Für viele Menschen ist der Kauf einer Immobilie die größte Investition des Lebens. Dabei ist nicht nur der pure Kaufpreis zu stemmen, in Ihrer Finanzplanung müssen Sie auch für die Kaufnebenkosten ein hinreichendes Budget veranschlagen. Die Notarkosten zählen – ebenso wie die Grunderwerbsteuer und etwaige Maklergebühren – zu den zwingenden Nebenkosten beim Immobilienkauf. Sie fallen immer an, weil der Kaufvertrag für ein Haus oder eine Wohnung von einem Notar abgewickelt werden muss, um Rechtskraft zu erlangen. Die Notarkosten betragen bis zu 2 Prozent des Kaufpreises. Lesen Sie im folgenden Ratgeber, wie sich die Notarkosten zusammensetzen und wie hoch sie im Einzelfall sind.
Warum ist beim Hauskauf ein Notar notwendig?
Zu den wesentlichen Aufgaben eines Notars gehört die Beurkundung von Rechtsgeschäften. Während es durchaus Angelegenheiten gibt, bei denen die jeweiligen Vertragsparteien zu ihrer eigenen Sicherheit einen Notar hinzuziehen können (!), ist seine professionelle Beteiligung beim Immobilienkauf in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben. Einfach formuliert: Ein Hausverkauf oder -kauf ist ohne die Beurkundung eines Notars unwirksam. Rechtskraft erhält der Kaufvertrag erst durch die Unterzeichnung in Gegenwart eines Notars und dessen Beurkundung.
Der Gesetzgeber schützt mit dieser Regelung sowohl Käufer als auch Verkäufer vor unrechtmäßigen Geschäften. Immerhin stehen nahezu immer große Kaufsummen auf dem Spiel und die Rechtsfolgen, beispielsweise einer Übervorteilung, können gravierend sein. Der Notar agiert in diesem Zusammenhang immer als neutraler, unparteiischer Vermittler, der die rechtliche Korrektheit des Kaufvertrages garantiert.
Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf?
Maßgeblich für die Höhe der Notarkosten beim Kauf einer Immobilie ist grundsätzlich der Kaufpreis. Je nach erforderlichen Leistungen des Notars, die im Einzelfall über die pure Beurkundung des Kaufvertrages hinausgehen können, erhöht sich das Honorar des Notars zusätzlich. Aber: Kein Notar in Deutschland kann seine Gebühren nach eigenem Gutdünken festsetzen – es gilt verbindlich das Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG), das akribisch für jede Tätigkeit einen exakten Gebührensatz festlegt.
Es steht Ihnen also völlig frei, welchen Notar Sie sich aussuchen – es gibt keine „teuren“ oder „moderaten“ Notare, die Ihnen unterschiedliche Rechnungen präsentieren könnten. Die Notarkosten sind identisch und nicht verhandelbar.
Im Durchschnitt belaufen sich die Notarkosten auf 1,5 Prozent bis 2 Prozent des Kaufpreises –wobei davon 1 Prozent bis 1,5 Prozent reine Notarkosten sind, während 0,5 Prozent an Grundbuchgebühren bezahlt werden müssen, Da der Notar die notwendigen Eintragungen beim Grundbuchamt veranlasst, rechnet er die dort anfallenden Gebühren mit ab. Gut zu wissen: Die Notarkosten unterliegen der gesetzlichen Mehrwertsteuer, auf die Grundbuchgebühren ist keine Steuer zu zahlen.
Wie setzen sich die Notarkosten beim Hauskauf zusammen?
Die Kosten, die ein Notar beim Hauskauf in Rechnung stellt, setzen sich aus mehreren Komponenten zusammen. Einige dieser Elemente sind obligatorisch, weil sie für die Abwicklung zwingend notwendig sind, andere dagegen werden nur im Einzelfall und unter bestimmten Umständen fällig. So müssen Sie in jedem Fall eine Gebühr für das Beurkunden des Kaufvertrags bezahlen – außerdem festgelegte Gebührensätze für die sogenannten Vollzugstätigkeiten des Notars und die Betreuung. Wichtig: Die Höhe des jeweils einfachen Gebührensatzes richtet sich nach der Höhe des Kaufpreises. Das meint: Je höher der Kaufpreis, desto höher ist der Basissatz.
Optionale Gebühren können für Sie beispielsweise anfallen, wenn der Notar noch ein Wegerecht oder ein Wohnrecht eintragen muss oder wenn Verzichtserklärungen bei bestehendem Vorkaufsrecht erforderlich sind. Zu Buche schlagen außerdem die Eintragung beziehungsweise die Löschung einer Grundschuld. Wobei die Kosten für das Löschen einer Grundschuld des Verkäufers gewöhnlich von ihm selbst zu tragen sind. Zusätzliche Kosten entstehen überdies, wenn im Kaufvertrag die Einrichtung eines Notaranderkontos vereinbart wurde, auf das der Kaufpreis zunächst zur treuhänderischen Verwahrung eingezahlt werden soll.
Beispielrechnung Notarkosten
Zur Veranschaulichung der Notarkosten, die beim Hauskauf anfallen, hier ein fiktives Beispiel für ein Haus mit einem Kaufpreis von 400.000, für das Sie gleichzeitig eine Grundschuld in Höhe von 300.000 Euro eintragen lassen möchten. An Notargebühren ergeben sich:
- Beurkundung des Kaufvertrages: 1,570,00 Euro,
- Vollzug des Geschäfts: 392,50 Euro,
- Beurkundung der Grundschuld: 635,00 Euro,
- Abwicklung über Notaranderkonto: 785,00 Euro,
- Betreuende Tätigkeit: 392,50 Euro,
- Zwischensumme: 3.775,00 Euro,
- 19 Prozent Mehrwertsteuer: 717,25,
- Notarkosten gesamt: 4.492,25 Euro
Durchaus üblich ist es zudem, dass Notare zusätzlich einen Auslagenersatz – für Kopien, Porto und Telefon – in Rechnung stellen, der rund 100 Euro umfasst.
Vergessen Sie die Grundbuchkosten nicht
Wie bereits oben erwähnt, kümmert sich der Notar nicht nur um die notwendigen Änderungen und Eintragungen im Grundbuch, zumeist rechnet er die dort fällig werdenden Gebühren auch direkt mit Ihnen ab. Aus dem Beispiel oben resultieren neben den reinen Notarkosten daher ergänzend die folgenden Grundbuchkosten:
- Auflassungsvormerkung: 392,50 Euro,
- Eintragung Eigentümer: 785,00 Euro,
- Eintragung Grundschuld: 635,00 Euro,
- Grundbuchkosten gesamt: 1.812,50 Euro.
Es ergeben sich in Summe 4.492,25 Euro Notarkosten + 1.812,50 Euro Grundbuchkosten = 6.304,75 Euro Gesamtkosten.
Aufgaben des Notars beim Hauskauf
Die Notarkosten decken eine ganze Reihen von Leistungen und Aufgaben ab, die der Notar im Rahmen des Immobilienkaufs erfüllt.
• Vertragsentwurf erstellen: Der Notar sammelt zunächst alle relevanten Daten und Informationen zum geplanten Kauf (Personalien des aktuellen und neuen Eigentümers, Kaufpreis des Objekts, angepeilter Verkaufstermin, beteiligte Kreditinstitute, besondere Vereinbarungen usw.) und erstellt einen rechtssicheren Vertragsentwurf.
• Vertrag zur Prüfung übergeben: Der Vertragsentwurf wird beiden Parteien in eigener Ausfertigung zur Prüfung übermittelt. Erst wenn Käufer und Verkäufer damit einverstanden sind und keine Änderungswünsche (mehr) haben, setzt der Notar einen gemeinsamen Termin zur Unterzeichnung fest.
• Beurkundung des Vertrags: Beim Notartermin unterzeichnen beide Parteien den Vertrag. Dieser Vorgang wird durch den Notar beurkundet und damit rechtskräftig.
• Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt veranlassen: Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags kümmert sich der Notar um die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Das ist eine Art Reservierung im Grundbuch mit dem Hinweis, dass die Immobilie aktuell verkauft wird. Dadurch wird gewährleistet, dass die Immobilie nicht anderweitig veräußert werden kann.
• Vorverkaufsverzicht der Gemeinde einholen: Oft besitzen Gemeinden ein Vorkaufsrecht für bestimmte Grundstücke oder Immobilien. Der Notar klärt diesen Umstand und fordert bei der entsprechenden Gemeinde eine Verzichtserklärung an.
• Meldung an das Finanzamt: An das zuständige Finanzamt adressiert der Notar eine sogenannte Veräußerungsanzeige. Durch diese erfährt das Finanzamt überhaupt erst vom Verkauf der Immobilie und setzt daraufhin die von Ihnen als Käufer zu zahlende Grunderwerbsteuer fest. Erst wenn Sie diese bezahlt haben, kann der Verkaufsprozess fortschreiten. Nach Eingang Ihrer Zahlung schickt das Finanzamt seine Unbedenklichkeitsbescheinigung an den Notar – ohne dieses Dokument ist ein Eigentümerwechsel rechtlich nicht möglich.
• Überwachung der Kaufpreiszahlung: Der Notar überwacht die fristgerechte Überweisung des Kaufpreises, bevor er sich wieder an das Grundbuchamt wenden kann.
• Eigentümerwechsel durch Grundbucheintragung: Nachdem Sie als Käufer sowohl den Kaufpreis als auch die Grunderwerbsteuer überwiesen haben, kann der Notar beim Grundbuchamt die Löschung der Auflassungsvormerkung und die Eintragung des neuen Eigentümers veranlassen. Damit ist der Verkaufsvorgang abgeschlossen und Sie sind neuer Eigentümer der Immobilie.
Fazit zu den Notarkosten beim Hauskauf
Immobiliengeschäfte sind nicht selten sehr komplex und können viele Unwägbarkeiten mit erheblichen Rechtsfolgen bergen. Die gesetzliche Vorgabe, dass ein Immobilienkauf grundsätzlich über einen Notar abgewickelt werden muss, schützt insofern vor späterem Schaden. Als unparteiischer Mittler gibt der Notar beiden Seiten die Sicherheit, dass der Kaufvertrag juristisch einwandfrei und rechtsgültig ist. Die Notarkosten, die beim Hauskauf anfallen, sind gleichwohl nicht unerheblich und liegen (einschließlich der Grundbuchkosten) bei 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Die Variationsbreite ergibt sich aus individuellen Anforderungen. Der Gebührensatz, nach dem der Notar abrechnet, ist einheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG) geregelt. Dieser Umstand eröffnet Ihnen die Möglichkeit, sich einen besonders qualifizierten Notar aussuchen zu können – ohne deshalb höhere Kosten befürchten zu müssen.
Anmerkung: Welche Aufgaben übernimmt ein Notar nicht?
Wie bereits mehrfach erwähnt, garantiert ein Notar durch die Beurkundung die formal-rechtliche Korrektheit eines Kaufvertrages. Dabei ist er grundsätzlich zur Neutralität verpflichtet. Es fällt daher keineswegs in den Aufgabenbereich eines Notars, Ihnen mitzuteilen, dass der Kauf für Sie eventuell unwirtschaftlich ist, beispielsweise weil der Kaufpreis zu hoch, das Haus zu alt, zu klein oder zu abgelegen ist oder die Finanzierung Risiken birgt. Es empfiehlt sich daher in jedem Fall, bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie mit einem qualifizierten Experten zusammen zu arbeiten. Die Marktkenntnis eines lokalen Profis ist oft der entscheidende Faktor für die erfolgreiche Entdeckung einer Immobilie, die exakt Ihren Vorstellungen entspricht und zu Ihren finanziellen Möglichkeiten passt.
FAQs
1. Wer zahlt die Notarkosten beim Hauskauf?
In aller Regel zahlt der Käufer der Immobilie die anfallenden Notarkosten. Ausnahme: Liegen noch Altlasten auf dem Haus, beispielsweise eine Grundschuld, so gehen die Löschungskosten für gewöhnlich zu Lasten des Verkäufers.
2. Welche Unterlagen brauche ich beim Notartermin für den Hauskauf?
Zur Unterzeichnung des Kaufvertrages müssen Sie sich ausweisen können und benötigen daher ein gültiges Ausweisdokument. Außerdem sind erforderlich: Ihre Steuer-Identifikationsnummer und – sofern Sie eine Grundschuld eintragen lassen möchten – das Grundschuldformular.
3. Gibt es Möglichkeiten, Notarkosten zu sparen?
Die Notarkosten sind ebenso wie die Grundbuchkosten nicht frei verhandelbar, sondern in der einheitlichen Gebührenordnung festgelegt. Allerdings können Sie einige optionale Kostenverursacher vermeiden, indem Sie beispielsweise auf ein Notaranderkonto verzichten und die Zahlungsbedingungen direkt im Kaufvertrag regeln.
4. Kann ich die Notarkosten beim Hauskauf steuerlich absetzen?
Nein, wenn Sie Ihre Immobilie privat nutzen, können Sie die Notarkosten nicht steuermindernd geltend machen. Das klappt nur, wenn Sie die Immobilie zur künftigen Vermietung erwerben.
