Autos, Computer, Smartphones – und auch Immobilien: An ihnen nagt der sprichwörtliche „Zahn der Zeit“ und sie verlieren, obwohl noch funktionstüchtig, über die Jahre an Wert. Bei Immobilien werden die Abnutzung durch den Gebrauch, also durch das Bewohnen, der Verschleiß von Bauteilen und die technische Überalterung von Installationen und Elektrik unter dem Oberbegriff Alterswertminderung subsummiert. Dieser Wertverlust erstreckt sich über die gesamte Lebensdauer von Haus oder Wohnung – und Sie können ihm quasi tatenlos zusehen oder mit gezielten Instandhaltungsmaßnahmen und Sanierungen dagegenhalten. Die Entscheidung für die eine oder die andere Variante spiegelt sich schlussendlich im Ergebnis der aktuellen Immobilienbewertung, in die die Alterswertminderung als relevanter Faktor immer einfließt.
Lesen Sie im folgenden Ratgeber, wie die Alterswertminderung berechnet wird, welche Methoden erlaubt und üblich sind, und vor allem mit welchen Maßnahmen Sie der altersbedingten Wertminderung Ihrer Immobilie effektiv entgegenwirken können.
Das Wichtigste in Kürze
• Jedes Gebäude verliert über seine Lebensdauer durch Alterungsvorgänge, Abnutzung und Verschleiß jährlich an Wert.
• Verschiedene Faktoren beeinflussen die Geschwindigkeit dieses Wertverlusts.
• Die Berechnung der Alterswertminderung ist gesetzlich geregelt – und zwar in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und in der Sachwert-Richtlinie SW-RL Nr. 4.3.
• Weil die tatsächliche Alterswertminderung niemals mathematisch exakt festgestellt werden kann, müssen Näherungsverfahren zur Ermittlung herangezogen werden. Es werden lineare und dynamische Herangehensweisen unterschieden.
• Aufgrund ihrer großen Modellkonformität wird fast nur noch die lineare Alterswertminderung favorisiert und angewendet.
So wird die Alterswertminderung berechnet
Die Wertminderung Ihrer Immobilie durch Abnutzung, Verschleiß und Materialermüdung erfolgt in aller Regel über einen festgelegten Zeitraum, der als Gesamtnutzungsdauer bezeichnet wird. Sie umfasst die Anzahl der Jahre, in denen das Gebäude „bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und Instandhaltung typischerweise wirtschaftlich genutzt werden kann.“ Die Definition stammt aus dem Bewertungsgesetz (BewG), das in seiner Anlage 22 praktischerweise gleich standardisierte Gesamtnutzungszeiten für verschiedene Gebäudearten angibt (dazu detailliert weiter unten). Für Ein- und Zweifamilienhäuser werden obligatorisch 80 Jahre veranschlagt. Wohlgemerkt: Der Wert gilt unabhängig davon, ob das Haus technisch und praktisch noch nutzbar wäre.
Je älter nun ein Haus ist, desto kürzer ist logischerweise seine Restnutzungsdauer. Sie ergibt sich ganz einfach, wenn Sie das Alter der Immobilie von der Gesamtnutzungsdauer abziehen.
Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer - Alter der Immobilie
Bei der Berechnung der Alterswertminderung kann nun zwischen einem linearen und einem progressiven Ansatz gewählt werden. Der Unterscheid: Die lineare Methode geht von einer gleichmäßigen Wertminderung über die Jahre aus, während die progressive Variante schnellere Wertverluste in den älteren Jahren annimmt. Obwohl beiden Herangehensweisen veritable Ergebnisse attestiert werden müssen, hat sich das lineare Modell in der Praxis eindeutig durchgesetzt.
1. Beispiel für die lineare Alterswertminderung beim Haus
Die lineare Alterswertminderung unterstellt, wie erwähnt, eine über die Jahre kontinuierlich verlaufende Wertminderung. Basis bilden dabei die Gebäudenormalherstellungskosten zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Hauses. Die Alterswertminderung wird nun in einem Prozentsatz dieser Herstellungskosten angegeben – so schreibt es die Sachwertrichtlinie SW-RL Nr. 4.3 vor. Gerechnet wird mit dem Saldo aus Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer, und zwar konkret nach der Formel:
Alterswertminderung in % = (Gesamtnutzungsdauer - Restnutzungsdauer) / Gesamtnutzungsdauer x 100
Ganz praktisch ergibt sich für das Beispiel einer 20 Jahre alten Immobilie mit einer üblichen Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren:
- Gebäudeherstellungskosten eines Vergleichsobjekts: 200.000 Euro
- Gesamtnutzungsdauer. 80 Jahre
- Restnutzungsdauer: 60 Jahre
Alterswertminderung in % = ((80 - 60) / 80) x 100 = 25 %
200.000 Euro x 0,25 = 50.000 (Alterswertminderung in Euro)
200.000 Euro - 50.000 Euro = 150.000 Euro (aktueller Gebäudewert)
Nach 20 Jahren hat die Immobilie also ein Viertel ihres ursprünglichen Werts verloren und steht somit bei 150.000 Euro.
Am Rande: Sie haben völlig Recht, wenn Sie sich bei dieser linearen „Abwertung“ ein wenig an die „Schwacke-Liste“ für Gebrauchtwagen erinnert fühlen, die ja auch einen „zustandsneutralen Restwert“ von Autos auf Basis von Typ, Baujahr und Ausstattung angibt. Trotz der zugrundeliegenden Richtlinien zur Immobilienbewertung erscheint das Ergebnis der linearen Alterswertminderung seltsam flach und wenig spezifisch. Aber wir sind ja auch noch nicht fertig.
2. Alterswertminderung nach Ross
Franz Wilhelm Ross war ein staatlich geprüfter Maurermeister und Sachverständiger für Feuerversicherungen und Grundbesitz, der für seine dynamische Berechnung der Alterswertminderung von Immobilien in die Historie eingegangen ist. Die Ross’sche Wertminderungskurve unterstellt, dass eine Immobilie in den ersten Jahren weniger an Wert verliert als in den späteren. Dieses Verfahren ist durch die Vorgaben der ImmoWertV jedoch leider in den Hintergrund gerückt, obwohl es unter bauphysikalischen Gesichtspunkten deutlich aussagekräftiger ist als der lineare Blickwinkel.
Die Formel für eine dynamische Berechnung der Alterswertminderung lautet:
Alterswertminderung in % = ((0,5 x (Alter2 / Gesamtnutzungsdauer2 + Alter / Gesamtnutzungsdauer)) x 100
Angewandt auf das obige Beispiel der 20 Jahre alten Immobilie mit 200.000 Euro Herstellungskosten und 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer ergibt sich die folgende Rechnung:
Alterswertminderung in % = ((0,5 x (202 / 802 + 20 / 80)) x 100 = 15,625
200.000 Euro x 0,15625 = 31.250 (Alterswertminderung in Euro)
200.000 Euro – 31.250 Euro = 168.750 Euro (aktueller Gebäudewert)
Aufgrund des recht jungen Alters liegt der Gebäuderestwert bei dieser dynamischen Berechnung immerhin noch bei 168.750 Euro – und nicht bei 150.000 Euro wie in der linearen Methode.
3. Alterswertminderung nach Vogels
Die Alterswertminderung nach Vogels schließlich beruht auf empirisch ermittelten Kaufpreisen. Die Methode impliziert, dass auch nach Ablauf der Gesamtnutzungsdauer ein Restwert von 20 Prozent verbleibt – was nur logisch erscheint: Schließlich gibt es wohl kaum ein Gebäude, an dem innerhalb von 80 oder 100 Jahren keinerlei erhaltende Maßnahmen vorgenommen werden. Wäre dies, rein hypothetisch, so, dann müsste das Gebäude zum Ende der prognostizierten Lebenszeit schlicht abgerissen werden.
Die Formel für die Vogels’sche Betrachtungsweise lautet:
Alterswertminderung in % = ((-0,4 x (Alter / Gesamtnutzungsdauer)2 + 1,2 x Alter / Gesamtnutzungsdauer)) x 100
Bezogen auf das genannte Beispiel ergibt diese Formel gleichwohl einen altersbedingten Abschlag von 27,5 Prozent, was 55.000 Euro entspricht. Unter dem Blickwinkel der Alterswertminderung nach Vogels verbliebe ein aktueller Gebäudewert von nur noch 145.000 Euro.
Vorschriften zur Berechnung der Alterswertminderung
Das Wichtigste vorab: Es gibt keine einheitliche Tabelle für die Alterswertermittlung bei Immobilien (mehr), seit die Wertermittlungsrichtline (WertR) eingemottet wurde. Insofern hinkt der obige Vergleich mit der „Schwacke-Liste“ gewaltig. Stattdessen gelten die Sachwert-Richtlinie SW-RL Nr. 4.3 und die ImmoWertV, insbesondere mit dem § 38 – und, ganz wichtig: der Anlage 2. Diese Anlage 2 enthält nämlich quasi ein Punkte-Modell, mit dem Modernisierungsmaßnahmen bewertet werden, die die Abnutzung der Bausubstanz und/oder den Verschleiß mindern – und so die Gesamtnutzungsdauer Ihrer Immobilie verlängern, respektive die Alterswertminderung reduzieren. Die Vorgaben reichen von der Dacherneuerung inklusive Verbesserung der Wärmedämmung über die Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) bis hin zur Verbesserung der Grundrissstruktur. Sachverständige können mit diesen modellhaften Vorgaben nicht nur Einzelmaßnahmen bewerten, sondern zudem Punkte für den allgemeinen Modernisierungsgrad, von „nicht modernisiert“ über „mittlerer Modernisierungsgrad“ bis hin zu „umfassend modernisiert“, vergeben.
Im Saldo: Erst das Instrument der Anlage 2 erhebt die lineare Berechnung der Alterswertminderung aus den Niederungen der flachen Pauschalität und erlaubt eine authentische, auf die konkrete Immobilie abgestimmte Wertermittlung. Immer vorausgesetzt, das Verfahren wird korrekt und mit der nötigen Expertise angewandt.
6 Faktoren, die die Alterswertminderung von Gebäuden beeinflussen
Wie eingangs angedeutet, können Sie den altersbedingten Wertverlust Ihrer Immobilie mindern, indem Sie Ihrem Haus regelmäßig eine Art „Frischzellenkur“ verordnen. Ersetzen Sie „ermüdete“ Bauteile und sanieren Sie veraltete Technik, so verlängern Sie die Restnutzungsdauer der Immobilie signifikant. Wird nun die Restnutzungsdauer erhöht, verlängert sich automatisch die Gesamtnutzungsdauer – und die Alterswertminderung reduziert sich.
• Modernisierungen und Investitionen: Modernisierungen und besonders energetische Sanierungen sind das effektivste Mittel, um den Altersabschlag Ihrer Immobilie klein zu halten.
• Ausgesetzte Instandhaltungsarbeiten: Im Umkehrschluss gilt logischerweise das Gegenteil. Versäumen Sie die rechtzeitige Durchführung substanzerhaltender Maßnahmen oder schieben Sie die üblichen Instandhaltungsarbeiten auf die lange Bank, dann verkürzen diese Nachlässigkeiten die Restnutzungsdauer und leisten dem altersbedingten Wertverlust Vorschub.
• Technische Überalterung: Eine veraltete Haustechnik (Elektro-Installationen, Heizung, sanitäre Anlagen) schmälert nicht nur den Wohnwert empfindlich, sie mindert auch die Attraktivität der Immobilie – der Abschlag für Restnutzungsdauer und die Alterswertminderung fallen entsprechend hoch aus.
• Intensive Nutzung und/oder Zweckentfremdung: Dieser Umstand trifft für gewöhnlich auf Wohnimmobilien eher weniger zu – obwohl das sprichwörtliche „verwohnt“ durchaus zum deutschen Sprachschatz gehört – gemeint sind damit jedoch eher Rahmenbedingungen, in denen beispielsweise ein klassisches Bürogebäude als Verpflegungseinrichtung zweckentfremdet wird und diese Handhabung mit einer reduzierten Restnutzungsdauer „bezahlt“.
• Baumängel: Für alle Gebäudearten gilt hingegen, dass Baumängel, die bereits bei der Errichtung des Hauses oder Gewerbeobjekts entstanden sind, gravierende, negative Folgen für die Gesamtnutzungsdauer haben. Selbsterklärend in diesem Sinn sind beispielsweise eine mangelhafte Statik, ein fehlerhaftes Fundament oder auch eine unsachgemäße Dachabdichtung.
• Bauschäden: Schäden, die nach der Fertigstellung auftreten, können die Funktionalität des Gebäudes, seine Sicherheit und selbstredend seinen Wert empfindlich beeinträchtigen. Sie können durch Witterungseinflüsse und Naturkatastrophen, aber auch durch die Verwendung minderwertiger Materialien hervorgerufen werden. So weit möglich, sollten Sie zeitnah behoben werden, um einer exponierten Alterswertminderung entgegenzuwirken.
Gesamtnutzungsdauer unterschiedlicher Gebäudearten
Konnten Sie dem Jahressteuergesetz 2022 oder dem Grundsteuer-Reformgesetz bislang noch nichts Positives abgewinnen? Nun, dann lenken wir Ihren Blick an dieser Stelle auf eine kleine Änderung im Bewertungsgesetz (BewG), die im Zuge dieser Gesetze vorgenommen wurde – und die Sie bei entsprechendem Wohlwollen als Mini-Entbürokratisierung werten dürfen:
• Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für Doppelhäuser, Reihenhäuser und Mehrfamilienhäuser ebenso wie für Wohnhäuser mit Mischnutzung gibt die Anlage 22 BewG ab sofort eine einheitliche Gesamtnutzungsdauer vor 80 Jahren vor. Das ist insofern bemerkenswert, als zuvor mit unterschiedlichen Standardstufen hantiert werden musste – und schon die Ermittlung der Gesamtnutzungsdauer einer Wohnimmobilie ein gewisses Maß an Recherche verlangte.
• Museen, Theater, Sakralbauten und Friedhofsgebäude werden hingegen mit einer Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren veranschlagt.
• 60 Jahre gelten für Büro- und Verwaltungsgebäude, für Banken und ähnliche Geschäftshäuser, schließlich für Einzel- und Mehrfachgaragen.
• Kindergärten und -tagesstätten, Schulen, Wohnheime sowie Alten- und Pflegeheime, Kauf- und Warenhäuser bekommen 50 Jahre wirtschaftliche Nutzung zugestanden.
• Die 40 Jahre teilen sich Krankenhäuser, Kliniken und Ärztehäuser, Gemeindezentren und Hotels mit Sporthallen und Freizeitbädern sowie mit Betriebs- und Werkstätten, Produktionsgebäuden, Lagerhallen und Versandgebäuden.
• Eine Gesamtnutzungsdauer von eher bescheidenen 30 Jahren attestiert das Bewertungsgesetz schließlich Verbrauchermärkten und Autohäusern sowie Reithallen und landwirtschaftlichen Mehrzweckhallen.
Die Alterswertminderung im Sachwertverfahren
Eine recht relevante Rolle spielt die Alterswertminderung im Sachwertverfahren, das neben dem Vergleichswert- und dem Ertragswertverfahren zu den drei normierten Wertermittlungsverfahren für Immobilien gehört. Das Sachwertverfahren ermittelt den rein materiellen Wert einer Immobilie und wird bevorzugt für selbstgenutzte Immobilien eingesetzt, für die es keine oder zu wenige Vergleichsobjekte gibt. Es beschäftigt sich also, einfach formuliert, mit der Frage, welchen monetären Aufwand es erfordern würde, das zu bewertende Haus heute exakt so wieder herzustellen. Dazu werden der Bodenwert und der Gebäudewert separat ermittelt. Der Bodenwert basiert auf dem Bodenrichtwert und der Größe des Grundstücks. Der Gebäudewert hingegen orientiert sich an den Herstellungskosten, die für den Bau eines vergleichbaren neuen Gebäudes anfallen würden. Diese Kosten werden zumeist auf Grundlage standarisierter Regelherstellungskosten je Quadratmeter veranschlagt und anschließend mit der Bruttogrundfläche des Gebäudes multipliziert.
Nun muss die Alterswertminderung berücksichtigt werden. Da Gebäude im Laufe der Zeit nun mal an Wert verlieren, fließt der durch Alterung bedingte Wertverlust in die Berechnung ein – indem er als Abschlag vom zuvor berechneten Gebäudewert abgezogen wird. Erst dieser reduzierte Saldo spiegelt den tatsächlichen Wert, den die Immobilie aufgrund Ihres Alters und der damit verbundenen Abnutzung hat.
Wichtig: Wie oben erwähnt, kann die Alterswertminderung durch Modernisierungen und energetische Sanierungen positiv, durch unterlassene oder nur halbherzig veranlasste Instandsetzungen aber auch negativ beeinflusst werden. Die Gewichtung dieses Einflusses auf Basis der Anlage 2 zur ImmoWertV sollten Sie einem qualifizierten Sachverständigen überlassen, wenn Sie ein aussagekräftiges Ergebnis erhalten möchten.
Die Ermittlung der Alterswertminderung gehört in Expertenhände
Als Faustformel für den altersbedingten Wertverlust gilt der pauschale Wert von 1,25 Prozent pro Jahr als lineare Wertminderung, die sich gleichmäßig über die Jahre der Gesamtnutzungsdauer verteilt. Die hier verwendete doppelte Verallgemeinerung in Form von „Faustformel“ und „Pauschalwert“ geschieht mit Absicht: Es handelt sich um eine pure Orientierungszahl. Der tatsächliche, spezifische Wertverlust einer Immobilie muss immer im Spannungsfeld von durchgeführten Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie Renovierungen und äußeren Einflüssen wie Lage und Marktbedingungen beurteilt werden. Dazu wiederum ist die professionelle Expertise eines zertifizierten Sachverständigen zwingend erforderlich. Wenn Sie also eine fundierte Antwort auf die Frage nach der Höhe der Alterswertminderung Ihrer Immobilie, respektive dem aktuellen Immobilienwert, haben möchten, dann sind Sie gut beraten, einen Experten zu beauftragen. Unter dem folgenden Link beispielsweise finden Sie einen qualifizierten Spezialisten in Ihrer Nähe: https://www.sachverstaendiger-abensberg.de/.
FAQs
1. Wie kann ich den Altersabschlag berechnen?
Ganz allgemein (und pauschal) berechnet sich der Altersabschlag aus der einfachen Formel: (Alter des Gebäudes / Gesamtnutzungsdauer) x 100. Das Ergebnis gibt den prozentualen Wertverlust auf Basis der angenommenen „Lebenszeit“ an, die als Gesamtnutzungsdauer bezeichnet wird und bei Wohnimmobilien 80 Jahre beträgt. Ein 40 Jahre altes Haus kommt so auf einen Altersabschlag von ((40 / 80) x 100 = 50)) 50 Prozent. Es hat also nur noch die Hälfte seines ursprünglichen Werts.
2. Was bedeutet Restnutzungsdauer?
Die Restnutzungsdauer bezeichnet die noch verbleibende Zeit, in der eine Immobilie wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ergibt sich aus dem (theoretischen) Wert der Gesamtnutzungsdauer, der im Bewertungsgesetz für verschiedene Gebäudearten festgelegt ist, und dem Alter der Immobilie. Da für Wohnimmobilien 80 Jahre Gesamtnutzung veranschlagt sind, hätte ein 20 Jahre altes Haus folglich noch ein Restnutzungsdauer von 60 Jahren. Die Restnutzungsdauer kann jedoch durch Modernisierungsmaßnahmen verlängert oder durch mangelhafte Instandhaltung verkürzt werden.
3. Wie lange gilt ein Haus als neuwertig?
Eine Immobilie gilt in der Regel als neuwertig, wenn sie keine wesentlichen Mängel aufweist und technisch sowie optisch in einem Zustand ist, der einem Neubau sehr nahe kommt. In der Praxis wird ein Haus zumeist in den ersten fünf Jahren nach seiner Fertigstellung als neuwertig klassifiziert – vorausgesetzt, es weist keine größeren Abnutzungserscheinungen oder Schäden auf. Und: Umfassend sanierte und modernisierte Häuser, die für die nächsten 40 Jahre technisch gut aufgestellt sind, werden nicht selten ebenfalls als „neuwertig“ beworben, obwohl sie vielleicht bereits 30 Jahre alt sind.
4. Kann ich die Alterswertminderung reduzieren?
Ja. Sie verringern den altersbedingten Wertverlust Ihrer Immobilie durch gezielte Modernisierungen und Sanierungen. Achten Sie dabei besonders auf Verbesserung der energetischen Effizienz, die Verwendung aktueller Bautechnologien und die Anpassung an zeitgemäße Wohnstandards. Alle diese Aspekte erhöhen die Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie und wirken langfristig der Alterswertminderung entgegen.
