Warum ist die Nutzfläche so wichtig?
Wer eine Immobilie im Landkreis Kelheim oder in Städten wie Abensberg, Mainburg oder Neustadt a.d. Donau kaufen oder verkaufen möchte, stößt schnell auf Begriffe wie Wohnfläche, Grundfläche und Nutzfläche. Besonders bei Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften, Altbauten oder Objekten mit Keller oder ausgebautem Dachboden spielt die richtige Berechnung eine große Rolle.
Als Immobilienmakler mit regionaler Erfahrung sehe ich in der Praxis oft, dass Nutzflächen falsch eingeschätzt oder falsch angegeben werden – und das kann beim Verkauf oder bei der Bewertung schnell zu Problemen führen.
Definition: Was genau ist die Nutzfläche?
Ganz pauschal und allgemeingültig bezeichnet die Nutzfläche einer Immobilie alle Räume beziehungsweise Flächen in einem Gebäude, die zu einem bestimmten Zweck genutzt werden können. Wohlgemerkt: Das bedeutet nicht zwingend, dass es sich dabei ausschließlich um Wohnzwecke handeln muss. Umgekehrt wird ein Schuh daraus: Die Wohnfläche ist immer ein Teil der Nutzfläche. Natürlich gibt es – Sie werden es vermutlich bereits erwartet haben – eine DIN-Norm, die den Sachverhalt detailliert regelt und erklärt. Die DIN 277 teilt die Flächen in einem Gebäude zunächst grundsätzlich in drei Kategorien auf: In die Nutzfläche, in die technische Funktionsfläche und in die Verkehrsfläche.
Zur Nutzfläche zählen im Einzelnen die Räume mit folgenden Funktionen:
• Wohnen und Aufenthalt (Wohn-, Warte- und Speiseräume, Pausen- und Gemeinschaftsräume),
• Büroarbeit (Büro-, Besprechungs- und Schalterräume),
• Produktion, Hand- und Maschinenarbeit (Küchen, Labore, Werkhallen),
• Lagern, Verteilen und Verkaufen (Archive, Lager- Kühl- und Verkaufsräume, Ausstellungsräume und Annahmestellen),
• Bildung, Unterricht und Kultur (Unterrichts-, Bibliotheks- und Sporträume, Bühnen und Studios),
• Heilen und Pflegen (Operationsräume, Räume für Reha sowie Physio- oder Strahlentherapie),
• Sonstige Nutzflächen (Sanitär- und Schutzräume, Garderoben und Abstellräume).
Die technische Funktionsfläche ist dagegen den betriebstechnischen Anlagen wie Heizung, Strom- und Wasserversorgung vorbehalten. Zur Verkehrsfläche schließlich gehören Treppenhäuser und Flure, Eingänge und Aufzüge. Zur genauen Planung in der Bauphase und Dokumentation dieser Flächen werden bereits in der Bauphase spezialisierte Programme verwendet werden.
🔎 Praxis-Beispiel aus Kelheim: Ein Eigentümer glaubte, sein beheizter Keller sei Wohnfläche – tatsächlich wertete der Gutachter ihn komplett als Nutzfläche. Dadurch verringerte sich die Wohnfläche um 30 m².Solche Fehler wirken sich direkt auf Marktwert & Verkaufserfolg aus.
Nutzfläche, Wohnfläche, Grundfläche: Was ist der Unterschied?
Möglicherweise erscheinen Ihnen die drei Begriffe auf den ersten Blick irgendwie ähnlich oder sogar wie Synonyme. Sie bezeichnen jedoch völlig unterschiedliche Bereiche. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, verkaufen oder vermieten möchten, sollten Sie die Unterschiede zwischen Nutzfläche und Wohnfläche kennen. Diese Angaben wirken sich unmittelbar auf den Mietpreis, den Kaufpreis und den Immobilienwert aus.
• Die Grundfläche gibt die Fläche eines Gebäudes an, die den Boden berührt. Sie wird daher oft auch als bebaute Fläche bezeichnet. Die Grundfläche wird in Fußbodenhöhe an den fertigen Wandoberflächen gemessen, also inklusive Wärmedämmung, Außenputz oder Holzverkleidungen.
Wichtig: Häufig wird der Begriff Grundfläche (fälschlicherweise) gedehnt und bezieht auch die Flächen, die die oberen Geschosse in Fußbodenhöhe einnehmen, mit ein. Das sich so ergebende Ergebnis bezeichnet jedoch die Geschossfläche. Diese Größe stammt aus dem Bau- und Planungsrecht und definiert in den Bebauungsplänen einer Gemeinde (zusammen mit der Geschossflächenzahl) das Maß der erlaubten, baulichen Nutzung eine Grundstücks.
• Die Nutzfläche eines Hauses reicht vom Dachboden über Küche und Wohnzimmer bis zum Keller: Sie umfasst die gesamten nutzbaren Quadratmeter einer Immobilie – mit Ausnahme der Funktions- und Verkehrsflächen. Zur Erinnerung: Die Nutzfläche muss nicht zwangsläufig bewohnt werden. Wertsteigernd wirken sich Nutzflächen immer dann aus, wenn sie zwar aktuell nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, trotzdem aber Potential haben. Klassische Beispiele sind der ausgebaute Dachboden oder der ausbaute, trockene Keller.
• Die Wohnfläche ist ein Teil der Nutzfläche („Wohnen und Aufenthalt“) und umfasst alle Räume, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Dazu gehören Wohn- und Schlafzimmer, Küche, Bäder, Arbeits- und Kinderzimmer, aber auch Speisekammern und Abstellräume. Ausgebaute Dachböden und Keller zählen nur dann zur Wohnfläche, wenn sie den Vorschriften der Wohnflächenverordnung (WoflV) entsprechen.
Wichtig: Für die Wohnflächenberechnung ist insbesondere die Deckenhöhe relevant. Bei Räumen, die eine Deckenhöhe von mehr als zwei Metern aufweisen, dürfen die Grundflächen voll angerechnet werden, bei ein bis zwei Metern hingegen nur zur Hälfte. Liegt die Deckenhöhe unter einem Meter, kann die gesamte Fläche nicht als Wohnfläche gewertet werden. Bei der Nutzflächenberechnung nach DIN 277 spielt die Deckenhöhe hingegen keine Rolle.
Wie wird die Nutzfläche berechnet?
Wenn Sie wissen, welche Bereiche Ihrer Immobilie nach DIN 277 zur Nutzfläche gehören, so ist die Berechnung der Größe ganz einfach: Sie müssen lediglich die Quadratmeterzahlen der einzelnen Flächen addieren und anschließend die Verkehrs- und Funktionsflächen abziehen. Wie bereits erwähnt müssen Sie dabei – anders als bei der Wohnflächenberechnung – keine Deckenhöhen berücksichtigen. Und auch die Einschränkungen für die Anrechnung von Balkonen, Terrassen und Loggias gelten nicht. Bei der Ermittlung der Wohnfläche dürfen diese ja bekanntermaßen nur zu einem Viertel bis maximal zur Hälfte gewertet werden.
Praxisnahe Beispielrechnung (Region Abensberg)
Ein EFH in Abensberg hat folgende Räume:
Berechnung:
Gesamt nutzbare Fläche:
55 + 6 + 12 + 30 = 103 m²
Abzug:
−19 m² technische Funktionsfläche
−4 m² Verkehrsfläche
Somit ergibt Nutzfläche = 80 m²
Welchen Einfluss nimmt die Nutzfläche auf den Immobilienwert?
Bei der Berechnung des Immobilienwerts steht nicht nur die Wohnfläche im Fokus, auch die Nutzfläche beeinflusst nicht unwesentlich das Ergebnis. Deshalb sollten Sie diese immer sehr genau berechnen. So bedarf es beispielsweise kaum einer weiteren Erläuterung, dass ein ausgebauter Dachboden, der sich auch zu Wohnzwecken nutzen ließe, oder ein trockener Keller, in dem problemlos ein Hobbyraum oder ein Fitness-Studio eingerichtet werden kann, deutlich höher zu bewerten sind, als ein nicht ausgebautes Dachgeschoss oder ein feuchter Keller – in dem selbst die Lagermöglichkeiten deutlich eingeschränkt sind.
Unter bestimmten Umständen können Nutzflächen zudem in Wohnflächen umgewandelt werden – vorausgesetzt sie bringen die erforderliche Deckenhöhe mit. Die weiteren „Umstände“ ergeben sich aus den Vorschriften der jeweiligen Landesbauordnungen, die unter anderem eine Mindestgröße der Fensterflächen und gegebenenfalls die Installation von Heizungs-, Wasser- und Elektroleitungen vorschreiben. Die Anforderungen variieren je nach Bundesland.
Grundsätzlich jedoch können Nutzflächen immer, also auch dann, wenn sie nicht offiziell zur Wohnfläche zählen, wertsteigernd wirken. Eine Immobilienbewertung, die sich nur an den Quadratmetern der Wohnfläche orientiert, greift in jedem Fall zu kurz.
Welche Bedeutung hat die Nutzfläche für Mieter und Vermieter?
Auch bei der Vermietung einer Immobilie oder einer Wohnung müssen Sie genaue Kenntnis über die Größe der Wohn- und der Nutzfläche haben. Falsche Angaben können leicht zu Streitigkeiten und im schlimmsten Fall zu einer Mietminderung führen. Es gilt verbindlich: Als Vermieter dürfen Sie nur Miete für die tatsächliche Wohnfläche verlangen. Wie oben ausgeführt, zählen die Abstellkammer in der Wohnung, die Diele und auch ein Viertel (beziehungsweise bei qualitativ guter Ausstattung die Hälfte) des Balkons oder der Terrasse oder der beheizbare Wintergarten zur Wohnfläche. Nutzflächen wie der Keller, der Dachboden oder der Gartenschuppen jedoch nicht. Für diese Räume dürfen Sie als Vermieter keine Miete auf Basis des Wohnflächentarifs verlangen.
Mieter sind hingegen gut beraten, darauf zu achten, dass Keller- oder Dachbodenflächen trotzdem als Bestandteil der Wohnung im Mietvertrag aufgeführt werden. Ansonsten befinden sie sich rechtlich auf dünnem Eis. Theoretisch könnte der Vermieter die Nutzung der Flächen jederzeit widerrufen. Erst wenn Keller oder Dachboden im Mietvertrag explizit erwähnt sind, werden sie Bestandteil der Mietsache.
Unterschätzen Sie den Wert der Nutzfläche Ihrer Immobilie nicht
Eine exakte Wohn- und Nutzflächenberechnung ist für den Kauf oder Verkauf, aber auch bei der Vermietung einer Immobilie unerlässlich. Genaue Informationen über die vorhandene Nutzfläche geben Käufern wichtige Informationen über die „Geräumigkeit“ einer Immobilie an die Hand – und damit über die Gestaltungsoptionen jenseits der eigentlichen Wohnquadratmeter. Insbesondere trockene, großzügige Kellerräume und ausgebaute Dachgeschosse sind ein Garant für zusätzlichen Komfort durch Hobbyräume oder Fitness-Studio oder das eigene Reich eines schon etwas älteren Kindes unter dem Giebel.
Präzise Nutzflächenangaben steigern einerseits den Immobilienwert und begünstigen andererseits die Kaufentscheidung potentieller Interessenten. Bei der Vermietung verhindert ein klare Separierung in Nutz- und Wohnfläche spätere Missverständnisse oder gar Streitigkeiten. Nutzfläche ist ein schlichtes Wort ohne Charisma – unterschätzen Sie niemals dessen tatsächliche Bedeutung.
Makler-Praxistipps von Aurentum Immobilien
1. Erstellen Sie einen exakten Grundriss mit klarer Flächenaufteilung in Wohn-, Nutz-, Funktions- und Verkehrsflächen.
2. Dokumentieren Sie Keller und Nebengebäude sorgfältig – mit Fotos, Maßen und Zustandsbeschreibung.
3. Achten Sie bei Dachgeschossen auf Höhenangaben und Belichtung (wichtig für die Einstufung als Wohnfläche).
4. Heben Sie Nutzflächen im Exposé positiv hervor, verwenden Sie jedoch immer korrekte Begriffe (Nutzfläche ≠ Wohnfläche).
5. Lassen Sie die Flächenangaben vor Veröffentlichung des Exposés professionell prüfen, um Diskussionen und nachträgliche Preisabschläge zu vermeiden.
Große, gut nutzbare Nutzflächen sind ein echter Verkaufsfaktor – besonders in Regionen, in denen Keller- und Nebenräume knapp und daher besonders wertvoll sind.
Die richtige Berechnung der Nutzfläche ist ein wichtiger Baustein bei der Immobilienbewertung und beim Verkauf von Häusern im Raum Kelheim, Abensberg & Niederbayern. Fehler entstehen schnell — und können zu Preisverhandlungen oder Wertkorrekturen führen.
FAQs
1. Was gehört bei einer Immobilie zur Nutzfläche?
In einem Haus zählen alle Flächen, die zu einem bestimmten Zweck genutzt werden können, zur Nutzfläche. Das heißt nicht, dass sie unbedingt bewohnt werden müssen. Auch der Keller, die Abstellkammer und der Dachboden sind Nutzfläche. Nur der Heizungsraum und das Treppenhaus gehören nicht zur Nutzfläche.
2. Was ist der Unterschied zwischen Wohn- und Nutzfläche?
Als Wohnfläche werden die Flächen einer Immobilie bezeichnet, die bewohnt werden können. Klassischerweise also Wohn-, Ess- und Schlafzimmer, Kinder- und Arbeitszimmer, Küche, Bäder und Gäste-WCs. Die Wohnfläche ist Teil der Nutzfläche eines Hauses, zu der alle Räume gehören, die eine bestimmte Funktion erfüllen.
3. Wie wird die Nutzfläche berechnet?
Nach DIN 277 kann die Nutzfläche ganz einfach berechnet werden, indem die Quadratmeterzahlen aller Räume, inklusive Balkon, Terrasse oder Wintergarten, addiert werden. Von diesem Saldo müssen dann nur noch die Verkehrsflächen, also beispielsweise das Treppenhaus, und die technischen Funktionsflächen (Heizungsraum) abgezogen werden.
4. Ist ein Flur Wohnfläche oder Nutzfläche?
Befindet sich der Flur innerhalb der Wohnung, zählt er zur Wohnfläche und damit auch zur Nutzfläche. Liegt der Flur jedoch außerhalb des Wohnbereichs, dann gehört er zur Verkehrsfläche und folglich nicht zur Nutzfläche.
