Die Gemeinschaft älterer Immobilieneigentümer eint sehr häufig der Umstand, dass das Eigenheim zwar abbezahlt, das regelmäßige monatliche Einkommen aber eher spärlich bemessen ist. Wer nun nach einer Möglichkeit sucht, das frei verfügbare Budget zu erhöhen, trifft auf verschiedene Kreditangebote oder andere Optionen, das in der eigenen Immobilie verhaftete Kapital zu „verflüssigen“. Vielleicht sind auch Sie dabei schon auf die sogenannte Umkehrhypothek gestoßen? Dabei dient Ihre Immobilie als Sicherheit für einen Kredit. Sie erhalten monatliche Auszahlungen und müssen weder Zinsen noch Tilgungsraten zahlen.
Was auf den ersten Blick sehr verlockend erscheint, birgt allerdings einige Tücken und Haken. Lesen Sie im folgenden Ratgeber, was Sie vor dem Abschluss einer Umkehrhypothek unbedingt beachten sollten und warum diese Kreditvariante nur in sehr speziellen Fällen wirklich zu empfehlen ist.
Was ist und wie funktioniert eine Umkehrhypothek?
Die Umkehrhypothek oder umgekehrte Hypothek, im englischsprachigen Raum auch Reverse Mortgage, genannt, ist ein Kredit, beim dem die Immobilie als Sicherheit dient. Sie als Eigentümer erhalten also ein Darlehen, für das sich der Kreditgeber, zumeist eine Bank oder Versicherung, eine Grundschuld im Grundbuch eintragen lässt. Der Begriff „Umkehrhypothek“ ist insofern missverständlich, da der Kredit nicht mit einer Hypothek, sondern mit einer Grundschuld abgesichert wird. Die Auszahlung des Darlehens erfolgt zumeist in monatlichen Raten. Besonders verlockend an diesem Modell ist, dass keine monatlichen Zinszahlungen anfallen und auch die Tilgung gestundet wird. Das meint: Ihre neu gewonnene Liquidität wird nicht durch gleichzeitige Kreditausgaben geschmälert.
Im Gegensatz zu einem normalen Baukredit, bei dem die Kreditschuld von Rate zu Rate kleiner wird, baut sich die Schuldenlast bei einer Umkehrhypothek durch die sich anhäufenden Zinsen von Jahr zu Jahr mehr auf – daher rührt der Name „umgekehrte“ Hypothek oder Rückwärtshypothek.
Den genauen Zeitpunkt der Darlehensrückzahlung können Kreditnehmer und Kreditgeber individuell festlegen. Üblich sind Vereinbarungen, die auf den Tod des Kreditnehmers zielen oder auf einen notwendigen Auszug aus der Immobilie, beispielsweise bei Pflegebedürftigkeit. Versterben Sie jedoch vor dem vereinbarten Termin, wird die Rückzahlung sofort fällig. Beglichen wird die Kreditschuld durch den Verkauf der Immobilie – oder alternativ aus dem Vermögen der Erben.
Gut zu wissen: Während der gesamten Laufzeit bleiben Sie vollwertiger Eigentümer Ihrer Immobilie. Sie müssen daher auch dem Unterhalt Ihres Hauses aus eigenen Mittel bestreiten, sowie Steuern und Abgaben zahlen. Gleichzeitig sind Sie gegen Räumung geschützt – ebenso wie der hinterbliebene Partner, falls ein Ehepartner vorzeitig verstirbt. Und: Die Auszahlung der Darlehensbeträge ist steuerfrei.
Wichtig: Falls Ihnen Ihre Bank ein Darlehen anbietet, bei dem während der Laufzeit Zinsen und Tilgung zu zahlen sind, so handelt es sich nicht um eine echte Umkehrhypothek, sondern um ein ganz normales Darlehen.
Welche Vorteile hat die Umkehrhypothek?
Abhängig von den speziellen Bedingungen des Einzelfalls, kann die Umkehrhypothek eine Lösung zur Aufbesserung der Rente sein und ihre Vorteile haben:
• Zusätzliche Liquidität: Die Zahlungen aus der Umkehrhypothek gehen automatisch Monat für Monat auf Ihrem Konto ein und Sie müssen keine Steuern darauf zahlen.
• Kein Umzug notwendig: Sie behalten als Eigentümer alle Ihre Rechte und können weiterhin in Ihrem angestammten Zuhause wohnen bleiben.
• Keine zusätzlichen Kosten: Trotz Kreditaufnahme fallen bei der Umkehrhypothek keine Zins- und Tilgungsausgaben an.
Welche Nachteile sind mit der Umkehrhypothek verbunden?
Grundsätzlich birgt das Modell der Umkehrhypothek ein paar immanente Nachteile, die Sie in jedem Fall berücksichtigen sollten. Dazu gehört insbesondere der niedrige Auszahlungsbetrag, auf den weiter unten noch gesondert eingegangen wird.
• Teurer Kredit: Die Umkehrhypothek ist ein sehr teures Produkt. Dies betrifft sowohl den Zinssatz für das Darlehen als auch die anfallenden Gebühren.
• Geringe Auszahlung: Der tatsächliche Auszahlungsbetrag ist bei einer Umkehrhypothek daher immer niedrig – ganz besonders im Vergleich zu einen möglichen Verkaufserlös aus einem klassischen Immobilienverkauf.
• Schlechte, undurchsichtige Konditionen: Da der Kreditgeber sich vorsorglich gegen viele kaum vorhersehbare Variablen absichert, sind die Konditionen im Vergleich zu einem normalen Kredit deutlich ungünstiger.
• Risiko für die Erben: Sollte der Kreditnehmer sehr lange leben und sich der Wert der Immobilie ungünstig entwickeln, kann der Rückzahlungsbetrag den Verkaufserlös übersteigen. Den Fehlbetrag müssen dann die Erben aufbringen.
Wie wird eine Umkehrhypothek berechnet?
Maßgeblich für die Höhe des Auszahlungsbetrages, den Sie durch eine Umkehrhypothek erzielen können, ist natürlich der Verkehrswert Ihrer Immobilie – aus dem die Bank oder Versicherung dann nach weitgehend individuellen Kriterien den Beleihungswert ableitet. Den Marktwert Ihrer Immobile ermittelt der Kreditgeber zumeist aus einer Kombination der verschiedenen, anerkannten Verfahren zur Immobilienbewertung, also dem Sachwert-, den Ertragswert- und dem Vergleichswertverfahren.
Deren Ergebnisse werden miteinander abgeglichen und gewichtet, so dass in einem finalen Wertgutachten ein eindeutiger Marktwert Ihrer Immobilie ausgewiesen werden kann. Diesen Verkehrswert mindert die Bank nun durch interne Risikoabschläge, um einen Beleihungswert für den gewünschten Kredit festzulegen. Recht pauschal liegt dieser bei einer Umkehrhypothek bei 50 Prozent bis zu zwei Dritteln des aktuellen Zeitwerts.
Die weiteren Berechnungen lassen sich exemplarisch am besten durch ein Rechenbeispiel veranschaulichen:
Für eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 240.000 Euro kalkuliert die Bank mit einem Risikoabschlag von einem Drittel. Der Beleihungswert liegt somit bei 160.000 Euro.
Da bei der Rückzahlung ja aber auch die angehäuften Zinszahlungen zu berücksichtigen sind, wird der Kreditgeber dem Kreditnehmer nicht diese vollen 160.000 Euro zur Verfügung stellen. Ein heute 65 Jahre alter Mann lebt im statistischen Durchschnitt noch 18 Jahre. Bei einem Zinssatz von beispielsweise fünf Prozent läge die Rückzahlungssumme bei einem Kredit von 160.000 Euro bei insgesamt 385.000 Euro – so viel wird der Verkauf der Immobilie aller Voraussicht nach jedoch nicht erzielen.
Deshalb verleiht die Bank nur so viel, dass die Rückzahlungssumme inklusive Zinsen nicht mehr als 160.000 Euro beträgt. Bei 18 Jahren Lebenserwartung und fünf Prozent Zinsen ergeben sich folglich 66.000 Euro – und für den Immobilieneigentümer eine monatliche Rente von rund 300 Euro.
Diese Rechnung berücksichtigt zudem noch nicht die zusätzlich anfallenden Gebühren, die jeder Kreditgeber für Abwicklung und diverse Dienste in Rechnung stellt.
Gut zu wissen: Verbraucherschützer haben bundesweit und vermehrt darauf hingewiesen, dass die Zusatzkosten und Gebühren, die Kreditinstitute bei der Gewährung von Umkehrhypotheken erheben, undurchsichtig und für den Laien nicht nachvollziehbar sind. Es steht der Vorwurf im Raum, dass in vielen Fällen durch bewusst kompliziert und komplex gehaltene Abrechnungen überzogene Forderungen vertuscht werden sollen.
Für wen kann die Umkehrhypothek eine Überlegung wert sein?
Dass die Umkehrhypothek auf dem deutschen Markt nicht sehr verbreitet ist, mag ein Indiz dafür sein, dass sie nicht unbedingt die attraktivste Variante darstellt, um aus einer Immobilie Kapital herauszulösen. Gleichwohl kann sie unter Umständen eine erwägenswerte Option sein. Grundsätzlich kommt sie für Eigentümer in Frage, die
• bereits Rentner sind oder unmittelbar vor dem Renteneintritt stehen,
• eine schuldenfreie, unbelastete Immobilie besitzen, die einen gewissen Marktwert hat,
• in dieser Immobilie wohnen bleiben möchten,
• sich kontinuierlich mehr Liquidität wünschen, um ihren Lebensabend angenehm gestalten zu können,
• keine Erben haben oder den vorhandenen nicht unbedingt etwas hinterlassen wollen.
Im konkreten Fall kann auch die hohe Planungssicherheit einer Umkehrhypothek ein nicht zu unterschätzender Faktor sein: Sie können sich darauf verlassen, dass der Betrag X jeden Monat pünktlich auf Ihrem Konto eingeht – ohne, dass daran weitere Bedingungen geknüpft sind. Wobei, so ganz stimmt das nicht: Sie sind verpflichtet, Ihre Immobilie instand zu halten und die notwendige Reparaturen ausführen zu lassen. Das lässt sich Ihr Kreditgeber im Vertrag zusichern.
Gut zu wissen: Finanzexperten geben davon aus, dass die Nachfrage nach Umkehrhypotheken in den nächsten Jahren deutlich steigen wird. Als Hauptgrund führen sie die weiter schwindende staatliche Rente an, die vielen älteren Immobilieneigentümer kaum mehr ein gutes Einkommen zu sichern vermag.
Umkehrhypothek versus Leibrente: Wo liegen die Unterschiede?
Oft werden die Begriffe Umkehrhypothek und Leibrente als zwei Varianten aus dem Spektrum der Immobilienverrentung dargestellt. Das ist streng genommen nicht richtig. Die Umkehrhypothek ist ein reines Kreditprodukt, bei dem die Bank oder Versicherung die Darlehensraten an den Kreditnehmer zahlt und sich als Sicherheit eine Grundschuld im Grundbuch eintragen lässt. Auch wenn Sie auf diese Weise eine Art Rente „aus Ihrer Immobilie“ beziehen, bleiben Sie dennoch vollwertiger Eigentümer – und können prinzipiell jederzeit das Darlehen ablösen (lassen) und anschließend mit Ihrem Haus machen, was Sie möchten.
Bei der klassischen Immobilienverrentung mit Zahlung einer Leibrente sieht das hingegen ganz anders aus. Sie ist von ihrem Wesen her eine Form des Immobilienverkaufs: Sie veräußern Ihre Immobilie an einen Leibrenten-Anbieter und erhalten den Kaufpreis, quasi gesplittet, als zumeist lebenslange Rente – verbunden mit einem ebenfalls lebenslangen Wohnrecht in Ihrem liebgewonnenen Zuhause. In dem Moment, in dem Sie den Kaufvertrag unterschrieben haben – und nachdem der Notar seine Arbeit erledigt hat – sind Sie jedoch nicht mehr Eigentümer. Das hat den unmittelbaren Vorteil, dass Sie sich nicht mehr um die Instandhaltung des Hauses kümmern müssen, impliziert jedoch auch, dass Sie jegliches Verfügungsrecht über die Immobilie abtreten.
Bei der Berechnung Ihrer monatlichen Leibrente wird der Wert Ihres Wohnrechts vom Kaufpreis abgezogen. Dieser Wohnrechtswert errechnet sich aus Ihrem Alter, besser gesagt aus Ihrer statistischen Lebenserwartung, und dem Mietpreis für vergleichbaren Wohnraum in der näheren Umgebung. Damit die Rentenzahlungen eine gewisse Höhe erreichen und auskömmlich sind, wird die Immobilienverrentung mit Leibrente üblicherweise erst ab einem Mindestalter des Verkäufers von 65 bis 70 Jahren angeboten. Wenn Sie möchten, können Sie sich zudem zu Rentenbeginn eine einmalige, größere Summe auszahlen lassen, mit der Sie sich beispielsweise einen lange gehegten Wunsch erfüllen.
Beide Modelle zielen in ihrem Grundsatz darauf ab, älteren Immobilieneigentümern ein zusätzliches Einkommen zu verschaffen, ohne auf den Komfort des Eigenheims verzichten zu müssen. Mit der gebotenen Vorsicht, die bei Verallgemeinerungen immer stets mit im Boot sitzen sollte, „rentiert“ sich der Immobilienverkauf mit Leibrente jedoch in aller Regel mehr als die Beleihung der Immobilie mit einer Umkehrhypothek. Das hat erneut vor allem mit den komplexen und wenig plausiblen Gebühren und Kostennoten zu tun, die Kreditgeber bei der Umkehrhypothek in Rechnung stellen.
Gut zu wissen: Der Vertrag zur Immobilienverrentung mit Leibrente bietet nicht nur im Hinblick auf seine Laufzeit eine gewisse Flexibilität, Sie können über eine Wertsicherungsklausel zudem verfügen, dass Ihre Rente regelmäßig an das inflationsbedingte, steigende Preisniveau angepasst wird.
Beachten Sie jedoch: Während die „Rentenzahlungen“ aus einer Umkehrhypothek, wie erwähnt, steuerfrei sind, müssen Sie auf den sogenannten Ertragsanteil Ihrer Leibrente Steuern zahlen. Deren Höhe richtet nach Ihren Alter und wird mit jeden Geburtstag geringer. Gleichwohl sollten sie diesen Umstand in Ihrer Kalkulation berücksichtigen. Im Gegenzug haben Sie keinerlei Ausgaben für Reparaturen oder Instandhaltung mehr.
Welche alternativen Optionen zur Umkehrhypothek gibt es?
Die Umkehrhypothek und auch die Leibrente zielen ihrem Wesen nach darauf ab, Ihnen ein regelmäßiges, monatliches Zusatzeinkommen zu verschaffen. Eine Alternative zu dieser kontinuierlichen Aufstockung ist die einmalige Erhöhung Ihres finanziellen Spielraums durch Auszahlung einer größeren Kapitalsumme, wie sie der Immobilien-Teilverkauf vorsieht. Damit können sie dann prinzipiell eine Anschaffung realisieren oder eine Reise unternehmen – und sich von dem Rest durch monatliche Abhebungen vom eigenen Konto eine „Rente“ zahlen.
Das Konzept dahinter: Sie verkaufen einen Teil Ihrer Immobilie an einen Teilverkauf-Anbieter – und zwar maximal 50 Prozent. Für diesen verkauften Teil erhalten Sie nach Vertragsabschluss sofort eine einmalige Kapitalauszahlung zu Ihrer freien Verfügung. Der Wert Ihrer Immobilie wird zuvor durch einen zertifizierten Immobiliengutachter ermittelt, so dass Sie sicher sein können, dass der Kaufpreis den aktuellen Marktpreisen entspricht.
Der Käufer wird qua Vertrag Miteigentümer und garantiert Ihnen gleichzeitig ein grundbuchrechtlich abgesichertes Nießbauchrecht. Sie können Ihr Haus also nicht nur weiterhin bewohnen, renovieren oder umbauen, sie dürfen es im Bedarfsfall auch vermieten. Für den verkauften Teil Ihrer Immobilie müssen Sie dem Käufer allerdings monatlich ein sogenanntes Nutzungsentgelt, quasi eine Miete, zahlen.
Die Zahlung dieses Nutzungsentgeltes unterscheidet das Modell des Immobilien-Teilverkaufs von den Varianten Umkehrhypothek und Leibrente: Sie müssen fortan mit einer monatlichen Zusatz-Ausgabe kalkulieren, die Sie zuvor nicht hatten.
Am Rande: Gelegentlich wird in Beurteilungen des Immobilien-Teilverkaufs darauf hingewiesen, dass das Nutzungsentgelt im Vergleich zu den Kosten für die Aufnahme eines normalen Darlehens in gleicher Höhe recht teuer ist. Und das stimmt auch: Das Nutzungsentgelt liegt bei allen Anbietern durchschnittlich bei 6 bis 7 Prozent des Kapitalwertes für den verkauften Teil der Immobilie. Der Zinssatz für ein zehnjähriges Darlehen pendelt aktuell hingegen um die 4 Prozent. Diese isolierte Betrachtung ignoriert gleichwohl den Umstand, dass Banken Immobilieneigentümern mit geringerem Einkommen – denn das ist ja der Hauptgrund für den Immobilien-Teilverkauf – wegen fehlender Bonität überhaupt kein Darlehen gewähren und zweitens dies erst recht nicht tun, wenn der Kreditnehmer seinen 67. Geburtstag bereits gefeiert hat.
Die Umkehrhypothek ist nur im sehr speziellen Fällen eine gute Lösung
Die Umkehrhypothek ist eine Möglichkeit, als Immobilieneigentümer den persönlichen finanziellen Spielraum durch ein Zusatzeinkommen zu vergrößern, ohne das geliebte Zuhause verlassen zu müssen. Unter einem puren Kosten-Nutzen-Blickwinkel betrachtet, kann sie jedoch guten Gewissens kaum empfohlen werden. Die Rückwärtshypothek bietet sich daher generell nur dann an, wenn möglichst alle Zukunftsoptionen offengehalten werden sollen – also auch eine denkbare Ablösung des Darlehens durch Erben, die die ja immer noch im Eigentum befindliche Immobilie übernehmen möchten.
Diese Option bietet die (kostengünstigere) Leibrente nicht, da das Haus ja bereits vollständig verkauft ist. Und auch beim Immobilien-Teilverkauf ist die zwar stets erwähnte Möglichkeit, die Immobilie zurückzukaufen, eher theoretischer Natur. Ein solcher Rückkauf wird durch Gebühren und Entgelte unverhältnismäßig teuer. Lassen sie sich in jedem Fall umfassend beraten, bevor Sie eine Entscheidung treffen. Und bedenken sie grundsätzlich, dass Sie mit einem klassischen Verkauf Ihrer Immobilie monetär in jedem Fall am besten dastehen.
FAQs
1. Wie funktioniert eine Umkehrhypothek?
Bei einer Umkehrhypothek beleihen Sie Ihre lastenfreie Immobilie und bekommen den Darlehensbetrag als monatliche Rente ausbezahlt. Zinsen und Tilgung werden bis zur Fälligkeit gestundet. Sie bleiben als Eigentümer für die Instandhaltung Ihrer Immobilie verantwortlich.
2. Muss ich für eine Umkehrhypothek ausreichendes Einkommen nachweisen?
Nein. Die Umkehrhypothek zielt ja genau darauf, Ihr monatliches Budget zu erhöhen. Maßgeblich für den Auszahlungsbetrag ist allein der Wert Ihrer schuldenfreien Immobilie.
3. Kann ich mit dem Geld aus einer Umkehrhypothek machen, was ich will?
Ja. Die Umkehrhypothek ist kein zweckgebundenes Darlehen. Sie können Ihr Zusatzeinkommen verwenden, wofür Sie möchten. Da Sie weiterhin Eigentümer sind, können Sie auch ihr Haus nach Belieben umgestalten oder renovieren.
4. Was passiert, wenn ich umziehen will oder muss?
Wenn Sie Ihre Immobilie nicht mehr bewohnen wollen oder können, wird das Darlehen aus der Umkehrhypothek sofort fällig. Der Kredit kann dann durch Kinder oder sonstige Erben abgelöst werden oder die Bank verwertet die Immobilie. Liegt der Verkaufserlös über der aufgelaufenen Schuldenlast, erhalten Sie den Überschuss.
