Es gibt eine ganze Reihe von Anlässen, bei denen Sie den präzisen Wert einer Immobilie kennen sollten: Lassen Sie sich beispielsweise scheiden, dann spielt der Verkehrswert Ihrer gemeinsamen Immobilie bei der Aufteilung des Vermögens eine entscheidende Rolle. Oder Sie erben ein Haus und das Finanzamt stellt Ihnen einen völlig überzogenen Steuerbescheid zu, weil der Fiskus den Wert der Erbschaft pauschal viel zu hoch angesetzt hat. In den beiden genannten und anderen Auseinandersetzungen, die vor den Schranken eines Gerichts oder im Schriftverkehr mit Finanzbeamten ausgetragen werden, schafft das Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Sachverständigen eindeutige Klarheit: Der in ihm ermittelte Wert einer Immobilie gilt objektiv und rechtssicher. Die Erstellung des Gutachtens unterliegt gesetzlichen Vorgaben – und es ist nicht gerade preisgünstig. In den allermeisten Situationen, siehe oben, jedoch sein Geld wert.
Lesen Sie im folgenden Ratgeber, was ein Verkehrswertgutachten ist, wann Sie es benötigen, wer es anfertigen darf und mit welchen Kosten Sie rechnen müssen.
Was ist ein Verkehrswertgutachten?
Ein Verkehrswertgutachten ist ein von einem zertifizierten oder öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliensachverständigen erstelltes Gutachten, das den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie objektiv, verlässlich und rechtskonform festlegt. Es muss verschiedene formale und inhaltliche Vorgaben erfüllen. Grundsätzlich berücksichtigt es alle wertrelevanten Merkmale von Immobilie und Grundstück sowie die vorhandenen rechtlichen Rahmenbedingungen. Das Verkehrswertgutachten wird in aller Regel nicht nur auf Basis eines der drei anerkannten Wertermittlungsverfahren erstellt – zur Plausibilitätsprüfung der Ergebnisse kommt zumeist noch ein zweites Verfahren zur Anwendung.
Rechtliche Grundlagen und Definition des Verkehrswerts
Der Verkehrswert einer Immobilie ist gleichbedeutend mit ihrem Marktwert und in § 194 des Baugesetzbuchs (BauGB) definiert. Aus Gründen der Korrektheit müssen wir Ihnen hier den überaus sperrigen Originalwortlaut zumuten: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Im Klartext: Der Verkehrswert ist der monetäre Wert einer Immobilie, der zu einem Stichtag X unter Berücksichtigung aller relevanten und wertbeeinflussenden Faktoren durch einen normalen Verkauf erzielt werden könnte.
Um diesen Marktwert zu ermitteln, bedarf es der Expertise eines zertifizierten Sachverständigen, der sich mit der Anwendung und Durchführung der drei anerkannten Verfahren zur Immobilienbewertung bestens auskennt.
• Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) liefert die gesetzliche Grundlage für die Verkehrswertermittlung von Grundstücken und Immobilien. Sie „erlaubt“ nur drei Wertermittlungsverfahren, die je nach Art der Immobilie und Umfang der vorhandenen Daten angewandt werden können.
1. Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren basiert auf der Analyse von realen Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien in der Umgebung, die in jüngerer Zeit veräußert wurden. Da es sich in den allermeisten Fällen nicht um völlig identische Objekte handelt, werden für die Unterschiede festgelegte Zu- oder Abschläge in die Berechnung einkalkuliert. Das Vergleichswertfahren wird bevorzugt für selbstgenutzte, also nicht vermietete, Immobilien angewandt und liefert umso präzisere Ergebnisse, je mehr Vergleichsdaten vorhanden sind. Da es auf tatsächlich erzielten Kaufpreisen beruht, bildet es das aktuelle Marktgeschehen recht authentisch ab. Es funktioniert gleichwohl nicht, wenn es keine oder zu wenige Vergleichsobjekte gibt, also beispielsweise in dünn besiedelten, ländlichen Regionen.
2. Das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren konzentriert sich – daher der Name – auf die Erträge, die mit einer Immobilie generiert werden können. Es beurteilt also die langfristige Wirtschaftlichkeit von vermieteten Immobilien. Dazu werden Grundstück und Immobilie zunächst getrennt voneinander bewertet. Der Gebäudeertragswert errechnet sich aus Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten und ist seinem Wesen nach dynamisch – während der Bodenwert relativ konstant bleibt und sich am jeweiligen Bodenrichtwert festmacht, der alle zwei Jahre neu festgesetzt wird. Das Ertragswertverfahren liefert belastbare Zahlen für Investitionsentscheidungen, taugt aber nicht für die Verkehrswertermittlung von selbstgenutztem Wohneigentum.
3. Das Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren bestimmt den materiellen Wert einer Immobilie auf Basis der Wiederherstellungskosten. Es beschäftigt sich prinzipiell mit der Frage, welchen monetären Aufwand es aktuell erfordern würde, die zu bewertende Immobilie heute exakt so wieder aufzubauen. Dabei wird mit Regelherstellungskosten gearbeitet und in Folge ein Abzug für die Alterswertminderung in die Kalkulation eingebracht. Das Sachwertverfahren wird immer dann relevant, wenn es keine oder nur spärliche Vergleichsobjekte gibt oder wenn es sich bei der zu bewertenden Immobilie um ein einzigartiges Gebäude, beispielsweise ein Denkmalschutzhaus, handelt. Wichtig: Der ermittelte Sachwert entspricht allein dem materiellen Wert der Bausubstanz – er ist (noch) nicht identisch mit dem Verkehrswert, der immer auch die vorhandene Nachfrage am lokalen Markt mit „einpreist“. Deshalb wird der (vorläufige) Sachwert final mit sogenannten Marktanpassungsfaktoren multipliziert, um ein aussagekräftiges Resultat zu erhalten.
Gut zu wissen: Das Sachwertverfahren ist das bevorzugte Instrument, das genutzt wird, um die Ergebnisse aus den beiden anderen Verfahren einer Plausibilitätsprüfung zu unterziehen.
Wann wird ein Verkehrswertgutachten benötigt?
Ein Verkehrswertgutachten benötigen Sie immer dann, wenn Sie den Wert einer Immobilie gegenüber einem Gericht oder einer Behörde nachweisen oder belegen müssen. Klassische Anlässe sind daher:
• Vermögensauseinandersetzungen, insbesondere wenn ein Scheidungsverfahren oder Erbstreitigkeiten gerichtlich geklärt werden (müssen)
• Erbschaften: Der in einem Verkehrswertgutachten ermittelte Wert einer Immobilie liegt in aller Regel unter dem vom Finanzamt pauschal angesetzten Wert. Durch die Vorlage beim Fiskus können Sie also Erbschaftsteuer sparen.
• Schenkung: Auch in diesem Fall zielt das Verkehrsgutachten auf Senkung der Schenkungssteuer.
• Finanzierung: Zur Feststellung des Beleihungswerts beauftragt die kreditgebende Bank ein Verkehrswertgutachten.
• Zwangsversteigerung: Der Auftrag für ein Verkehrswertgutachten wird hier vom Gericht veranlasst.
• Übertragung von Betriebsvermögen in die private Schatulle
• Angelegenheiten des Nachlass-, respektive Betreuungsgerichts
Verkehrswertgutachten versus Kurzgutachten
Möchten Sie den Wert Ihrer Immobilie hingegen zu quasi privaten Zwecken in Erfahrung bringen, beispielsweise, weil Sie über einen Verkauf nachdenken, dann genügt ein Kurzgutachten. Es ist im Grundsatz eine „abgespeckte“ Version des Verkehrsgutachtens. Das meint: Das Kurzgutachten, das jeder qualifizierte Makler Ihnen erstellen kann, basiert ebenfalls auf einem der anerkannten Wertermittlungsverfahren und berücksichtigt daher alle wertrelevanten Faktoren – es geht aber nicht so sehr in die Tiefe, verzichtet auf einen umfänglichen Dokumentationsanhang und die Erläuterung der angewandten Methodiken.
Der Name Kurzgutachten bezieht sich daher nicht auf eine vermeintlich flüchtige, „kurze“ Inaugenscheinnahme, sondern auf die Anzahl der Seiten, auf denen die Ergebnisse dokumentiert werden: Es besteht zumeist aus etwa 10 bis 15 Seiten. ein Verkehrswertgutachten kommt dagegen auf 30 bis 35 Seiten reine Ausführungen, zu denen sich dann noch einmal die gleiche Seitenzahl an Dokumentations-Anhang gesellt – im Ergebnis also eine respektable Mappe von 60 bis 70 Seiten.
Das Kurzgutachten wird von Gerichten nicht anerkannt – für den Verkauf der zu bewertenden Immobilie ist es aber völlig ausreichend und eine kostengünstigere Alternative zur Ermittlung des Marktwerts.
Ablauf der Verkehrswertgutachten-Erstellung
1. Sie kontaktieren einen seriösen Sachverständigen. Achten Sie dabei unbedingt auf die erforderliche Qualifikation (dazu auch weiter unten) und besprechen Sie mit ihm den Grund, aus welchem Sie ein Verkehrswertgutachten benötigen. Erkundigen Sie sich nach den Kosten und vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin.
2. Der Sachverständige wird Ihnen im Vorfeld mitteilen, welche Unterlagen er für seine Arbeit benötigt. Dazu gehören in jedem Fall:
- aktueller Grundbuchauszug (maximal 3 Monate alt)
- amtlicher Flur- und Lageplan
- Baugenehmigung
- Baubeschreibung
- Energieausweis
- Grundrisse, Schnitte, Ansichten
- Kubatur, Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Aufstellung durchgeführter Reparaturen, Modernisierungen und Modernisierung
- eventuell Mietverträge und Zusatzvereinbarungen
Gut zu wissen: Mit einer Vollmacht können Sie den Sachverständigen ermächtigen, fehlende Unterlagen und Dokumente zu Ihrer Immobilie zu beschaffen, die für die Erstellung des Verkehrswertgutachten nötig sind.
3. Beim eigentlichen Besichtigungstermin begutachtet der Sachverständige Ihre Immobilie gewissenhaft und gründlich – und dokumentiert viele Sachverhalte auch fotografisch. Wertrelevant sind Größe, Bauart, Zustand und Ausstattung des Gebäudes. Im Detail achtet er auf:
- Dach- und Fassadenzustand
- Qualität der Innenausstattung
- Raumaufteilung und Wohnfläche
- technische Einrichtungen und Energieeffizienz
- Alter und Instandhaltungsstatus der Immobilie
Daneben spielt selbstredend die Lage Ihrer Immobilie eine ganz entscheidende Rolle. Maßgebliche Merkmale sind:
- Nähe zu Schulen, Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten
- verfügbare Verkehrsanbindungen (öffentlicher Nahverkehr, Autobahnen)
- Freizeitangebote in der Umgebung
- Sicherheits- und Umweltfaktoren
4. Wahl des Wertermittlungsverfahrens und Analyse der aktuellen Marktbedingungen: Auf Basis seiner weitreichenden Expertise wird der Gutachter eines der oben genannten anerkannten Wertermittlungsverfahren favorisieren und zusätzlich verfügbare Daten zum aktuellen Marktgeschehen in seine Berechnungen mit einbeziehen, insbesondere
- Preistrends in der Region
- Angebot und Nachfrage am Immobilienmarkt
- wirtschaftliche Rahmenbedingungen,
- Prognosen für zukünftige Entwicklungen
4. Zur Absicherung des Ergebnisses wird für gewöhnlich ein weiteres Wertermittlungsverfahren angewandt.
5. Nach drei bis vier Wochen, bei hoher Auslastung des Sachverständigen gelegentlich auch etwas später, erhalten Sie Ihr gerichtsfestes Verkehrswertgutachten in gebundener Form. Das Dokument umfasst in aller Regel 60 bis 70 Seiten inklusive Anhängen, in Einzelfällen erreicht die Seitenzahl auch den dreistelligen Bereich.
Inhalt und Aufbau eines Verkehrswertgutachtens
Wie oben bereits angedeutet, muss eine gerichtsfestes Verkehrswertgutachten einigen inhaltlichen und formalen Vorschriften genügen. Deshalb folgt es einem weitgehend identischen Aufbau:
1. Deckblatt
2. Inhaltsverzeichnis
3. Zusammenfassung der Ergebnisse
4. Ausführliche Beschreibung der zu bewertenden Immobilie unter Auflistung aller wertrelevanten Daten
5. Baubeschreibung und Zustandsbewertung
6. Lage- und Marktanalyse
7. Rechtliche Verhältnisse und Belastungen
8. Wertermittlung mit Verfahrenserläuterung
9. Plausibilitätsprüfung
10. Verkehrswertfeststellung
11. Anhang: Dokumentation inklusive Lagepläne, Grundrisse, Baupläne, Grundbuchauszug, Energieausweis und Fotodokumentation.
Qualifikation des Sachverständigen
Ein Wertgutachten wird immer von einem Sachverständigen erstellt. Allerdings ist die Bezeichnung als solche nicht geschützt und prinzipiell darf sich jeder mit einer fachlich-akademischen Ausbildung und einer gewissen Berufserfahrung, beispielsweise als Architekt, Statiker oder Bauingenieur, mit dem Titel „freier Sachverständiger“schmücken. Weil dahinter jedoch nicht zwingend eine konkrete fachliche Qualifikation steckt, werden Wertgutachten von freien Sachverständigen weder von Gerichten, Banken noch Behörden anerkannt.
Für ein gerichts- und behördenfestes Verkehrswertgutachten müssen Sie daher entweder einen zertifizierten Sachverständigen oder einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen engagieren.
• Zertifizierte Sachverständige verfügen über eine besondere Sachkunde und Erfahrung auf einem bestimmten Gebiet – und sind gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 von der Deutschen Akkreditierungsstelle (Träger sind das Bundeswirtschaftsministerium und der Bundesverband der Deutschen Industrie) zertifiziert worden. Diese Zertifizierung gilt international als Gütesiegel für Qualität und Kompetenz.
• Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige werden von den Industrie- und Handelskammern auf gesetzlicher Basis bestellt und vereidigt. Sie müssen ein strenges Überprüfungsverfahren durchlaufen und nicht nur ihre fachliche Qualifikation, sondern auch ihre persönliche Eignung im Hinblick auf Unparteilichkeit, Unabhängigkeit und Zuverlässigkeit unter Beweis stellen. Final leisten Sie einen Eid zur gewissenhaften Ausübung ihrer Tätigkeit.Gerichte und Behörden verlassen sich bevorzugt auf die Expertise des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, da dessen Qualifikation und Verlässlichkeit durch das Bestellungsverfahren bestätigt wurde.
Was kostet ein Verkehrswertgutachten?
Im Grundsatz können die Kosten für ein Verkehrswertgutachten zwischen Ihnen und dem Sachverständigen frei verhandelt werden. Bis 2009 war das anders. Da galt verbindlich die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Sie dient gleichwohl vielen Immobiliengutachtern noch heute als, nennen wir es, Richtschnur. Und daraus ergibt sich, dass das Honorar der Sachverständigen bei 0,5 bis 1,5 Prozent des „erwarteten Verkehrswerts“ der Immobilie liegt. Bei einem ermitteltem Wert von 400.000 Euro pendelt Ihr Rechnungsbetrag folglich zwischen 2.000 Euro und 6.000 Euro.
Die vergleichsweise hohe Kostenspanne ergibt sich einerseits aus der variablen Komplexität der Immobilie selbst, zum anderen aus den unterschiedlich ausgeprägten Schwierigkeiten bei der Datenbeschaffung. Vereinfacht gesagt: Ein Reihenhaus mit einem vollständig vorliegenden Dokumentensatz und unmittelbar in der Nachbarschaft vorhandenen Vergleichsmöglichkeiten lässt sich zweifelsohne einfacher bewerten als eine betagte Vorort-Villa, mit diversen An- und Umbauten, Wegerechten auf dem Grundstück und verschollener Bauakte.
Sie können als Auftraggeber daher für eine geringere Kostenbelastung sorgen, wenn Sie im Vorfeld bereits alle erforderlichen Unterlagen zusammenstellen und dem Sachverständigen aushändigen.
Gut zu wissen: Es ist keineswegs unüblich, dass Ihnen Sachverständige auf Basis der von Ihnen gemachten Angaben zur Immobilie, zum Standort und zum Zweck des Verkehrswertgutachtens ein Angebot mit Festpreisgarantieunterbreiten. Das verschafft Ihnen gleich zu Beginn einen transparenten und verbindlichen Überblick über die Kosten.
Bitte beachten Sie: Wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie für einen geplanten Verkauf eruieren möchten, dann müssen Sie nicht so tief in die Tasche greifen: Für diesen Zweck reicht ein Kurzgutachten, das mit wenigen Hundert Euro zu Buche schlägt, völlig aus. Und: Beauftragen Sie einen Makler mit dem Verkauf, so erhalten Sie die Wertermittlung in aller Regel gänzlich kostenfrei. Dieser Service gehört zur Dienstleistung eines jeden qualifizierten Maklers.
Vielleicht fragen Sie sich in Anbetracht der nicht gerade lapidaren Kosten eines Verkehrsgutachtens, wie lange dieses denn nun gültig ist – leider müssen wir Ihnen eine ambivalente Antwort geben: Zum einen: Ein Verkehrswertgutachten hat kein Verfallsdatum, es wird also nicht irgendwann einfach ungültig. Zum anderen allerdings büßt es mit zunehmendem Alter an Aussagekraft ein. Wie ganz oben angeführt, ist der Verkehrswert, der monetäre Wert einer Immobilie an einem Stichtag X unter den Bedingungen des zu diesem Zeitpunkt herrschenden Verhältnisses von Angebot und Nachfrage. Der Immobilienmarkt verhält sich nun überaus dynamisch, Nachfrage-Potentiale verschieben sich, flachen ab oder schießen in die Höhe – je größer also der zeitliche Abstand zwischen Erstelldatum des Verkehrswertgutachtens und Gegenwart also wird, desto mehr schwindet seine inhaltliche Signifikanz.
Fazit: Das Verkehrswertgutachten liefert verlässliche und rechtssichere Daten
Ein Verkehrswertgutachten ist ein rechtssicheres Dokument, das Ihnen ein objektives und nachprüfbares Ergebnis zum aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie liefert. Sie können es gegenüber Gerichten und Behörden verwenden, um Ihre Position bei Vermögensauseinandersetzungen zu untermauern oder um Ihre Steuerlast bei Erbschaften und Schenkungen zu senken. Wichtig ist nur, dass das Gutachten von einen zertifizierten oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt wurde – nur dann wird es von Richtern und Finanzbehörden anerkannt. Da Sie mit Kosten von 0,5 bis 1,5 Prozent des erwarteten Verkehrswerts Ihrer Immobilie rechnen müssen, empfiehlt es sich gut abzuwägen, ob Sie im konkreten Fall wirklich ein „unangreifbares“ Gutachten brauchen: Für den Verkauf Ihrer Immobilie genügt ein deutlich günstigeres Kurzgutachten – oder Sie übertragen den Immobilienverkauf einem qualifizierten Makler, der eine völlig kostenlose Immobilienbewertung in seinem Service inbegriffen hat.
FAQs
1. Was ist der Unterschied zwischen Wertgutachten und Verkehrswertgutachten?
Wertgutachten ist der Überbegriff für die kostenpflichtige Bewertung einer Immobilie durch einen geprüften Immobiliengutachter. Es kann sowohl die Ermittlung des Markt- oder Verkehrswerts als auch andere Wertarten, wie beispielsweise den Beleihungswert oder den Versicherungswert, zum Inhalt haben. Das Verkehrswertgutachten bezieht sich hingegen explizit auf den Marktwert der Immobilie und wird nach Vorgaben des § 194 Baugesetzbuch (BauGB) erstellt.
2. Erkennt das Finanzamt ein Verkehrswertgutachten an?
Ja. Immer unter der Maßgabe, dass es von einem zertifizierten oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ausgearbeitet wurde. Das Finanzamt schätzt den Immobilienwert pauschal und „typisierend“, ohne Vor-Ort-Besichtigung ein – und erhebt zumeist viel zu hohe Steuerforderungen. Durch die Vorlage eines Verkehrswertgutachtens, das den tatsächlichen Immobilienwert ausweist, können Sie Ihre Steuerlast reduzieren.
3. Ist der Verkehrswert identisch mit dem Marktwert?
Ja. Beide Begriffe sind inhaltlich identisch. Bis 2004 wurde in der Gesetzgebung ausschließlich der Begriff „Verkehrswert“ verwendet, in der Praxis setzt sich gleichwohl die Bezeichnung „Marktwert“ zunehmend durch – auch weil sie international gebräuchlicher ist. Gemeint ist stets der Preis, der unter normalen Marktbedingungen für eine Immobilie zum aktuellen Zeitpunkt erzielt werden könnte.
4. Kann ich die Kosten für ein Verkehrswertgutachten von der Steuer absetzen?
Nein. Das Finanzamt erkennt die Gutachter-Rechnung weder als Werbungskosten noch als außergewöhnliche Belastung an. Gänzlich anders sieht es aus, wenn Sie Vermieter sind. Dann dürfen Sie die Aufwendungen für das Wertgutachten Ihrer vermieteten Immobilie in der Steuererklärung bei den Werbungskosten eintragen.
