Auf den ersten Blick mag der Rat provokant erscheinen: Wenn Sie es sich leisten können, dann kaufen Sie jetzt die Immobilie, die in Ihrem Lebensentwurf vorgesehen ist. Warten Sie nicht ab. Ja, im Rückblick auf die lange Niedrigzinsphase der letzten Jahre erscheinen die Bauzinsen hoch. Aber: Sie lagen vor gut zwei Jahrzehnten schon einmal bei 9 bis 12 Prozent. Und: Sie werden in naher Zukunft nicht wieder fallen. Die Immobilienpreise sinken derzeit etwas, weil die Nachfrage leicht abgeflacht ist. Das verschafft Ihnen als Käufer eine gute Position bei den Preisverhandlungen. Dennoch: Einen tatsächlichen Preissturz bei den Kaufpreisen wird es ebenfalls in naher Zukunft nicht geben, dafür ist das Angebot nach wie vor zu klein.
Was Sie jedoch bei Ihrer Kalkulation unbedingt berücksichtigen sollten, sind die Kosten, die zusätzlich zum reinen Kaufpreis anfallen. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sind fixe Faktoren und auch Ihr Anteil an der Maklercourtage, die Käuferprovision, kann nachhaltig zu Buche schlagen. Je besser Sie informiert sind, desto gelassener können Sie planen. Lesen Sie im folgenden Ratgeber alles, was Sie über die Käuferprovision, ihre Höhe und Fälligkeit wissen sollten.
Was genau ist die Käuferprovision beim Immobilienkauf?
Ursprünglich leitet sich der Begriff der Käuferprovision aus einer lange Zeit in Deutschland üblichen Praxis beim Verkauf einer Immobilie ab. Der Eigentümer oder Verkäufer beauftragte einen Makler mit dem Verkauf seiner Immobilie und vereinbarte mit diesem eine Maklercourtage als Honorar. Nach erfolgreicher Vermittlung musste diese Maklerprovision jedoch nicht vom Verkäufer, sondern vom Käufer bezahlt werden. Die Maklercourtage war insofern identisch mit der Käuferprovision.
Mit dem „Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ hat der Gesetzgeber dieser Regelung im Dezember 2020 einen Riegel vorgeschoben. Seit 2021 darf der Verkäufer dem Käufer maximal die Hälfte der Maklerkosten aufbürden. Im Grundsatz sieht das Gesetz also vor, dass die Maklercourtage zu gleichen Teilen von beiden Vertragsparteien übernommen wird. Als Käuferprovision (oder Käufercourtage) gilt seither der Anteil, den Sie als Käufer an der Maklerprovision zu zahlen haben. Er liegt in der Regel bei 3,57 Prozent des Kaufpreises (Details dazu weiter unten).
Was bedeuten Innen- und Außenprovision bei der Maklercourtage?
Die Maklercourtage ist grundsätzlich das Honorar, das der Makler für die erfolgreiche Vermietung oder den erfolgreichen Verkauf einer Immobilie erhält. Die Höhe der Courtage beträgt durchschnittlich 7,14 Prozent vom Kaufpreis (mit Abweichungen in einigen Bundesländern). Verkäufer und Makler schließen einen verbindlichen Vertrag, in dem sie nicht nur die Höhe der Provision, sondern auch deren Aufteilung auf Verkäufer und Käufer festlegen. Die (interne) Abmachung zwischen Makler und Verkäufer wird als Innenprovision bezeichnet. Der Anteil, den der Käufer zu tragen hat, wird nach außen kommuniziert, beispielsweise im Exposé, und heißt analog Außenprovision. Die Außenprovision entspricht folglich der Käufercourtage.
Wichtig: Eine reine Käuferprovision ist auch nach der gesetzlichen Neuregelung der Maklerkosten möglich – allerdings nur dann, wenn der Käufer dem Makler einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilt hat und der Makler zu diesem Zeitpunkt das spätere Kaufobjekt noch nicht in seinem Portfolio hatte.
Wie hoch ist die Käufercourtage beim Immobilienkauf?
Der Gesetzgeber hat zwar zur Verteilung der Maklerkosten eindeutige Vorschriften erlassen, die eigentliche Höhe der Maklerkosten – und damit auch die der Käuferprovision – ist hingegen gesetzlich nicht normiert. Gleichwohl orientieren sich nahezu alle Makler – schon aus Gründen des Wettbewerbs – am ortsüblichen Gebührensatz. Dieser beträgt in den allermeisten Bundesländern 7,14 Prozent des Kaufpreises, lediglich in Bremen, Hessen und Teilen Niedersachsens sind 5,95 Prozent üblich und in Hamburg 6,25 Prozent. Bei einer gängigen hälftigen Aufteilung ergibt sich so eine Käuferprovision in Höhe von 3,57 Prozent (respektive 2,27 oder 3,12 Prozent) des Kaufpreises.
Beispiel: Beträgt der Kaufpreis einer Immobilie 500.000 Euro und hatte der Eigentümer für deren Vermittlung einen Makler engagiert, so beläuft sich die ortsübliche Maklerprovision auf:
500.000 € x 7,14 % = 35.700 €
Wird die Maklercourtage wie ebenfalls üblich zu gleichen Teilen auf Verkäufer und Käufer aufgeteilt, so ergibt sich eine Käuferprovision von:
35.700 € / 2 = 17.850 €
Dieser Wert entspricht 3,57 Prozent des Kaufpreises von 500.000 Euro:
500.000 € x 3,57 % = 17.800 €
Ist die Höhe der Käuferprovision verhandelbar?
Theoretisch können Sie versuchen, mit dem Makler über die Käuferprovision zu verhandeln. Die Erfolgsaussichten sind jedoch eher gering, beziehungsweise sogar mit einem leichten Risiko behaftet. Sie treffen ja erst auf den Makler, wenn dieser mit dem Verkäufer bereits eine Courtage ausgehandelt hat. Gibt es nun mehrere Interessenten für das Objekt, die „ohne Murren“ bereit sind, den verlangten Kaufpreis plus die ausgewiesene Käuferprovision zu bezahlen, so riskieren Sie, dass der Makler diesen den Vorzug gibt.
Chancen können Sie sich lediglich erhoffen, wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, die der Makler schon lange am Markt hat und die erste Merkmale erkennen lässt, zu einem „Ladenhüter“ zu werden. In diesen Fällen kann es sein, dass der Makler Ihnen bei der Käuferprovision entgegenkommt, um die ungeliebte Immobilie endlich aus dem Portfolio streichen zu können. Es handelt sich dabei jedoch um absolute Ausnahmen.
Wann muss die Käuferprovision gezahlt werden?
In aller Regel vereinbaren Eigentümer und Makler bereits im Maklervertrag, dass die Maklercourtage innerhalb von vierzehn Tagen nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages zu entrichten ist. Hat der Verkäufer die Hälfte der Maklergebühr auf Sie als Käufer „abgewälzt“, so wird Ihr Anteil erst fällig, nachdem der Verkäufer seinen Provisionsanteil bezahlt hat. Diesen Umstand müssen gegebenenfalls Verkäufer oder Makler nachweisen.
Was ist mit einem provisionsfreien Verkauf gemeint?
Wenn Sie gelegentlich in einem Immobilien-Exposé auf den Hinweis „provisionsfrei“ stoßen, dann kann das grundsätzlich zwei Hintergründe haben. Der erste ist recht einfach und einleuchtend: Die Immobilie wird von privat verkauft, ohne dass ein Makler involviert wird. Es fällt logischerweise keine Maklercourtage an und somit auch keine Käuferprovision.
Der zweite Grund: Die Immobilie wird zwar über einen Makler verkauft, der Verkäufer trägt jedoch die gesamte Maklerprovision allein – dem Käufer entstehen folglich keine Kosten. Diese Möglichkeit lässt die gesetzliche Neuregelung zur Verteilung der Maklerkosten ausdrücklich zu. Ziel der Gesetzes-Initiative war es ja, Immobilienkäufer stärker zu entlasten. Das funktioniert mit einer vollständige Übernahme der Maklerkosten durch den Verkäufer geradezu vorbildlich. Aber es gibt natürlich einen Haken.
Vor- und Nachteile des provisionsfreien Immobilienkaufs
Viele Käufer freuen sich natürlich zunächst, wenn sie eine provisionsfreie Immobilie entdecken. Keine Käuferprovision bedeutet geringere Kaufnebenkosten und somit eine einfachere Finanzierung. Allerdings garantieren die niedrigeren Nebenkosten nicht unbedingt, dass der Immobilienkauf insgesamt günstiger wird. Viele Verkäufer setzen (logischerweise) den Verkaufspreis von vorneherein höher an – um die Kosten für den Makler auszugleichen. Das kann für Sie als Käufer zur Folge haben, dass Ihr Immobilienkauf insgesamt sogar teurer wird als mit Käuferprovision. Denn die Grunderwerbsteuer, die Grundbuch- und Notarkosten, die Sie ja ebenfalls tragen müssen, orientieren sich an der Höhe des Kaufpreises. Der vermeintliche Vorteil, eine Immobilie provisionsfrei zu kaufen, kann sich unter dem Strich recht schnell als handfester Nachteil herausstellen.
Ausnahmen und Sonderfälle bei der Käuferprovision
Das Gesetz, das die Aufteilung der Maklergebühren zwischen Verkäufer und Käufer regelt, ist bereits in seinem Titel beschränkt: Es gilt nur für den "Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen". Bei dem Kauf von Anlageimmobilien wie Mehrfamilienhäusern oder auch beim Kauf von Gewerbeimmobilien können die "alten" Bestimmungen für Käuferprovisionen noch angewendet werden. Das bedeutet: In diesen Fällen ist eine Aufteilung der Maklergebühr nicht vorgeschrieben.
Dies gilt übrigens auch für den Kauf von unbebauten Grundstücken und den Immobilienkauf von Unternehmen. Wenn eine Immobilie in einem Bieterverfahren verkauft wird, fällt in der Regel keine Käuferprovision an. Ähnlich wie bei einer Auktion können Interessenten in diesem Fall, meist auf einer geschützten Online-Plattform, Angebote für eine zum Verkauf stehende Immobilie abgeben. Aber: Der Eigentümer ist nicht verpflichtet, die Immobilie an den Höchstbietenden zu verkaufen oder den Immobilienverkauf überhaupt durchzuführen. Gleichzeitig können Sie als potenzieller Käufer auch Ihr Angebot zurückziehen.
Fazit: Betrachten Sie die Käuferprovision als klassische Vermittlungsgebühr
Mit der Neuregelung der Käuferprovision, die nun nur noch maximal 50 Prozent der tatsächlichen Maklercourtage ausmachen darf, hat der Gesetzgeber private Immobilienkäufer spürbar entlastet. Die gesetzlich vorgeschriebene Aufteilung der Maklergebühren berücksichtigt somit auch das Prinzip, dass sowohl Verkäufer als auch Käufer von den Dienstleistungen eines Maklers profitieren. Ein qualifizierter, guter Makler wird immer eine Vermittlungsrolle zwischen dem Verkäufer und Ihnen als Käufer einnehmen, um einen erfolgreichen Abschluss für beide Parteien zu erreichen. Ihre Käuferprovision hat daher durchaus die Qualität einer Vermittlungsgebühr. Sie ist jedoch ein fester Kostenfaktor, den Sie, wie die Notarkosten, in Ihrer Finanzplanung berücksichtigen müssen.
FAQs
Wie hoch ist die Käuferprovision?
Nach der gesetzlichen Neuregelung zur Aufteilung der Maklergebühren darf ein Verkäufer maximal 50 Prozent der Maklercourtage als Käuferprovision auf den Käufer "abwälzen". Der Provisionssatz für Makler liegt in den meisten Bundesländern bei 7,14 Prozent, so dass die Käuferprovision 3,57 Prozent des Kaufpreises ausmacht.
Kann ich die Käuferprovision umgehen?
Nein, die Käuferprovision ist ein fester Faktor in der Liste der Kaufnebenkosten, der gezahlt werden muss. Ausnahme: Es handelt sich um einen provisionsfreien Verkauf.
Kann die Käuferprovision auch die gesamten Maklerkosten umfassen?
Ja, wenn Sie selbst einem Makler den Suchauftrag erteilen, eine passende Immobilie für Sie zu finden. Hat er die entsprechende Immobilie nicht bereits in seinem Bestand, so kann er Ihnen seine gesamte Courtage als Käuferprovision in Rechnung stellen.
Wann wird die Käuferprovision fällig?
Die Käuferprovision muss normalerweise direkt nach der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags überwiesen werden. In der Regel gilt jedoch eine Zahlungsfrist von 14 Tagen.
