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Immobilien & Steuern: Grunderwerbsteuer, Spekulationssteuer und AfA erklärt

Welche Steuern fallen bei Kauf, Verkauf oder Vermietung einer Immobilie an? Dieser Ratgeber erklärt die wichtigsten Steuerarten – strukturiert, verständlich und mit konkreten Zahlen.

Ratgeber: Steuern rund um Immobilien

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AfA bei Immobilien – Steuervorteile durch Gebäudeabschreibung nutzen

Was ist die AfA bei Immobilien und wer kann sie nutzen?

Immobilientransaktionen haben fast immer steuerliche Konsequenzen – beim Kauf, beim Verkauf und bei der Vermietung. Wer die Grundregeln kennt, kann Steuerbelastungen einplanen und in manchen Fällen legal optimieren.

Die wichtigsten Steuerarten im Überblick

  • Grunderwerbsteuer: Fällt beim Kauf an, Satz in Bayern 3,5 % – einer der niedrigsten in Deutschland
  • Spekulationssteuer: Einkommensteuer auf Veräußerungsgewinn bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren (Ausnahme: Eigennutzung)
  • Einkommensteuer auf Mieteinnahmen: Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, Werbungskosten jedoch absetzbar
  • Abschreibung (AfA): Bei vermieteten Immobilien 2 % der Herstellungskosten jährlich absetzbar
  • Erbschaft- und Schenkungsteuer: Hohe Freibeträge für Ehegatten (500.000 €) und Kinder (400.000 €), Sonderregeln für selbst bewohntes Eigentum
Hinweis: Diese Informationen dienen der allgemeinen Orientierung. Für verbindliche steuerliche Beratung – insbesondere bei Erbschaft, Schenkung oder Vermietung – wenden Sie sich bitte an einen zugelassenen Steuerberater.

Steuern beim Verkauf: Spekulationsfrist verstehen

Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder veräußert und sie nicht selbst bewohnt hat, muss den erzielten Gewinn als Einkommen versteuern. Nach Ablauf der Frist ist der Gewinn in der Regel steuerfrei – ein wichtiger Faktor bei der Verkaufsplanung. Mehr zum Verkaufsprozess im Ratgeber zum Immobilienverkauf.

Steuern beim Kauf: Grunderwerbsteuer einplanen

Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Kaufnebenkosten und wird direkt beim Erwerb fällig. In Bayern beträgt sie 3,5 % des beurkundeten Kaufpreises – günstiger als in den meisten anderen Bundesländern. Alle Kaufnebenkosten erklären wir im Ratgeber zum Immobilienkauf.

FAQs

Häufige Fragen zu Steuern beim Immobilienkauf und -verkauf

In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent des beurkundeten Kaufpreises. Sie wird beim Käufer fällig und ist innerhalb von vier Wochen nach Zustellung des Steuerbescheids zu entrichten. Damit liegt Bayern im Vergleich zu anderen Bundesländern im unteren Bereich der Steuersätze.

Die Spekulationssteuer ist eine Einkommensteuer auf den Gewinn aus dem Immobilienverkauf. Sie fällt an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und die Immobilie nicht selbst bewohnt wurde. Nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist der Verkaufsgewinn in der Regel steuerfrei.

Bei vermieteten Immobilien können Käufer Abschreibungen (AfA) steuerlich geltend machen – in der Regel 2 Prozent der Herstellungskosten jährlich bei Gebäuden, die nach 1924 errichtet wurden. Zudem sind Werbungskosten wie Zinsen, Verwaltungskosten und Instandhaltungsaufwand absetzbar.

Nein, die Grunderwerbsteuer trägt in der Regel der Käufer. Als Verkäufer fallen jedoch andere Kosten an, etwa die Maklerprovision (sofern vereinbart) sowie gegebenenfalls Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn, wenn die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist.

Ja, beim Erwerb einer Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung gelten erbschaftsteuerliche Freibeträge. Für Ehegatten beträgt der Freibetrag 500.000 Euro, für Kinder 400.000 Euro. Selbst bewohnte Immobilien können unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei vererbt werden.