Volatil – so nennen Finanzmarktexperten das, was in den letzten Wochen mit den Bauzinsen passiert ist. Sie legten eine abenteuerliche Achterbahnfahrt vor, die so manchen potentiellen Käufer recht ratlos zuschauen ließ. Das angekündigte, milliardenschwere Sondervermögen der neuen Bundesregierung katapultierte die Bauzinsen rasant in die Höhe, die erratische Zollpolitik von US-Präsident Donald Trump ließ sie wieder abstürzen. Aktuell hat sich das Zinsniveau einigermaßen stabilisiert – Ausschläge nach oben sind gleichwohl jederzeit möglich, nach unten eher weniger wahrscheinlich.
Wenn Sie also derzeit kurz vor einem Immobilienkauf stehen, sollten Sie die Gunst der Stunde nutzen. Holen Sie verschiedene Angebote ein und sichern Sie sich einen günstigen Zinssatz durch eine lange Zinsbindung. Während die Kosten ihrer Finanzierung jedoch weitgehend „fremdbestimmt“ sind, können Sie durch aktives Handeln beim Hauskauf Steuern sparen – und zwar durchaus auch bei der steuerlich per se nicht begünstigen Variante des Immobilienkaufs für den Eigennutz.
Lesen Sie im folgenden Ratgeber, welche Möglichkeiten Sie auch beim privaten Hauskauf haben, Steuern zu sparen, wie Sie Umzugskosten absetzen und warum energetische Sanierungen derzeit noch lohnend sind.
Der private Immobilienkauf ist steuerlich nicht absetzbar
Vermutlich wissen Sie es: Kaufen Sie eine Immobilie, um sie anschließend zu vermieten, so deckt Ihnen der Fiskus einen reichhaltigen Gabentisch mit diversen Steuergeschenken. Erwerben Sie Ihr Haus jedoch, um selbst darin zu wohnen, gehen Sie leer aus: Sie können weder den eigentlichen Anschaffungspreis noch die üppigen Kaufnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer und Notarkosten, steuerlich absetzen. Das ist zunächst einmal bitter und bedauerlich. Trotzdem gibt es auch beim privaten Immobilienkauf ein paar ganz legale Möglichkeiten, Ihre Steuerlast zu minimieren.
Grundsteuer reduzieren: Haus und Grundstück getrennt kaufen
Bei jedem Immobilienkauf wird in Deutschland Grunderwerbsteuer fällig. Die Höhe des Steuersatzes bestimmen die Bundesländer eigenmächtig und er variiert daher von 3,5 Prozent (nur in Bayern gilt noch dieser moderate Satz) bis 6,5 Prozent (beispielsweise in Nordrhein-Westfalen oder Brandenburg). Die Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich immer auf den gesamten Kaufpreis von Grundstück plus Immobilie erhoben. Das ist nur logisch, denn jede Bestandsimmobilie steht nun mal auf einem Grundstück, das Sie mit kaufen müssen.
Gänzlich anders sieht es hingegen aus, wenn Sie neu bauen wollen. Für dieses Vorhaben benötigen Sie zunächst nur den Grund und Boden. Steuerlich vorteilhaft ist es daher, Grundstück und Immobilie getrennt voraneinander zu kaufen – denn dann müssen Sie nur auf den Grundstückspreis Grunderwerbsteuer zahlen. Was Sie anschließend mit Ihrem Eigentum machen, fällt nicht mehr in den Zuständigkeitsbereich der Steuerbehörde, Abteilung Grunderwerbsteuer. Aber Achtung: Der Fiskus weiß selbstredend um diese Steuervermeidungsstrategie und Sie müssen ein paar recht strenge Regeln einhalten, um mit Ihrem Vorhaben erfolgreich zu sein.
• Voraussetzungen für den steuerlich begünstigten, getrennten Erwerb
Um Ihre Grunderwerbsteuer zu senken, müssen Sie Grundstück und Haus unabhängig voneinander erwerben – und dafür logischerweise zwei getrennte Kaufverträge vorweisen können. Und: Der Verkäufer des Grundstücks und der Bauunternehmer, der Ihr neues Zuhause baut, dürfen weder ein und dieselbe Person sein noch dürfen sie zur selben Unternehmensgruppe gehören.
Zwischen dem Erwerb des Grundstücks und dem Vertragsabschluss mit der Baufirma sollten Sie eine Frist von locker sechs Monaten verstreichen lassen. Sie signalisieren dem Finanzamt damit, dass Sie im Moment des Grundstückkaufs noch keine konkreten Pläne hatten, ob und wie Sie es irgendwann einmal bebauen lassen. Unterlaufen Sie die gängige „Schamfrist“ von einem halben Jahr, so kann der Fiskus mutmaßen, dass es sich bei den beiden Verträgen um einen einheitlichen Vorgang handelt – und die Grunderwerbsteuer trotzdem auf Basis des gesamten Kaufpreises festsetzen.
Wichtig: Zahlen Sie die Grunderwerbsteuer möglichst zügig, sobald das Finanzamt Ihnen den Grundsteuerbescheid geschickt hat. Denn erst nach Eingang Ihrer Überweisung erhalten Sie vom Fiskus eine Unbedenklichkeitsbescheinigung, die wiederum der Notar benötigt, um die Eintragung im Grundbuch zu veranlassen, die Sie rechtlich zum Eigentümer macht.
Gut zu wissen: Möchten Sie eine Bestandsimmobilie kaufen, dann empfiehlt es sich, alle beweglichen Sachen, wie die Einbauküche, die Sauna oder das Gartenhäuschen, in einem gesonderten Kaufvertrag aufzuführen und so den eigentlichen (grunderwerbsteuerpflichtigen) Immobilien-Kaufpreis zu reduzieren.
Riester-Vertrag in die Finanzierung einbringen und Steuern sparen
Wenn Sie einen Riester-Vertrag abgeschlossen haben, dann ist es in aller Regel sinnvoller, diesen in die Finanzierung einer eigenen Immobilie einzubringen – anstatt auf ein ferne (bescheidene) Zusatz-Rente zu setzen. Bei allen Riester-Varianten können Sie das bereits angesparte Guthaben quasi „abheben“ und als Eigenkapital nutzen. So verbessern Sie Ihre Kreditkonditionen und die Bank gewährt Ihnen einen günstigeren Zinssatz.
Ihre Beiträge, die Sie weiterhin in Ihrem Riester-Vertrag einzahlen, werden durch staatliche Zulagen aufgestockt – und Sie können sie bis zu einem Limit von 2.100 Euro jährlich steuermindernd gelten machen.
Bedenken Sie allerdings: Alle Riester-Verträge unterliegen der sogenannten, nachgelagerten Besteuerung. Das bedeutet: Sie müssen das geförderte Kapital im Rentenalter nachträglich versteuern.
Gut zu wissen: Einfach zu handhaben und sehr hilfreich: Nutzen Sie für die Kalkulation Ihrer Immobilienfinanzierung einen Online-Baufinanzierungsrechner. In diesen können Sie variabel Eigenkapital, Kaufpreis und Zinsbindungsdauer eintragen und sich so Ihre monatliche Rate ausrechnen lassen. Achten Sie allerdings auf Seriosität und eine belastbare Datenbasis, so wie beispielsweise bei Aurentum.
Berufsbedingten Umzug steuerlich geltend machen
Mit Ihrem Hauskauf geht logischerweise ein Standortwechsel einher. Wenn Sie dadurch auch Ihrem Arbeitsweg verkürzen oder gar überhaupt nur aus berufsbedingten Gründen umgezogen sind, dann dürfen Sie die so entstanden Aufwendungen als Werbungskosten geltend machen. Dies gilt immer dann, wenn einer der folgenden Fälle zutrifft:
• Ihr Arbeitsweg hat sich durch den Immobilienkauf deutlich verkürzt.
• Sie haben in einem anderen Ort eine Arbeitsstelle angetreten und deshalb dort eine Immobilie gekauft.
• Sie sind für Ihren neuen Arbeitgeber gerade aus dem Ausland zurückgekehrt.
Der Fiskus akzeptiert in der Anlage N Ihrer Steuererklärung die folgenden Aufwendungen, wenn Sie sie durch entsprechende Nachweise belegen können:
- Transportkosten des Umzugs
- Meldegebühren
- Ummeldegebühren für Ihr Auto
- vom Schulwechsel der Kinder verursachte Kosten, beispielsweise für Nachhilfeunterricht
• Strengere Regeln für ein häusliches Arbeitszimmer
Falls Sie in Ihrem Eigenheim ein Arbeitszimmer einplanen, dann können Sie dieses seit dem 1. Januar 2023 nur noch dann steuerlich geltend machen, wenn es den „Mittelpunkt Ihrer gesamten beruflichen oder betrieblichen Tätigkeit“ ausmacht, also wenn Sie zum Beispiel selbstständig sind. In diesem Fall ist es quasi unbegrenzt abzugsfähig. Für den separaten, abschließbaren Raum dürfen Sie die anteiligen Kosten an der Gesamtwohnfläche in Anrechnung bringen, also Kreditzinsen, laufende Nebenkosten von der Grundsteuer, über die Müllabfuhr bis zur Wohngebäudeversicherung. Außerdem mindern Ausstattungs- und Renovierungskosten sowie Büromaterial und Arbeitsmittel Ihre Steuerlast. Wenn Ihnen die Auflistung und prozentuale Berechnung der Kosten zu aufwändig ist, können Sie alternativ eine Jahrespauschale von 1.260 Euro ansetzen.
Steuerbonus für energetische Sanierungen in Anspruch nehmen
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie, die mindestens zehn Jahre alt, und die in energetischer Hinsicht ein Up-date vertragen könnte, sollten Sie sich mit dem Paragraphen 35c des Einkommensteuergesetzes (EStG) vertraut machen. Er beinhaltet einen erklecklichen Steuerbonus für energetische Sanierungen – und gilt nur noch bis zum 31.12.2029. Im Rahmen des Klimaschutzprogramms 20230 beteiligt sich der Fiskus mit 20 Prozent direkt an den Kosten, und zwar verteilt über einen Zeitraum von drei Jahren.
• Im Jahr, in dem die Sanierungsarbeiten beendet werden, sowie im Folgejahr dürfen Sie jeweils sieben Prozent der Kosten steuermindernd gelten machen.
• Im dritten Förderjahr ist ein weiterer Abzug in Höhe von sechs Prozent der Sanierungskosten erlaubt.
• Das Förderlimit liegt bei 200.000 Euro, von denen der Fiskus 20 Prozent, also maximal 40.000 Euro, übernimmt.
Wichtig: Sie müssen alle Arbeiten von Fachunternehmen ausführen lassen, wenn Sie selbst Hand anlegen, haben Sie keinen Anspruch.
Zu den energetischen Sanierungsmaßnahmen im Sinne des § 35c EStG gehören unter anderem:
- die Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken,
- die Erneuerung der Fenster oder Außentüren,
- die Erneuerung der Heizungsanlage,
- die Optimierung bestehender Heizungsanlagen, sofern diese älter als zwei Jahre sind,
- der Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung.
Aufwendungen für privaten Umzug von der Steuer absetzen
Wenn der Kauf Ihres Eigenheims und der dadurch bedingte Umzug nichts mit einer beruflichen Veränderung zu tun haben, sondern aus rein privaten Gründen erfolgt sind, dann können Sie die Umzugskosten selbstredend nicht als Werbungskosten in Ihrer Steuerklärung eintragen. Es gibt jedoch die Option, sie als „haushaltsnahe Dienstleistungen“, respektive Handwerkerleistungen, steuermindernd in Anrechnung zu bringen.
Wie der Name vermuten lässt, können Sie nur Beträge absetzen, die Sie an „Dienstleister“ gezahlt haben. Darunter fallen beispielsweise die Fahrer und Möbelpacker der Umzugsfirma, die Reinigungskräfte, die sauber gemacht haben oder die Handwerker, die vor Ihrem Einzug renoviert haben. Insgesamt dürfen Sie 20 Prozent der Lohnkosten für haushaltsnahe Dienstleistungen bis maximal 4.000 Euro pro Jahr von der Steuer absetzen. Für Handwerkerleistungen gilt analog eine Grenze von 1.200 Euro pro Jahr.
Wichtig: Achten Sie darauf, dass Ihnen die dienstbaren Geister und Handwerker Rechnungen ausstellen, auf denen die Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten separat von den Materialkosten ausgewiesen sind. Denn nur für erstere interessiert sich das Finanzamt.
Ein Steuerberater kennt alle Absetzungsmöglichkeiten
Wenn Sie noch keinen Steuerberater haben, dann sollten Sie sich rund um Ihren Hauskauf auf die Suche nach einem vertrauenswürdigen und kompetenten Experten begeben. Er kann Ihnen möglicherweise in Ihrem konkreten Fall weitere Absetzungsmöglichkeiten aufzeigen und garantiert zudem, dass Sie wirklich alle Optionen ausschöpfen, um Ihre Steuerlast zu reduzieren. Einen qualifizierten Steuerberater in Ihrer Nähe finden Sie beispielsweise über den Suchservice des Deutschen Steuerberaterverbandes (DStV).
FAQs
1. Kann ich die Zinsen meiner Baufinanzierung steuerlich absetzen?
Nein. Wenn Sie Ihre frisch erworbene Immobilie ausschließlich privat nutzen, dann können Sie Ihre Kreditzinsen nicht steuermindernd gelten machen. Ausnahme: Sie sind selbstständig und haben sich ein separates Arbeitszimmer als „Firmenzentrale“ in Ihrem Eigenheim eingerichtet – dann dürfen Sie die anteilig auf diese Fläche entfallenden Zinsen absetzen.
2. Gibt es eine Möglichkeit, Energiesparmaßnahmen steuerlich berücksichtigen zu lassen?
Ja. Wenn Sie Wände oder das Dach dämmen, die Heizung oder Fenster austauschen lassen, können Sie den Steuerbonus nach § 35c Einkommensteuergesetz in Anspruch nehmen. Der Fiskus beteiligt sich dann über drei Jahre verteilt mit 20 Prozent an den Kosten (bis maximal 40.000 Euro). Allerdings müssen Sie die Arbeiten Fachfirmen übertragen und dürfen Sie nicht selbst ausführen. Und: Ihre Immobilie muss mindestens zehn Jahre alt sein.
3. Kann ich die Grunderwerbsteuer steuermindernd geltend machen?
Nein. Der Fiskus sieht beim privaten Immobilienkauf keinerlei Steuervergünstigungen vor, weder beim Kaufpreis noch bei der auf diesen anfallenden Grunderwerbsteuer. Sie können Sie jedoch reduzieren, indem Sie bei Bestandsimmobilien einen gesonderten Vertrag über die nicht fest mit der Immobilie verbunden Dinge abschließen – oder indem Sie bei einem Neubau zunächst nur das Grundstück kaufen. Dann müssen Sie auch nur auf den Grundstückspreis Grunderwerbsteuer zahlen.
4. Renovierungskosten beim Hauskauf absetzen – geht das?
Ja. Wenn Sie Ihr neues Haus vor dem Einzug renovieren lassen, dann dürfen Sie 20 Prozent der Lohn- und Fahrtkosten der Handwerker bis zu einer Höhe von 1.200 Euro steuermindernd als Handwerkerleistungen in Ihrer Steuererklärung angeben. Beauftragen Sie zudem Aufräum- und Reinigungskräfte, so gilt für diese „haushaltsnahem Dienstleistungen“ ebenfalls die 20 Prozent-Regel, aber sogar bis zu einem Limit von 4.000 Euro jährlich.
