Rückmietkauf: Wie attraktiv ist er für Immobilieneigentümer?
Insbesondere mittelständische (Familien-) Unternehmen kennen das Problem: Sie residieren in angestammten, inzwischen recht wertvollen Immobilien und haben hohe finanzielle Mittel in teure Maschinen investiert – und nun fehlt ihnen das Kapital für weitere Zukunftsinvestitionen. Für sie wurde schon vor Jahren das sogenannte Sale-and-Lease-back-Modell erfunden: Die Unternehmen verkaufen ihre werthaltigen Anlagen an einen Investor, erhalten dafür die benötigte Liquidität und mieten ihr ehemaliges Eigentum zeitgleich zurück.
Was im gewerblichen Bereich seit Langem übliche Praxis ist, findet sich als Rückmietkauf auch im Immobilienhandel mit Privateigentümern. Das Prinzip ist praktisch identisch: Sie verkaufen Ihre Immobilie an einen Käufer, bleiben jedoch weiterhin darin wohnen und zahlen fortan eine Miete an den neuen Eigentümer.
Doch ist der Rückmietkauf wirklich ein lohnendes Modell für Immobilieneigentümer, die ihre finanziellen Möglichkeiten verbessern möchten – ohne aus ihrem Heim auszuziehen? Welche Risiken sollten Sie beachten? Und welche Alternativen gibt es? Antworten finden Sie im folgenden Ratgeber.
Was genau bedeutet Rückmietkauf?
Aus Sicht des Eigentümers ist der Rückmietkauf im Grunde ein Rückmietverkauf: Sie verkaufen Ihre Immobilie vollständig an einen Käufer, der damit neuer Eigentümer und im Grundbuch entsprechend vermerkt wird. Gleichzeitig vereinbaren Sie mit dem Käufer jedoch vertraglich, dass Sie Ihre ehemalige Immobilie weiter bewohnen dürfen – und dies nicht etwa, weil Ihnen ein Wohn- oder Nießbrauchrecht eingeräumt wird, vielmehr erhalten Sie den Status eines normalen Mieters. Während sich an Ihrer bisherigen Wohnsituation also zunächst nichts ändert, sind Sie fortan verpflichtet, Miete zu zahlen – und zudem an die Rechte und Pflichten aus einem Mietverhältnis gebunden.
Gut zu wissen: Die deutsche Übersetzung des englischen Sale-and-Lease-back ist ein wenig unglücklich geraten. Korrekt müsste es Rückmietverkauf heißen – gleichwohl hat sich die Bezeichnung Rückmietkauf im deutschsprachigen Raum fest etabliert.
Worauf sollten Sie bei einem Rückmietkauf achten?
Obwohl Sie weiterhin in Ihren vertrauten vier Wänden leben können, ändert sich durch einen Rückmietkauf Ihre rechtliche Situation vollständig. Als Verkäufer sind Sie daher gut beraten, Ihre zukünftige Situation als Mieter möglichst umfassend abzusichern. Lassen Sie einen Sale-and-Lease-back-Vertrag in jedem Fall von einem kompetenten Fachanwalt gegenchecken und prüfen. Insbesondere die folgenden Punkte sind wichtig:
• Eigenbedarfskündigung: Der Vertrag sollte eine Eigenbedarfskündigung des neuen Eigentümers ausdrücklich ausschließen.
• Mieterhöhungen: Treffen Sie mit dem Käufer exakte Regelungen, in welchen Intervallen und in welcher Höhe Ihre Miete an die ortsüblichen Marktpreise angepasst werden kann/darf.
• Weiterverkauf der Immobilie: Fixieren Sie eindeutig, welche Modalitäten für Ihr Mietverhältnis gelten, sollte der Käufer die Immobilie später weiter veräußern.
• Insolvenz des Käufers: In aller Regel führt eine Insolvenz des Käufers zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie. Alle dann mögliche Szenarien sollten Sie vorab gut durchdenken und für jede einzelne eine für Sie akzeptable Lösung im Vertrag dokumentieren. Im Grundtenor geht es darum, dass Sie als Mieter weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben können.
• Reparaturen und Instandhaltung: Legen Sie analog zu den Bestimmungen in einem gewöhnlichen Mietvertrag fest, für welche Reparaturarbeiten und Schönheitsausbesserungen Sie aufkommen und welche Instandhaltungsmaßnahmen Ihrem Vermieter obliegen.
• Wert der Immobilie: Lassen Sie Ihre Immobilie unbedingt vor dem Abschluss eines Rückmietkaufs von einem unabhängigen Gutachter oder qualifizierten Immobilienmakler bewerten, um einen angemessenen Preis für Ihr Eigentum zu erhalten.
Vor- und Nachteile des Rückmietkaufs
Der Rückmietkauf kann wie jeder Handel, der darauf abzielt, in einer Immobilie gebundenes Kapital verfügbar zu machen ohne sie deshalb verlassen zu müssen, mit einigen Vorteilen aufwarten, beinhaltet jedoch auch eine ganze Reihe von Nachteilen. Prüfen Sie sorgfältig, welche Seite für Sie persönlich überwiegt.
Vorteile des Rückmietkaufs:
• Sofort verfügbare finanzielle Mittel: Sie erhalten den vollen Marktwert Ihres Hauses in einer Summe ausgezahlt und können frei darüber verfügen.
• Zu Hause wohnen bleiben: Obwohl Sie Ihre Immobilie verkauft haben, ändert sich an Ihrer Wohnsituation nichts: Sie leben weiterhin in Ihrer vertrauten Umgebung.
• Instandhaltung entfällt: Der neue Eigentümer muss sich um die Instandhaltung der Immobilie kümmern und auch die Kosten tragen.
• Kein Mindestalter: Anders als bei vielen Formen der Immobilienverrentung ist der Rückmietkauf nicht an eine bestimmte Altersgrenze geknüpft. Sie können sich bereits vor Ihrem offiziellen Renteneintritt für dieses Modell entscheiden.
• Gewonnene Flexibilität: Prinzipiell können Sie Ihren Mietvertrag jederzeit kündigen und später doch in eine kleinere Wohnung umziehen.
Nachteile des Rückmietkaufs:
• Plötzlich wieder Mieter: Haben Sie sich seinerzeit für Immobilieneigentum entschieden, weil Sie nicht länger Mieter sein wollten? Mit einem Rückmietkauf gehen Sie nun wieder ein Mietverhältnis ein. Dieses impliziert, dass Ihre Entscheidungsfreiheit deutlich kleiner ist und Sie viele Anliegen zuvor von Ihrem Vermieter absegnen lassen müssen – beispielsweise auch einen altersgerechten Umbau.
• Zusätzliche Mietzahlungen: Sie müssen jeden Monat eine Miete zahlen. Das Geld dafür müssen Sie prinzipiell von Ihrem Verkaufserlös abziehen – und dieses auf Jahre hinaus quasi in der Reserve behalten. Viele ältere Eigentümer bewohnen zudem häufig Immobilien, in denen sie früher auch mit ihren Kindern gelebt haben – so dass heute eigentlich viel mehr Platz zur Verfügung steht als tatsächlich benötigt wird. Als Eigentum war das kein Problem, bei der Anmietung wird dieses Zuviel an Raum nun allerdings zu einer unnötigen finanziellen Belastung, weil die Höhe der Miete sich auch an der Anzahl der Wohnquadratmeter bemisst.
• Hoher Verkaufspreis gleich hohe Miete: Vermutlich freuen Sie sich, wenn Ihre Immobilie einen hohen Verkehrswert hat. Im Falle eines Rückmietkaufs bedeutet ein hoher Verkaufspreis jedoch, dass Sie auch eine hohe Miete zahlen müssen.
• Keine Wertsteigerung und kein Erbe: Da Sie Ihre Immobilie komplett verkauft haben, profitieren Sie auch nicht mehr von möglichen künftigen Wertsteigerungen Ihres ehemaligen Eigentums. Und Ihre Erben gehen in jedem Fall leer aus.
• Gefahr der Kündigung: Sollten Sie gegen wesentliche Bestimmungen des Mietvertrags verstoßen, beispielsweise in Zahlungsverzug geraten, so kann Ihr Vermieter Ihnen nach entsprechender Abmahnung kündigen.
Welche Immobilien eignen sich für einen Rückmietkauf?
Es versteht sich fast von selbst, dass auch bei einem Rückmiet(ver)kauf zunächst die gleichen Kriterien gelten wie bei einem klassischen Immobilienverkauf: Für gewöhnlich kommen nur Immobilien in Betracht, die abbezahlt sind. Das bedeutet: Im Grundbuch sind keine Grundschulden oder Hypotheken mehr vermerkt, die auf offene Verbindlichkeiten hinweisen. Zudem kann es im Einzelfall den Verkauf erschweren, wenn in Abteilung II des Grundbuchs wertmindernde Lasten eingetragen sind (Grunddienstbarkeiten, Nacherbenvermerke und ähnliches).
Mindestens ebenso wichtig wie Schulden- und Lastenfreiheit sind gleichwohl Lage, Alter und Zustand der Immobilie. Knapp formuliert: Der Rückmietkauf-Anbieter ist in aller Regel ein Investor, der die Immobilie als langfristige Kapitalanlage erwirbt. Unter dieser Maßgabe muss die Immobilie hinreichend attraktiv sein, um eine Gewähr für kontinuierliche Mieteinnahmen in der Zukunft bieten zu können. In Frage kommen daher – neben Lagen in Ballungsgebieten – auch interessante Objekte in B- und C-Städten, eher weniger hingegen Immobilien in ländlichen oder von Abwanderung bedrohten Regionen.
Der Ablauf eines Rückmietkaufs
Sollten Sie sich nach reiflicher Überlegung für die Variante des Rückmietkaufs entscheiden, um das in Ihrer Immobilie gebundene Kapital verfügbar zu machen, so folgt das weitere Procedere einem überschaubaren Ablauf.
1. Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie durch einen unabhängigen Gutachter oder einen qualifizierten Immobilienmakler bestimmen.
2. Finden Sie eine vertrauenswürdigen Käufer, der den Rückmietkauf anbietet. Erste Adresse dafür ist das Netz: Die Suchliste bei Google wird von diversen Anbietern angeführt, die die vorderen Plätze mit Anzeigen belegt haben. Keine Sorge, ihre Anzahl ist noch überschaubar. Verschaffen Sie sich über die jeweiligen Websites einen ersten Eindruck und lassen Sie sich anschließend Info-Material schicken, das Sie in aller Ruhe studieren können.
3. Vereinbaren Sie gegebenenfalls einen unverbindlichen Termin oder ein unverbindliches Telefonat mit dem Käufer Ihrer Wahl.
4. In aller Regel erhalten Sie auf Wunsch ein Angebot, in dem die wesentlichen Eckdaten bereits enthalten sind. Achten Sie unbedingt darauf, dass alle Konditionen so vereinbart werden, dass Sie höchstmöglich abgesichert sind. Nehmen Sie juristischen Beistand in Anspruch, um exakte Formulierungen für die Punkte Miete und Mieterhöhungen, den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung, die Zuständigkeiten für Renovierungsarbeiten, die Kündigungsrechte bei einem Weiterverkauf der Immobilie oder bei einer Zwangsversteigerung vertraglich zu fixieren.
5. Der Rückmietkauf wird erst rechtsgültig, wenn er – wie der klassische Immobilienverkauf – vor einem Notar beurkundet wurde.
Gut zu wissen: In aller Regel erhalten Sie bei einem Rückmietkauf den vollen Kaufpreis Ihrer Immobilie ausbezahlt, da keine Abschläge für ein Wohn- oder Nießbrauchwert vorgenommen werden. Ihr Mietrecht ist unter juristischen Gesichtspunkten allerdings auch deutlich schwächer. Treffen Sie gleichwohl mit dem Käufer besondere Vereinbarungen, wie beispielsweise eine mögliche Untervermietung oder die Erlaubnis zu Umbaumaßnahmen, so kann sich der Käufer dieses Entgegenkommen allerdings doch durch Abschläge vom Kaufpreis honorieren lassen.
Alternativen zum Rückmietkauf
Der Rückmietkauf ist nur eine der Möglichkeiten, die eigene Immobilie ganz sprichwörtlich „zu Geld zu machen“, ohne sie deshalb aufgeben zu müssen. Als Alternativen bieten sich der Immobilien-Teilverkauf, die Umkehrhypothek oder der Hausverkauf auf Rentenbasis an.
• Der Immobilien-Teilverkauf
Auch in diesem Fall steckt der Kern des Modells bereits im Namen: Sie verkaufen als Eigentümer einen Teil Ihrer Immobilie an einen Teilverkauf-Anbieter, der damit Miteigentümer Ihres Hauses wird. Ein unabhängiger Gutachter ermittelt zuvor den Verkehrswert Ihrer Immobilie – und für den verkauften Teil erhalten Sie direkt nach Vertragsabschluss eine Sofortüberweisung. Gleichzeitig garantiert Ihnen der Verkäufer ein grundbuchrechtlich abgesichertes Nießbrauchrecht für Ihre Immobilie. Sie können diese also weiter bewohnen – oder im Bedarfsfall auch vermieten. Für den verkauften Teil Ihrer Immobilie müssen Sie dem Käufer monatlich ein sogenanntes Nutzungsentgelt, zu deutsch: eine Miete, zahlen.
Vorteile dieses Modells: Eigentümer partizipieren weiterhin an der Entwicklung der Immobilienpreise, sind über das Nießbrauchrecht abgesichert und können gleichwohl ihre Immobilie verkaufen, zurückkaufen oder vererben. Die einmalige Auszahlung verschafft Ihnen im Alter eine gute Portion finanzielle Freiheit.
Nachteile dieses Ansatzes: Alle Reparaturen, Modernisierungen und sonstigen Kosten gehen zu Lasten des Eigentümers. Lediglich größere Sanierungsarbeiten übernimmt der Anbieter. Der Rückkauf der Immobilie ist zudem eine eher theoretische Option: Er wird über die Erhebung von festgelegten Gebühren und Abwicklungsentgelten unverhältnismäßig teuer.
• Die Umkehrhypothek
Bei der Umkehrhypothek schließen Sie als Eigentümer einen Kreditvertrag mit einer Bank oder einer Versicherung. Ihr Haus bleibt in Ihrem Eigentum, sie erhalten jedoch die Hypothek in monatlichen Raten ausbezahlt. Zinsen und Tilgung werden Ihnen gestundet. Im Gegensatz zur normalen Immobilienfinanzierung baut sich die Schuldenlast so von Jahr zu Jahr mehr auf, das Prinzip der Hypothek funktioniert also umgekehrt – daher rührt der Name. Zum Ende der Laufzeit enden die monatlichen Ratenzahlungen und die Hypothek muss entweder in einer Summe zurückgezahlt werden oder die Immobilie wechselt in den Besitz der Bank.
Vorteil dieser Variante ist ebenfalls der Verbleib in den, in diesem Fall tatsächlich „eigenen“ vier Wänden bei gleichzeitiger Aufstockung der monatlichen Rente. Nachteil hingen: Sie bleiben als Eigentümer vollständig in der Pflicht, die Immobilie instand zu halten. Noch heftiger schlagen auf der Negativseite allerdings die oft undurchschaubaren Abzüge und Abschläge zu Buche, die der Darlehnsgeber zur Absicherung gegen alle denkbaren Risiken von vorneherein vom Auszahlungsbetrag einbehält.
• Immobilienverrentung mit Leibrente
Die oft auch „Rente aus Stein“ genannte Immobilienverrentung mit Leibrente funktioniert folgendermaßen: Sie verkaufen Ihr Haus an einen gewerblichen Leibrenten-Anbieter. Den Kaufpreis erhalten Sie jedoch nicht auf einmal und in einer Summe, sondern als zumeist lebenslange, monatliche Rente – kombiniert mit einen ebenfalls lebenslangen Wohnrecht in Ihrer Immobilie. Der Wert diese Wohnrechts wird vom Kaufpreis abgezogen. Zu Beginn der Laufzeit der monatlichen Rente können Sie zudem eine einmalige, größere Abschlagszahlung vereinbaren.
Vorteile dieser Alternative: Mit der zusätzlichen Leibrente erhöht sich Ihr monatlich frei verfügbares Budget, mit einer eventuellen Einmalzahlung können Sie sich größere Wünsche erfüllen. Sie müssen nicht umziehen, sind aber gleichzeitig nicht mehr verpflichtet, sich um die Instandhaltung des Hauses zu kümmern.
Nachteile: Der Kaufpreis wird durch hohe Abzüge geschmälert, vor allem durch den Wert des Wohnrechts und den sogenannten Risikoabschlag, mit dem sich der Anbieter gegen das „Langlebigkeitsrisiko“ absichert. Die Leibrente wird in aller Regel nur Eigentümern ab 70 Jahren angeboten, deren schuldenfreie Immobilie mindestens einen Wert von 200.000 Euro haben sollte.
Die Entscheidung für einen Rückmietkauf sollte gut überlegt werden
Wenn Sie als Eigentümer das in Ihrer Immobilie gebundene Kapital „verflüssigen“ möchten, dann ist der Rückmietkauf zwar eine Möglichkeit, dieses Vorhaben in die Tat umzusetzen – allerdings nicht unbedingt die in jedem Fall attraktivste. Sie verkaufen Ihr Haus vollständig und bleiben fortan als Mieter weiter darin wohnen. Die psychologische Komponente des plötzlichen Wechsels, vom Eigentümer wieder zum Mieter zu werden, einmal außen vorgelassen – zwei Punkte sollten Sie unbedingt in Ihre Überlegungen miteinbeziehen: Die regelmäßige Miete schmälert kontinuierlich Ihr monatliches Budget – das Sie ja eigentlich aufstocken wollten. Sie müssen die Differenz prinzipiell auf Jahre hinaus mit dem erhaltenden Kaufpreis bestreiten. Und zudem Mieterhöhungen einkalkulieren. Sie zahlen überdies regelmäßig Miete für eine (zu groß gewordene) Wohnfläche, die Sie gar nicht mehr benötigen.
Als temporäre Variante punktet der Rückmietkauf gleichwohl mit einigen Vorzügen: Bietet sich aktuell eine gute Gelegenheit, die eigene Immobilie zu verkaufen, und besteht ohnehin die Absicht, in drei bis fünf Jahren in ein Seniorenheim oder eine kleinere Wohnung umzuziehen, dann kann ein Rückmietkauf für die Zwischenzeit durchaus praktisch sein.
FAQs
1. Bekomme ich bei einem Rückmietkauf ein Wohnrecht garantiert?
Nein. Sie verkaufen Ihre Immobilie an einen Käufer, der Ihnen zeitgleich lediglich ein Mietrecht in Ihrem ehemaligen Eigentum vertraglich zusichert. Das Mietrecht rangiert rechtlich unter dem Wohnrecht und kann, beispielsweise bei Zahlungsverzug, auch gekündigt werden.
2. Wird der Verkaufspreis beim Rückmietkauf vollständig ausgezahlt?
Ja. Der Käufer ist in aller Regel nicht berechtigt, Abschläge von vereinbarten Preis vorzunehmen und muss Ihnen die Summe vollständig überweisen. Ausnahme: Sie vereinbaren besondere Konditionen für das zukünftige Mietverhältnis, für die sich der Käufer dann finanziell entschädigen lassen kann.
3. Wie wird die Miete bei einem Rückmietkauf berechnet?
Die Höhe der Miete orientiert sich für gewöhnlich am örtlichen Mietspiegel. Es empfiehlt sich, alle Vereinbarungen zur Miete und zu zukünftigen Mieterhöhungen vertraglich festzuhalten.
