Würden Sie ein (gebrauchtes) Auto kaufen, ohne dass Ihnen der Verkäufer unaufgefordert Kfz-Brief, Fahrzeugschein und TÜV-Bescheinigung vorlegen kann? Vermutlich nicht. Wenn Sie nun Ihre Immobilie verkaufen möchten, benötigen Sie in ganz ähnlicher Weise eine Reihe von Dokumenten, die bestätigen, dass Ihr Haus rechtmäßig gebaut wurde, es Ihnen gehört und sich in einem funktionsfähigen Zustand befindet.
Doch welche Unterlagen für den Hausverkauf sind Pflicht? Welche Dokumente könnte ein potentieller Käufer nachfragen? Wie müssen die Unterlagen für den Notar vorbereitet werden? Und ganz wichtig: Wo bekomme ich alle diese Schriftstücke her? Lesen Sie im folgenden Ratgeber, wie Sie die Unterlagen zu Ihrem Hausverkauf am besten zusammentragen.
Die Unabdingbaren: Ohne diese Dokumente funktioniert ein Hausverkauf nicht
Die wichtigsten Dokumente für den Immobilienverkauf sind diejenigen, aus denen sich quasi ein Steckbrief Ihres Hauses erstellen lässt: Wo liegt die Immobilie? Wie groß ist sie? Wem gehört sie? Welche Rechte haben Dritte eventuell daran? Antworten geben die folgend genannten Schriftstücke.
• Ein aktueller Grundbuchauszug
Der Grundbuchauszug ist das wohl elementarste Dokument für den Immobilienverkauf. Er darf nicht älter als drei Monate sein. Der Auszug enthält alle relevanten Daten zur Immobilie: Neben der Größe und Lage des Grundstücks, gibt er Auskunft über die Eigentumsverhältnisse sowie eingetragene Wohn- oder Wegerechte. Zudem sind im Grundbuchauszug alle Belastungen der Immobilie, speziell eventuelle Grundschulden, vermerkt.
Als Eigentümer können Sie den Grundbuchauszug beim Grundbuchamt Ihres zuständigen Amtsgerichts beantragen (Ausweisdokument nicht vergessen). Die Kopie kostet rund 10 Euro, für die beglaubigte Version werden Ihnen 20 Euro in Rechnung gestellt.
• Die Flurkarte
Die Flurkarte, oft auch Liegenschaftskarte genannt, weist die exakte Lage des Grundstücks, dessen Bebauung und die Flur- sowie Flurstücksnummer aus. In der geografischen Karte sind die Grundstücksgrenzen eindeutig markiert und nachbarschaftliche Flächen gekennzeichnet. Die Flurkarte wird vom Katasteramt geführt – und kann dort auch beantragt werden.
• Der Energieausweis
Wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen, müssen Sie bereits im Exposé auf den Energieausweis hinweisen und diesen spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Versäumen Sie es, so kann Ihnen eine Geldstrafe von bis zu 15.000 Euro drohen. Lassen Sie sich von einem Energieexperten beraten, ob Sie einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis benötigen.
Der Verbrauchsausweis gibt an, wie viel Energie die Bewohner der Immobilie jährlich verbraucht haben. Als Basis dienen die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre. Es liegt auf der Hand, dass diese Zahlen nur bedingt aussagefähig sind, da sie keinen Aufschluss darüber geben, ob die Bewohner besonders sparsam waren oder es im Winter lieber mollig warm mochten. Ob sie als Berufstätige nur abends zu Hause waren und geheizt haben oder sich ganztägig in ihrem Zuhause aufgehalten haben. Oder ob die Immobilie sogar zeitweilig ganz leer stand.
Der Bedarfsausweis basiert hingegen nicht auf den tatsächlichen Verbrauchsdaten, sondern ermittelt aufgrund einer technischen Analyse den anzunehmenden Bedarf des Hauses. In die Berechnung fließen die unterschiedlichsten Kennzahlen ein: Baujahr und Gebäudetyp, die technischen Daten der Heizung, die Art der Warmwasserbereitung, die Belüftung und weiteres.
Gut zu wissen: Die Anzeige im Energieausweis funktioniert in beiden Varianten nach dem Prinzip der Ampel. Zeigt der Pfeil in den grünen Bereich, ist der zu erwartende Energieverbrauch eher gering. Steht die Anzeige auf Gelb, gibt es Verbesserungspotential. Im roten Bereich müssen sich Käufer auf hohe Energiekosten oder eine grundlegende Sanierung einstellen.
• Grundriss und Wohnflächenberechnung
Der Grundriss ist für potentielle Käufer nicht selten „das“ ausschlaggebende Schriftstück bei den Hausverkauf-Unterlagen. Die bemaßte Zeichnung ist im Grundsatz (zunächst) kein Pflichtdokument, allerdings ist sie besonders in der Vermarktungsphase sehr hilfreich – und später für den Notartermin doch wieder zwingend erforderlich. Bei älteren Häusern lohnt es sich häufig, den Grundriss neu erstellen zu lassen. In die modernen Pläne werden geänderte Installationen sowie eventuelle Umbauten eingetragen – und die zeichnerische Darstellung wirkt zeitgemäß und attraktiver.
Eine exakte und vor allem aktuelle Wohnflächenberechnung gehört hingegen wieder zu den unverzichtbaren Verkaufsunterlagen – für Käufer ebenfalls von entscheidendem Interesse. Ist Ihre Wohnflächenberechnung schon etwas in die Jahre gekommen, lohnt es sich, erstens, überprüfen zu lassen, ob sie nach heute noch gültigen Vorgaben erstellt wurde und ob, zweitens, die Zahlen noch stimmen. Diese Aufgabe übernimmt wahlweise ein Makler, ein Sachverständiger oder ein Architekt.
• Kopie der Bauakte
Die Bauakte ist als Dokumentation der Beschaffenheit und Ausführung Ihrer Immobilie beim Bauaufsichtsamt Ihrer Gemeinde archiviert. Liegt Sie bei einem Verkauf (als Kopie) nicht vor, so gilt dies als Rechtsmangel. Die Bauakte enthält den Bauantrag samt Baubeschreibung und Flächen- sowie Grundstücksgröße, die Baupläne und -zeichnungen samt Maßangaben, Statiken, Schnittansichten und – besonders wichtig – die eigentliche Baugenehmigung. Eigentümer können die Bauakte jederzeit einsehen – und gegen Entrichtung einer Gebühr von rund 15 Euro Kopien für potentielle Käufer anfertigen lassen.
Vermarktung der Immobilie: Das Exposé als Visitenkarte Ihres Hauses
Nur in den seltensten Fällen gelingt der Verkauf einer Immobilie ohne aussagekräftiges Exposé. Die Immobilien-Visitenkarte dient als Vorlage für Inserate auf Immobilienportalen oder in Printmedien. Ausgedruckt und nach einer Besichtigung mitgenommen fungiert sie als Gedächtnisstütze für Kaufinteressierte. Um so wichtiger ist es, dass dieses Exposé alle relevanten Informationen enthält und die Immobilie von „ihrer besten Seite“ präsentiert – trotzdem aber ehrlich bleibt und keine falschen Versprechungen macht, die spätestens bei der Besichtigung „auffliegen“.
Tipps für die Erstellung eines attraktiven Exposés:
• Legen Sie alle wichtigen Dokumente und Kennzahlen bereit, die zweckmäßigerweise im Exposé „verarbeitet“ werden sollten. Dazu gehören: Die Grundrisse jeder Etage und der Energieausweis, die Wohnflächen- und die Grundstücksgröße, zusätzliche Nutzflächen, das Baujahr Ihrer Immobilie.
• Listen Sie gedanklich alle Besonderheiten Ihrer Immobilie auf und fixieren Sie diese, zunächst ruhig unsortiert, schriftlich. Das können beispielsweise sein: Exquisite Ausstattungsdetails, ein ausgebauter Dachboden/Keller, Sauna oder Wintergarten, ein gepflegter großer Garten, Garage oder Stellplatz, ein grüner, unverbauter Ausblick, eine ruhige Wohngegend, exzellente Nahverkehrsanbindungen, eine gute Infrastruktur mit Schulen und Geschäften in der näheren Umgebung und weiteres.
• Lassen Sie Ihre Immobilie professionell (!) fotografieren. Die Plattitüde, dass ein Bild oft mehr sagen kann, als tausend Worte, stimmt in diesem Fall tatsächlich. Hüten Sie sich vor der Verlockung, selbst mit dem Handy „Schnappschüsse“ zu produzieren. Potentielle Käufer erkennen die Laienaufnahmen sofort – und werten diese Nachlässigkeit nicht selten als ein Indiz für eine generelle, mangelnde Fürsorge der Immobilie gegenüber.
Räumen Sie Ihr Zuhause auf, bevor der Fotograf kommt. Entfernen Sie persönliche Gegenstände, Fotos und Deko. Interessierte wollen nicht Ihr Zuhause kaufen, sondern sich möglichst gut vorstellen können, wie aus den Räumen ihr eigenes Heim werden könnte. Ein guter Immobilien-Fotograf wird dann Sorge dafür tragen, dass Ihr Haus im besten Licht erstrahlt – auch ganz wörtlich.
• Der eigentliche Exposé-Text sollte nun eine angenehm zu lesende Führung durch Ihr Haus sein – verarbeiten Sie im lockeren Wechsel Eindrücke und Stimmungen mit wichtigen Kennzahlen und puren Fakten. Weisen Sie zudem auf erfolgte Modernisierungen oder gar Sanierungen hin. Nehmen Sie potentielle Käufer, sinnbildlich gesprochen, an die Hand – und lassen Sie sie erst wieder los, wenn sie hellauf begeistert sind. Wenn Sie sich das alles nicht zutrauen – lassen Sie sich ein professionelles Exposé erstellen.
Benötige ich ein Wertgutachten für meinen Hausverkauf?
Um einen realistischen Angebotspreis für Ihr Haus festlegen zu können, benötigen Sie selbstverständlich eine professionell durchgeführte Immobilienbewertung. Ein recht kostspieliges Wertgutachten eines ausgewiesenen Sachverständigen ist in den allermeisten Fällen jedoch nicht notwendig. Wertgutachten zur Ermittlung des aktuellen Zeitwerts einer Immobilie werden für gewöhnlich nur bei gerichtlichen Auseinandersetzungen wie Scheidung, und Erbstreitigkeiten oder zur Feststellung von Betriebsvermögen verlangt und angeordnet. Sie müssen bestimmte qualitative und quantitative Anforderungen erfüllen, um vor Gericht als Beweismittel anerkannt zu werden.
Für einen gewöhnlichen Immobilienverkauf reicht es in aller Regel aus, Ihr Haus durch einen Immobilienmakler nach den anerkannten Wertermittlungsverfahren bewerten zu lassen. Aber: Verlassen Sie sich keinesfalls auf Ihre persönliche Werteinschätzung oder die Beurteilung durch Freunde oder Nachbarn. Ein Immobilienexperte ist stets zwingend nötig.
Gut vorbereitet: Wichtige Unterlagen für Besichtigungstermine
Das Wichtigste vorab: Alle zuvor genannten Dokumente sollen Sie bei Besichtigungsterminen ordentlich sortiert in einer Aktenmappe präsent haben. Sie wirken als Verkäufer seriöser und kompetenter, wenn Sie einen kompletten Satz der verkaufsrelevanten Unterlagen wie selbstverständlich auf den Tisch legen können.
Stellen Sie im Vorhinein eine zweite Mappe zusammen, die alle Rechnungen und Belege über erfolgte Reparaturen, Renovierungen und Modernisierungen enthält. Und vor allem: Machen Sie sich mit den durchgeführten Arbeiten (noch einmal) vertraut, um eventuelle Detailfragen der potentiellen Käufer ohne Umschweife beantworten zu können.
Beispiele:
- Fenstertausch: Welche Modelle mit welcher Verglasung wurden wann und wo eingebaut? Von wem? Komplettaustausch oder nur Erdgeschoss, Nord- oder Südseite? Gleichzeitige Installation von Jalousien, Rollläden?
- Heizungstausch: Welche und wann? Fossil oder erneuerbare Energien? Wartungsintervalle eingehalten und dokumentiert?
- Dachsanierung: Wann und wie? War das alte Dach bereits schadhaft, so dass es durchgeregnet hat? Schäden im Haus? Welche Dämmung? Dachboden ausgebaut? Wie nutzbar?
- Erneuerung der Böden: Wann und wie? Wurde der Untergrund professionell aufgearbeitet? Trittschalldämmung? Favorisiertes Material? Warum dieses?
Je besser Sie sich auch auf die abwegigsten Fragen von Interessenten vorbereiten und diese souverän beantworten können, desto größer wird der Vertrauensbonus, den Ihnen potentielle Käufer final entgegenbringen. Und Vertrauen ist eine Grundbedingung für einen zügigen und erfolgreichen Immobilienverkauf.
Gut zu wissen: Auch wenn die Nutzbarkeit Ihres Grundstücks durch keine Baulast eingeschränkt ist, macht es den sprichwörtlich guten Eindruck, wenn Sie bei Besichtigungsterminen einen sogenannten Negativtest aus dem Baulastenverzeichnis vorlegen können. Sie bekommen ihn von der Bauaufsichtsbehörde – und er ist in aller Regel, wenn keine Einträge vorhanden sind, sogar kostenlos.
Für einen reibungslosen Ablauf: Dokumente, die der Notar einfordert
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) schreibt in Deutschland vor, dass Verträge über einen Immobilienverkauf notariell beurkundet werden müssen. Die Einschaltung eines Notars ist folglich unumgänglich, um einem Immobilienverkauf Rechtskraft zu verleihen. Der Notar benötigt für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Abwicklung des Immobiliengeschäfts noch weitere Dokumente, die die Liste der erforderlichen Unterlagen für den Hausverkauf erneut erweitern. Auch in diesem Fall gilt: Je besser Sie vorbereitet sind, desto reibungsloser kann der Verkauf vonstatten gehen.
Zu den vom Notar zusätzlich eingeforderten Unterlagen zählen insbesondere:
- die Löschungsbewilligung, falls im Grundbuch noch eine Grundschuld eingetragen ist, die der Käufer nicht übernehmen möchte,
- der letzte Grundsteuerbescheid,
- Vertragsunterlagen zur Gebäudeversicherung,
- eine Aufstellung der Betriebskosten,
- eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis,
- Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen,
- eventuell eine Liste der vom Käufer zu übernehmenden Einrichtungsgegenstände.
Gut zu wissen: Vergessen Sie bei der Zusammenstellung der Unterlagen für den Hausverkauf auf keinen Fall der Mappe für den Notar eine Kopie Ihres Personalausweises und Ihre Steuer-Identifikationsnummer beizufügen.
Finale Übergabe: Welche Schriftstücke erhält der neue Eigentümer?
Es mag ein wenig verblüffen, aber von Gesetzes wegen kann die Frage „Welche Unterlagen müssen dem Käufer übergeben werden?“ mit einem eindeutigen „Gar keine.“ beantwortet werden. Allerdings ist eine solche Verhaltensweise mehr als unüblich, um nicht zu sagen: brüskierend. Viele Hausverkauf-Unterlagen sind für den neuen Eigentümer von Nutzen und erleichtern ihm Management und Instandhaltung von Gebäude und Grundstück. Zu diesen Schriftstücken zählen in erster Linie alle Versicherungspolicen und Gebrauchsanleitungen, Wartungsverträge und -berichte sowie die Garantiebescheinigungen von technischen Geräten aller Art.
Einige Makler empfehlen, von allen Unterlagen, die Sie in Ihrem Immobilienordner ablegen, eine Kopie anzufertigen – und diese ebenso strukturiert in einem zweiten Ordner abzuheften. So können Sie dem Käufer einen kompletten Dokumentensatz, entweder im Original oder in Kopie, aushändigen – und behalten für Ihre Unterlagen das Pendant.
Neu gedacht: Alternativen zum vollständigen Hausverkauf
Wenn Sie Ihre Immobilie vorrangig deshalb verkaufen möchten, weil Ihnen frei verfügbare finanzielle Mittel fehlen, dann kann eventuell auch ein Immobilien-Teilverkauf eine attraktive Lösung sein. Sie veräußern in diesem Fall nur einen Teil Ihres Immobilieneigentums, für den Sie direkt nach Vertragsabschluss eine Auszahlung erhalten. Über die vereinbarte Summe können Sie frei verfügen. Parallel erhalten Sie ein grundbuchrechtlich abgesichertes Nießbrauchrecht, so dass Sie weiter in Ihrem Zuhause wohnen bleiben können. Für den verkauften Teil Ihrer Immobilie müssen Sie fortan ein Nutzungsentgelt zahlen.
Auch die Immobilienverrentung mit Leibrente ist eine Überlegung wert, wenn Sie bereits Ihren 70. Geburtstag gefeiert haben. Für den Verkauf Ihrer Immobilie erhalten Sie in diesem Modell ein zumeist lebenslanges Wohnrecht kombiniert mit einer monatlichen Leibrente. Grundsätzlich können Sie sich zudem direkt nach dem Verkauf einmalig eine größere Summe auszahlen lassen, die sie ganz nach Belieben für eine Reise oder eine Anschaffung ausgeben können.
Unterlagen für den Hausverkauf: Unterschätzen Sie den Aufwand nicht
Für den Immobilienverkauf müssen Sie zahlreiche Dokumente von verschiedenen Stellen, Ämtern und Behörden einholen, eventuell überarbeiten lassen und strukturiert zusammenstellen. Das erfordert eine Menge Zeit und nicht unerheblichen Aufwand. Trotzdem handelt es sich dabei nicht um eine besonders perfide Art der bürokratischen Schikane – letztlich sorgt das ganze System dafür, dass der Immobilienkauf und -verkauf in Deutschland eine relativ sichere Sache ist.
Wenn sie Zeit und Nerven sparen möchten, beauftragen Sie einen qualifizierten Makler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie. Er weiß nicht nur, wo er die Unterlagen für den Hausverkauf bekommt, sondern hat in aller Regel auch eine effiziente Routine bei der Zusammenstellung und optimalen Präsentation der Dokumente entwickelt.
FAQs
1. Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?
Ohne die folgenden Dokumente können Sie eine Immobilie nicht veräußern: Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung, Kopie der Bauakte, Flurkarte und Energieausweis. Der Notar verlangt zudem: Grundrisse, Versicherungsunterlagen, Baulastenauskunft, Grundsteuerbescheid und Belege über Modernisierungen und Sanierungen.
2. Welche Dokumente muss ich dem Käufer übergeben?
Nach den Buchstaben des Gesetzes müssen Sie dem Käufer nicht ein einziges Schriftstück überlassen. Für gewöhnlich ist es jedoch üblich, dem neuen Eigentümer den überwiegenden Teil der Unterlagen für den Hausverkauf auszuhändigen, insbesondere Gebrauchsanweisungen, Garantiebescheinigungen, Versicherungsunterlagen und Wartungsverträge.
3. Kann ein potentieller Käufer zusätzliche Dokumente verlangen?
Jein. Grundsätzlich hat ein Immobilieninteressent keinen Anspruch auf Vorlage weiterer Schriftstücke, die über die formal erforderlichen hinausgehen. Liegt dem Verkäufer allerdings speziell an diesem Käufer etwas, so ist er in aller Regel gut beraten, die gewünschten Unterlagen zu besorgen. Dabei kann es sich beispielsweise um eine Altlastenkataster-Auskunft handeln oder um einen Nachweis, dass die Immobilie nicht unter Denkmalschutz steht.
4. Kann ich die Hausverkauf-Unterlagen von irgendwem besorgen lassen?
Nein. Die meisten Ämter und Behörden gewähren nur dem Eigentümer Einsicht in die entsprechenden Akten. Er kann sich lediglich durch eine autorisierte Person, beispielsweise einen Makler, durch Vollmacht vertreten lassen.
