Mit Immobilien Steuern sparen: So optimieren Sie Ihre Investition
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage in Betracht zieht, ist gut beraten, sein Augenmerk auf ein Objekt mit guter Bausubstanz in vielversprechender Lage zu richten. Für eine verlässliche Wertentwicklung muss der Kaufpreis angemessen und die Rendite aus den Mieteinnahmen sicher bis erfreulich sein. Die Eigenkapitalquote sollte einen Prozentsatz erreichen, der günstige Konditionen bei der Finanzierung – trotz gestiegener Bauzinsen – möglich macht. Bei der persönlichen Kalkulation spielen jedoch nicht nur diese drei zentralen Kriterien – Kaufpreis, Rendite und Wertentwicklung – eine wichtige Rolle, sondern auch die steuerlichen Vorteile, die mit dem Kauf einer Anlage-Immobilie verbunden sind. Lesen Sie im folgenden Ratgeber, welche Steuervergünstigungen Kapitalanleger geltend machen können und welche ganz legalen Möglichkeiten Ihnen der Fiskus einräumt.
Steuerliche Vorteile beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage
Kapitalanleger profitieren nach dem Erwerb eine Anlage-Immobilie nicht nur von den Mieteinnahmen, sondern auch von Steuervergünstigungen. Als steuerliche Entlastung wirkt sich die sogenannte AfA („Absetzung für Abnutzung“) unmittelbar auf die Rendite aus. Die landläufig einfach als Abschreibung bezeichnete AfA beruht auf der zentralen Annahme, dass eine Immobilie durch den Gebrauch abgenutzt wird und dadurch an Wert verliert. Die AfA ist im Einkommenssteuergesetz geregelt und gilt nur für vermietete, nicht aber für privat genutzte Immobilien – ebenso wenig übrigens wie für die Grundstücke, auf denen die Immobilien stehen.
In Deutschland gilt derzeit einheitlich eine lineare Abschreibung mit einem Satz von 2,5 Prozent über 40 Jahre für Häuser, die vor 1924 gebaut wurden. Für alle Immobilien, die nach 1924 errichtet wurden, sind es 2 Prozent über 50 Jahre. Sonderregelungen gibt es für Denkmalschutzimmobilien (dazu weiter unten).
Wichtig: Für Wohnimmobilien, die nach dem 1. Januar 2023 bezugsfertig wurden, erhöht sich die lineare AfA auf 3 Prozent im Jahr – bei einer verkürzten Abschreibungsdauer von 33 Jahren.
AfA: Was darf abgeschrieben werden?
Die Abschreibung startet grundsätzlich mit dem Kauf einer Immobilie und endet mit deren Verkauf oder dem Ende des Abschreibungszeitraums. Bei einem Verkauf beginnt der Abschreibungszeitraum für den neuen Eigentümer von vorn. Das bedeutet: Er kann die AfA erneut für 50 Jahre geltend machen. Zu den Posten, die im Rahmen der AfA von Bedeutung sind, zählen:
• Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie: Das sind in erster Linie der Kaufpreis der Immobilie plus eventuelle Kosten, die Sie aufwenden, um die Immobilie zu renovieren oder zu modernisieren.
Beachten Sie bitte: Das Finanzamt unterscheidet sehr penibel zwischen „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ und „Erhaltungsaufwendungen“. Erhaltungsaufwendungen, wie Malerarbeiten, eine Badrenovierung oder den Fenstertausch, können Sie sofort und in voller Höhe als Werbungskosten absetzen. Herstellungskosten, die den Zustand der Immobilie stark verbessern, beispielsweise der Anbau eines Balkons oder Wintergartens, müssen Sie dagegen über 50 Jahre abschreiben.
Wichtig: Achten Sie darauf, dass Sie in den ersten drei Jahren nicht mehr als 15 Prozent netto des Gebäudewerts in Renovierungsarbeiten investieren. Überschreiten Sie diese Marke, gelten die Ausgaben ebenfalls als anschaffungsnahe Herstellungskosten.
• Kaufnebenkosten: Maklerprovision und Grunderwerbsteuer: Haben Sie die Anlage-Immobilie durch die Vermittlung eines Makler erworben, so können Sie Ihre Makler-Gebühren ebenso wie die zu entrichtende Grunderwerbsteuer in Ihrer Abschreibung mit ansetzen. Ein möglicherweise beauftragtes Immobilienwertgutachten gehört ebenfalls hierher.
• Notar- und Grundbuchkosten: Auch in diesem Fall gilt es, fein zu differenzieren: Die Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrages sowie eventuelle Kosten für die Verwaltung eines Notaranderkontos gehören ebenso auf die Abschreibungsliste wie die Gebühren des Grundbuchamtes für den Eigentümerwechsel oder die Auslassungsvormerkung. Lassen Sie jedoch gleichzeitig eine Grundschuld oder Hypothek eintragen, so wird dieser Posten den Finanzierungskosten zugerechnet – und Sie können ihn als Werbungskosten in der Anlage „Vermietung und Verpachtung“ in voller Höhe von der Steuer absetzen.
• Sonstige Kosten, die durch den Erwerb verursacht wurden: In diese Kategorie fallen alle Aufwendungen, die Sie hatten, um den Kauf der Immobilie abwickeln zu können, also beispielsweise Fahr- und Telefonkosten oder auch Gerichtskosten, sollten Sie die Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung erstanden haben.
Steuerliche Vorteile für Vermieter
Als Vermieter müssen Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern, Sie können sich jedoch eine ganze Reihe von Ausgaben vom Fiskus zurückholen. Von den klassischen Renovierungsarbeiten bis hin zu den Kosten für Ihren Steuerberater.
Ganz konkret lassen sich von der Steuer absetzen:
• Kreditzinsen: Die Zinsen für Ihre Finanzierung können Sie vollumfänglich geltend machen. Beachten Sie jedoch, dass bei klassischen Annuitätendarlehen der Anteil der Zinsen an der Rate kontinuierlich sinkt, während der Tilgungsanteil steigt: Ihr Steuervorteil verringert sich folglich im Zeitverlauf.
• Kontoführungsgebühren: Richten Sie für Ausgaben und Einnahmen der Immobilie ein separates Konto ein, dürfen Sie die Gebühren dafür von der Steuer abziehen.
• Immobilienanzeigen und/oder Maklergebühren: Ganz gleich, ob Sie über Immobilienanzeigen in Eigenregie einen Mieter suchen oder einen Makler mit der Aufgabe betrauen: Die Kosten dafür mindern Ihre Steuerschuld.
• Grundsteuer: Im Fall der an die jeweilige Kommune zu entrichtenden Grundsteuer haben Vermieter grundsätzlich zwei Möglichkeiten: Entweder sie geben diesen Posten in ihrer Steuererklärung an oder sie legen ihn im Rahmen der Betriebskosten auf die Mieter um, wodurch er quasi durchlaufend wird.
• Reparatur und Renovierung: Alle Arbeiten, die der Reparatur und Instandhaltung der Immobilie dienen, dürfen als Erhaltungsaufwendungen in dem Jahr, in dem sie anfallen, vollständig von der Steuer abgesetzt werden. Alternativ haben Sie als Vermieter die Möglichkeit, diese Kosten auf einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren zu verteilen. Wie bereits erwähnt, sollten Käufer einer Immobilie als Kapitalanlage darauf achten, dass der Erhaltungsaufwand in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienkauf die Grenze von 15 Prozent der Anschaffungskosten nicht übersteigt – der Fiskus klassifiziert die Ausgaben ansonsten als Herstellungskosten, die abgeschrieben werden können/müssen.
• Hausverwaltung und Hausnebenkosten: Die anfallenden Nebenkosten – von der Hausverwaltung, über Müllabfuhr, Versicherungen und Gartenpflege bis hin zu Wartungsarbeiten und dem Hausmeisterdienst – werden für gewöhnlich auf die Mieter umgelegt. Als Vermieter müssen Sie diese Nebenkosten, die Sie von Ihren Mietern erhalten, zwar als Einkünfte in der Steuererklärung angeben, können sie aber danach als Werbungskosten wieder absetzen.
• Mitgliedsbeiträge und Steuerberatungskosten: Ihre Beiträge zum Vermieterverband dürfen Sie ebenso steuerlich geltend machen wie die Beträge, die Ihnen Ihr Steuerberater in Rechnung stellt.
• Leerstandskosten: Auch bei einem Leerstand Ihrer Immobilie müssen Sie nicht auf Steuervorteile verzichten. Es steht Ihnen frei, die laufenden Kosten für Strom, Gebäudeversicherung und Grundsteuer weiterhin in Abzug zu bringen. Allerdings müssen Sie dem Finanzamt gegenüber glaubhaft nachweisen, dass Sie ernsthaft nach einem Mieter suchen. Als Belege gelten etwa Kopien von geschalteten Immobilieninseraten oder Maklerrechnungen.
Standortbedingte Vorzüge durch die Grunderwerbsteuer
Dass die Lage einer Immobilie wesentlich ihren Wert und damit ihren Kaufpreis bestimmt, gehört zu den Binsenweisheiten beim Immobilienkauf. Während jedoch beim Immobilienerwerb für die eigene Nutzung eine ganze Reihe von Kriterien den möglichen Standort des zukünftigen Eigenheims lokal begrenzen, besteht diese Einschränkung beim Kauf einer Rendite-Immobilie prinzipiell nicht. Potentielle Privatkäufer müssen eine zu bewältigende Entfernung zur Arbeitsstätte einkalkulieren, für Schulen und Kindergärten in der Nähe Sorge tragen, und weiteres. Für Kapitalanleger zählt selbstredend gleichfalls ein attraktives Umfeld der Immobilie – nicht zuletzt als Garant für eine sichere Vermietung. Der grundsätzliche Standort der Immobilie ist aber frei wählbar.
Überlegungen dieser Art sind für Investoren vor allem mit Blick auf die zu zahlende Grunderwerbsteuer interessant. Seit 2006 liegt die Festsetzung der Höhe der Grunderwerbsteuer in der Hoheit der Länder. In der Folge haben die einzelnen Bundesländer mal mehr oder weniger rabiat, mal moderat oder auch nur verhalten ihre Steuersätze angehoben. Aktuell reicht die Bandbreite der unterschiedlichen Grunderwerbsteuersätze von 6,5 Prozent (beispielsweise in Schleswig-Holstein und Thüringen, in Nordrhein-Westfalen und Brandenburg) über 5 Prozent (Rheinland-Pfalz und Baden-Württemberg) bis hin zu 3,5 Prozent (ausschließlich in Bayern).
Welche Auswirkungen diese differenten Steuersätze haben, lässt sich an einem Beispiel sehr gut verdeutlichen: Bei Anschaffungskosten von 300.00 Euro zahlen Sie als Käufer in Bayern (mit dem niedrigsten Grunderwerbsteuersatz von 3,5 Prozent) 10.500 Euro. Für eine vergleichbare Immobilie in Thüringen (höchster Steuersatz von 6,5 Prozent) müssten Sie 19.500 Euro zahlen –fast doppelt so viel. Investoren, die also beispielsweise im Grenzgebiet Bayern-Thüringen nach einer Anlage-Immobilie suchen, können eine Menge Geld sparen, wenn sie die günstigere Seite wählen.
Steuerliche Besonderheiten bei Denkmalschutzimmobilien
Denkmalschutzimmobilien sind in den letzten Jahren in der Gunst der Kapitalanleger deutlich gestiegen. Das liegt zum einen an den sehr attraktiven Steuervorteilen, die mit einer Investition einhergehen. Zum anderen aber auch an der zumeist guten Lage und dem besonderen Charme der Baudenkmäler, die, gut saniert und modernisiert, für Spitzenmieten taugen und daher ein verlässliches Einkommen garantieren. Und: Im Falle eines Weiterverkaufs lassen sich hohe Gewinne erzielen. Diese unzweifelhaften Pluspunkte dürfen jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass der Kauf einer Denkmalschutzimmobilie zunächst mit einem hohen Sanierungsaufwand verbunden ist und die Denkmalschutzauflagen oftmals zusätzliche Kosten verursachen.
Denkmalschutz-AfA: Der Staat hilft beim Erhalt der Immobilie
Die Denkmalschutz-AfA soll im Grundsatz den Käufer eines Baudenkmals dabei unterstützen, den Erhalt des kulturell bedeutsamen Gebäudes, an dessen Fortbestand ein öffentliches Interesse besteht, bewerkstelligen zu können. Sie ist daher recht großzügig bemessen:
• Die gesamten Modernisierungs- und Sanierungskosten dürfen vom Eigentümer über 12 Jahre abgeschrieben werden. Und zwar in den ersten 8 Jahren mit 9 Prozent, in den folgenden 4 Jahren mit 7 Prozent.
• Vermieter profitieren zudem von der regulären AfA für Anlage-Immobilien. Das meint: Sie können die Anschaffungskosten je nach Alter des Gebäudes zu 2 Prozent über 50 Jahre (Baujahr nach 1924) oder zu 2,5 Prozent über 40 Jahre (Baujahr vor 1924) abschreiben.
• Zusätzliche Besonderheit am Rande: Auch Selbstnutzer von Denkmalschutzimmobilien können die Modernisierungskosten über 10 Jahre mit jeweils 9 Prozent in ihrer Einkommenssteuererklärung geltend machen. Bei einem normalen Immobilienkauf für den Eigennutz gibt es keine vergleichbar hohen Steuervergünstigungen.
Energieeffiziente Sanierungen werden von der KfW gefördert
Ein Denkmalschutz-Gebäude energieeffizient zu sanieren, kann eine Herausforderung sein. Oft sind notwendige Maßnahmen nicht so einfach mit den behördlichen Auflagen in Einklang zu bringen. Daher bietet die Förderbank KFW seit einigen Jahren für Denkmalschutzimmobilien das Spezialprogramm KfW-Effizienzhaus Denkmal an: In ihm wurden die technischen Mindestanforderungen für eine Förderung an typische Denkmal-Gebäude angepasst.
Am Rande: Das deutlich gestiegene Interesse an denkmalgeschützten Immobilien hat einige Hersteller dazu inspiriert, spezielle Produktlinien aufzulegen, die eine historische Optik mit aktueller Technik kombinieren. Besonders im Bereich von Fenstern und Türen finden sich am Markt beeindruckende Ergebnisse, die viele Denkmalschutzbehörden bereits überzeugt haben. Aktuell diskutieren diese zudem über die Zulassung von Solarmodulen: Obwohl der Eingriff in die historische Optik gravierend ist, findet derzeit ein vorsichtiges Umdenken statt – auch weil die Energiewende ebenfalls als schützenswertes Allgemeingut eingestuft wird.
Immobilien sind attraktive Steuersparer
Mit einer Kapitalanlage-Immobilie lassen sich effektiv und dauerhaft Steuern sparen. Die Kombination aus langfristiger Abschreibung und kontinuierlicher Absetzung der laufenden Kosten einschließlich der Finanzierungszinsen führt zu nachhaltigen Steuervergünstigungen, die die Rendite erhöhen. Gleichwohl müssen für das Funktionieren dieser Gleichung auch die Rahmendaten stimmen. Dazu gehören eine vielversprechende Lage mit sicherer Mieterklientel, ein Kaufpreis mit einem Mietpreismultiplikator um die 25 und eine Eigenkapitalquote, die eine umsichtige Finanzierung möglich macht. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, stehen alle Weichen für eine erfolgreiche Investition auf grün.
FAQs
1. Wie kann ich mit einer Anlage-Immobilie Steuern sparen?
Beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage können Sie die Anschaffungs- und Sanierungskosten steuerlich ebenso in Abzug bringen wie auch die Grunderwerbssteuer, die Maklerkosten und die Gebühren, die der Notar für die Eigentümerumschreibung verlangt.
2. Von welchen Steuervergünstigen profitiert ein Vermieter?
Vermieter müssen ihre Mieteinkünfte versteuern, dürfen von diesen jedoch als Werbungskosten nahezu alle Aufwendungen für die Instandhaltung und den Betrieb der Immobilie abziehen, also Renovierungs- und Verwaltungskosten, die allgemeinen Nebenkosten und Hausmeisterdienste. Außerdem die Kreditzinsen einer noch laufenden Finanzierung und Kontoführungsgebühren.
3. Welche Vergünstigen gelten für Denkmalschutzimmobilien?
Bei Denkmalschutzimmobilien greifen Sonderabschreibungen für die Modernisierung und Sanierung. Diese gelten zum Teil auch für Selbstnutzer. Dabei muss jedoch bedacht werden, dass die Kosten und der Aufwand aufgrund der strengen Denkmalschutz-Auflagen zumeist deutlich höher sind als bei normalen Immobilien.
4. Wie lange muss ich eine Anlage-Immobilie halten?
Sie sollten die Kapitalanlage-Immobilie frühestens nach zehn Jahren wieder verkaufen. Ansonsten müssen Sie Spekulationssteuer auf den Wertzuwachs zahlen.
