Ein vermietetes Haus zu kaufen, kann für Kapitalanleger eine attraktive Option sein. Die Mieteinnahmen reduzieren die Finanzierungskosten, steuerliche Vorteile winken und in guter Lage ist eine solide Rendite garantiert. Möchten Sie eine vermietete Immobilie hingegen kaufen, um selbst dort einzuziehen, sind Sie gut beraten, sich im Vorfeld über mögliche, rechtliche Barrieren einer Eigenbedarfskündigung zu informieren. Grundsätzlich gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ – das bedeutet: Sie übernehmen als Käufer die bestehenden Mietverträge mit all ihren Regelungen und Fristen. Und natürlich müssen Sie eine Eigenbedarfskündigung stets „hieb- und stichfest“ begründen, damit sie rechtswirksam wird.
Lesen Sie im folgenden Ratgeber welche Voraussetzungen für die Anmeldung von Eigenbedarf gegeben sein müssen, wie Sie am besten vorgehen und welche Fehler Sie tunlichst vermeiden sollten.
Rechtliche Grundlagen beim Kauf einer vermieteten Immobilie
Die wichtigste gesetzliche Regelung, die Sie beim Kauf einer vermieteten Immobilie kennen sollten, steht im § 566 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB): „Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter vom Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.“ Den Wortlaut müssen Sie sich nicht merken, wohl aber die daraus abgeleitete, griffige Formel „Kauf bricht nicht Miete“.
Das heißt konkret: Als neuer Eigentümer eines vermieteten Hauses übernehmen Sie die existenten Mietverträge – und zwar vollumfänglich, also inklusive darin eventuell enthaltener Schutzklauseln, längerer Kündigungsfristen oder sonstiger Zusatzvereinbarungen. Sie können diese nicht handstreichartig ändern. Informieren Sie sich vor dem Kauf daher unbedingt detailliert über die vorhandenen Mietverhältnisse und lassen Sie sich die entsprechenden Dokumente aushändigen. Sind in einem Mietvertrag besondere Schutzklauseln enthalten oder liegt bei einem Mieter gegebenenfalls ein Härtefall wegen Alter, Gebrechlichkeit oder Krankheit vor (dazu weiter unten), so kann eine Eigenbedarfskündigung nach dem Hauskauf möglicherweise gar nicht oder nur sehr, sehr schwer durchsetzbar sein.
Voraussetzungen für die Anmeldung von Eigenbedarf
Als neuer Eigentümer können Sie Mieter also nicht einfach sprichwörtlich vor die Tür setzen, gleichwohl steht Ihnen das Recht zu, die erworbene Immobilie auch selbst zu nutzen – dazu müssen Sie jedoch Eigenbedarf anmelden. Die Kündigung wegen Eigenbedarf müssen Sie schriftlich verfassen und dem Mieter „nachweislich“ zustellen. Das Datum dieser Zustellung ist für die Berechnung der Kündigungsfrist maßgeblich.
Gut zu wissen: Eine elementare Voraussetzung, um überhaupt eine Eigenbedarfskündigung aussprechen zu können, ist der Grundbucheintrag, der Sie rechtskräftig als neuen Eigentümer ausweist. Der unterschriebene Kaufvertrag oder eine Überlassungserklärung reichen dafür hingegen nicht aus.
Gemäß § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB müssen Sie ein „berechtigtes Interesse“ an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht nur haben, sondern dieses auch eindeutig erklären und nachweisen können. Bei der Begründung des Eigenbedarfs gilt zudem ein definierter Kreis begünstigter Personen.
1. Für wen können Sie Eigenbedarf anmelden?
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat den Kreis der Personen, für die Sie als Eigentümer eine Eigenbedarfskündigung auf den Weg bringen können, auf nahe Angehörige und Verwandte beschränkt. Dies sind im Einzelnen:
- Lebenspartner,
- Eltern und Großeltern
- Kinder und Stiefkinder,
- Enkelkinder
- Geschwister,
- Nichten und Neffen,
- Schwiegereltern (außer nach einer Scheidung)
Rechtmäßig ist eine Eigenbedarfskündigung außerdem, wenn der Wohnraum für eine Pflegekraft oder Haushaltshilfe bei Pflegebedürftigkeit benötigt wird.
2. Rechtsgültige Begründung des Eigenbedarfs
Zur Begründung Ihres Eigenbedarfs müssen Sie zunächst Ihre aktuelle Wohnsituation umfänglich beschreiben und nachvollziehbar erklären, warum diese für Sie oder Ihre Familie nicht mehr ausreichend ist. In einem zweiten Schritt sollten Sie nun klar darlegen, inwieweit das neu gekaufte Haus Ihre Bedürfnisse erfüllt. Klassisch ist der Verweis auf eine größere Wohnfläche, die benötigt wird, weil beispielsweise Familienzuwachs unterwegs ist oder eine Pflegekraft oder Haushaltshilfe zur Betreuung im Haushalt aufgenommen werden soll.
Außerdem oft angeführt: Beruflich bedingter Standortwechsel, Verkürzung des täglichen Arbeitsweges, Wohnraum für enge Verwandte, die in die Stadt/den Ortsteil ziehen wollen, Trennung, Heirat oder Scheidung.
Bedenken Sie, dass die Begründung für Ihren Eigenbedarf jederzeit überprüfbar sein muss. Konsultieren Sie im Zweifelsfall besser einen versierten Rechtsanwalt, der Sie bei der Formulierung berät. Denn: Zweifelt ein Mieter die Gründe Ihrer Eigenbedarfskündigung an, so kann er diese von einem Gericht verifizieren lassen.
Gut zu wissen: Erst nach der Kündigung ins Feld geführte Argumente werden im Ernstfall nicht mehr berücksichtigt. Versäumen Sie es, stichhaltige Gründe anzugeben, die bereits vor der Eigenbedarfskündigung vorlagen, riskieren Sie, dass der angemeldete Eigenbedarf vom Gericht nicht anerkannt wird.
Kündigungsfristen bei Eigenbedarfskündigungen
Möchten Sie Eigenbedarf für Ihrer frisch erworbene Immobilie anmelden, so müssen Sie sich in jedem Fall an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten, die in § 573c BGB verankert sind. Immer unterstellt, dass der Vertrag des Mieters nicht anderslautende, rechtswirksame Fristen vorsieht. Für gewöhnlich gilt:
• Besteht der Mietvertrag seit weniger als fünf Jahren, so gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten,
• wohnt der Mieter hingegen länger als fünf Jahre in Ihrem Neuerwerb, so verdoppelt sich diese Frist und beträgt dann sechs Monate,
• hat der Vorbesitzer den Mitvertrag vor mehr als acht Jahren unterschrieben, so müssen Sie eine Kündigungsfrist von neun Monaten einhalten.
Wichtig: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des jeweiligen Kalendermonats beim Mieter eingegangen sein, das meint: Er muss sie entweder persönlich in Händen halten oder zumindest in seinem Briefkasten vorfinden.
Gut zu wissen: Halten Sie sich nicht an die vorgeschriebenen Fristen, so kann Ihre Eigenbedarfskündigung unwirksam werden oder Sie müssen mit verlängerten Fristen rechnen.
• Was ist mit Kündigungs-Sperrfristen gemeint?
Vermutlich wird Ihnen bei der Beschäftigung mit der Materie der Eigenbedarfskündigung früher oder später der Begriff der Sperrfrist begegnen. Damit ist ein Zeitraum gemeint, in dem Sie dem Mieter schlicht nicht kündigen können. Eine Kündigungs-Sperrfrist „verhängt“ der § 577a des BGB allerdings nur dann, wenn eine (vermietete) Wohnung in einem Mehrfamilienhaus vom Eigentümer zunächst in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend an einen Dritten verkauft wird. Ab dem Moment, in dem dann ein neuer Eigentümer für das Haus oder die Wohnung im Grundbuch vermerkt ist, gilt für diesen eine Kündigungs-Sperrfrist von mindestens drei Jahren. In Ballungsräumen mit ausgeprägter Wohnraumknappheit kann sie auf bis zu zehn Jahre ausgeweitet werden. Diese Sperrfrist bei Eigenbedarf greift im Übrigen auch, wenn eine Reihenhaussiedlung in einzelne Grundstücke aufgeteilt und dann verkauft wird.
Beim Kauf eines vermieteten Einfamilienhauses besteht hingegen keine Kündigungs-Sperrfrist.
Das Widerspruchsrecht des Mieters
Wie oben im Kontext bereits beiläufig angedeutet, kann jeder betroffene Mieter per se die Begründung für eine Eigenbedarfskündigung in Zweifel ziehen und notfalls von einem Gericht prüfen lassen, ob sie stichhaltig ist. Sie sollten daher einige Mühe und Sorgfalt darauf verwenden, die Gründe für Ihren Eigenbedarf anschaulich und überprüfbar darzulegen – so vermeiden Sie à priori eine gerichtliche Auseinandersetzung.
Davon unbenommen ist allerdings das Widerspruchsrecht des Mieters, das ihm der § 574 BGB zusichert: „Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.“
Eine solche „unzumutbare Härte“ attestieren die Gerichte regelmäßig in den folgenden Fällen:
• Der Mieter ist krank und/oder pflegebedürftig und/oder ihm ist wegen seines hohen Alters ein Wohnungswechsel nicht mehr möglich.
• Es ist sehr unwahrscheinlich, dass der Mieter einen angemessenen Ersatzwohnraum findet, beispielsweise, weil er arbeitslos, auf Sozialhilfe angewiesen oder sozial gehandicapt ist.
• Ein Umzug ist wegen der Schwangerschaft einer Mieterin unzumutbar.
• Der Mieter steht kurz vor einem Examen oder einem wichtigen beruflichen Abschluss.
• Der Schulabschluss der Kinder des Mieters ist durch ein Schulwechsel gefährdet.
Ob ein Widerspruch auf Basis dieser sogenannten „Sozialklausel“ von Erfolg gekrönt ist, bestimmt sich immer aus den Details des Einzelfalls. In jedem Fall muss er spätestens zwei Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses bei Ihnen eingegangen sein, um rechtswirksam werden zu können.
Rechtliche Konsequenzen bei vorgetäuschtem Eigenbedarf
Eine ganz schlechte Idee ist es, dem Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen –– diesen dann aber nicht wahrzunehmen. Sei es, weil sich persönliche Pläne kurzfristig geändert haben oder weil es dem Käufer von vorneherein bevorzugt darum ging, den unliebsamen Bewohner „loszuwerden“.
Die Gerichte reagieren ausgesprochen empfindlich auf die bewusste Zweckentfremdung der Eigenbedarfskündigung – und ahnden die Täuschung mit zivil- und strafrechtlichen Konsequenzen. Das meint: Sie müssen Schadenersatz an den Mieter zahlen und riskieren eine strafrechtliche Verurteilung, die im Einzelfall nur knapp unter der Grenze bleiben kann, ab der Sie als vorbestraft gelten.
Dazu zwei Beispiele, die die maßgebliche Rechtsprechung veranschaulichen. Im ersten Fall konnte ein wegen Eigenbedarfs gekündigter Mieter vor dem Amtsgericht Coesfeld nachweisen, dass der Vermieter die von ihm geräumte Wohnung keinesfalls selbst bezog, sondern die Räume neu vermietete. Das Gericht sprach dem Mieter Schadenersatz nach § 280 Abs.1 BGB zu, und zwar für die Umzugskosten, die Kosten der Wohnungssuche sowie für die Mietdifferenz zur höheren Miete der neuen Wohnung (Amtsgericht Coesfeld, Az.: 4 C 156/19). Gerichte gewähren getäuschten Mietern diesen Ersatz für den „Mietdifferenzschaden“ seither in aller Regel für eine Dauer von bis zu 3,5 Jahren (!).
Die strafrechtliche Komponente vorgetäuschten Eigenbedarfs unterstreicht ein Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Bergedorf vom Mai letzten Jahres (Az.: 412 Ds 25/23): Die Vermieterin wurde wegen Betrugs durch Unterlassen gemäß §§ 263 StGB zu einer Geldstrafe von 90 Tagessätzen zu je 600 Euro, das sind 54.000 Euro, und zu einer Zahlung von über 330.000 Wertersatz verurteilt.
Zum Hintergrund: Nachdem ihre Mieter nach einer entsprechenden Eigenbedarfskündigung ausgezogen waren, entschied sich die Vermieterin, das leerstehende Gebäude zu verkaufen – ohne ihre Mieter davon zu unterrichten. Der Verkauf erbrachte einen Gewinn von 330.000 Euro. Das Gericht sah in der unterlassenen Mitteilung an die Mieter über den Wegfall des Eigenbedarfs ein strafrechtlich relevantes Unterlassen. Das verhängte Strafmaß von 90 Tagessätzen liegt exakt auf der Trennungslinie, jenseits derer eine Vorstrafe im Bundeszentralregister eingetragen wird. Und: Das Gericht zog auch den durch die Straftat erlangten Gewinn in Höhe von 330.000 Euro ein, um den widerrechtlichen Vermögensvorteil abzuschöpfen.
Die Risiken eines vorgetäuschten Eigenbedarfs sind also beträchtlich: Es drohen herbe strafrechtliche Ahndungen und unter Umständen erhebliche Schadenersatzansprüche des gebeutelten Mieters.
Tipps vor dem Kauf eines vermieteten Hauses
Wenn Sie eine vermietete Immobilie in der festen Absicht kaufen wollen, diese selbst zu nutzen, so sollten Sie bereits in der Besichtigungsphase den Kontakt zu den Mietern suchen. Nutzen Sie die Erfahrung und Expertise Ihres Maklers, der ein solches Gespräch sicher vermitteln kann. Kommunizieren Sie Ihre Wünsche und Bedürfnisse offen – um so nach Möglichkeit bereits im Vorfeld eine einigermaßen gütliche Einigung anzustreben, gegebenenfalls durch eine befristete Verlängerung des Mietzeitraums.
Allerdings ersetzen auch die harmonischsten Gespräche niemals eine sorgfältige Überprüfung der Mietverträge und der in ihnen enthaltenen Vereinbarungen. Versuchen Sie, so viel wie möglich über die persönliche Situation des Mieters herauszufinden, um einen „Härtefall-Widerspruch“ ausschließen zu können.
Kommen Sie nach eingehender Analyse der Ist-Fakten zu dem Schluss, dass eine Eigenbedarfskündigung schwierig werden könnte und möglicherweise vor Gericht ausgetragen werden muss, sollten Sie Ihre Kaufabsicht noch einmal überdenken.
Praktisches Vorgehen bei einer Eigenbedarfskündigung
Auch wenn Sie mit den Mietern bereits gesprochen, sich eventuell sogar auf eine einvernehmliche Regelung geeinigt haben, die eigentliche Eigenbedarfskündigung müssen Sie trotzdem rechtzeitig und formal korrekt auf den Weg bringen. Bedenken Sie, wie bereits erwähnt, dass Sie erst kündigen können, wenn Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch vermerkt sind. Die folgenden Angaben sollte Ihr Kündigungsschreiben enthalten:
• Absender und Adressat
• Ausspruch der Kündigung wegen Eigenbedarf nach § 573 BGB unter Einhaltung der Kündigungsfrist zum Termin xy
• Begründung, beispielsweise: „Die Wohnung mit xy Quadratmetern soll in Zukunft wie folgt genutzt werden… Der Umzug ist aus folgenden Gründen erforderlich…“
• Widerspruchsklausel mit Fristsetzung („Sie können gegen diese Eigenbedarfskündigung nach § 574 BGB Widerspruch einlegen. Der schriftliche Widerspruch muss spätestens bis zum xy hier eingegangen sein. Bitte legen Sie Ihre Einwände ausführlich dar, wenn es sich um eine rechtfertigende Härtefallregelung für Sie und Ihre Familie handeln sollte.“
• Bitte um Rückgabe der Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zum Kündigungstermin
(„Bei verspäteter Rückgabe behalten wir uns vor gemäß § 546a BGB Schadenersatzansprüche geltend zu machen.“)
• Datum und eigenhändige Unterschrift.
Gut wissen: Wenn Sie als Neu-Eigentümer auch nur den Hauch eines Zweifels haben, ob Ihre Eigenbedarfskündigung inhaltlich korrekt und rechtswirksam formuliert ist, versichern Sie sich der Expertise eines kompetenten Fachanwalts für Mietrecht. So vermeiden Sie spätere Unannehmlichkeiten.
FAQs
1. Wann kann ich nach dem Kauf eines vermieteten Hauses Eigenbedarf anmelden?
Sie können eine Eigenbedarfskündigung erst dann aussprechen, wenn Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Es empfiehlt sich gleichwohl, den Mieter bereits im Vorfeld über Ihre Absicht zu unterrichten. Die Kündigung muss schriftlich und unter Einhaltung der jeweils geltenden Kündigungsfrist erfolgen.
2. Kann der Verkäufer dem Mieter nicht vor dem Verkauf kündigen?
Nein. Eine Kündigung des Mieters wegen Verkauf des Hauses ist so gut wie ausgeschlossen. Nur in den seltenen Fällen, in denen der Verkäufer „einen erheblichen wirtschaftlichen Nachteil“ durch den Verbleib des Mieters nachweisen könnte, wäre ein solches Vorgehen eventuell rechtens.
3. Gibt es Fälle, in denen eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen ist?
Ja. Hat der Verkäufer mit dem Mieter einen befristeten Mietvertrag geschlossen, so ist eine Eigenbedarfskündigung grundsätzlich nicht möglich. Befristete Mietverträge enden gleichwohl automatisch mit Ablauf der vereinbarten Mietdauer, ohne dass eine Kündigung erforderlich ist.
4. Wer zählt zum berechtigten Personenkreis für Eigenbedarf?
Sie können Eigendarf beanspruchen, wenn Angehörige und nahe Verwandte einziehen sollen: Dazu gehören Kinder, Stiefkinder und Enkelkinder, Eltern, Großeltern und Schwiegereltern sowie Geschwister, Nichten und Neffen. Für Haushaltshilfen oder Pflegepersonal gilt zwar im Wortsinn nicht der Eigenbedarf, wohl aber das berechtigte Interesse.
