Spekulationssteuer: Welche Regeln gelten beim Immobilienverkauf?

Ganz gleich ob Sie ein Grundstück, eine Eigentumswohnung oder ein Haus verkaufen möchten –wenn Sie dies innerhalb einer bestimmten Frist nach dem Kauf tun und dabei einen Gewinn erzielen, kann Spekulationssteuer fällig werden. Der Fiskus unterstellt Ihnen dann, dass Sie vorrangig auf eine kurzfristige Wertsteigerung spekuliert haben. Liegen zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie jedoch mindestens zehn Jahre, wird keine Spekulationssteuer fällig. Diese sogenannte Spekulationsfrist kann allerdings auch kürzer ausfallen.

Lesen Sie im folgenden Beitrag unter welchen Bedingungen, dies der Fall ist, wie hoch die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf überhaupt ausfällt, wie sie berechnet wird und wie Sie die Steuerlast vermeiden oder zumindest reduzieren können.

 

1. Definition: Was genau ist die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf ist rein rechtlich eine Steuer „auf Gewinne aus privatwirtschaftlichen Veräußerungsgeschäften“ und wird gesetzlich gleichbehandelt wie die Einkommenssteuer. Sie wird immer dann fällig, wenn zwischen Kauf- und Verkaufszeitpunkt der Immobilie weniger als zehn Jahre liegen (zu den Ausnahmen weiter unten).

Hintergrund der Regelung: Der Gesetzgeber will durch diese besondere Besteuerung ein ungezügeltes Gewinnstreben beim Verkauf von sogenannten „knappen Gütern“ verhindern – insofern, dass der Kauf und Verkauf ausschließlich dem Abschöpfen der zu erwartenden Preissteigerung dient. Bevorzugte Anwendung findet die Spekulationssteuer daher beim Verkauf von vermieteten Immobilien: Mietobjekte sollen nicht zum Spielball purer Spekulation werden, wodurch die Mieten in immer höhere Regionen steigen würden.

Spekulationssteuer wird auf den reinen Spekulationsgewinn erhoben, also auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis. Dieser Gewinn muss versteuert werden, wenn sich die Immobilie weniger als zehn Jahre in Ihrem Eigentum befindet. Besitzen Sie die Immobilie hingegen länger als zehn Jahre, so fällt keine Spekulationssteuer an.

 

2. Spekulationssteuer bei Eigennutzung

Für selbstgenutzte Immobilien gilt grundsätzlich eine verkürzte Spekulationsfrist: Sie beträgt drei Jahre. Das bedeutet: Haben Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und mindestens die beiden vorangegangenen Jahre zu eigenen Wohnzwecken genutzt, so müssen Sie bei einem Verkauf keine Spekulationssteuer bezahlen. Die Veräußerung ist steuerfrei.

Unter den Begriff „private Nutzung zu Wohnzwecken“ wird nicht nur das Bewohnen der Immobilie durch Sie selbst gefasst, er schließt auch Ihre Kinder ein, sofern Sie für diese zum Zeitpunkt des Verkaufs noch Kindergeld erhalten.

Wichtig: Die Spekulationsfrist richtet sich bei Eigennutzung grundsätzlich nach dem Kalenderjahr. Rein theoretisch ist es also möglich, eine Immobilie im Dezember 2021 zu erwerben, diese bis zum Januar 2023 selbst zu bewohnen und anschließend ohne Spekulationssteuer zu verkaufen. Sie haben genau genommen dann also nur ein Jahr und zwei Monate darin gewohnt, müssen aber trotzdem beim Verkauf keine Spekulationssteuer zahlen.

3. Spekulationssteuer bei vermieteten Immobilien

Wie bereits erwähnt, zielt die Spekulationssteuer insbesondere darauf ab, die Spekulation mit vermieteten Immobilien weniger attraktiv zu gestalten. Im Falle von vermieteten Immobilien gilt daher ausnahmslos eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Ausschlaggebend für die Terminberechnung und den Beginn der Frist sind die (exakten!) Daten, an denen die Kaufverträge jeweils beurkundet wurden.

Am Rande: Wird eine vermietete Immobilie im Rahmen einer Scheidung auf den Ex-Partner übertragen, um den Zugewinn auszugleichen, so kommt dies nach jüngster Rechtsprechung der Finanzgerichte unter steuerlichen Gesichtspunkten einer Veräußerung gleich. Liegen zwischen Erwerb und Übertragung nicht mehr als zehn Jahre, so wird auch in diesem Fall Spekulationssteuer erhoben.

 

4. Spekulationssteuer bei unbebauten Grundstücken

Da Sie ein unbebautes Grundstück nun nicht selbst bewohnen können, ist folglich auch keine Unterscheidung zwischen Fremd- und Eigennutzung wie bei Wohnungen und Häusern möglich. Es gibt keine Möglichkeit, die Spekulationssteuer zu umgehen. Sie müssen die Steuer in jedem Fall entrichten, wenn zwischen Kauf und Weiterverkauf weniger als zehn Jahre liegen.

Wichtig: Kaufen Sie zunächst ein Grundstück und errichten Sie erst später darauf ein Haus, das Sie anschließend vermieten, so gilt der Kaufzeitpunkt des Grundstücks als Beginn der Spekulationsfrist. Der Zeitpunkt, an dem Sie das Haus gebaut haben, ist für die Berechnung der Spekulationssteuer unerheblich.

 

5. Spekulationssteuer bei Erbschaft und Schenkung

Wenn Sie eine Immobilie erben und sich fragen, ob Sie nun bei einem Verkauf zur Spekulationssteuer herangezogen werden, so ist die Antwort recht eindeutig: Sie erben auch die Spekulationsfrist des Erblassers. Das bedeutet: Die Spekulationsfrist beginnt nicht mit Ihrem Antritt des Erbes, sondern mit den Datum des Kaufvertrags der Immobilie.

Mehrere Szenarien sind denkbar: Hat der Erblasser die Immobilie nach dem Kauf drei Jahre lang vermietet, müssen Sie sieben weitere Jahre mit dem Hausverkauf warten, um die zehnjährige Spekulationsfrist einzuhalten. Hat der Erblasser die Immobilie hingegen seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt – oder sie zuvor zwar vermietet, aber im Verkaufsjahr und den beiden vorhergehenden Jahren selbst darin gewohnt – so entfällt bei einem Verkauf die Spekulationssteuer. Bei einer Schenkung gelten analog die gleichen Regelungen.

Aber: Auch bei einem Immobilienverkauf an Familienangehörige, kann Spekulationssteuer anfallen, wenn die Spekulationsfrist unterschritten wird. Der Gesetzgeber gesteht in diesem Fall weder Ehepartnern, noch Eltern und Kindern ein Sonderprivileg zu. Wird ein Grundstück oder eine Immobilie entgeltlich an Dritte übertragen, so gilt dies in jedem Fall als privates Veräußerungsgeschäft, das der Steuerpflicht unterliegt.

 

6. Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Für die Höhe der Spekulationssteuer gibt es keinen verbindlichen, allgemeingültigen Steuersatz. Die Berechnung orientiert sich vielmehr an Ihrem persönlichen Steuersatz. Für das finale Ergebnis können Sie zudem Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbssteuer und Veräußerungskosten in Ansatz bringen.

6.1. Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?

Um eine voraussichtliche Größenordnung der Spekulationssteuer zu erhalten, können Sie einfach vom Verkaufserlös den damaligen Kaufpreis subtrahieren und das Ergebnis, den Gewinn, mit Ihrem individuellen Einkommenssteuersatz multiplizieren.

6.2. Wie kann ich Spekulationssteuer sparen?

Den Gewinn im Zuge des Immobilienverkaufs und damit die Höhe der Spekulationssteuer können Sie jedoch zu Ihren Gunsten beeinflussen, wenn Sie weitere Positionen in die Rechnung mit einbeziehen. Dazu gehören:

- Kosten für Renovierungsarbeiten, die im Rahmen des Verkaufs veranlasst werden,

- Werbekosten für den Verkauf (Inserate),

- Maklerkosten, beispielsweise für die Immobilienbewertung,

- Gebühren für den Notar,

- die Grunderwerbssteuer und die Kosten für die Grundbucheintragung,

- eventuell eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Der final ermittelte Wertgewinn wird in Ihrer Einkommenssteuererklärung als zusätzliches Einkommen aufgeführt und erhöht Ihr zu versteuerndes Einkommen entsprechend. Die Höhe der tatsächlichen Besteuerung des Wertgewinns hängt folglich von der Höhe der Gesamteinkünfte und dem sich daraus ableitenden, persönlichen Steuersatz ab.

6.3. Wie kann ich die Spekulationssteuer umgehen?

Grundsätzlich ist es natürlich am einfachsten, der Spekulationssteuer eine „lange Nase“ zu zeigen, wenn Sie die Spekulationsfrist einhalten. Nach deren Ablauf geht der Fiskus in jedem Fall leer aus. Ansonsten bleibt prinzipiell nur das Vehikel der Eigennutzung, indem Sie eine bislang vermietete Immobilie zunächst für drei (kalendarische!) Jahre selbst bewohnen, bevor Sie sie veräußern.

Ein nicht ganz unproblematisches Unterfangen, die Spekulationssteuer zu umgehen, ist der Mietkauf. In diesem Fall zieht der eigentlich Kaufinteressierte zunächst in die Immobilie ein und zahlt Ihnen regulär Miete. Diese rechnen Sie komplett oder zu einem vereinbarten Anteil auf den Kaufpreis an, so dass aus dem Mieter irgendwann ein Käufer wird. Einen solchen Mietkaufvertrag sollten Sie jedoch in jedem Fall nur mit sehr kompetenter, rechtlicher Beratung abschließen.

Als Eigentümer dürfen Sie innerhalb der Zehn-Jahresfrist nur Mieteinahmen, keine Anzahlung oder einen Kaufpreisanteil erhalten – diese würden automatisch die Spekulationssteuer auslösen.

7. Spekulationssteuer bei Verlustgeschäften

Die Spekulationssteuer ist eine Steuer, die auf den Gewinn aus dem Immobilienverkauf erhoben wird. Müssen Sie Ihre Immobilie aus zwingenden Gründen mit Verlust verkaufen, fällt logischerweise auch keine Spekulationssteuer an. Steuerlich handelt es sich bei diesem Verlust jedoch ebenfalls um „sonstige Einkünfte“ aus privaten Veräußerungsgeschäften. Sie können dieses Minus im gleichen Jahr nur mit vergleichbaren Veräußerungsgewinnen aus Immobilien- oder Wertpapierverkäufen verrechnen, nicht jedoch mit anderen positiven Einkünften, wie beispielsweise Ihrem Gehalt.

Sollten Sie im gleichen Jahr keine gleichartigen Veräußerungsgewinne erzielt haben, so wird der verbleibende Verlust in das Vorjahr zurückgetragen – alternativ können Sie ihn in das Folgejahr vortragen lassen, wo er aber wieder nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden kann. Lassen Sie sich unbedingt von einem Steuerberater das optimale Vorgehen vorschlagen.

8. Spekulationssteuer im gewerblichen Verkauf und die Drei-Objekte-Grenze

Die Finanzämter unterscheiden beim Immobilienverkauf zwischen privaten und gewerblichen Veräußerungsgeschäften. Ausschlaggebend für die Beurteilung ist unter anderem die sogenannte „Drei-Objekte-Grenze“. Das meint: Kaufen und verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien, so stuft der Fiskus dies als gewerblichen Grundstückshandel ein – und Sie müssen Spekulationssteuer zahlen. Dabei ist es unerheblich, ob es sich bei den Immobilien um einzelne Eigentumswohnungen oder ganze Mehrfamilienhäuser handelt. Und: Neben der Spekulationssteuer wird außerdem Gewerbesteuer fällig.

Wichtig: Die „Drei-Objekte-Grenze“ ist nicht in Stein gemeißelt. Ist es für das Finanzamt beispielsweise ersichtlich, dass ein Eigentümer eine Immobilie ausschließlich zur Weiterveräußerung erwirbt oder auch baut, so kann es auch bereits bei zwei Immobilien den gewerblichen Charakter unterstellen.

Umgekehrt gibt es Fälle, in denen Eigentümer stichhaltig nachweisen konnten, dass auch die Veräußerung von vier Objekten in fünf Jahren zwingenden persönlichen Umständen geschuldet war und keinen gewerblichen Hintergrund hatte.

FAQs zur Spekulationssteuer bei Immobilien

1. Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?

Für die Spekulationssteuer gibt es keinen festen Steuersatz. Der Gewinn aus einem Immobilienverkauf, also die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis, wird vielmehr nach dem individuellen Steuersatz versteuert. Dieser kann je nach Höhe der Gesamteinkünfte bis zu 45 Prozent betragen.

2. Wann wird Spekulationssteuer fällig?

Spekulationssteuer wird immer dann fällig, wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks weniger als zehn Jahre liegen. Der erzielte Gewinn muss dann versteuert werden. Jenseits dieser sogenannten Spekulationsfrist ist keine Steuer zu entrichten.

3. Gibt es Ausnahmen bei der Spekulationssteuer?

Ja. Wurde die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, so verkürzt sich die Spekulationsfrist auf drei Jahre und es wird keine Spekulationssteuer fällig. Diese drei Jahre Eigennutzung zählen auch, wenn die Immobilie zuvor vermietet wurde.

4. Gibt es einen Freibetrag für die Spekulationssteuer?

Für Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften gibt es einen generellen Freibetrag von 600 Euro pro Jahr. Wird diese Grenze nicht überschritten, bleibt der Gewinn steuerfrei.

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