Eine kostspielige Scheidung oder ein anderweitiger hoher Kapitalbedarf, eine veränderte Lebenssituation oder auch die Aussicht auf einen erklecklichen Gewinn: Es gibt eine ganze Reihe von Gründen, die den Verkauf einer vermieteten Immobilie sinnvoll erscheinen lassen oder gar notwendig machen. Gleichwohl bringt der Verkauf eines vermieteten Hauses ein paar besondere Herausforderungen mit sich: Für potentielle Selbstnutzer ist ein vermietetes Haus weniger attraktiv als ein leeres, vor allem weil es in Deutschland einen starken Mieterschutz gibt. Als Verkäufer sollten Sie daher mit einem niedrigeren Verkaufspreis kalkulieren. Die zweite Zielgruppe der Kapitalanleger ist überschaubar und erwartet eine überzeugende Rendite. Dazu müssen Sie zusätzliche Unterlagen vorbereiten und aushändigen.
Lesen sie im folgenden Ratgeber, wie Sie Ihr vermietetes Haus trotzdem erfolgreich verkaufen, wie Sie bei Besichtigungen die Rechte Ihrer Mieter wahren und in welchen Fällen es sich lohnen kann, mit dem Mieter über einen Auflösungsvertrag zu verhandeln.
Gründe für den Verkauf einer vermieteten Immobilie
Ein vermietetes Haus steht für eine wertstabile Anlage, regelmäßige Einkünfte und steuerliche Vorteile – trotzdem ist ein Verkauf aus unterschiedlichen Erwägungen gelegentlich die bessere Alternative.
1. Finanzielle Gründe
Unter diese Kategorie fallen gleich mehrere Punkte, die für eine Veräußerung sprechen können.
- Sie benötigten Kapital: Durch den Verkauf der vermieteten Immobilie setzen Sie finanzielle Mittel frei, um Schulden oder Verbindlichkeiten bedienen zu können.
- Sie möchten eine höhere Rendite erzielen: Sie erwägen die Investition in ertragreichere Eigentumswohnungen und planen dafür das Kapital aus der Veräußerung des vermieteten Hauses ein.
- Sie wollen Ihr Vermögen umschichten: Steckt Ihr gesamtes Vermögen in einem vermieteten Haus, kann es sinnvoll sein, dieses zu verkaufen, um den Erlös breiter zu reinvestieren und damit eine bessere Risikostreuung zu erreichen.
- Sie möchten Gewinn machen: Sind Nachfrage und Marktpreise gerade hoch, kann der Verkauf einer vermieteten Immobilie eine lukrative Option sein.
2. Veränderte Lebenssituationen
Gelegentlich ändern sich persönliche Verhältnisse so, dass die vermietete Immobilie schlicht nicht mehr zum weiteren Lebensentwurf passt. Ursächlich kann eine Scheidung oder eine andere einschneidende Veränderung der Familiensituation sein, aber auch ein steiler Karrieresprung mit Standortwechsel oder ein beruflich bedingter Umzug ins Ausland.
3. Dauerhafte Mieterprobleme
Nicht selten sind Vermieter auch einfach von schwierigen, streitsüchtigen Mietern genervt oder fühlen sich von häufigen Mieterwechseln mit zwischenzeitlichen Leerständen gestresst. In solchen Fällen von „Nase voll“ erscheint der Verkauf des Hauses dann wie eine Befreiung von einer drückenden Last.
Diese Käufer kommen für ein vermietetes Haus infrage
Die Käufergruppe für vermietete Immobilien ist naturgemäß kleiner als für leerstehende Häuser. Der Grund ist simpel: Die meisten Interessenten, die auf der Suche nach einem Haus sind, möchten selbst einziehen. Dafür müssen sie im konkreten Fall jedoch zunächst eine Eigenbedarfskündigung durchsetzen. Trotzdem gehören Eigennutzer, neben Kapitalanlegern und Ihrem aktuellen Mieter, unbedingt zur Zielgruppe potentieller Käufer von vermieteten Immobilien.
• Eigennutzer: Um das Haus selbst bewohnen zu können, müssen Käufer gegenüber dem Mieter zunächst Eigenbedarf anmelden. Dieser Prozess kann Zeit und gelegentlich auch Geld kosten – sollte der Mieter beispielsweise die Begründung des Eigenbedarfs in Zweifel ziehen und eine gerichtliche Überprüfung einfordern. Das bedeutet: Die Nachfrage nach vermieteten Häusern durch Selbstnutzer ist von Beginn an relativ übersichtlich. Und: Sie müssen dem verbliebenen Rest mit einen sehr attraktiven Verkaufspreis entgegenkommen, der sie für die zusätzlichen Mühen entschädigt.
• Kapitalanleger: Vermietete Immobilie sind für Kapitalanleger besonders interessant, wenn Sie seit Jahren von zuverlässigen Mietern bewohnt werden und die Miethöhe für eine solide Rendite taugt. Gleichwohl gilt für diese Interessenschar der eherne Grundsatz des § 566 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), der sich knapp in der griffigen Formel „Kauf bricht nicht Miete“ zusammenfassen lässt. Das meint: Der Käufer übernimmt die bestehenden Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten, er kann weder die Miete einfach erhöhen noch den Mieter vor die Tür setzen. Er muss sich also vorläufig mit dem Status quo zufriedengeben – und wird daher mit der Miete ungefähr die gleiche Rendite erzielen wie Sie selbst – mehr nicht. Auch in diesem Fall sollten Sie daher grundsätzlich mit einem Verkaufspreis kalkulieren, der rund 20 Prozent niedriger ausfällt als bei einer vergleichbaren „Leer-Immobilie“.
• Ihr aktueller Mieter: Mietern von Häusern steht zwar kein verbrieftes Vorkaufsrecht zu (dazu auch weiter unten), trotzdem sollten Sie ihn unbedingt als potentiellen Käufer in Betracht ziehen – und zeitnah über Ihre Verkaufsabsicht informieren. Der Mieter kennt das Haus und könnte durchaus Interesse haben, es selbst zu erwerben – sofern die Finanzierung passt.
Wie können Sie den Mieter zum Auszug bewegen?
Sie möchten dem Mieter kündigen, um das Haus unvermietet und damit zu einem höheren Preis zu verkaufen? Sie haben prinzipiell zwei Möglichkeiten – wobei die erste Option der Eigenbedarfskündigung mit einigen, schwer kalkulierbaren Risiken behaftet und Vorsicht geboten ist.
1. Mietvertrag wegen Eigenbedarf kündigen
Im Grundsatz ist es möglich, einen Mietvertrag wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Dient dieser jedoch nur als Vehikel, um das Haus später unvermietet verkaufen zu können, müssen Sie ein paar elementare Dinge bedenken:
- Es gilt die vertragliche/gesetzliche Kündigungsfrist.
- Sie müssen nachweisen, dass Sie das Haus für sich, für Familienmitglieder oder Angehörige Ihres Haushalts benötigen (§ 573 BGB) und Ihre Kündigung nachvollziehbar begründen.
- Sie oder die Person, für die Sie Eigenbedarf angemeldet haben, müssen nach dem Auszug des Mieters mindestens drei Jahre (!) in dem Haus leben.
- Der Mieter kann der Kündigung widersprechen und eine gerichtliche Überprüfung verlangen.
- Der Mieter kann einen Härtefall wegen Alter, Gebrechlichkeit oder Krankheit anführen und damit die Eigenbedarfskündigung zu Fall bringen.
- Täuschen Sie die Eigenbedarfskündigung nachweislich nur vor, drohen Ihnen gegebenenfalls Schadenersatzforderungen des Mieters und eine strafrechtliche Ahndung.
Wegen der vielen Unwägbarkeiten und Risiken ist die Eigenbedarfskündigung prinzipiell nicht zu empfehlen, um den Auszug des Mieters zu forcieren. Sicherer ist ein Auflösungsvertrag.
2. Die bessere Alternative: Auflösung des Mietvertrags
Suchen Sie daher besser das Gespräch mit dem Mieter und schlagen ihm eine Auflösung des Mietvertrags vor. Bieten Sie ihm eine Auszugsprämie als Einmalzahlung an, um Ihrem Angebot mehr Überzeugungskraft zu verleihen. Das kostet Sie zwar etwas Geld, rentiert sich aber nahezu immer, weil Sie mit einem leerstehenden Haus einen höheren Verkaufspreis erzielen. Gestehen Sie dem Mieter eventuell noch ein paar Sonderkonditionen zu, damit er dem Aufhebungsvertrag zustimmt. Sobald er das entsprechende Dokument unterschrieben hat, sind die Vereinbarungen verbindlich und rechtswirksam.
Was ist bei der Vermarktung einer vermieteten Immobilie zu beachten?
Mehr noch als bei einem leerstehenden Haus steht und fällt die erfolgreiche Vermarktung einer vermieteten Immobilie mit der Aussagekraft des Exposés. Dieser Umstand ergibt sich einerseits aus den zwangsläufig eingeschränkten Besichtigungsmöglichkeiten (Details dazu weiter unten), andererseits aus dem konkreten, teilweise anders gelagerten Informationsbedürfnis potentieller Kapitalanleger. Investoren möchten nicht nur wissen, in welchem Zustand sich ihr mögliches Investment-Objekt befindet, sondern vor allem auch, welche Rendite sie damit aktuell und langfristig erzielen können.
Neben einer genauen Lagebeschreibung der Immobilie gehören daher zwingend ins Exposé:
- detaillierte Auflistung aller erfolgten Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen der letzten Jahre,
- Alter der Elektro- und Wasserleitungen,
- Zustand des Daches,
- Alter der Fenster und Türen (Material, Verglasung)
- Art und Alter der Heizung (Energieträger, Zentral- oder Etagenheizung)
Besonders wichtig sind selbstredend die vollständigen Angaben zu den existenten Mietverhältnissen:
- Wie viele Mietwohnungen sind vorhanden, wie groß sind sie, seit wann bestehen die jeweiligen Mietverträge?
- Welche Renovierungen/Modernisierungen wurden in den einzelnen Wohnungen durchgeführt?
- Wie hoch ist die Nettokaltmiete je Einheit? Seit wann wird diese gezahlt?
- Welche anteiligen Betriebskostenvorauszahlungen entfallen auf die Wohnungen?
- Wie hoch ist die Jahresnettokaltmiete insgesamt? Welche Betriebskosten ergeben sich im Saldo?
Für ein späteres Gespräch mit Interessenten sollten Sie neben den üblichen Verkaufsunterlagen, die Mietverträge inklusive der letzten Mieterhöhung, die Betriebskostenabrechnung und eine eindeutige Renditeberechnung bereithalten, um sie dem möglichen Käufer aushändigen zu können.
Besichtigungen einer vermieteten Immobilie richtig koordinieren
Versuchen Sie, bei den Besichtigungen zum Verkauf Ihrer vermieteten Immobilie Rücksicht auf die Interessen der Mieter zu nehmen. Sie haben zwar das Gesetz auf Ihrer Seite – hergeleitet aus dem § 242 BGB, der Ihnen, Ihrem Immobilienmakler und potentiellen Kaufinteressenten das Recht zugesteht, das Haus, respektive die Wohnungen, zwecks Verkauf zu besichtigen. Sie müssen sich jedoch an die folgenden Regeln halten:
• Sie müssen die Besichtigungstermine mindestens 24 Stunden vorher mit dem Mieter abstimmen.
• Der Mieter muss den Termin bestätigen.
• Besichtigungen sind zu „angemessenen Tageszeiten“ gestattet, in aller Regel zwischen 10 und 13 Uhr, respektive 16 und 18 Uhr.
• Das Landgericht Frankfurt hat zudem geurteilt, dass dem Mieter drei Besichtigungstermine je Monat zwischen 19 und 20 Uhr jeweils für 30 bis 45 Minuten zumutbar sind.
• Der Mieter muss das Haus nur einmal pro Woche für etwa zwei Stunden für Besichtigungen bereitstellen.
• Besichtigungen ohne Zustimmung des Mieters sind nicht erlaubt, auch nicht, wenn er sich beispielsweise im Urlaub befindet. Entsprechende Klauseln in älteren Mietverträgen sind nicht mehr wirksam und ungültig.
Verweigert Ihr Mieter Besichtigungstermine vor dem Verkauf, müssen Sie wohl oder übel Klage auf Duldung beim Amtsgericht einreichen. Rein theoretisch wäre dieser dann sogar zu Schadenersatz verpflichtet, was in der Praxis allerdings zumeist an der Nachweisbarkeit des konkreten Schadens scheitert.
Hat der Mieter beim Hausverkauf ein Vorkaufsrecht?
Der Mieter eines Hauses hat kein Vorkaufsrecht. Nach § 577 BGB greift das Vorkaufsrecht für Mieter nur dann, wenn Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden oder werden sollen und anschließend an Dritte veräußert werden. In diesen Fällen ist der Mieter unter bestimmten Umständen zum Vorkauf berechtigt, das meint: Er hat vor allen anderen das Recht, die Wohnung zu kaufen.
Die „bestimmten Umstände“ sind gegeben, wenn:
• Die Umwandlung in Eigentumswohnraum erfolgte erst nach Mietbeginn des Mieters.
• Es handelt sich um einen erstmaligen Verkauf.
• Die Drittkäufer sind keine Familien- oder Haushaltsangehörigen des Vermieters. In diesem Fall hat der Mieter kein Vorkaufsrecht.
Der Vermieter/Verkäufer ist dazu verpflichtet, den Mieter über sein Vorkaufsrecht und die gesamten Inhalte des Kaufvertrags zu informieren – und muss ihm anschließend eine Entscheidungsfrist von zwei Monaten zubilligen – danach erlischt das Vorkaufsrecht automatisch. Möchte der Mieter hingegen sein Vorkaufsrecht wahrnehmen, so muss er dem Vermieter dies fristgemäß und schriftlich mitteilen. Er kann dann den Kaufvertrag zu den gleichen Bedingungen wie der Drittkäufer abschließen, auch Kaufpreis und Übergabetermin bleiben identisch. Diese kleine Passage nur zur Info, denn:
Gut zu wissen: Das gesetzliche Vorkaufsrecht für Mieter gilt nur für eine Wohnung, nicht für ein Einfamilienhaus. Auch wenn Sie ein Zwei- oder Mehrfamilienhaus verkaufen, hat Ihr Mieter kein Vorkaufsrecht.
Das sollte im Kaufvertrag über ein vermietetes Haus stehen
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie müssen im Kaufvertrag ein paar Besonderheiten erwähnt und geregelt werden. Dazu zählen bevorzugt:
• Es muss ausdrücklich vermerkt werden, dass es sich um ein vermietetes Haus handelt.
• Der Käufer übernimmt alle Rechte und Pflichten aus den bestehenden Mietverträgen. Wahlweise können diese einzeln aufgelistet werden oder alternativ werden die jeweiligen Mietverträge beigefügt.
• Verbindliche Vereinbarungen zu den Mietzahlungen, den Betriebskosten und der Mietkaution. Für gewöhnlich wird im Kaufvertrag ein fixer Termin festgesetzt, ab dem der sogenannte Nutzen-Lasten-Wechsel stattfindet, auch als Besitzübergang tituliert. Von diesem Zeitpunkt an stehen dem Käufer die Mieten zu und die Mietkaution wird übertragen, gleichzeitig muss er die Grundsteuer entrichten, die Betriebskosten zahlen und seinen sonstigen Sicherungspflichten nachkommen. Es ist nicht unüblich, dass zwischen Besitzübergang und tatsächlicher Eigentumsübertragung (durch den Vermerk im Grundbuch) einige Wochen oder gar Monate liegen.
• Der Kaufvertrag muss außerdem eine Ermächtigung des Verkäufers enthalten, mit der er dem Käufer das vollumfängliche, wirtschaftliche Nutzungsrecht der Immobilie bis zur Umschreibung im Grundbuch überträgt. Nur damit tritt der Käufer auch im Verhältnis zu den Mietern an die Stelle des bisherigen Vermieters.
• Der Käufer verpflichtet sich, die Mieter über den Eigentümerwechsel zu informieren. In diesem Schreiben muss er konkrete Angaben zur Übertragung der jeweiligen Mietkaution machen sowie die neue Kontoverbindung angeben, auf die fortan/ab Termin xy die Miete und die Betriebskostenvorauszahlungen zu überweisen sind.
• Üblich ist auch die Fixierung eines Termins, an dem alle Zählerstände im Haus unter Zeugen abgelesen und alle relevanten Immobiliendokumente übergeben werden.
Eigenbedarfskündigung des neuen Eigentümers
Haben Sie Ihr vermietetes Haus an einen Interessenten verkauft, der die Immobilie selbst bewohnen möchte, so kann dieser nicht sofort Eigenbedarf anmelden – er muss zunächst abwarten, bis das Grundbuchamt ihn als neuen rechtmäßigen Eigentümer in das Grundbuch eingetragen hat. Anschließend muss er gemäß § 573 BGB ein „berechtigtes Interesse“ an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen, um den Wohnraum für sich, Familienmitglieder oder Angehörige seine Haushalts nutzen zu können. Es gelten die folgenden Kriterien und Verhaltensmaßregeln:
1. Tatsächlicher Bedarf: Der Eigenbedarf muss tatsächlich bestehen und gut begründet werden. Die maßgeblichen Tatsachen sollten gegebenenfalls nachprüfbar sein.
2. Es gelten die vertraglichen/gesetzlichen Kündigungsfristen: Das meint: Bei einem Mietverhältnis bis zu fünf Jahren drei Monate, darüber hinaus sechs Monate und bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren neun Monate.
3. Der Mieter kann die Begründung für den Eigenbedarf in Zweifel ziehen und von einem Gericht überprüfen lassen.
4. Im schlimmsten Fall widerspricht ein Mieter auf Basis der sogenannten „Sozialklausel“ (§ 574 BGB) und macht eine „unzumutbare Härte“ geltend, die die Kündigung des Mietverhältnisses für ihn darstellen würde. Gründe dafür können sein: Alter, Gebrechlichkeit, Krankheit oder Schwangerschaft. Potentielle Käufer sind daher stets gut beraten, sich bereits vor dem Kauf möglichst umfassend über die persönliche Situation der Mieter zu informieren, um von einen solchen „Härtefall-Widerspruch“ nicht kalt erwischt zu werden.
FAQs
1. Ist ein vermietetes Haus ohne Mieter mehr wert?
Ja. Ein vermietetes Haus hat zumeist einen geringeren Wert als ein unvermietetes, weil die meisten Käufer die Immobilie selbst nutzen möchten, die Nachfrage nach Häusern ohne Mieter also höher ist. Ein Preisabschlag von 20 bis 30 Prozent gilt bei vermieteten Häuser als üblich. Gleichwohl: Viele Kapitalanleger schätzen langjährige Mietverhältnisse mit hohen Mieten als sichere Investition.
2. Kann der Käufer einer vermieteten Immobilie die Mietverträge ändern?
Nein. Beim Immobilienverkauf gilt grundsätzlich: Kauf bricht nicht Miete. Der neue Eigentümer übernimmt sämtliche Rechte und Pflichten aus den existenten Mietverträgen und kann deren Vereinbarungen nicht neugestalten.
3. Muss ich meine Mieter über den Verkauf der Immobilie informieren?
Ja. Als Vermieter müssen Sie Ihre Mieter über den Hausverkauf unterrichten. Diese Informationspflicht ergibt sich aus dem Grundsatz von „Treu und Glauben“ gemäß § 242 BGB. Das Landgericht Berlin hat diese Verpflichtung in einer aktuellen Entscheidung vom Juli 2024 nochmals und ausdrücklich bekräftigt (Az. II-67 T 37/24).
4. Kann ein Mieter die Wohnungsbesichtigung komplett verweigern?
Nein. Wenn Sie als Vermieter die Besichtigung rechtzeitig ankündigen und sie zu bestimmten, „angemessenen“ Tageszeiten durchführen möchten, haben Sie das Recht auf Ihrer Seite: Der Mieter kann sich nicht vollständig gegen Besichtigungstermine wehren.
