegt im Ermessen der Gemeinde, wann die Flächen in den Bebauungsplan aufgenommen werden. Das kann durchaus Jahre oder Jahrzehnte dauern.
- Rohbauland (nicht erschlossenes Bauland)
Diese Flächen sind im Bebauungsplan bereits als Bauland ausgewiesen, verfügen aber noch nicht über die Versorgungsverbindungen für Strom und Wasser, Gas oder Fernwärme usw. Sie sind also noch nicht erschlossen.
- Bauland (baureifes Land)
Flächen dieser Kategorie sind vollständig erschlossen und verfügen über Baurecht. Das bedeutet: Auf ihnen können Sie – nach Einholung einer Baugenehmigung – sofort bauen. Es versteht sich von selbst, dass baureife Grundstücke preislich deutlich über den anderen Vertretern des „Flächenquartetts“ liegen.
Kommen wir nun aber wirklich zu den Kriterien, die Sie bei der Suche nach einem geeigneten Grundstück beachten und prüfen sollten:
• Die Lage: City-nah oder Außenbezirk? Neubau-Enklave oder gewachsene Stadtteilstruktur? Kaum etwas ist beim Grundstückskauf wichtiger als seine Lage. Sie beeinflusst nicht nur die Attraktivität des Grundstücks, sondern auch seinen langfristigen Wert. Eine schlechte Lage wird auch in vielen Jahren nicht auf einmal besser. Achten Sie bei Ihrer Suche daher besonders auf die vorhandene Infrastruktur, also Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kitas und medizinische Versorgung, auf die Verkehrsanbindung, die Nähe zum Arbeitsplatz, auf kulturelle und Freizeitangebote. Neben Sie aber auch die Ausrichtung des Grundstücks in Augenschein, an ihr bemessen sich Sonneneinstrahlung und „Windanfälligkeit“.
Beachten Sie gleichwohl: Sie werden mit Ihrer Idealvorstellung vermutlich unsanft auf die harten Fakten einer Angebotsrealität treffen, die von Knappheit einerseits und exorbitanten Preisen andererseits geprägt ist. Werfen Sie die Flinte trotzdem nicht gleich ins Korn: Wichtig ist, dass Sie sich bei einer ersten Besichtigung des Grundstücks „wohlfühlen“ und keine essentiellen Dinge vermissen.
• Die Größe und der Zuschnitt: Landläufig gilt in Deutschland eine Grundstücksgröße von rund 800 m2 als ideal – bei klarem, geometrischen Zuschnitt ohne „Verwinkelungen“. Entscheidend für Ihr Vorhaben und eventuelle spätere Aus-, Um- und Anbauten sind vor allem die im Bebauungsplan angegebene Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ). Die GRZ bestimmt, wieviel Prozent des Grundstücks Sie überhaupt bebauen dürfen. Die GFZ gibt an, wie groß die Grundflächen aller Geschosse zusammen sein dürfen. Die beiden Werte bestimmen also darüber, wie viele Wohnquadratmeter Sie letztlich errichten können.
• Die Bodenbeschaffenheit: Wissen Sie, wie ein Boden beschaffen sein muss, damit er locker auch hohe Lasten „wegsteckt“? Vermutlich nicht, wenn Sie nicht gerade vom Fach sind. Nicht nur um mit Blick auf die Tragfähigkeit des Untergrunds ruhig schlafen zu können, sondern auch um sich vor Alpträumen anderer Art zu schützen, sollten Sie ein Bodengutachten in Auftrag geben. Es klärt Sie über die Beschaffenheit des Bodens auf und gibt Ihnen vor allem Aufschluss darüber, ob unter der Erde nicht Altlasten in Form von gesundheits- oder umweltgefährdenden Stoffen (Asbest, Ölrückstände, Chemikalien) lagern, die Sie mit hohen Kosten zunächst beseitigen müssen. Die 400 bis 500 Euro für ein Bodengutachten eines geotechnischen Ingenieurbüros sind gut angelegtes Geld.
Und: Fragen Sie unbedingt nach, ob das Grundstück bereits auf Blindgänger aus dem 2. Weltkrieg untersucht wurde.
• Die Erschließung: Zur Erschließung eines Grundstücks zählen der Anschluss an das Strom-, Gas-, Wasser- und Abwassernetz sowie an das Telekommunikations- und Verkehrsnetz. Ist das entsprechende Grundstück gar nicht oder nur teilerschlossen, so kommen auf Sie als potentiellem zukünftigen Eigentümer zusätzlich die Erschließungskosten zu. Sie belaufen sich durchschnittlich auf 15.000 bis 25.000 Euro. Ein bereits vollständig erschlossenes Grundstück ist zwar teurer, erspart Ihnen nach dem Kauf aber Zeit, Aufwand und unliebsame Überraschungen in Form von Verzögerungen.
• Der Bebauungsplan: Werfen Sie vor dem Grundstückskauf nicht nur einen Blick in den Bebauungsplan – studieren Sie ihn sorgfältig und gewissenhaft. Der Bebauungsplan legt fest, was auf Ihrem zukünftigen Grundstück erlaubt ist – und was nicht. Er schreibt Ihnen vor, welche Abstände Sie einhalten müssen, wie hoch Sie bauen dürfen, wie viele Stockwerke Ihr Haus haben darf, welches Dach, welche Gebäudeausrichtung, gelegentlich sogar welche Fassadenfarbe Sie auswählen müssen.
Neben diesem strengen Korsett an Vorgaben für Ihr eigenes Vorhaben, können Sie dem Bebauungsplan jedoch auch entnehmen, ob und was in Ihrer Nachbarschaft noch gebaut werden darf. (Lesen Sie zur Vertiefung gerne unseren Blogbeitrag „Bebauungsplan – Das steht drin und so lesen Sie ihn“). Sie können den Bebauungsplan beim Stadtplanungsamt, dem Bauordnungsamt oder der Gemeindeverwaltung kostenlos einsehen – in vielen Kommunen geht das inzwischen auch online.
• Pachtverträge ausschließen: Besonders in ländlichen Gegenden ist es üblich, dass Eigentümer ihr Grundstück zur Bewirtschaftung einem ansässigen Bauern überlassen, mit dem sie einen Pachtvertrag abschließen. Kaufen Sie nun ein solches verpachtetes Grundstück, so werden Sie zunächst einmal zum Verpächter – denn der Kaufvertrag bricht nicht den Pachtvertrag. Hat der Bauer einen langfristigen Vertrag in der Tasche und bildet die Pacht seine wirtschaftliche Lebensgrundlage, so haben Sie ein Problem. Die Kündigung ist schwierig und dauert in jedem Fall lange.
• Nachbarschaft und Umgebung: Sollte sich die glückliche Gelegenheit bieten, dass Sie auf dem Nachbargrundstück Ihre potentiellen Nachbarn sehen, dann suchen Sie beherzt und höflich ein kurzes Gespräch mit ihnen. Es ist zwar nur eine Momentaufnahme, kann Ihnen jedoch einen ersten Eindruck von der „Umgänglichkeit“ in Ihrer zukünftigen Nachbarschaft geben.
Und: Auch wenn auf einem unbebauten Grundstück nicht allzu viel zu besichtigen ist, so fahren Sie dennoch zu verschiedenen Tageszeiten und an unterschiedlichen Tagen hin. So bekommen Sie ein Gespür für die Lichtverhältnisse, vor allem aber für den Lärmpegel, der zu den allgemeinen Rush-Hour-Stunden herrscht oder mittags, wenn Kinder aus der Schule kommen und natürlich an Wochenenden: Party-Time mit lauter Musik oder eher entspannte Ruhe und nicht störende Geselligkeit?
Gut zu wissen: Steht auf Ihrem Grundstück ein alter Baum, der nicht in Ihr Planungskonzept passt, dann können Sie nicht unbedingt gedanklich schon einmal die Kreissäge starten – gut möglich, dass er unter Naturschutz steht. Im Bebauungsplan findet sich dann an exakt dieser Stelle ein Kreis mit einem ausgefüllten Punkt in der Mitte – Sie dürfen den Baum dann auf keinen Fall fällen.
Ablauf Grundstückskauf: Nach dem passenden Grundstück suchen
Nutzen Sie mehrere Optionen parallel, um ein geeignetes Grundstück zu finden – so erhöhen Sie Ihre Erfolgschancen:
• Internet: Die einschlägigen Immobilienplattformen im Internet bieten sich als erste Anlaufstelle für die Grundstückssuche an. Hier finden Sie einfach und schnell diverse Angebote, die zumeist mit hilfreichen Informationen zur Bodenbeschaffenheit und zum Erschließungsgrad ausgestattet sind.
• Makler: Wenn Sie einen Immobilienmakler engagieren möchten, um Ihre Suche zu beschleunigen, dann sollten Sie bereits recht genau wissen, was Sie wollen. Je präziser Ihre Vorstellungen sind, desto zielgerichteter kann der Makler arbeiten.
• Zeitungen: Nein, das ist kein antiquierter Rat – nach wie vor findet sich in regionalen Zeitungen ein durchaus beachtlicher „Immobilienmarkt“, in dem auch Baugrundstücke, zumeist von Privatpersonen, offeriert werden. Prüfen Sie die aktuellen Inserate regelmäßig, möglicherweise kommt das eine oder andere Angebot für Sie in Frage.
• Banken: Kreditinstitute und Sparkassen verkaufen und vermitteln nicht nur Immobilien, sondern auch Bauland. Sie finden entsprechende Aushänge zumeist in den Schaufenstern, es kann aber auch nicht schaden, direkt am Schalter nachzufragen.
• Baubehörde: Wann und wo neue Baugrundstücke in einer Gemeinde ausgewiesen werden, weiß die zuständige Baubehörde – bei der Sie einfach nachfragen können. In einigen Kommunen gibt es überdies die Möglichkeit, sich für den Kauf eines Grundstücks zu bewerben, respektive vormerken zu lassen.
• Bauunternehmen: Bauunternehmen verfügen in aller Regel über wertvolle Informationen und Kontakte. Einen Versuch ist es allemal wert, hier höflich nachzufragen.
• eBay: Neben diesen klassischen Wegen kann sich auch das Studium von Online-Plattformen wie eBay oder Kleinanzeigen lohnen. Nutzen Sie dabei Filter für Ihre Wunschregion. Interessante Angebote sind schnell vergriffen, lassen Sie sich trotzdem nicht entmutigen. Vorsicht ist gleichwohl bei auffällig günstigen Inseraten geboten – prüfen Sie die Seriosität des Verkäufers.
Gut zu wissen: Versäumen Sie es auf keinen Fall, das Grundstück, das Sie vielleicht nach langer Suche endlich gefunden haben, trotzdem kritisch in Augenschein zu nehmen. Besichtigen Sie es, wie oben erwähnt, zu unterschiedlichen Tageszeiten und an verschiedenen Tagen. Vertrauen Sie nach Abwägung aller Vor- und Nachteile final auf Ihre Intuition – Sie sollten das sprichwörtliche „gute Gefühl“ haben.
Wie kann ich beim Grundstückspreis verhandeln?
Baugrundstücke sind rar, die Nachfrage ist hoch und die Preise kaum verhandelbar. Was für die generelle Situation auf dem Grundstücksmarkt gilt, muss auf Ihrem konkreten Fall nicht zwangsläufig zutreffen. Legen Sie sich eine kluge Strategie zurecht und wappnen Sie sich mit handfesten Argumenten, um den Grundstückspreis mit dem Verkäufer zu verhandeln.
• Machen Sie sich schlau, zu welchen Preisen vergleichbare Grundstücke in jüngerer Zeit verkauft worden sind. Das Ergebnis liefert Ihnen eine solide Verhandlungsbasis.
• Versuchen Sie herauszufinden, warum der Verkäufer das Grundstück veräußern möchte. Welche Kriterien sind ihm wichtig? Hat er Präferenzen, was auf seinem Grund und Boden in Zukunft passieren soll? Finden Sie Gemeinsamkeiten und Übereinstimmungen – Sie ebnen so den Weg für eine größere Bereitschaft des Verkäufers, Ihnen auch beim Preis entgegenzukommen.
• Argumentieren Sie sachlich mit den Vorzügen, aber auch den eventuellen Mängeln des Grundstücks. Weisen Sie daraufhin, welche zusätzlichen Maßnahmen Sie durchführen müssen, bevor Sie mit dem Bau beginnen können.
• Schätzen Sie Ihre Ausgangslage nüchtern ein: Je nach vorhandener Nachfrage ist Ihr Spielraum für Preisverhandlungen größer oder kleiner.
Grundstück kaufen: Die Finanzierung abschließen
Haben Sie eine Zusage für Ihr Wunschgrundstück erhalten, so müssen Sie sich zügig um die entsprechende Finanzierung kümmern. Ein Vergleich verschiedener Angebote, beispielsweise über einen Finanzierungsvermittler, lohnt sich immer, denn zwischen einer guten und einer schlechten Finanzierung können schnell mehrere Tausend Euro Differenz liegen. Stellen Sie daher Ihre Hausbank kritisch auf den Prüfstand. Für den Termin beim Kreditinstitut oder beim Finanzierungsvermittler müssen Sie einige Unterlagen zusammenstellen:
- die letzten 3 Gehaltsnachweise,
- eine aktuelle Renteninformation,
- den letzten Lohnsteuerbescheid,
- eine unterschriebene SCHUFA-Auskunft,
- eventuell Nachweis einer privaten Krankenversicherung,
- Nachweis des Eigenkapitals.
Sollten Sie selbstständig sein, benötigt der Kreditgeber zusätzlich die folgenden Dokumente:
- Bilanz mit Gewinnermittlung,
- die betriebswirtschaftliche Auswertung,
- Auszug aus dem Handelsregister,
- falls vorhanden, Gesellschaftervertrag.
Und: Vergessen Sie Fotos und Lageplan sowie den Grundbuchauszug des Grundstücks nicht.
• Mit der richtigen Finanzierung Geld sparen
Bei der Grundstücksfinanzierung stehen Ihnen mehrere Arten von Immobilienkrediten zur Auswahl. Die beiden gängigsten sind das Annuitätendarlehen und das variable Darlehen.
• Das Annuitätendarlehen sichert Ihnen feste Zinsen für eine bestimmte Zeit (Zinsbindung) und Sie können mit einer gleichbleibenden monatlichen Rate gut planen.
• Beim variablen Darlehen ändern sich die Zinsen hingegen im 3-Monats-Rhythmus entsprechend der Entwicklung auf den Finanzmärkten. Sie profitieren folglich, wenn die Zinsen sinken, müssen aber bei einem Zinsanstieg mehr zahlen. Das variable Darlehen ist daher eine vergleichsweise riskante Sache und nicht für die langfristige Finanzierung geeignet.
Warum Sie das variable Darlehn trotzdem bei der Grundstücksfinanzierung ins Auge fassen sollten, hat seinen Grund in der problemlosen Kündigung: Sie können es jederzeit mit einer Frist von 3 Monaten kündigen, ohne dass Ihnen Kosten entstehen. Bei einem Annuitätendarlehen klappt das erst nach 10 Jahren.
Zum Hintergrund: Jedes Darlehen, das Sie im Rahmen einer Immobilienfinanzierung aufnehmen, lässt sich die finanzierende Bank durch eine Grundschuld im Grundbuch absichern. Dabei spielt die Reihenfolge der Einträge eine wesentliche Rolle: Im Falle eines Zahlungsausfalls wird stets das zuerst aufgeführte, ranghöchste, Darlehen berücksichtigt, die folgenden erst danach. Bei den hohen Summen einer Immobilienfinanzierung bestehen Kreditinstitute zumeist darauf, dass der Kredit als vorrangiges Darlehen (an erster Stelle) im Grundbuch eingetragen wird. Ist diese Position hingegen bereits besetzt, so erhalten Sie insgesamt schlechtere Konditionen und müssen höhere Zinsen zahlen.
Wenn Sie nun aber Ihren Grundstückskauf mit einem variablen Darlehen finanzieren, dann können Sie dieses später bei der Hausfinanzierung mit einem (gemeinsamen) Annuitätendarlehen ablösen – weil Sie es ja einfach kündigen können. Für das Annuitätendarlehen wird der erste Platz im Grundbuch frei – und die finanzierende Bank erhebt keinen Zinsaufschlag.
Ablauf Grundstückskauf: Notartermin vereinbaren und vorbereiten
Haben Sie mit dem Verkäufer einen Preis ausgehandelt und Ihre Finanzierung in trockene Tücher gebracht, so können Sie einen Notar Ihrer Wahl mit dem Aufsetzen eines Kaufvertrags beauftragen. Den Entwurf dieses Vertrags schickt der Notar anschließend Ihnen und dem Verkäufer mindestens zwei Wochen vor dem eigentlichen Unterzeichnungstermin zu. Prüfen Sie den Entwurf sorgfältig. Achten Sie dabei vor allem darauf, dass Lage, Größe, Typ und Preis des Grundstücks, das Sie kaufen möchten, korrekt angegeben sind. Ist das Grundstück durch Altlasten beeinträchtigt? Bestehen Baulasten? Checken Sie den Grundbuchauszug, das Baulastenverzeichnis und das Altlastenkataster – soweit noch nicht geschehen. Entdecken Sie Fehler oder Unzulänglichkeiten, so können Sie dies dem Notar direkt mitteilen – Sie haben dazu jedoch auch während des Termins zur Vertragsunterzeichnung noch Gelegenheit.
1. Termin zur Kaufvertragsunterzeichnung
Zu diesem wichtigen Termin müssen Sie unbedingt die folgenden Unterlagen mitbringen:
- Personalausweis oder Reisepass,
- Steuer-Identifikationsnummer,
- Grundschuldbestellungsformular der Bank, die den Grundstückskauf finanziert.
Der Notar kontrolliert zunächst die Ausweise und wird Ihnen dann den kompletten Kaufvertrag Satz für Satz vorlesen. Sie können währenddessen Fragen stellen oder Änderungen anregen. Sind beide Parteien mit dem Inhalt und den gewählten Formulierungen einverstanden, so unterschreiben sie im Beisein des Notars das Vertragswerk. Eigentümer sind Sie damit aber noch nicht – denn nun müssen zunächst die Vertragsbedingungen erfüllt werden.
2. Auflassungsvormerkung, Grundschuldbestellung, Kreditauszahlung
Nun hat der Notar einige Aufgaben zu erledigen: Zunächst verschickt er eine Abschrift des unterzeichneten Vertrags an beide Vertragsparteien und veranlasst die sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Das ist eine Art Reservierungsvermerk, der verhindert, dass das Grundstück noch einem Dritten angeboten werden könnte. Er versendet parallel die von Ihnen unterschriebene Grundschuldbestellungsurkunde an das Grundbuchamt und beantragt die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch. Dieser Schritt ist insofern elementar, weil Ihre finanzierende Bank Ihnen den Kredit erst auszahlen wird, wenn sie vom Notar einen aktualisierten Grundbuchauszug (mit der vermerkten Grundschuld) erhalten hat.
Haben Sie den Darlehensbetrag auf Ihrem Konto, so können Sie den Verkaufspreis direkt an den Verkäufer oder alternativ auf ein Notaranderkonto überweisen. Das ist eine Art Treuhandkonto des Notars, auf dem der Kaufpreis bis zur endgültigen Erfüllung aller Vertragsbedingungen „verwahrt“ wird. Es bietet ein hohes Maß an Sicherheit für alle Beteiligten, kostet aber nicht unerhebliche Gebühren. Sie richten sich nach dem Kaufpreis und einem besonderen Hebesatz. Zur Veranschaulichung: Bei einem Grundstückswert von 100.000 Euro fallen 273 Euro an, bei 200.000 Euro sind es 435 Euro.
Und: Der Notar setzt das Finanzamt über den anstehenden Grundstückskauf in Kenntnis, von dem Sie anschließend einen Grunderwerbsteuerbescheid erhalten.
3. Grunderwerbsteuer bezahlen
Die Höhe der Grunderwerbsteuer, die Sie bezahlen müssen, richtet sich nach dem Kaufpreis des Grundstücks und dem in Ihrem Bundesland geltenden Steuersatz. Er liegt zwischen 3,5 Prozent (nur in Bayern) und 6,5 Prozent (beispielsweise in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen oder Schleswig-Holstein). Die finale Differenz ist beachtlich: So können für ein 90.000 Euro teures Grundstück zwischen 3.150 Euro und 5.850 Euro Grunderwerbsteuer fällig werden. Gleichwohl: Grundsätzlich sparen Sie eine beträchtliche Menge Geld, wenn Sie Grundstück und Haus getrennt voneinander erwerben. Sie müssen dann nur einmalig Grunderwerbsteuer für das Grundstück bezahlen – und nicht noch zusätzlich für das Haus.
Gut zu wissen: Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Kaufnebenkosten, die Sie in aller Regel aus Eigenkapital-Mitteln bestreiten müssen. Ihre Bank finanziert diese Ausgabe nicht mit. Das gleiche gilt für die Notarkosten in Höhe von 1,5 Prozent des Kaufpreises und die eventuell fällige Maklerprovision von zumeist 3,57 Prozent.
Haben Sie die Grunderwerbsteuer an den Fiskus überwiesen, so bekommen Sie im Gegenzug dafür eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung, respektive die Behörde schickt sie direkt an den Notar.
4. Eintragung in das Grundbuch
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes ist quasi das letzte Puzzleteil, das für den finalen Eigentumswechsel benötigt wird. Der Notar schickt sie an das Grundbuchamt, das daraufhin den Vorbesitzer aus- und Sie als neuen Eigentümer einträgt. Mit diesem Eintrag ist der Kauf abgeschlossen und Sie sind rechtmäßiger Eigentümer des Grundstücks. Als letzte Maßnahme informiert der Notar beide Vertragsparteien über den Vollzug.
Kann ich vom Grundstückskauf zurücktreten?
Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags für ein Grundstück ist ein Rücktritt grundsätzlich nicht mehr möglich. Es gibt gleichwohl zwei Ausnahmen:
• Der Verkäufer hat Sie arglistig getäuscht. Das meint: Er hat Ihnen wissentlich Schäden oder Mängel verschwiegen, deren Kenntnis Sie von einem Kauf abgehalten hätten. Problem dabei: Sie sind in einem solchen Fall in der Beweispflicht.
• Sie haben mit dem Verkäufer explizit ein Rücktrittsrecht vereinbart und dieses auch vertraglich fixiert.
Aber: Platzt Ihre Finanzierung, so steht Ihnen kein Rücktrittsrecht zu. Sie sind folglich gut beraten, Ihre Finanzierung sprichwörtlich bombenfest zu zurren, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben. Kommt der Grundstückskauf dann doch nicht zustande, so können Sie bei Ihrer Bank von Ihrem 14-tägigen Widerrufsrecht Gebrauch machen und schadlos von den Vereinbarungen zurücktreten – umgekehrt klappt dies leider nicht.
FAQs
1. Warum ist Bauerwartungsland so viel günstiger als Bauland?
Dass Bauerwartungsland oft nur ein Viertel bis ein Drittel des benachbarten Baulandes kostet, hat seinen Grund in dem enormen Risiko: Sie können nie wissen, wann die Flächen tatsächlich in Bauland umgewandelt werden. Das kann durchaus Jahre dauern. Deshalb müssen Sie Bauerwartungsland auch mit eigenen, liquiden Mitteln kaufen, keine Bank finanziert Ihnen den Erwerb. Und: Die Erschließungskosten lassen sich im Vorfeld kaum abschätzen.
2. Welche Grundstücksgröße ist für ein Einfamilienhaus optimal?
Sehr pauschal und mit dem Makel der Verallgemeinerung behaftet: Sie brauchen für ein freistehendes Einfamilienhaus mit 150 m2 Wohnfläche, Garten, zwei Stellplätzen und gängigen Grenzabstandsflächen mindestens 600 m2, besser sind 700 m2 und das Ideal beginnt bei 800 m2.
3. Wie lange dauert es vom Kaufvertrag bis zum Grundbucheintrag?
Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags gehen drei bis sechs Wochen ins Land bis die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist und die Bank den Kredit auszahlt. Sie haben anschließend zwei Wochen Zeit, den Kaufpreis zu bezahlen. Rund sechs Wochen dauert es auch, bis Sie den Grunderwerbsteuerbescheid vom Finanzamt erhalten – Ihre Zahlungsfrist beträgt dann einen Monat. Der finale Grundbucheintrag kann weitere sechs bis acht Wochen in Anspruch nehmen – abhängig von der Geschwindigkeit der jeweiligen Behörde.
4. Wie schnell muss ich nach dem Grundstückskauf bauen?
Es gibt keine gesetzliche Frist, die Ihnen vorschreibt, wie lange Ihr Grundstück unbebaut bleiben darf. Ist der Verkäufer allerdings eine Gemeinde, so legt diese gelegentlich eine Bebauungsfrist im Kaufvertrag fest: Sie beträgt zumeist drei Jahre und bedeutet, dass Sie innerhalb dieser Spanne mit dem Bau begonnen haben müssen.
