Es ist ein Worst-Case-Szenario für Immobilienkäufer, aber auch für Verkäufer: Sie haben beim Notartermin den Kaufvertrag für Ihre Immobilie in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis unterschrieben – und direkt im Anschluss verweigert Ihnen Ihre Bank die Finanzierung des Kaufpreises. Durch den unterschriebenen Kaufvertrag sind Sie dem Verkäufer gegenüber zum Kauf verpflichtet, können aber die vereinbarte Kaufsumme nicht bezahlen. Wie kann eine solche Situation entstehen? Und vor allem, welche Optionen haben Sie? Grundsätzlich sollten Sie vor dem Notartermin Ihre Finanzierung sprichwörtlich „wasserdicht“ machen, aber trotzdem noch keinen verbindlichen Kreditvertrag unterschreiben. Gleichzeitig müssen Sie wissen, dass ein unterschriebener Kaufvertrag stets verbindlich ist, auch wenn noch kein Geld geflossen ist. Es kommt folglich auf eine feine Taktung der Termine bei Ihrer Bank und beim Notar an, um einigermaßen sicher zu sein, dass alles wie geplant klappt.
Lesen Sie im folgenden Ratgeber, aus welchen Gründen eine (zugesagte) Finanzierung dennoch platzen kann, welche Konsequenzen sich daraus ergeben und wie Sie das Risiko minimieren, dass Ihre Finanzierung Schiffbruch erleidet.
Der Kaufvertrag und seine rechtlichen Wirkungen
Wenn Sie einen Kaufvertrag für eine Immobilie im Landkreis Kelheim unterschreiben, verpflichten Sie sich grundsätzlich zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises. Immer, ohne Wenn und Aber – es sei denn, der Verkäufer erklärt sich im Vorfeld bereit, einen Finanzierungsvorbehalt als aufschiebende Bedingung in den Kaufvertrag mit aufzunehmen (Details dazu weiter unten). Der Kaufvertrag ist ein rechtlich bindendes Dokument, das die Rechte und Pflichten beider Parteien – also Ihre als Käufer und die des Verkäufers – regelt. Die im Vertrag enthaltenen Bedingungen sind rechtlich durchsetzbar. Das bedeutet: Der Verkäufer kann auf Erfüllung des Vertrages bestehenund Sie als Käufer haftbar machen, wenn Ihnen die finanziellen Mittel zur Überweisung des Kaufpreises nicht zur Verfügung stehen. Bitten Sie als Ultima Ratio darum, den Kaufvertrag rückgängig zu machen, so darf der Verkäufer einerseits Schadenersatz von Ihnen einfordern und Sie müssen andererseits die gesamten, bislang angefallenen und noch kommenden Notarkosten für die Rückabwicklung begleichen.
Gründe, aus denen eine Finanzierung nach dem Notartermin platzen kann
Das Wichtigste vorab: Vermutlich werden Sie vor dem Kauf einer Immobilie in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis diverse Gespräche mit Ihrer Bank oder einem Finanzierungsdienstleister geführt haben, um die individuellen Optionen einer Immobilienfinanzierung zu klären und durchzurechnen. In aller Regel stellt Ihnen Ihre Bank anschließend zwei Arten von Finanzierungsbestätigung aus:
1. Die unverbindliche Finanzierungsbestätigung zeigt an, dass Sie sich eine Immobilie in einem gewissen Preisrahmen grundsätzlich leisten können. Dieses Dokument ist für Besichtigungen gedacht, damit Makler und Verkäufer wissen, dass Sie ein ernsthafter Interessent sind.
2. Die „verbindliche“ Finanzierungszusage ist deutlich konkreter und wird vom Kreditgeber erst ausgestellt, wenn er die Unterlagen zu einer konkreten Immobilie eingehend geprüft hat und zu dem Schluss gelangt, dass die Finanzierung im gewählten Rahmen „passt“. Dieses Dokument nehmen Sie mit zum Notartermin – in der Zuversicht, dass Ihnen die Bank die benötigte Kreditsumme auszahlt – auch wenn noch kein endgültiger Darlehensvertrag vorliegt.
Aber: Jede Finanzierungsbestätigung kann von der Bank widerrufen werden, da sie nicht rechtsverbindlich ist. Die Bank kann von ihrer anfänglichen Einschätzung Ihrer Kreditwürdigkeit abrücken. Selbst die vermeintlich „verbindliche“ Finanzierungszusage ist kein endgültiger Vertrag und steht unter Vorbehalt – daher haben wir hier die Anführungszeichen gesetzt. Streng genommen ist die Wortwahl irreführend und falsch.
Wenn Ihnen Ihre Bank also – trotz angeblich „verbindlicher“ Finanzierungszusage – das Darlehen verweigert, das Sie nach der Vertragsunterzeichnung beim Notar so dringend benötigen, dann kann das folgende Gründe haben:
• Verschlechterung der Bonität: Ändert sich zwischenzeitlich Ihr Einkommen oder Ihr Arbeitsverhältnis oder kommt ein negativer Schufa-Eintrag dazu, dann können sich diese Umstände negativ auf Ihre Kreditwürdigkeit auswirken – mit der Konsequenz, dass die Bank ihr Kreditangebot zurückzieht.
• Wert der Immobilie zu hoch eingeschätzt: Die Bank bewertet das Haus nachträglich niedriger als zuvor angenommen – und finanziert nicht die volle Summe.
• Fehlende oder fehlerhafte Unterlagen: Wichtige Dokumente wie Baupläne, Grundbuchauszüge oder Auszüge aus dem Baulastenverzeichnis fehlen, sind unvollständig oder nicht korrekt – jedes Kreditinstitut nimmt in einem solchen Fall zunächst von einer Finanzierung Abstand.
• Bankseitige Veränderungen: Dieser Fall tritt eher selten ein, gehört aber gleichwohl in diesen Kanon: Ändert die Bank intern ihre Kreditrichtlinien oder Risikobewertungen, so kann auch dieses Procedere zu einem Rückzug von der Zusage führen.
Gut zu wissen: Lassen Sie Ihre (zukünftige) Immobilie von einem zertifizierten Sachverständigen von Aurentum Immobilien bewerten. Wir bewerten auf Basis der anerkannten Wertermittlungsverfahren, die auch von Banken und Kreditinstituten selbst verwendet werden. So erhalten Sie ein belastbares Ergebnis, das Bestand hat und auf das Sie sich verlassen können. Die Immobilienbewertung von Aurentum Immobilien ist überdies kostenlos.
Finanzierung gescheitert – Konsequenzen für Sie als Käufer
Wenn der Kaufvertrag steht, die Finanzierung aber fehlgeschlagen ist, kann es für Sie teuer werden. Das sind die möglichen finanziellen Folgen:
• Schadenersatzforderungen des Verkäufers: Der Verkäufer hat in aller Regel anderen Interessenten abgesagt und muss nun komplett in eine neue Vermarktung im Landkreis Kelheim starten, die wiederum Geld kostet. Gleichzeitig muss er länger auf die Zahlung des Kaufpreises warten, so dass er das Geld eine Zeit lang nicht anderweitig anlegen oder verwenden kann. Für all diese Unannehmlichkeiten wird er eine Entschädigung in monetärer Form von Ihnen verlangen.
• Notarkosten: Der Notar stellt seine Leistung auch dann in Rechnung, wenn die Finanzierung scheitert. In aller Regel sind das 1 – 1,5 Prozent des Kaufpreises.
• Maklercourtage: Wurde die Immobilie im Landkreis Kelheim durch einen Makler vermittelt, so kann auch bei gescheiterter Abwicklung die vereinbarte Provision fällig werden – mit Ihrer Unterschrift unter den Kaufvertrag hat der Makler ja seinen Vermittlungsauftrag erfüllt.
• Rückabwicklungskosten: Stimmen beide Parteien einer Rückabwicklung des Kaufvertrags zu, so entstehen gleichwohl weitere Gebühren und Kosten, beispielsweise für Löschungsbewilligungen und neue Notartermine.
Im Summe ergibt sich schnell ein Saldo von mehreren Tausend Euro, der um so schmerzlicher wirkt, weil ja trotzdem kein neues Haus in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis auf der Habenseite steht.
Geplatzter Immobilienkredit – Auswirkungen auf den Verkäufer
Auch der Verkäufer steht nach einem Notartermin, bei dem sich die Finanzierung des Käufers zerschlagen hat, vor Problemen, insbesondere wenn er fest mit dem Abschluss kalkuliert hat. Zwar kann er in den allermeisten Fällen Schadenersatz fordern, aber dieser Umstand gleicht nicht unbedingt jeden Aufwand aus.
• Verzögerung beim Immobilienverkauf: Die Immobilie muss im Landkreis Kelheim erneut angeboten werden, was Wochen oder Monate dauern kann und Präsenz vor Ort erfordert.
Gut zu wissen: Aurentum Immobilien ist Ihr erster Ansprechpartner für den Verkauf von Häusern und Wohnungen im Landkreis Kelheim – auch wenn es einmal schnell gehen muss. Unsere Expertise und Professionalität garantieren Ihnen eine zügige und erfolgreiche Vermarktung.
• Finanzielle Nachteile: Je nach Marktlage kann der Verkehrswert der Immobilie sinken, so dass das Haus unter dem ursprünglich vereinbarten Preis veräußert werden muss.
• Zusätzliche Kosten: Neue Inserate und eine neue Maklerprovision sowie laufende Betriebskosten, die eigentlich längst entfallen sein sollten, verursachen zusätzliche Kosten.
• Risiko bei der Anschlussfinanzierung: Falls der Verkäufer selbst bereits eine neue Immobilie gekauft hat, in deren Finanzierung der Verkaufserlös einfließen sollte, so kann der geplatzte Verkauf auch seine eigene Finanzierung in Schwierigkeiten bringen.
In den meisten Fällen wird der Verkäufer einer Rückabwicklung des Vertrags, notgedrungen, zustimmen – jedoch nicht ohne Kostenbeteiligung des Käufers.
Schadensbegrenzung: Handeln Sie schnell und strukturiert
Vermutlich fühlen Sie sich im ersten Moment „nicht schuldig“, wenn Sie gewahr werden, dass Ihre Finanzierung soeben Schiffbruch erlitten hat – trotzdem stehen Sie rechtlich in der Haftung. Wichtig ist es jetzt, dass Sie schnell und strukturiert handeln.
Schritt 1: Kaufvertrag genau prüfen (lassen)
Lesen Sie den Kaufvertrag sorgfältig durch oder lassen Sie ihn sofort von einem Fachanwalt prüfen. Achten Sie dabei besonders auf:
- Finanzierungsvorbehalt: Gibt es eine Klausel, die den Vertrag von einer erfolgreichen Finanzierung abhängig macht (sogenannte „aufschiebende Bedingung“)?
- Fristen und Nachweispflichten: Bis wann müssen Sie die Finanzierung nachweisen?
- Rücktrittsrechte: Wurden bestimmte Bedingungen vereinbart, unter denen ein Rücktritt zulässig ist?
Fehlen Finanzierungsvorbehalt oder eine spezielle Rücktrittsklausel, so haben Sie in der Regel kein automatisches Rücktrittsrecht.
Schritt 2: Bankgespräch führen und Gründe klären
Kontaktieren Sie Ihre Bank sofort – und fragen Sie konkret nach:
- Warum wurde die Finanzierung verweigert oder gestoppt?
- Fehlen Unterlagen – wann können Sie diese nachreichen?
- Besteht Aussicht auf eine Lösung oder einen alternativen Finanzierungsvorschlag?
Tipp: Dokumentieren Sie alle Gespräche und E-Mails – diese Nachweise können bei der Rückabwicklung oder einem eventuellen Rechtsstreit wichtig werden.
Schritt 3: Verkäufer informieren
Nehmen Sie schnellstmöglich Kontakt zum Verkäufer auf und schildern Sie ihm transparent und ehrlich Ihre Situation. Je früher Sie ihn informieren, desto höher sind die Chancen, eine pragmatische Lösung zu finden. Wichtig:
- Erklären Sie glaubhaft, dass Sie aktiv nach einer Lösung suchen.
- Bitten Sie gegebenenfalls um eine Fristverlängerung für die Kaufpreiszahlung.
- Versuchen Sie, herauszufinden, ob eine einvernehmliche Rückabwicklung möglich ist – zumeist nur gegen Übernahme der Notarkosten und der Maklerprovision.
Schritt 4: Alternative Finanzierung prüfen
Parallel sollten Sie eruieren, ob Sie über eine andere Bank oder einen anderen Finanzierungsdienstleister doch noch zum Ziel kommen. Lassen Sie dabei keine Zeit verstreichen, jede Verzögerung erhöht Ihr Risiko – aber brechen Sie eine neue Finanzierung auch nicht übers Knie. Bedenken Sie stets, dass Sie sehr langfristige Verpflichtungen eingehen.
Schritt 5: Rechtlich absichern
Lassen Sie sich von einem Anwalt für Immobilienrecht beraten. Er hilft Ihnen zu klären:
- ob Sie rechtswirksam vom Vertrag zurücktreten können,
- welche Kosten auf Sie zukommen (Notar, Schadenersatz),
- wie Sie die Rückabwicklung rechtssicher veranlassen.
Rücktritt vom Kaufvertrag – Wann ist er möglich?
Aus dem bislang Dargestellten sollte deutlich geworden sein, dass ein Immobilienkauf in Deutschland kein klassisches Geschäft mit einfachem Widerrufsrecht ist. Ein notariell beurkundeter Kaufvertrag ist grundsätzlich rechtsverbindlich und lässt sich nicht einfach rückgängig machen, nur weil die Finanzierung nicht zustande kommt. Dennoch ist ein Rücktritt in bestimmten Fällen möglich – wenn er vertraglich oder gesetzlich vorgesehen ist.
1. Vertraglich vereinbarter Finanzierungsvorbehalt
Eine gängige Variante ist der, weiter oben bereits erwähnte, sogenannte Finanzierungsvorbehalt, der auch als „aufschiebende Bedingung“ klassifiziert wird. Dieser Passus wird im Kaufvertrag fixiert und besagt, dass der Kaufvertrag nur gilt, wenn innerhalb einer bestimmten Frist eine (im Wortsinn: tatsächlich) verbindliche Finanzierungszusage vorliegt. Scheitert die Finanzierung trotz nachweislicher Bemühungen, so können Sie vom Kaufvertrag zurücktreten – ohne rechtliche Konsequenzen befürchten zu müssen. Wichtig: Diese Klausel muss explizit (und rechtlich wasserdicht) im Kaufvertrag stehen, damit sie greift. Automatisch ist sie niemals enthalten.
2. Rücktrittsklausel im Kaufvertrag
Sie können neben dem Finanzierungsvorbehalt auch eine allgemeine Rücktrittsklausel in den Kaufvertrag aufnehmen. Die regelt dann, unter welchen Umständen Käufer und Verkäufer (!) vom Vertrag zurücktreten dürfen – etwa bei nicht fristgerechtem Zahlungseingang, fehlenden Genehmigungen oder unerwarteten Risiken. Ein solche Klausel garantiert beiden Seiten eine zusätzliche Absicherung, muss aber konkret formuliert und notariell beurkundet sein.
3. Gesetzliches Rücktrittsrecht bei Täuschung
Ein qua Gesetz begründeter Rücktritt ist nur in Ausnahmefällen möglich – allen voran bei arglistiger Täuschung. Hat der Verkäufer beispielsweise schwere Mängel an der Immobilie verschwiegen – etwa Feuchtigkeitsschäden, Altlasten oder nicht genehmigte Anbauten – so kann dieser Umstand für einen Rücktritt vom Kaufvertrag reichen. Vorausgesetzt: Die Mängel beeinträchtigen den Wert oder die Nutzbarkeit der Immobilie in erheblichem Maße und wurden vom Verkäufer absichtlich oder grob fahrlässig verschwiegen.
4. Einvernehmliche Rückabwicklung
Fehlt ein vertraglich fixiertes Rücktrittsrecht und ist das Haus in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis zudem in Ordnung, dann bleibt Ihnen nur der Weg über eine einvernehmliche Rückabwicklung. Diese muss mit dem Verkäufer abgestimmt und notariell dokumentiert werden. In aller Regel wird der Käufer dabei zur Kasse gebeten. Er muss die Kosten für den Notar und den Makler übernehmen und Schadenersatz an den Verkäufer zahlen. Die genauen Einzelheiten müssen schriftlich fixiert und begründet werden.
Erst bei der Bank und dann beim Notar unterschreiben? Besser nicht!
Wenn es Ihnen nach der bisherigen Lektüre davor graut, selbst in eine so missliche Situation zu geraten, dass Ihre Finanzierung nach den Notartermin floppt – und Sie nun überlegen, einfach den Kreditvertrag vor dem Notartermin zu unterschreiben, dann folgen an dieser Stelle drei Ausrufezeichen: Bloß nicht!!!
Ihren Darlehensvertrag sollten Sie grundsätzlich erst nach dem Notartermin unterschreiben! Denn es besteht immer die Gefahr, dass der Immobilienkauf am Ende doch noch platzt – und Sie auf Ihrem Kredit sitzen bleiben. Schlimmstenfalls müssen Sie eine teure Nichtabnahmeentschädigung zahlen – Summen im fünfstelligen Bereich sind dabei keine Seltenheit. Ein Austausch des Vertragsobjekts ist meistens übrigens ebenfalls nicht möglich, da die Finanzierung regelmäßig von der Bank nur für eine ganz bestimmte Immobilie gewährt wird.
Was Sie hingegen veranlassen sollten, ist folgendes: Besprechen Sie mit Ihrer Bank die geplante Finanzierung bis ins kleinste Detail, reichen Sie die benötigten Unterlagen zur Immobilie vollständig ein, fragen Sie gegebenenfalls mehrfach nach, ob alles komplett und lückenlos ist – und lassen Sie sich einen Kreditvertrag ausarbeiten, auf dem nur noch Ihre Unterschrift fehlt. Diese aber setzen Sie erst nach erfolgreichem Notartermin unter das Dokument. Im Idealfall liegt der Kreditvertrag dem Notar während des Termins „unterschriftsreif“ vor, so dass die Grundschuld gleich mitbestellt werden kann.
Sonderfall: Notartermin innerhalb der 14-tägigen Widerrufsfrist
Es gibt nur eine einzige Ausnahme, bei der Sie vom obigen Ablauf relativ risikoarm abweichen können: Enthält Ihr Kreditvertrag eine Widerrufsbelehrung und ist der Notartermin sehr zeitnah angesetzt, dann können Sie den Darlehensvertrag auch vor dem Kaufvertrag unterschreiben. Aber Achtung: Die 14-tägige Widerrufsfrist ist sehr kurz – Sie müssen absolut sicher sein, dass Ihnen ausreichend Zeit bleibt, den Kreditvertrag notfalls zu widerrufen, sollte beim Notar etwas schiefgehen.
So minimieren Sie das Risiko einer geplatzten Finanzierung und deren Folgen
Ein geplatzte Finanzierung nach dem Notartermin ist ein Albtraum für jeden Immobilienkäufer – und hat zudem schmerzliche finanzielle Konsequenzen, weil Notargebühren, Maklerkosten und Schadenersatzforderungen des Verkäufers sich zu einer „gesalzenen Rechnung“ addieren. Sie können das Risiko für ein solches Schreckensszenario kleinhalten, indem Sie Ihr Budget realistisch kalkulieren und mit Ihrer Bank eine Finanzierung aushandeln, die auf stabilen Beinen steht. Klären Sie alle Details und Eventualitäten mit Ihrem Kreditinstitut im Vorfeld – und gehen Sie mit einem unterschriftsreifen Darlehensvertrag in den Notartermin. Vereinbaren Sie trotzdem, quasi als doppelte Sicherheit, dass in den Kaufvertrag ein Finanzierungsvorbehalt aufgenommen wird.
Wir von Aurentum Immobilien unterstützen Sie bei Ihrem Immobilienkauf in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis mit unserer Expertise und Erfahrung von Anfang an: Wir finden für Sie ein Haus, das zu Ihrem Budget und zu Ihren Vorstellungen passt. Wir bewerten Immobilien professionell und mit der erforderlichen Sachqualifikation, so dass der ermittelte Verkehrswert auch von Ihrer Bank als verlässliches Ergebnis anerkannt wird. Und Aurentum Immobilien arbeitet im Landkreis Kelheim vertrauensvoll mit Kreditinstituten und Finanzierungsdienstleistern zusammen – gerne vermitteln wir Ihnen Kontakte, die sich verlässlich um Ihr persönliches Anliegen kümmern. Jetzt kostenlose Immobilienbewertung durch Aurentum anfragen.
FAQs
Ja. Jede Bank kann ihre Finanzierungsbestätigung widerrufen, da sie keine finale Rechtsverbindlichkeit besitzt. Das Kreditinstitut darf seine Einschätzung revidieren, wenn sich Ihre finanziellen Verhältnisse ändern oder sich Informationen zur Immobilie nachträglich als unvollständig oder fehlerhaft herausstellen. Auch die vermeintlich „verbindliche“ Finanzierungszusage steht entgegen ihrer Bezeichnung immer (!) unter Vorbehalt und kann zurückgenommen werden.
Nein. Trotz gescheiterter Finanzierung bleiben Sie als Käufer dem Verkäufer gegenüber zahlungspflichtig, weil der Kaufvertrag davon unabhängig rechtlich bindend ist. Ausnahme: Sie haben mit dem Verkäufer vertraglich einen Finanzierungsvorbehalt ausgehandelt und diesen explizit im Vertrag dokumentiert. Ohne einen solchen Passus sollten Sie in Absprache mit dem Verkäufer versuchen, eine Rückabwicklung des Kaufs zu erreichen. Gelingt keine Einigung drohen Ihnen neben den finanziellen noch rechtliche Konsequenzen.
Nein. Bloß nicht! Sollte der Immobilienkauf auf den letzten Metern doch noch scheitern, so bleiben Sie auf Ihrem Darlehensvertrag sitzen – und müssen hohe Summen an Nichtabnahmeentschädigung an Ihr Kreditinstitut zahlen. Zudem ist die Verwendung des Darlehens für eine andere Immobilie zumeist nicht möglich. Am besten beraten sind Sie, wenn Sie den Kreditvertrag mit Ihrer Bank quasi unterschriftsreif vorbereiten, bevor Sie in den Notartermin gehen. Dann können Sie nach Abschluss des Kaufvertrags auch direkt die Grundschuld zur Absicherung Ihres Darlehens vom Notar bestellen lassen.
Unter der Maßgabe, dass beide Seiten zustimmen, wird der Vertrag notariell aufgehoben. Die Rückabwicklung muss zwingend notariell beurkundet werden, da auch der Kaufvertrag unter dieser Maßgabe geschlossen wurde. Dabei entstehen zwangsläufig Kosten – für den Notar, für die Maklerprovision und für die Schadenersatzforderungen des Verkäufers. Die Rückabwicklung sollte stets unter anwaltlicher Beratung und mit dem erklärten Ziel einer einvernehmlichen Lösung erfolgen. Erfahrungswerte belegen, dass eine außergerichtliche Einigung zumeist innerhalb weniger Wochen abgeschlossen wird, wohingegen sich gerichtliche Verfahren bis zu 2 Jahre hinziehen können– und weitere Kosten verursachen.
Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Erstellung übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte. Die dargestellten Informationen ersetzen keine individuelle Beratung, da jede Immobilienentscheidung von den Umständen des Einzelfalls abhängt. Vor wirtschaftlichen, rechtlichen oder steuerlichen Entscheidungen sollte stets fachkundiger Rat (z. B. Rechtsanwalt, Notar, Steuerberater oder Finanzierungsexperte) eingeholt werden.
