Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie gilt die „lastenfreie“ Übergabe als Ideal. Gemeint ist damit vor allem, dass Haus oder Wohnung nicht (mehr) durch Schulden, sprich: noch nicht abbezahlte Darlehen, beeinträchtigt sein sollten. Allerdings sind Sie als Käufer gut beraten, Ihr Augenmerk auch auf eventuelle Belastungen des Grundstücks zu richten. Sie können wertmindernde Effekte haben – insbesondere, wenn sie die Nutzbarkeit des Grundstücks einschränken.
Die sogenannte Grunddienstbarkeit ist die wichtigste und vor allem zumeist dauerhafte Beschränkung, die Sie beachten sollten. Der altertümlich anmutende Begriff findet sich in § 1018 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) und bezeichnet das Recht einer Person an der Nutzung eines fremden Grundstücks. Die häufigste Variante ist das Wegerecht.
Lesen sie im folgenden Ratgeber, welche Grunddienstbarkeiten es gibt, welche Rechte und Pflichten sich aus ihnen ergeben, wie die Kostenseite aussieht und wie sich die Grunddienstbarkeit auf die Immobilienbewertung auswirken kann.
Was ist eine Grunddienstbarkeit? Definition und rechtliche Grundlagen
Die Grunddienstbarkeit ist ein definiertes Nutzungsrecht an fremdem Eigentum, das im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in § 1018 fixiert und geregelt ist. Es besagt im Grundstücksrecht, dass der Eigentümer eines Grundstücks dem Eigentümer eine anderen (zumeist benachbarten) Grundstücks in bestimmten Fällen konkrete Nutzungsrechte einräumen muss. Das Grundstück, an dem das Recht besteht, wird als „dienendes Grundstück“, das Grundstück, das das Recht erhält, als „herrschendes Grundstück“ bezeichnet.
Für gewöhnlich wird die Grunddienstbarkeit in das Grundbuch des dienenden Grundstücks in Abteilung II eingetragen.
Wichtig: Die Grunddienstbarkeit bezieht sich auf das Grundstück, sie existiert unabhängig vom jeweils aktuellen Eigentümer. Das Recht bleibt daher auch beim Verkauf des Grundstücks bestehen.
Gut zu wissen: Einigen sich zwei Eigentümer darauf, dass einer von ihnen Teile des anderen Grundstücks mitbenutzen darf, und halten sie diese Übereinkunft lediglich in einer schriftlichen Vereinbarung (ohne Grundbucheintrag) fest, dann ist diese Grunddienstbarkeit nicht übertragbar und erlischt bei einem Weiterverkauf.
Arten von Grunddienstbarkeiten
Je nach Inhalt der Grunddienstbarkeit wird in Deutschland zwischen Nutzungsdienstbarkeiten und Unterlassungsdienstbarkeiten unterschieden:
• Nutzungsdienstbarkeiten werden dem „herrschenden“ Grundstückseigentümer zugestanden und implizieren die Erlaubnis, Teile des dienenden Grundstücks langfristig auf eine bestimmte Weise zu nutzen, beispielsweise durch Ausübung eines Wegerechts.
• Unterlassungsdienstbarkeiten verbieten die Wahrnehmung bestimmter Rechte, die dem Grundstückseigentümer eigentlich zustehen, beispielsweise den Bau eines mehrstöckigen Hauses, das die Aussicht versperrt oder die Verheizung bestimmter Brennstoffe, um Geruchsbelästigungen zu vermeiden.
• Als Sonderform sind schließlich noch Duldungsdienstbarkeiten zu nennen, bei denen der „dienende“ Grundstückseigentümer auf seine sogenannten Abwehrrechte verzichtet. Er akzeptiert beispielsweise ein höhere Luftverschmutzung (durch ein benachbarte Fabrik), Gestank (durch Land- oder Viehwirtschaft) oder eine dauerhafte Lärmbelästigung (durch ein Sägewerke o.ä.).
Praktische Beispiele für Grunddienstbarkeiten
• Wegerecht
Das Wegerecht wird immer dann notwendig und vergeben, wenn ein Haus in zweiter Reihe liegt und keine Anbindung an einen öffentlichen Weg oder eine öffentliche Straße hat. Der Zugang zum Haus muss folglich über ein angrenzendes Grundstück erfolgen. Der Nachbar, seine Mitbewohner und Besucher dürfen im Rahmen des Wegerechts einen genau definierten Weg über das dienende Grundstück nutzen (und befahren), um zu ihrem Haus zu gelangen. Der Gesetzgeber hat in den § 917 und § 918 BGB ausdrücklich ein „Notwegerecht“ festgeschrieben, das die erforderliche Benutzung des fremden Grundstücks verfügt.
• Leitungsrecht
Ähnlich wie bei Wegerecht verhält es sich beim sogenannten Leitungsrecht: In diesem Fall erfolgt der Anschluss an die öffentliche Strom-, Wasser- und Abwasserversorgung über ein dienendes Grundstück, wenn das herrschende Grundstück selbst keinen Zugang dazu hat. Der jeweilige Nachbar darf seine Leitungen unter und über dem Grundstück verlegen.
• Bebauungsbeschränkung
Gilt eine Bebauungsbeschränkung so dürfen Sie auf Ihrem Grundstück nicht höher bauen als vereinbart, um den freien Blick des Nachbarn nicht einzuschränken. Oder Sie müssen einen bestimmten Abstand von der Grundstücksgrenze einhalten – auch wenn Sie dort nur eine Gartenlaube errichten möchten. Eher selten, aber ebenfalls möglich ist ein gänzlicher Bebauungsausschluss.
• Überbaurecht
Quasi in die entgegengesetzte Richtung der Bebauungsbeschränkung zielt das Überbaurecht: Es erlaubt ausdrücklich, dass Teile der Behauung, beispielsweise das Dach der Gartenlaube oder auch des Wohnhauses, über die Grundstücksgrenze hinweg in das dienende Grundstück hineinragen dürfen. Ohne ein solches eingetragenes Überbaurecht darf ein Gebäude die Grenze des Nachbargrundstücks nicht überschreiten – und zwar weder über- noch unterirdisch, also weder durch einen Balkon noch durch eine Tiefgarage.
• Grenzbaurecht
Das Grenzbaurecht ist eine Grunddienstbarkeit, die häufig vor den Schranken des Gerichts endet: Im Grundsatz erlaubt sie dem Begünstigten, den geltenden Mindestabstand zu einer anderen Immobilie zu unterschreiten oder die eigene Immobilie direkt an der Grenze zum benachbarten Grundstück zu platzieren.
• Hinnahme von Schmutz und Lärmbelästigung
Wie oben bereits erwähnt, kann die Inkaufnahme einer erhöhten Luftverschmutzung oder einer dauerhaften Lärmbelästigung ebenfalls als Grunddienstbarkeit im Grundbuch verankert werden. Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks schützt sich so langfristig vor Schadenersatzansprüchen.
Welche Rechte und Pflichten ergeben sich aus dem Nutzungsrecht?
Mit Ausnahme des Notwegerechts räumt der Eigentümer des dienenden Grundstücks seinem Nachbarn die speziellen Nutzungsrechte ja freiwillig ein. Das tut er in den seltensten Fällen aus reiner Nächstenliebe, sondern gegen eine finanzielle Entschädigung. Die Kosten der Grunddienstbarkeit zahlt der Eigentümer des herrschenden Grundstücks wahlweise als Einmalzahlung oder, das ist der weitaus häufigere Fall, in regelmäßigen Raten an den Eigentümer des dienenden Grundstücks. Die Zahlungen werden als Nutzungsentgelt oder auch als Nutzungsrente bezeichnet. (Details dazu weiter unten).
Obwohl sich der Begünstigte auf diese Art seine zusätzlichen Rechte prinzipiell „erkauft“, muss er sich bei der Nutzung des Nachbargrundstücks an gewisse Regeln halten:
1. Der Umgang mit den genutzten Bereichen des dienenden Grundstücks muss nach § 1020 BGB „schonend“ erfolgen. Das heißt zum Beispiel beim Wegerecht, dass der Weg nicht mit schweren Maschinen befahren werden oder in anderer Weise überstrapaziert werden darf.
2. Pflege und Instandhaltungsmaßnahmen einer zum Nachbargrundstück zählenden Anlage können nach § 1021 BGB ebenfalls zu den Pflichten des Begünstigten gehören. Entscheidend sind in diesem Fall jedoch die konkreten Vereinbarungen, die zwischen beiden Eigentümern getroffen und bei der Bestellung der Grunddienstbarkeit fixiert werden.
3. Es versteht sich von selbst, dass die regelmäßige Überweisung des Nutzungsentgelts ebenfalls zu den essentiellen Pflichten des Begünstigten zählt. Die Beträge können im Bedarfsfall eingeklagt werden.
Gut zu wissen: Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, eine Grunddienstbarkeit zeitlich zu befristen und diese Frist auch im Grundbuch zu verankern. Das Nutzungsrecht erlischt nach Ablauf dieser Frist automatisch.
Abgrenzung der Grunddienstbarkeit zu anderen Rechtsformen
Die Grunddienstbarkeit ist ein Kombiwort aus Dienstbarkeit und Grundstück – und in dieser Zusammensetzung auch eindeutig, nämlich als exakt definiertes Recht eines Eigentümers an einem Grundstück, das ihm nicht gehört.
Nun deckt der Begriff der Dienstbarkeit gleichwohl noch andere Sachverhalte ab – und außerdem handelt es sich nicht bei jedem Recht an einem fremden Grundstück automatisch um eine Grunddienstbarkeit. So unterscheiden sich die Sachverhalte:
1. Unterschied zum Nießbrauchrecht
Die Grunddienstbarkeit gesteht einem Grundstückseigentümer ein genau bezeichnetes Nutzungsrecht an einem fremden Grundstücks zu. Das Nießbrauchrecht, ebenfalls das Recht, eine Sache nutzen zu dürfen, die sich nicht in persönlichem Eigentum befindet, umfasst dagegen die vollen Nutzungsrechte an einem Grundstück. Darin ist beispielsweise ein dauerhaftes Wohnrecht ebenso inkludiert, wie die Möglichkeit, Einnahmen aus dem Grundstück zu generieren, beispielsweise durch Vermietung. Prinzipiell kann der Eigentümer eines Grundstücks mit existenten Nießbrauch mit seinem Eigentum aktuell nichts „anfangen“.
Und: Die Grunddienstbarkeit ist immer an die Eigentumstitel der Vertragspartner gebunden und wird daher bei einem Verkauf übertragen. Das Nießbrauchrecht kann hingegen einer beliebigen Person zugestanden werden und ist nicht übertragbar.
2. Unterschied zur beschränkten, persönlichen Dienstbarkeit
Auch die überaus sperrige Bezeichnung der beschränkten, persönlichen Dienstbarkeit bezieht sich auf konkrete Rechte an einem fremden Grundstück. Aber: In diesem Fall muss der Begünstigte nicht gleichzeitig Eigentümer eines benachbarten Grundstücks sein, sondern es kann sich im Grundsatz um eine willkürlich ausgewählte Person handeln. Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit wird ebenfalls ins Grundbuch eingetragen – sie ist jedoch nicht übertragbar und gilt ausschließlich für den eingetragenen Begünstigten. Verstirbt dieser, erlischt das persönliche Nutzungsrecht automatisch.
Beispiel: Sie haben auf Ihrem Grundstück einen prächtigen Garten angelegt, der von einem Ihrer Freunde bewundert und geschätzt wird. Sie können diesem Freund über eine beschränkte, persönliche Dienstbarkeit erlauben, diesen Garten jederzeit und so lange es ihm beliebt zu nutzen. Der Freund behält dieses Recht bis zu seinem Tod – auch wenn das Grundstück zwischenzeitlich verkauft wird.
3. Unterschied zur Baulast
Der Begriff Baulast stammt aus dem Bauordnungsrecht und bedeutet, dass der Eigentümer eines bestimmten Grundstücks konkrete öffentlich-rechtliche Verpflichtungen erfüllen muss. Im Wortlaut: Er muss auf seinem Grundstück gewisse Dinge „dulden, unterlassen oder tun”.
In aller Regel werden Baulasten nötig, wenn ein Bauvorhaben auf einem Grundstück nicht verwirklicht werden kann, weil es in der geplanten Form gegen gesetzliche Vorschriften verstoßen würde. Um trotzdem eine Baugenehmigung zu bekommen, können Bauherren die Nachbargrundstücke mit einbeziehen – um zum Beispiel notwendige Abstandsflächen einzuhalten. Theoretisch kann jeder Eigentümer eines Grundstücks Baulasten in das zentrale Baulastenverzeichnis eintragen lassen – und zwar absolut freiwillig. Allerdings: Ist der Eintrag einmal erfolgt, hat er bindende Wirkung.
Zumeist ist fehlender Platz der Hauptgrund für eine Baulast. Die häufigsten Arten sind:
- Baulast zur Abstandsfläche,
- Erschließungsbaulast,
- Stellplatzbaulast,
- Überfahrbaulast.
Für die Eintragung einer Baulast kann der Eigentümer eine frei verhandelbare Ausgleichszahlung verlangen.
Die Hürden für die Löschung einer Baulast sind denkbar hoch. Baulasten können nur mit ausdrücklicher Zustimmung der Baubehörde, einer sogenannten Verzichtserklärung, und mit dem Einverständnis aller Beteiligten getilgt werden. Bevor die Bauaufsichtsbehörde jedoch ihren schriftlichen Verzicht erklärt, muss der Baulastengeber einen Nachweis erbringen, dass das öffentliche Interesse am Fortbestehen der Baulast nicht mehr existiert. Das kann im Einzelfall durchaus gar nicht so einfach sein.
Grundbucheintrag und Kosten einer Grunddienstbarkeit
Eine Grunddienstbarkeit verursacht Kosten – und zwar hauptsächlich beim Eigentümer des herrschenden Grundstücks, der ja durch die Nutzung einen Vorteil erzielt. Im Grundsatz können beide Parteien nicht nur die Höhe des Nutzungsentgelts, respektive der Einmalentschädigung, frei vereinbaren, sondern ebenso nach Gusto festlegen, wer für Instandhaltung und Instandsetzung sowie für die Grundbuch- und Notarkosten aufkommt.
• Kosten für die Eintragung einer Grunddienstbarkeit
Die Eintragung einer Grunddienstbarkeit kostet laut Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) 38 Euro für einen Geschäftswert von 500 Euro. Liegt dieser höher, klettern auch die Gebühren analog. Bei 2.000 Euro sind es beispielsweise 58 Euro, bei 50.000 Euro dagegen 76 Euro.
Absolut abenteuerlich gestaltet sich nun allerdings die Ermittlung dieses Geschäftswerts. Im Wesentlichen richtet er sich nach dem (frei verhandelbaren) Nutzungsentgelt. Der Schlüsselparagraph § 52 GNotKG lautet tatsächlich: „Der Wert einer Dienstbarkeit … bestimmt sich nach dem Wert, den das Recht für den Berechtigten oder für das herrschende Grundstück hat.“
Zumindest wird in den folgenden Abschnitten eindeutig festgelegt, dass der maximale Geschäftswert im Sinn der Gebührenerhebung der Wert der Dienstbarkeit in den ersten 20 Jahren sein darf.
Beispiel: Sie haben sich zu einer Bebauungsbeschränkung bereiterklärt, die für die nächsten 40 Jahre gelten soll und im Grundbuch eingetragen wird. Sie erhalten dafür eine Entschädigung von 10.000 Euro.
- Entschädigungssumme / Dauer = Jahreswert: 10.000 Euro / 40 = 250 Euro
- Jahreswert x 20 = Geschäftswert: 250 Euro x 20 = 5.000 Euro
Durch die Limitierung der Kostenfestsetzung auf den Wert der ersten 20 Jahre ergibt sich ein Geschäftswert von 5.000 Euro – die Gebühr beträgt 59 Euro.
Erhalten Sie hingegen ein jährliches Nutzungsentgelt so lautet die Formel:
- jährliches Nutzungsentgelt x 20 = Geschäftswert
Kann eine Grunddienstbarkeit aus dem Grundbuch gelöscht werden?
Grundsätzlich gilt: Eine Grunddienstbarkeit kann nur beendet und aus dem Grundbuch gelöscht werden, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks damit einverstanden ist. Er ist auch der Einzige, der eine solche Tilgung beantragen kann. Eine befristete Grunddienstbarkeit endet hingegen automatisch nach Ablauf der vereinbarten Zeitspanne.
Ansonsten gibt es ein paar Ausnahmen, in denen auch der Eigentümer des dienenden Grundstücks auf Beendigung der Grunddienstbarkeit drängen kann. Dies ist explizit der Fall, wenn die Vorteile für das herrschende Grundstück dauerhaft wegfallen – beispielsweise, weil das Grundstück zwischenzeitlich an das öffentliche Straßen- oder Wegesystem angeschlossen wurde und keine Notwenigkeit mehr besteht, den Zugang über das dienende Grundstück zu nehmen.
Schließlich kann eine Grunddienstbarkeit, so seltsam dies auch klingen mag, verjähren. Hat der Eigentümer des herrschenden Grundstücks seine Rechte über Jahre hinweg, aus welchen Gründen auch immer, nicht wahrgenommen, so kann der Eigentümer des dienenden Grundstücks einen Antrag auf Verjährung stellen und die Grunddienstbarkeit aus dem Grundbuch entfernen lassen. Die übliche Frist liegt bei 30 Jahren.
Grunddienstbarkeiten bei der Immobilienbewertung
Jede Grunddienstbarkeit ist gleichbedeutet mit einem Wertverlust für das dienende Grundstück, während das herrschende Grundstück gewinnt. Steht einem Dritten ein Mitbenutzungsrecht zu oder schränkt die Grunddienstbarkeit die Gestaltungsmöglichkeiten des Grundstücks ein, so wirkt sich das negativ auf den Verkehrswert der Immobilie aus.
Allerdings kommt es im Einzelfall sehr auf die Stärke der Beeinträchtigung und vor allem auf den Teil der Grundstücksfläche an, der überhaupt betroffen ist.
Klassischerweise wird beim Wegerecht für die „belastete Fläche“ eine sogenannte Wertminderungsquote angesetzt und ein Wertabschlag in Prozent berechnet. Der Verkehrswert des gesamten Grundstücks wird final um diesen Abschlag bereinigt. Das gleiche Prinzip wird auf das Leitungsrecht samt Schutzstreifen (die Fläche, die wegen der darunterliegenden Leitungen nicht überbaut werden darf) angewandt. Schwieriger gestaltet sich die Bewertung bei der Grenzbebauung oder dem Überbaurecht, da die beanspruchte Grundstücksfläche zumeist nur minimal ist.
Im Saldo sollten Sie daher beim Kauf einer Immobilie mit eingetragener Grunddienstbarkeit genau prüfen, welche Beschränkungen Ihrer Wohn- und Lebensqualität damit verbunden sind. Ragt der letzte Zipfel einer Gartenlaube des Nachbarn einige Zentimeter über die eigentliche Grundstücksgrenze, muss das nicht unbedingt ein Negativpunkt bei der Beurteilung der Immobilie sein, weil Ihr Wohlbefinden eher nicht darunter leidet. Anders sieht es hingegen aus, wenn Sie einen nicht unwesentlichen Teil Ihres Grundstücks nicht nutzen können, weil darauf die Zufahrt für das Nachbarhaus verläuft und tagaus, tagein ein „reger Verkehr“ herrscht.
Bedenken Sie in einem solchen Fall überdies, dass Sie für dieses Handicap zwar eine Entschädigung in Form eines Nutzungsentgelts erhalten, gleichzeitig aber kaum Spielraum haben, den Status quo jemals ändern zu können.
FAQs
1. Was ist eine Grunddienstbarkeit, einfach erklärt?
Eine Grunddienstbarkeit ist die Berechtigung zu bestimmten Handlungen oder Nutzungen, die der Eigentümer eines Grundstücks dem Eigentümer eines anderen, zumeist benachbarten, Grundstücks erteilt. Das Grundstück, das durch diese Berechtigung belastet wird – oder im Wortsinn: „dienstbar“ ist – erhält einen entsprechenden Eintrag in der Abteilung II des Grundbuches.
2. Wie lange gilt eine Grunddienstbarkeit?
Wird die Grunddienstbarkeit nicht schon beim Grundbucheintrag befristet, so gilt sie grundsätzlich unbegrenzt. Sie besteht auch bei einem Verkauf weiter. Im Regelfall kann die Grunddienstbarkeit nur beendet oder gelöscht werden, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks der Auflösung zustimmt.
3. Was kostet eine Grunddienstbarkeit?
Das kommt darauf an: Lediglich die Kosten für den eigentlichen Grundbucheintrag sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgeschrieben. Das turnusmäßige Nutzungsentgelt oder die einmalige Entschädigung für das vereinbarte Nutzungsrecht können die Eigentümer dagegen völlig frank und frei unter sich aushandeln.
4. Mindert eine Grunddienstbarkeit den Grundstückswert?
Ja. Im Grundsatz erhält ein Dritter ein verbrieftes Recht an Ihrem Eigentum. Der Grad der Wertminderung hängt nun allerdings von der Art dieses Rechts ab: Ein täglich genutztes Wegerecht schlägt logischerweise stärker zu Buche als ein unterirdisches Glasfaserkabel, das der Nachbar an Ihrer Grundstücksgrenze einmalig verlegen lässt.
