In aller Regel ist es eine kluge Entscheidung, den Immobilienverkauf einem qualifizierten Immobilienmakler zu übertragen. Er kennt die Dynamik des Marktes, verfügt über fundierte Sachkenntnisse und hat die passenden Marketing-Instrumente zur Hand. Zudem ist es ein weit verbreitetes Vorurteil, dass Käufer lieber direkt vom Eigentümer kaufen möchten. Ganz im Gegenteil: Private Käufer schätzen angesichts der doch großen Investition die fachliche Kompetenz eines Immobilienprofis, der ihnen jede Detailfrage beantworten kann.
Gleichwohl sorgt die zu entrichtende Maklerprovision bei beiden Parteien regelmäßig für Unklarheiten. Sowohl Verkäufer als auch Käufer sollten sich jedoch mit der Bezahlung des Dienstleisters auskennen. Im folgenden Ratgeber finden Sie alle Informationen zur Höhe und Fälligkeit der Maklerprovision, inklusive der Unterschiede in den einzelnen Bundesländern.
1. Was ist eine Maklerprovision?
Die Maklerprovision, oft auch Maklercourtage oder einfach Courtage genannt, ist das Honorar, das ein Makler für den Verkauf oder die Vermietung eines Hauses oder einer Wohnung erhält. Die Maklerprovision ist insofern das Gehalt des Maklers, das ihm nach dem jeweiligen Vertragsabschluss zusteht. Während das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) diesen Umstand, also den Anspruch auf Geld für die Vermittlung nach Vertragsabschluss, eindeutig festgelegt, ist die Höhe der Provision gesetzlich nicht geregelt. Nur bei Vermietungen greift eine klar definierte Obergrenze von maximal zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer.
Die Höhe der üblichen Maklerprovision beim Immobilienverkauf variiert von Bundesland zu Bundesland und weist zusätzlich regionale Unterschiede auf. Sie beträgt durchschnittlich 5,95 % bis 7,14 % des Kaufpreises. Grundsätzlich kann die Courtage zwischen den Vertragspartnern – bis zum ortsüblichen Limit – frei verhandelt werden.
2. Was ist eine Innenprovision, was ist eine Außenprovision?
Die Begriffe Innen- und Außenprovision bezeichnen die jeweiligen Provisionsformen, die sich aus der Unmittelbarkeit der Vertragsparteien ergeben: Die Innenprovision handeln Verkäufer oder Vermieter einer Immobilie (intern) mit dem Makler aus. Außenprovision wird hingegen die Vergütung genannt, die der Käufer einer Immobilie an den Makler zu zahlen hat. Sie wird für gewöhnlich nach außen kommuniziert, also beispielsweise im Exposé oder der Anzeige ausgewiesen.
Im Mietrecht ist die Rolle des Maklers und der Provision folgendermaßen definiert:
"Der Makler hat die Aufgabe als Vermittler einem Auftraggeber zum Abschluss eines Vertrages zu bringen, indem er ihm zu einem Wohnverhältnis verhilft. Dieser Vertragsabschluss findet zu einer bestimmten Gelegenheit statt. Dafür hat der Makler Anspruch auf ein Entgelt – die sogenannte Maklerprovision."
3. Wer zahlt die Maklerprovision beim Immobilienverkauf?
Das seit 2021 geltende Gesetz zur „Teilung der Maklerkosten zwischen Verkäufer und Käufer“ sieht im Grundsatz vor, dass die Maklerkosten beim Immobilienverkauf jeweils zur Hälfte von beiden Parteien übernommen werden. Der bis dahin oft praktizierten Variante, wonach Käufer beim Hauskauf die Maklergebühren zu tragen hatten, obwohl dieser vom Verkäufer beauftragt wurde, hat der Gesetzgeber einen Riegel vorgeschoben. Gleichwohl verbleiben drei Optionen:
- Der Makler vereinbart mit Verkäufer und Käufer eine gleich hohe Provision und erhält auf diese Weise eine Doppelprovision.
- Nur eine Vertragspartei schließt mit dem Makler einen Vertrag und fordert einen Teil der Courtage (maximal 50 Prozent) von der anderen Partei ein.
- Eine Partei zahlt die komplette Maklercourtage. Verständigen sich beispielsweise Verkäufer und Makler auf eine reine Innenprovision, so trägt der Verkäufer alle Kosten. Erteilt hingegen der Käufer dem Makler einen kostenpflichtigen Suchauftrag, so ist eine reine Außenprovision üblich.
4. Maklerprovision: Wie viel kostet ein Makler?
Obwohl es, wie erwähnt, keine gesetzliche Deckelung der Gebührenhöhe gibt, die ein Makler verlangen darf, halten sich nahezu alle Makler – schon aus Konkurrenzgründen – an die Maßstäbe der sogenannten ortsüblichen Maklerprovision. Die Courtage wird dabei als Prozentsatz vom Kaufpreis angegeben. Von diesem sind dann für gewöhnlich jeweils die Hälfte von Verkäufer und Käufer zu entrichten. Die Prozentsätze unterscheiden sich jedoch in den einzelnen Bundesländern wie folgt:
- Baden-Württemberg: Maklerprovision 7,14 %, Anteil Verkäufer bzw. Käufer 3,57 %
- Bayern: 7,14 %, 3,57 %
- Berlin: 7,14 %, 3,57 %
- Brandenburg: 7,14 %, 3,57 %
- Bremen: 5,95 %, 2,97 %
- Hamburg: 6,25 %, 3,12 %
- Hessen: 5,95 %, 2,97 %
- Mecklenburg-Vorpommern: 5,95 %, 2,97 %
- Niedersachsen: je nach Region 4,76 bis 5,95 oder 7,14 %, 2,38 % bis 2,97 % oder 3,57 %
- Nordrhein-Westfalen: 7,14 %, 3,57 %
- Rheinland-Pfalz: 7,14 %, 3,57 %
- Saarland: 7,14 %, 3,57 %
- Sachsen: 7,14 %, 3,57 %
- Sachsen-Anhalt: 7,14 %, 3,57 %
- Schleswig-Holstein: 7,14 %, 3,57 %
- Thüringen: 7,14 %, 3,57 %
5. Wie wird die Maklerprovision berechnet?
Grundlage für die Berechnung der Höhe der Maklerprovision ist immer der Kauf- beziehungsweise der Verkaufspreis, von dem ein festgelegter Prozentsatz als Honorar für die Vermittlung zu entrichten ist. Die Maklercourtage ist daher im ganz klassischen Sinn ein Erfolgshonorar. Gelingt es dem Makler einen besonders guten Preis für eine Immobilie auszuhandeln, so profitiert nicht nur der Verkäufer, sondern auch er selbst davon. Insofern fungiert der Prozentansatz auch als Motivations- und Engagements-Triebfeder.
5.1. Beispielrechnung: Maklerprovision 2023 beim Kauf einer Immobilie
Angenommen, für ein Einfamilienhaus in der Oberpfalz wurde ein finaler Kaufpreis von 600.000 Euro ausgehandelt. Kam dieser Verkauf durch die Vermittlung eines Maklers zustande und hat dieser folglich Anspruch auf die ortsübliche Maklerprovision von 7,14 % des Kaufpreises, so ergibt sich:
600.000 € x 7,14 % = 42.840 €
Die Courtage wird jeweils zur Hälfte von Verkäufer und Käufer übernommen. Von beiden Parteien sind daher zu zahlen:
42.840 € / 2 = 21.420 €
5.2. Gibt es eine maximale Provisionshöhe?
Ja. Obwohl der Gesetzgeber die Höhe der Maklerprovision nicht explizit vorgeschrieben hat, sind die ortsüblichen Prozentsätze durchaus als eine Art Limit zu betrachten, das nicht überschritten werden sollte. In der Regel wird jedoch auch kein Makler mehr verlangen, da er sich mit einer deutlich höheren Courtage quasi eigenmächtig aus dem regionalen Wettbewerb katapultieren würde.
5.3. Ist die Maklerprovision verhandelbar?
Theoretisch ja, praktisch eher nein. Im Normalfall werden Makler über die von ihnen verlangte Provision nicht diskutieren. Ausnahmen sind jedoch denkbar. Nennt der Verkäufer eine besonders attraktive Immobilie sein Eigen, die ziemlich sicher und schnell einen hohen Verkaufspreis erzielt, kann der Makler durchaus geneigt sein, Zugeständnisse bei der Courtage zu machen. Für Käufer gilt das genaue Gegenteil: Sie haben nur dann eine Chance auf einen Verhandlungserfolg, wenn sie sich für ein Immobilie interessieren, die schon lange auf dem Markt ist und sich schwer verkaufen lässt. In anderen Fällen riskieren Käufer, die auf einen Nachlass drängen, eher, dass die Immobilie an andere Interessenten mit größerer Zahlungsbereitschaft verkauft wird.
6. Bedingungen für die Maklerprovision
Die Neuregelung der Maklerprovision knüpft diese an prinzipiell drei Bedingungen, von denen insbesondere die erste elementar ist: Der Maklervertrag muss grundsätzlich in Textform abgeschlossen werden. Eine mündliche Vereinbarung hat keine rechtliche Wirksamkeit (mehr). Zweitens muss der Makler die vertraglich vereinbarte Leistung auch erbracht haben, indem er „nachweislich zwischen den Parteien vermittelt“ hat. Und drittens ist die Maklerprovision insofern erfolgsabhängig, als dass ein notarieller Kaufvertrag zustande gekommen ist, an dessen Abschluss er „ursächlich“ beteiligt war.
6.1. Wann ist die Maklerprovision fällig?
Zumeist wird im bereits im Maklervertrag festgehalten, dass die Provision innerhalb von vierzehn Tagen nach Abschluss eines Mietvertrages, respektive eines notariellen Kaufvertrages fällig wird.
Wichtig: Nur in den Fällen, in denen der Verkäufer einen Teil der Maklerprovision auf den Käufer „abwälzt“, also von ihm einfordert, muss dieser logischerweise seinen eigenen Provisionsanteil zuerst bezahlen. Im Falle einer vereinbarten Doppelprovision gibt es dagegen keine gesetzlichen Regelungen zur Reihenfolge der Zahlungspflicht.
6.2. Wann entfällt die Maklerprovision?
Gelingt es einem Makler nicht, einen Käufer oder einen Mieter für die Immobilie zu finden, so hat er natürlich auch keinen Anspruch auf die Maklerprovision.
Neben dieser recht logischen Regelung gibt es einige juristische Finessen, die die Nichtzahlung der Maklerprovision begründen können. Dazu zählen beispielsweise Fehler in der Widerrufsbelehrung oder die gänzliche Abwesenheit einer solchen. In einem bemerkenswerten Urteil hat der Bundesgerichtshof einem Makler das Recht auf Provision trotz erfolgreicher Vermittlung abgesprochen – weil dem Vertrag keine Widerrufsbelehrung angehängt war. In die gleiche Kategorie gehören eine „sittenwidrig“ hohe Provision oder das Handeln in eigenem Interesse, wenn also beispielsweise der Makler gleichzeitig Besitzer der zu vermittelnden Immobilie ist oder in „enger wirtschaftlicher oder persönlicher Beziehung zur Vertragsgegenseite“ steht.
6.3. Kann die Maklerprovision von der Steuer abgesetzt werden?
Beim privaten Verkauf oder Kauf einer Immobilie können die Maklerkosten nicht von der Steuer abgesetzt werden. Vermieter hingegen können die Courtage bei Neuvermietung steuerlich geltend machen. Für Mieter gilt unter bestimmten Voraussetzungen das gleiche, etwa im Falle eines berufsbedingten Wohnortwechsels oder bei Versetzung durch den Arbeitgeber. Wird die Immobilie als reine Kapitalanlage erworben dürfen die Maklerkosten zum Kaufpreis addiert und linear abgeschrieben werden.
7. Hintergrundwissen zum Bestellerprinzip und Maklergesetz
Das bereits erwähnte Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten beim Kauf von Wohnungen und Häusern wurde vorrangig verabschiedet, um Käufer beim Immobilienkauf zu entlasten. Durch die Neuregelung zahlen Verkäufer nun mindestens die Hälfte der für den Makler anfallenden Kosten. Sie dürfen die Maklercourtage nicht mehr vollständig auf den Käufer abwälzen. Der eingeführte Begriff des Bestellerprinzips hat dabei eine leicht missverständliche Zweideutigkeit erlangt. Während bei der Vermietung ein lupenreines Bestellerprinzip gilt – meint: Wer den Makler engagiert, muss ihn auch bezahlen – sieht das beim Immobilienkauf ja nun insofern anders aus, als dass die Kosten in aller Regel zwischen beiden Parteien geteilt werden. Trotzdem wird häufig noch vom „Bestellerprinzip beim Immobilienkauf“ gesprochen.
FAQs
1. Wie hoch ist die übliche Maklerprovision?
Die Maklerprovision wird beim Immobilienverkauf immer als prozentualer Anteil vom Kaufpreis angegeben und beträgt in den meisten Bundesländern 7,14 %. In einigen Bundesländern liegt der übliche Wert darunter. Bei der Immobilienvermietung greift für Mieter hingegen bundeseinheitlich eine Obergrenze von zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer.
2. Wer muss den Makler bezahlen?
Seit der Gesetzänderung Anfang 2021 werden die Maklerkosten beim Immobilienverkauf in der Regel zu gleichen Teilen auf Verkäufer und Käufer verteilt. Selbstverständlich kann der Verkäufer auch ein größeren Anteil übernehmen, er darf dem Käufer jedoch nicht mehr als 50 % der Provision aufbürden. Bei der Vermietung gilt: Wer den Makler engagiert, muss ihn auch vollumfänglich bezahlen.
3. Ist die Maklerprovision verhandelbar?
Jein. Grundsätzlich kann die Maklerprovision beim Immobilienverkauf frei verhandelt werden. Für gewöhnlich verlangen jedoch alle Makler den in der Region üblichen Prozentsatz. Ausnahmen gibt es zumeist nur bei überaus attraktiven Immobilien, für die nachweislich eine große Nachfrage vorhanden ist.
4. Zählt die Maklerprovision zu den Kaufnebenkosten?
Ja. Die Maklercourtage sollte unbedingt in die Kalkulation der Kaufnebenkosten einbezogen werden. Sie stellt neben der Grunderwerbsteuer und den Notarkosten einen gewichtigen Faktor dar, der im Blick behalten werden muss.
