Verkauf, Erbschaft, Scheidung - es gibt einige Situationen, in denen Sie genau wissen sollten, was Ihre Immobilie in Niederbayern oder der Oberpfalz wert ist. Grundsätzlich existieren in Deutschland drei anerkannte Verfahren, nach denen eine Immobilie bewertet werden kann. Das gesetzliche Fundament dafür liefert die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Gesetzeskonform sind demnach das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Nicht alle drei Methoden sind für jeden Zweck und jede Immobilie geeignet. Lesen Sie hier die Details.
1. Das Vergleichswertverfahren: Erste Wahl für selbstgenutzte Immobilien
Das Vergleichswertfahren ist die erste Wahl, wenn Sie Ihre selbstgenutzte Immobilie im Landkreis Kelheim oder Regensburg verkaufen möchte. Es ist die einzige Methode, die die Dynamik des aktuellen Marktes berücksichtigt und einkalkuliert. Kernaussage dieses Verfahrens: Eine Wohnimmobilie hat genau den Wert, den ein potentieller Käufer dafür zahlen würde.
Zur Ermittlung dieses Wertes vergleicht das Verfahren die konkrete Immobilie daher mit ähnlichen Objekten, die in letzter Zeit im Landkreis verkauft wurden. Makler nutzen dazu die anonymisierten Kaufpreissammlungen der örtlichen Gutachterausschüsse. Da nun kaum eine Immobilie im Landkreis Regensburg oder im Landkreis Kelheim völlig identisch mit einer anderen ist, werden für die Unterschiede Zu- und Abschläge eingerechnet. Beispielsweise für
- die Bauweise und den Grundrisszuschnitt,
- das Alter der Immobilie und den Zustand der Bausubstanz,
- die Ausstattung,- das Ausmaß der energetischen Sanierung,
- die Restnutzungsdauer.
Im Resultat ergibt sich ein realistischer Verkehrswert, der dem aktuellen Marktgeschehen entspricht.
2. Das Sachwertverfahren: Ermittelt wird der Wiederbeschaffungswert
Das Sachwertverfahren hingegen ist kaum geeignet, einen zufriedenstellenden Verkaufspreis Ihrer Wohnimmobilie zu ermitteln. Es errechnet den Substanzwert einer Immobilie - und lässt dabei die Entwicklung auf dem Markt weitgehend außer Acht. Die Methode stützt sich auf die Annahme eines fiktiven Neubaus der Immobilie. Deshalb wird häufig auch vom sogenannten Wiederbeschaffungswert gesprochen.Der Sachwert einer Immobilie bestimmt sich aus dem Bodenrichtwert sowie den Herstellungskosten der Immobilie und der Außenanlagen. Für die Alterswertminderung wird ein festgelegter Faktor einkalkuliert. Das Sachwertverfahren hat seine Berechtigung für die Wertermittlung von Häusern ohne Vergleichsmöglichkeit, von Denkmalschutzimmobilien oder von Industriegebäuden.
3. Das Ertragswertverfahren: Welche Rendite lässt sich mit der Immobilie erzielen?
Das Ertragswertverfahren wiederum stellt die Frage in den Mittelpunkt, welcher Ertrag sich über welchen Zeitraum mit einer Immobilie aus dem Landkreis Kelheim oder Regensburg erzielen lässt. Diese Methode wird daher ausschließlich für vermietete (oder zu vermietende) Wohn- und Gewerbeimmobilien angewandt. Das Verfahren ist recht komplex und kann nur von einem fachkundigen Makler oder Gutachter durchgeführt werden. Wichtig ist jedoch grundsätzlich die getrennte Betrachtung von Grundstückswert und Gebäudesachwert. Jedes Gebäude hat nur eine begrenzte Nutzungsdauer, während der Grund und Boden ja prinzipiell "unvergänglich" ist.Das Ertragswertverfahren liefert bei einer guten Datenlage belastbare Ergebnisse. Allerdings hinkt es bisweilen den steigenden Mieten hinterher.
Secret Sale/Diskreter Verkauf, Bieterverfahren und Co.: Die Ausnahmen von der Regel
Der ermittelte Verkehrswert einer Immobilie dient grundsätzlich als Basis für einen erfolgversprechenden Verkaufspreis. Es gibt jedoch Ausnahmen von dieser ehernen Regel. Sind Sie Eigentümer einer besonders attraktiven Immobilie im Landkreis Kelheim oder Regensburg, dann kann es für Sie lohnend sein, Ihre Immobilie "off market", also unter Ausschluss der Öffentlichkeit, oder in einem Bieterverfahren zu verkaufen. In beiden Fällen bestehen gute Chancen, einen deutlich höheren Verkaufspreis zu erzielen. Allerdings sollten Sie dazu zwingend mit einem qualifizierten Immobilienmakler zusammenarbeiten, der über ein breit aufgestelltes Netzwerk von solventen Interessenten verfügt.
Wir sind als lokaler Premium-Makler tief in den Landkreisen Kelheim und Regensburg sowie den umliegenden Städten verwurzelt und haben uns schon früh auf den diskreten Verkauf von Immobilien spezialisiert. Nutzen Sie unsere Erfahrung und unser Netzwerk, wenn Sie für Ihre Immobilie den Bestpreis bekommen möchten.
