Bei der Beurteilung von Unternehmen spielt der Cashflow als wichtige Kennzahl der Liquidität eine prominente Rolle. Wenn Sie nun eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben wollen, dann kann eine detaillierte Analyse des zukünftigen Cashflows dieser „Immobilien-Unternehmung“ Ihnen dabei helfen, den realen Wert der Immobilie im Kontext Ihrer gesamten finanziellen Strategie besser zu beurteilen. Konkret: Die genaue Ermittlung des heutigen Werts zukünftiger Erträge, die Sie aus der Immobilie generieren, erlaubt Ihnen eine fundierte Entscheidung, ob es sinnvoll ist, Ihr Kapital ausgerechnet in diese Immobilie zu investieren oder ob es rentabler wäre andere Vermögenswerte oder Projekte zu favorisieren. Die Barwertmethode leistet genau das: Sie errechnet den Wert, den erwartete Einnahmen heute hätten. Dreh- und Angelpunkt ist dabei der verwendete Abzinsungsfaktor, auch Diskontierungsfaktor genannt.
Die Barwertmethode wird im Zusammenhang mit Unternehmensbewertungen zumeist „Discounted Cashflow Verfahren“ (DCF) genannt, der Begriff DCF-Immobilienbewertung ist gleichwohl ebenfalls geläufig. Lesen Sie im folgenden Ratgeber, was der Barwert genau ist, wie er berechnet wird und warum das Ergebnis schlüssige Aussagen zur Rentabilität einer Investition ermöglicht.
Was ist der Barwert bei Immobilien?
Der Barwert lässt sich recht simpel quasi mit Gegenwartswert „übersetzen“. Er beruht auf der grundsätzlichen Überlegung, dass Geld, das Sie heute haben, mehr wert ist als das, das Sie erst in Zukunft bekommen. Dies vor allem deshalb, weil Sie die finanziellen Mittel von heute gewinnbringend anlegen könnten, wodurch sie sich im Laufe der Zeit durch Zinsen vermehren würden. Wenn Sie nun umgekehrt „zukünftiges Geld“ auf seinen aktuellen Zeitwert umrechnen wollen, dann müssen Sie es logischerweise „abzinsen“. Der Barwert ist ein elementarer Begriff aus der Finanzmathematik und wird zumeist verwendet, um verschiedenartige zukünftige Zahlungen miteinander vergleichbar zu machen.
Der Barwert bei Immobilien beinhaltet analog den heutigen Wert zukünftiger Erträge, die Sie mit einem Haus oder einer Wohnung erwirtschaften können. Die Mieteinnahmen werden dabei durch einen Abzinsungsfaktor reduziert, weil sie als zukünftige Erträge weniger wert sind als Einnahmen, die bereits heute auf Ihrem Konto verbucht werden.
Die Berechnung des Barwerts bei Immobilien ermöglicht es so, den Wert unterschiedlicher Immobilien oder auch anderer Investitionsmöglichkeiten mit kontinuierlichen Zahlungseingängen gegeneinander abzuwägen und sich für die lohnendste Variante zu entscheiden.
So funktioniert die Barwertmethode
Einer der besonderen Vorzüge der Barwertmethode und der implizierten Abzinsung ist der Umstand, dass sich auch Zahlungen (Mieteinnahmen), die zu verschiedenen Zeiten anfallen, vergleichen lassen. Dies ist gerade bei langfristigen oder unterschiedlich getakteten Cashflows recht hilfreich. Das DCF-Verfahren kann zudem flexibel an verschiedene Immobilientypen angepasst werden und funktioniert bei Wohnimmobilien ebenso wie bei Gewerbeobjekten – immer unterstellt, dass sie vermietet werden sollen.
Die grundsätzliche Formel zur Berechnung des Barwerts lautet:
Barwert = CF / (1 + i)n
Legende und Beispiel:
- CF steht für den Cashflow. Wir nehmen hier einmal beispielhaft 10.000 Euro an Mieterträgen (nach Abzug aller Ausgaben) pro Jahr an.
- Im Nenner steht grundsätzlich der Diskontierungs- oder Abzinsungsfaktor, der sich aus 1 + dem angenommenen Zinssatz / 100 = i zusammensetzt. Das Ganze wird mit dem Zeitfaktor n für die Laufzeit potenziert.
- Wir veranschlagen hier beispielhaft einen Zinssatz von 3 %.
- Berechnet werden soll der Barwert für insgesamt 3 Jahre.
Es ergeben sich folgende Rechnungen:
- für das erste Jahr: 10.000 / (1 + 0,03)1 = 9.708,74 Euro
- für das zweite Jahr: 10.000 / (1 + 0,03)2 = 9.433,96 Euro
- für das dritte Jahr: 10.000 / (1 + 0,03)3 = 9.174, 31 Euro
9.708,74 + 9.433,96 + 9.174,31 = 28.317,01 Euro
Im Saldo entsprechen die erwarteten Mieteinnahmen in Höhe von 30.000 Euro in drei Jahren bei einem Kalkulationszins von 3 % einem heutigen/derzeitigen Wert von 28.317,01 Euro.
Die Barwertmethode eignet sich bei Immobilien daher recht gut für die langfristige Risikobewertung, was vor dem Hintergrund der nicht unerheblichen Summen, die zur Disposition stehen, und der zumeist jahrelangen Verpflichtung, die Sie eingehen, recht zielführend ist.
Ein eingespieltes Team: Barwert und Barwertfaktor, Kapitalwert und Endwert
Bei der Beschäftigung mit dem DCF-Verfahren werden Ihnen zwangsläufig einige Begriffe begegnen, deren genaue Bedeutung Sie kennen sollten, um die Zusammenhänge richtig zu verstehen und gegebenenfalls eigene Berechnungen durchführen zu können. Dazu gehören vor allem die folgenden:
• Barwert: Der Barwert entspricht dem Gegenwartswert zukünftiger Zahlungen, der, wie oben dargestellt, durch Abzinsung ermittelt wird.
• Barwertfaktor: Geläufiger sind die Begriffe Abzinsungsfaktor oder Diskontierungsfaktor. Er wird verwendet, um den Wert erwarteter Zahlungen in das Hier und Jetzt zu transferieren, also ihren derzeitigen Wert zu bestimmen. Er ist nicht zu verwechseln mit dem
• Kapitalisierungsfaktor: Der Kapitalisierungsfaktor verfolgt das Ziel, zukünftige Erträge in einen einzigen Kapitalwert umzurechnen. Er fließt insbesondere bei der Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren als sogenannter Vervielfältiger in die Berechnung ein (dazu weiter unten).
• Kapitalwert: Der Kapitalwert ist der Barwert aller mit der Investition verbundenen Einnahmen und Ausgaben über den zu erwartenden Nutzungszeitraum. Fällt er positiv aus, so ist die Investition wirtschaftlich sinnvoll und rentabel.
• Endwert: Der Endwert ist quasi das Gegenstück zum Barwert: Werden bei der Barwertberechnung die zukünftigen Zahlungen auf die Gegenwart abgezinst, so müssen zur Ermittlung des Endwerts die Zahlungen auf das Ende des Investitionszeitraum analog aufgezinst werden.
Vor- und Nachteile des Discounted Cashflow Verfahrens ((DCF)
Vorteile:
• Das DCF-Verfahren erlaubt eine detaillierte Analyse erwarteter Einnahmen über verschiedene Zeiträume.
• Die Methode ist flexibel und kann problemlos an unterschiedliche Immobilien oder verschiedene Marktbedingungen angepasst werden.
• Das Ergebnis der Berechnung zeigt die Rentabilität einer Investition auf und unterstützt Investoren daher bei der Entscheidungsfindung.
• Das Verfahren wird branchenübergreifend anerkannt ist quasi universell anwendbar.
Nachteile:
• Das DCF-Verfahren ist relativ komplex und erfordert ein ausgeprägtes Verständnis für finanzielle Modellierung.
• Die Ergebnisse hängen sehr stark vom gewählten Diskontierungssatz ab, dessen Festlegung wiederum eine ausgewiesene Expertise verlangt.
• Die Berechnung ist zeitaufwendig und muss regelmäßig aktualisiert werden.
• Tatsächliche Abweichungen von den angenommen Prognosen können in das Modell nicht integriert werden, die Resultate folglich ungenau sein.
Die Barwertmethode in der Immobilienbewertung
Eine wichtige Bemerkung vorab: Die klassische Immobilienbewertung, so wie sie auch in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt ist, zielt darauf ab, den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Das ist der Marktwert, den ein Haus oder eine Wohnung an einem konkreten Stichtag X zu dem an diesem Termin herrschenden Marktbedingungen von Angebot und Nachfrage im „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ hat.
Der Barwert fokussiert sich dagegen auf die zukünftigen Erträge, die mit der Immobilie erwirtschaftet werden können. Diese werden auf einen jährlichen Gegenwartswert abgezinst, die Jahressalden (unter Berücksichtigung anfallender Ausgaben) addiert, um so für einen Zeitraum Y einen Ertragswert zu erhalten.
Der Barwert einer Immobilie ist also nicht identisch mit dem Verkehrswert einer Immobilie – auch weil er beispielsweise den Bodenwert des Grundstücks nicht berücksichtigt und die Marktdynamik weitgehend außer Acht lässt.
1. Barwert und Ertragswertverfahren
Gleichwohl fließen spezifische Elemente der Barwertmethode auch in die klassische Immobilienbewertung ein – und zwar besonders natürlich in das Ertragswertverfahren, das sich ja im Kern mit der Frage befasst, wie viel Gewinn ein möglicher Käufer mit der zu bewertenden Immobilie erzielen kann. Diese Wertermittlungsmethode für Mietimmobilien wird im Übrigen auch vom Finanzamt (auf Basis des Bewertungsgesetzes (BewG)) zu Grundsteuerzwecken favorisiert.
Das Ertragswertverfahren berechnet grundsätzlich den Wert der Immobilie (auf Bais der Mieteinnahmen) zunächst getrennt vom Wert des Grundstücks, weil Grund und Boden (relativ) wertstabil bleiben, während das Gebäude durch Altersabnutzung und schwindende Restnutzungsdauer an Wert einbüßt.
Im Detail sieht das exemplarisch folgendermaßen aus:
1. Ermittlung des Bodenwerts: Bodenrichtwert x Grundstücksfläche = Bodenwert
2. Berechnung des jährlichen Reinertrags: Hier sind zwei Rechenoperation nötig:
Wohnfläche x Miete je m2 x 12 Monate = Jahresrohertrag. Von diesem Jahresrohertrag müssen nun selbstredend noch die Bewirtschaftungskosten abgezogen werden, um den Jahresreinertrag zu erhalten: Jahresrohertrag – Bewirtschaftungskosten = Jahresreinertrag.
3. In die Ermittlung des Gebäudereinertrags fließt nun zunächst die zu erwartende Wertsteigerung des unbebauten Grundstücks ein. Diese wird mit dem sogenannten Liegenschaftszins „abgegolten“. Das ist der Zinssatz, zu dem der Verkehrswert von verschiedenen Grundstücksarten marktüblich verzinst wird. Bodenwert x Liegenschaftszinssatz = Bodenwertverzinsung. Diese Bodenwertverzinsung muss vom Jahresreinertrag subtrahiert werden, um den Gebäudereinertrag zu erhalten: Jahresreinertrag – Bodenwertverzinsung = Gebäudereinertrag.
4. Bei der Berechnung des Gebäudeertragswerts kommt jetzt der oben bereits kurz erwähnte Vervielfältiger ins Spiel. Er ist der Kapitalisierungsfaktor, der sich aus dem dynamischen Verhältnis von Restnutzungsdauer des Gebäudes und Liegenschaftszins ergibt – und kann aus den Tabellen zum Bewertungsgesetz (BewG) übernommen werden. Gebäudereinertrag x Vervielfältiger = Gebäudeertragswert.
5. Bodenwert + Gebäudeertragswert ergeben den vorläufigen Ertragswert, der noch um objektspezifische Merkmale und Marktanpassungen korrigiert werden kann, bevor der finale Ertragswert feststeht: Vorläufiger Ertragswert +/- objektspezifische Anpassungen +/- Marktanpassungen = Ertragswert.
Gut zu wissen: Der Liegenschaftszins spielt auch bei der steuerlichen Bewertung von Immobilien nach dem Ertragswertverfahren eine elementare Rolle. Das Bewertungsgesetz gibt konkrete Sätze für bestimmte Gebäude vor, beispielsweise für Ein- und Zweifamilienhäuser 2,5 %, für Mietimmobilien bis sechs Wohnungen 4,0 % oder für Mietimmobilien mit mehr als sechs Wohnungen 4,5 %.
2. Abweichungen bei der persönlichen Investitionsrechnung
Bei der Wertermittlung von Immobilien bleibt die Finanzierung außen vor. Schließlich ist es für den Marktwert des Hauses oder der Wohnung völlig unerheblich, ob Sie den Kaufpreis einfach so bezahlen können oder nicht. Aus der Sicht des Investors ist dieser Umstand nun allerdings alles andere als nebensächlich – die erforderlichen Finanzierungskosten bestimmen durchaus mit darüber, ob sich eine Investition rentiert.
Bei der Bewertung einer Immobilie unter persönlichen Investitionsaspekten gelten zudem, neben der Würdigung der Finanzierungskosten, einige, von der klassischen Berechnung abweichende, Maßgaben.
• Kalkulationszeitraum: Die klassische Wertermittlung legt die Restnutzungsdauer der Immobilie zugrunde. Diese muss nun keineswegs identisch mit Ihrem beabsichtigten Investitionszeitraum sein, der vermutlich kürzer ausfällt.
• Verkaufserlös: Das Ertragswertverfahren unterstellt die durchgängige Vermietung der Immobilie bis zum Ende der Restnutzungsdauer. Ihre persönliche Investitionsplanung kann hingegen auf eine Veräußerung nach x Jahren abzielen, wodurch der dann erzielbare Verkaufspreis in den Fokus rückt. Er kann über die Barwertmethode auf seinen Gegenwartswert abgezinst werden.
• Finanzierungskosten: Die Zinsen für Ihr Darlehen sind ein fester Posten, der Ihre Einnahmen schmälert. Sie können sie im Rahmen der persönlichen Kalkulation bereits bei der Ermittlung des jährlichen Reinertrags zusätzlich zu den Bewirtschaftungskosten vom Rohertrag (den Mieteinnahmen) abziehen.
• Kalkulationszins: Das Ertragswertverfahren arbeitet mit dem Liegenschaftszins – das ist für Ihre persönliche Rechnung nicht zwingend. Sie können den Darlehenszins Ihrer Finanzierung zugrunde legen oder auch den erzielbaren Zinssatz einer Alternativanlage als Basis setzen.
Barwertmethode und Immobilienrente
Die Barwertmethode kommt auch bei der Immobilienverrentung zum Einsatz. Das grundsätzliche Modell der „Rente aus Stein“: Die Immobilie wird nicht gegen Auszahlung eines einmaligen Kaufpreises veräußert, sondern im Gegenzug für eine zumeist lebenslange Leibrente. Gleichzeitig vereinbaren Käufer und Verkäufer ein grundbuchrechtlich abgesichertes Wohn- oder auch Nießbrauchrecht. Der Wert dieses Wohn- oder Nießbrauchrechts wird nun unter Verwendung der Barwertmethode durch Abzinsung der ersparten Mieten auf einen gegenwärtigen Wert ermittelt und vom „Kaufpreis“ abgezogen. Zur Berechnung der eigentlichen Rente wird der sogenannte Leibrentenbarwertfaktor verwendet. Er berücksichtigt die übliche, statistische Lebenserwartung abhängig vom Geschlecht, ist in § 14 Abs.1 BewG geregelt und wird vom Bundesfinanzministerium regelmäßig aktualisiert. Unter diesen Prämissen dient er gleichwohl einzig und allein der Barwertminderung einer Immobilie im Gegenzug für ein lebenslanges Wohnrecht und monatliche Rentenzahlungen.
Die Barwertmethode erweist sich im Übrigen nicht nur bei der Immobilienverrentung als nützlich, sondern punktet immer dann, wenn es darum geht, Reallasten bei der Wertermittlung zu berücksichtigen. Das Prinzip ist dabei stets gleich: Der Barwert der Reallast wird vom Verkehrswert der unbelasteten Immobilie subtrahiert, um einen präzisen Wert zu erhalten. Zu den Reallasten zählen in diesem Sinn wiederkehrende Leistungen, die an das Grundstück gebunden sind, also beispielsweise Zahlungen für Nutzungsrechte, Dienstleistungen (Pflege des Gartens) oder Naturalleistungen (Ernteerträge, Holz).
FAQs
1. Was ist der Unterschied zwischen Barwert und Verkehrswert?
Der Verkehrswert einer Immobilie gibt ihren Wert an einem bestimmten Tag und zu den an diesem Tag herrschenden Marktbedingungen „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ an, also unter den Bedingungen eines regulären Verkaufs. Der Barwert steht hingegen für den Gegenwartswert der zukünftig mit dieser Immobilie zu erzielenden Einnahmen. Dazu werden die erwarteten Mieteinnahmen auf das heutige Niveau abgezinst. Im Fokus des Barwerts steht folglich allein der Ertrag der Immobilie.
2. Für welche Immobilien eignet sich die Barwertmethode?
Die Barwertmethode oder das Discounted Cashflow Verfahren (DCF) kann grundsätzlich für alle Mietimmobilien genutzt werden, ganz gleich, ob es sich um Wohn- oder Gewerbeimmobilien handelt. Ideal ist es für Investitionsobjekte, bei denen die Kapitalanlage und die Wertentwicklung im Vordergrund stehen.
3. Wie wird der Kalkulationszins im Diskontierungsfaktor festgelegt?
Der Kalkulationszins setzt sich in aller Regel aus zwei Komponenten zusammen: Dem Basiszins und einem Risikozuschlag. Der Basiszins orientiert sich oft am Marktzinsniveau, kann aber auch auf Grundlage einer gewünschten Eigenkapitalrendite fixiert werden. Der Risikozuschlag berücksichtigt die besonderen Risiken einer Investition, beispielsweise Mietausfälle. Beide Komponenten werden addiert oder spezifisch gewichtet.
4. Kann ein Barwert negativ sein?
Ja. Wenn die Summe der abgezinsten zukünftigen Zahlungen niedriger ausfällt als die ursprüngliche Investition, bekommt der Barwert ein negatives Vorzeichen. Ein untrügliches Indiz dafür, dass die Investition unter den angesetzten Annahmen (insbesondere dem gewählten Abzinsungsfaktor) unrentabel ist.
