Wer in Deutschland eine Immobilie kauft, muss auf den Kauf Grunderwerbsteuer zahlen. Ausnahmen von dieser Regel gibt es nur wenige. Berechnungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der Kaufpreis, so wie er im notariellen Kaufvertrag festgehalten wurde. Die Erhebung der Steuer fällt in die Hoheit der Länder – was zur Folge hat, dass der Steuersatz nicht bundeseinheitlich ist, sondern je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% variiert. Die Grunderwerbssteuer zählt zu den Kaufnebenkosten und muss in der individuellen Kalkulation unbedingt berücksichtigt werden. Lesen Sie in diesem Ratgeber alles, was Sie zur Höhe, zur Fälligkeit und zur Berechnung der Grunderwerbsteuer wissen sollten.
1. Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?
Jeder Immobilienkauf muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Im notariellen Kaufvertrag wird neben dem Kaufpreis auch festgelegt, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer zu bezahlen hat. (Am Rande: Theoretisch kann auch anderes vereinbart werden, da qua Gesetz zunächst der bisherige Eigentümer und der Käufer gemeinsam gegenüber dem Finanzamt Steuerschuldner sind. Dieser Fall kommt jedoch höchst selten vor).
Der Notar schickt den unterschriebenen Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt, das daraufhin dem Käufer einen Grunderwerbsteuerbescheid zusendet. Ab Bekanntgabe dieses Steuerbescheids hat der Käufer nun einen Monat Zeit, die Steuer zu begleichen. Erst dann stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die wiederum elementare Voraussetzung für die Eigentumseintragung im Grundbuch ist.
Zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer nicht, verweigert das Finanzamt die Ausstellung der Unbedenklichkeitserklärung. Prinzipiell kann sich das Finanzamt nun auch an den Verkäufer wenden und von ihm die Zahlung einfordern, da dieser ja im Außenverhältnis – also dem Finanzamt gegenüber – ebenfalls Schuldner ist. In der Praxis wird der Verkäufer dem Käufer gegebenenfalls noch eine Frist zur Zahlung der Grunderwerbsteuer einräumen – ansonsten bleibt ihm keine andere Möglichkeit, als den Kaufvertrag rückabwickeln zu lassen.
2. Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?
Die Grunderwerbsteuer berechnet sich, wie erwähnt, aus der Höhe des aktuellen Steuersatzes für Grunderwerb im jeweiligen Bundesland und dem im notariellen Kaufvertrag fixierten Kaufpreis. Möchten Sie beispielsweise in Bayern (3,5 % Grunderwerbsteuer) eine Immobilie zu einem Preis von 300.000 Euro (laut Kaufvertrag) kaufen, so fallen
300.000 x 3,5 % = 10.500 Euro an, die das Finanzamt von Ihnen verlangen würde.
Bayern ist allerdings auch das einzige Bundesland, das seinen Gewerbesteuersatz seit Jahren konstant und niedrig hält.
3. Welche Bundesländer haben ihre Grunderwerbsteuersätze erhöht?
Erst seit dem 1. September 2006 greift die Regelung, wonach die einzelnen Bundesländer ihre Steuersätze in Eigenregie festlegen können. In der Folge haben nahezu flächendeckend alle Länder die Grunderwerbsteuer erhöht – vor allem, um mit den höheren Einnahmen die defizitären, kommunalen Finanzen ein wenig zu sanieren.
- 2014 setzten Berlin, Hessen, Bremen, Schleswig-Holstein und Niedersachsen ihre Sätze nach oben.
- Nordrhein-Westfalen erhöhte Anfang 2015 die Steuer auf Grunderwerb von 5 % auf 6.5 %. Das Saarland veranschlagt seither ebenfalls 6,5 %. Thüringen folgte zwei Jahre später.
- Ab 2019 gilt in Mecklenburg-Vorpommern ein Grunderwerbsteuer-Satz von 6 %.
- Zu Jahresbeginn haben Hamburg und Sachsen die Grunderwerbsteuer auf 5,5 % angehoben.
4. Übersicht: Grunderwerbsteuersätze nach Bundesländern
Zum Stichtag 1. Januar 2023 gibt es weitreichende Unterschiede in der Höhe der Grunderwerbsteuer zwischen den jeweiligen Bundesländern. Besonders deutlich wird die Differenz, wenn der Euro-Gegenwert, beispielsweise bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro, ausgerechnet wird. Demnach zahlen Immobilienkäufer in Nordrhein-Westfalen oder in Schleswig-Holstein eine fast doppelt so hohe Grunderwerbsteuer wie in Bayern.
- Baden-Württemberg: Steuersatz 5,0 %, entspricht bei 200.000 € Kaufpreis: 10.000 €
- Bayern: 3,5 %, 7.000 €
- Berlin: 6,0 %, 12.000 €
- Brandenburg: 6,5 %, 13.000 €
- Bremen: 5,0 %, 10.000 €
- Hamburg: 5,5 %, 11.000 €
- Hessen. 6,0 %, 12.000 €
- Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 %, 12.000 €
- Niedersachsen: 5,0 %, 10.000 €
- Nordrhein-Westfalen: 6,5 %, 13.000 €,
- Rheinland-Pfalz: 5,0 %, 10.000 €
- Saarland: 6,5 %, 13.000 €
- Sachsen: 5,5 %, 11.000 €
- Sachsen-Anhalt: 5,0 %, 10.000 €
- Schleswig-Holstein: 6,5 %, 13.000 €
- Thüringen: 6,5 %, 13.000 €
5. Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?
Wie eingangs angemerkt, sind die Fälle, in denen keine Grunderwerbsteuer zu zahlen ist, recht überschaubar. Grundsätzlich steuerfrei ist der Erwerb eines Grundstücks, dessen Kaufpreis unter 2.500 Euro liegt. Ansonsten gelten unterschiedliche Ausnahmen, je nachdem, ob es sich um einen privaten Immobilienkauf oder um einen Kauf durch Unternehmen oder institutionelle Investoren handelt.
5.1. Private Immobilienkäufe
Immobilienverkäufe an Angehörige, die in gerader Linie miteinander verwandt sind, oder die unter Ehepartnern stattfinden, sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Zu ersteren zählen Verkäufe von Eltern an die Kinder (auch an adoptierte) oder von Großeltern an die Enkel, nicht aber die Verkäufe von Geschwistern untereinander.
Auch Schenkungen und Erbschaften unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer – sie können gleichwohl, je nach Wert der Immobilie, Erbschafts- oder Schenkungssteuer zur Folge haben.
5.2. Immobilienkäufe durch Unternehmen oder institutionelle Investoren
Personen- und Kapitalgesellschaften können sogenannte Share Deals nutzen, um die Grunderwerbsteuer zu umgehen. Dabei kaufen sie nicht direkt die entsprechende Immobilie, sondern vielmehr Anteile an dem Unternehmen, das diese besitzt. Nach heftiger Kritik an diesem Steuerschlupfloch gilt seit dem Juli 2021 eine Verschärfung für die grunderwerbsteuerfreie Praxis: Unternehmen können nur noch 89,9 Prozent (zuvor 94,9 Prozent) der Firmenanteile kaufen und sie müssen diese Anteile mindestens zehn Jahre (zuvor fünf Jahre) halten. Vorausgegangen war unter anderem eine veröffentlichte Erhebung, wonach zwischen 2018 und 2021 mindestens 150.000 Wohnungen in Deutschland von Unternehmen gekauft wurden – ohne dass ein Euro Grunderwerbsteuer gezahlt wurde.
6. Grunderwerbsteuer sparen, reduzieren oder umgehen? Ist das möglich?
Abgesehen von den soeben benannten Ausnahmen kann die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf grundsätzlich nicht umgegangen werden. Allerdings gibt es ein paar Möglichkeiten, die Höhe der fälligen Steuer etwas zu reduzieren.
6.1. Steuern sparen durch Reduzierung des Kaufpreises
• Die Grunderwerbsteuer wird fällig auf Grundstück und Immobilie und alles was damit „untrennbar“ verbunden ist. Es empfiehlt sich also, im notariellen Kaufvertrag alle beweglichen Sachen – wie die Einbauküche, die Sauna oder das Gartenhäuschen – gesondert aufzuführen. So reduziert sich der eigentliche Immobilien-Kaufpreis, auf den dann auch weniger Steuern zu zahlen sind.
Tipp: Achten Sie allerdings darauf, dass Sie nicht zu viele bewegliche Extras herausrechnen. Erreicht deren Wert eine Grenze von 15 Prozent gehen beim Finanzamt die Warnlampen an.
• Wenn Sie selbst bauen möchten, schließen Sie zwei separate Verträge ab: Einen für den Grundstückskauf, für den Sie Grunderwerbsteuer zahlen müssen, und einen anderen für den eigentlichen Hausbau, der dann steuerbefreit ist. Diese Konstruktion ist allerdings an bestimmte zeitliche Fristen gebunden.
• Bis in die höchste Instanz der Finanzgerichtsbarkeit hat es die Frage geschafft, ob die Summe der Instandhaltungsrücklage beim Kauf einer Eigentumswohnung gesondert ausgewiesen werden darf, um so den grunderwerbsteuerpflichtigen Kaufpreis zu minimieren. Die Richter des Bundesfinanzhofes haben eindeutig entschieden, dass die Instandhaltungsrücklage untrennbar mit dem Immobilienbesitz verbunden ist und folglich der gesamte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage für die Steuerfestsetzung anzusehen ist.
6.2. Pläne der Bundesregierung: Reduzierte Grunderwerbsteuer für Erstkäufer
Die Ampelkoalition hat angekündigt, eine gesetzliche Grundlage schaffen zu wollen, auf der die einzelnen Bundesländer Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer veranlassen könnten. Ziel ist es, den Immobilienkauf für Selbstnutzer, also in erster Linie für Erstkäufer, zu fördern und attraktiver zu gestalten. Nordrhein-Westfalen hat ein solches Programm bereits in 2022 getestet. Erstkäufer erhielten durch eine Förderung der NRW-Bank mehr als 1,5 Prozentpunkte der Grunderwerbsteuer erlassen. Auch andere Bundesländer haben angekündigt, die Möglichkeiten solcher Freibeträge nutzen zu wollen. Eine finale gesetzgeberische Entscheidung steht noch aus.
7. Was ist der Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer?
Obwohl die beiden Steuerarten auf den ersten Blick recht ähnlich anmuten, handelt es sich um zwei völlig unterschiedliche Abgaben. Die Grunderwerbsteuer wird einmalig fällig, wenn Grund und Boden, in der Regel plus Immobilie, „erworben“ werden. Sie wird vom Bundesland erhoben, in dem die Immobilie steht und richtet sich in ihrer Höhe nach dem Kaufpreis.
Die Grundsteuer hingegen ist eine Steuer auf den (bereits existenten) Grundbesitz. Deshalb muss sie auch wiederkehrend jährlich gezahlt werden – solange das Eigentum an Grund und Immobilie besteht. Sie fällt in den Verantwortungsbereich der jeweiligen Gemeinde. Dass die Grundsteuer in den letzten Monaten so publik geworden ist und für reichlich Schlagzeilen gesorgt hat, hat seinen Grund darin, dass sie bislang nach dem sogenannten Einheitswert von Grundstück und Immobilie berechnet wurde. Weil dieser, bei den Finanzämtern hinterlegte, Wert jedoch völlig veraltet ist, müssen im Zuge der großen Grundsteuerreform die Bewertungsgrundlagen neu ermittelt werden. Alle Immobilieneigentümer waren bis zum 31. Januar 2023 aufgefordert, eine Grundsteuererklärung mit aktuellen Daten beim Finanzamt einzureichen. Die neu berechnete Grundsteuer muss dann ab dem 1. Januar 2025 gezahlt werden.
8. Fazit: Die Grunderwerbsteuer ist die Umsatzsteuer beim Immobilienkauf
Prinzipiell ist die Grunderwerbsteuer die Umsatzsteuer beim Immobilienkauf. Unter der Maßgabe, dass der Staat, respektive die Länder, bei jedem wirtschaftlichen Geschäft mit von der Partie sind, ist sie nicht anderes als eine legitime Verkehrssteuer. Das Steuerschlupfloch der Share Deals benachteiligt hingegen Privatkäufer gegenüber Unternehmen in beträchtlichen Maße und konterkariert dieses Prinzip einer allgemeinen Verkehrssteuer. Angesichts der rasant gestiegenen Zinsen könnte hingegen der Ansatz, mögliche Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer zu ermöglichen, dazu beitragen, dem Immobilienkauf für viele Privatkäufer wieder attraktiv und erstrebenswert zu machen.
FAQs
- Wie berechne ich die Höhe der Grunderwerbsteuer?
Die Höhe der Grunderwerbsteuer ergibt sich aus dem im notariellen Kaufvertrag fixierten Kaufpreis der Immobilie oder des Grundstücks, der mit dem Grunderwerbsteuersatz des jeweiligen Bundeslandes multipliziert wird. Beispiel: Für eine Immobilie in Bayern (3,5 % Grunderwerbsteuer) zum Kaufpreis von 400.000 Euro ergibt sich: 400.000 x 3,5 % = 14.000 €.
- Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?
Innerhalb eines Monats nachdem Sie den Grunderwerbsteuerbescheid vom Finanzamt erhalten haben, müssen Sie den geforderten Betrag überweisen. Versäumen Sie diese Frist, stellt Ihnen das Finanzamt keine Unbedenklichkeitserklärung aus, die Sie für den Grundbucheintrag benötigen.
- Wie kann ich Grunderwerbsteuer sparen?
Führen Sie „bewegliche Extras“, die nicht unmittelbar mit der Immobilie verbunden sind, im Kaufvertrag gesondert auf, beispielsweise die Einbauküche, die Sauna, die elektrischen Markisen und ähnliches. So reduzieren Sie den Kaufpreis, auf den Sie Grunderwerbsteuer zahlen müssen.
- Was ist der Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer?
Mit der Grunderwerbsteuer wird einmalig der namengebende „Erwerb“ und von Grund und Boden, wahlweise mit oder ohne Immobilie, besteuert. Sie wird vom jeweiligen Bundesland erhoben. Die Grundsteuer ist dagegen kontinuierlich auf den bereits vorhandenen Grundbesitz zu zahlen. Sie wird von der Gemeinde berechnet und eingezogen.
