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Wer sein Haus oder seine Eigentumswohnung verkaufen möchte, stellt sich häufig eine entscheidende Frage: Wie viel Geld bleibt nach dem Immobilienverkauf tatsächlich übrig?
Gerade bei einer noch laufenden Baufinanzierung kann der Unterschied zwischen dem erzielten Verkaufspreis und dem tatsächlich verfügbaren Geld erheblich sein. Denn aus dem Kaufpreis müssen unter Umständen noch Darlehen abgelöst, Maklerkosten bezahlt und weitere Verpflichtungen erfüllt werden.
Die gute Nachricht: Sie können Ihr Haus grundsätzlich auch dann verkaufen, wenn der Immobilienkredit noch läuft. Entscheidend sind eine frühzeitige Abstimmung mit der finanzierenden Bank und eine realistische Berechnung des voraussichtlichen Nettoerlöses.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Kosten beim Verkauf einer finanzierten Immobilie entstehen können, wie die Kreditablösung funktioniert und worauf Sie achten sollten.
Kann ich mein Haus verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft?
Ja. Eine laufende Baufinanzierung verhindert einen Immobilienverkauf grundsätzlich nicht.
Viele Eigentümer verkaufen ihre Immobilie, bevor das ursprüngliche Darlehen vollständig zurückgezahlt ist. Typische Gründe sind ein beruflicher Umzug, eine Trennung, ein geplanter Neubau oder veränderte familiäre Bedürfnisse.
In vielen Fällen wird das bestehende Darlehen direkt aus dem Verkaufserlös abgelöst. Die finanzierende Bank erhält den vereinbarten Ablösebetrag. Das verbleibende Geld steht anschließend dem Verkäufer zur Verfügung, soweit keine weiteren Verpflichtungen bestehen.
Die Abwicklung erfolgt üblicherweise im Rahmen des notariellen Kaufvertrags. Dabei wird insbesondere geregelt, wie bestehende Grundpfandrechte behandelt und gegebenenfalls gelöscht werden.
Unser Tipp: Sprechen Sie möglichst frühzeitig mit Ihrer Bank. Lassen Sie sich bestätigen, welcher Betrag zum geplanten Verkaufstermin für die vollständige Darlehensablösung erforderlich wäre.
Was bleibt beim Hausverkauf vom Verkaufspreis übrig?
Der Verkaufspreis ist nicht automatisch der Betrag, den Sie nach dem Verkauf auf Ihrem Konto haben.
Für eine erste Orientierung gilt:
Verkaufspreis – Darlehensablösung – mögliche Vorfälligkeitsentschädigung – Verkäuferprovision – weitere Verkaufskosten – gegebenenfalls Steuern = voraussichtlicher Nettoerlös
Diese Rechnung zeigt Ihre voraussichtlich verbleibende Liquidität. Sie ist nicht mit der steuerlichen Gewinnermittlung gleichzusetzen.
Beispiel: Hausverkauf für 500.000 Euro mit laufendem Kredit
Ein Eigentümer verkauft sein Haus für 500.000 Euro. Zum vorgesehenen Ablösetermin beträgt die offene Darlehenssumme 200.000 Euro. Die Verkäuferprovision liegt beispielhaft bei 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer. Hinzu kommen 2.000 Euro weitere Kosten.
So setzt sich der Nettoerlös zusammen:
Verkaufspreis: 500.000 €
Abzüglich Darlehensablösung: −200.000 €
Abzüglich Verkäuferprovision (3,57 %): −17.850 €
Abzüglich weiterer Verkaufskosten: −2.000 €
Voraussichtlicher Nettoerlös: 280.150 €
In diesem Beispiel entstehen weder eine Vorfälligkeitsentschädigung noch zusätzliche Steuerzahlungen. In der Praxis müssen diese Punkte individuell geprüft werden.
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Wie verändert sich das Ergebnis, wenn Sie einen höheren Verkaufspreis erzielen, die Restschuld niedriger ausfällt oder zusätzliche Kosten entstehen?
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Der Rechner berücksichtigt den von Ihnen eingegebenen Verkaufspreis, die Darlehensrestschuld, die Verkäuferprovision, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung sowie weitere Kosten und geschätzte Steuerzahlungen.
Das Ergebnis dient der Orientierung und ersetzt keine verbindliche Ablöseauskunft Ihrer Bank oder steuerliche Beratung.
Welche Kosten können beim Hausverkauf trotz Kredit entstehen?
1. Ablösung der Darlehensrestschuld
Die Restschuld bezeichnet den noch nicht zurückgezahlten Teil Ihres Immobilienkredits.
Haben Sie mehrere Darlehen aufgenommen, sollten Sie alle Finanzierungen berücksichtigen, die im Zusammenhang mit dem Verkauf abgelöst werden müssen.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen dem aktuellen Darlehensstand und dem tatsächlichen Ablösebetrag. Bis zum Verkaufstermin können sich die Beträge durch weitere Tilgungen, Zinsen und gegebenenfalls andere vertragliche Positionen verändern.
2. Vorfälligkeitsentschädigung der Bank
Bei der vorzeitigen Rückzahlung eines festverzinslichen Immobiliendarlehens kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen.
Ob die Bank eine solche Entschädigung verlangen darf und wie hoch sie ausfällt, hängt vom Darlehensvertrag, den gesetzlichen Regelungen und der konkreten Berechnung ab.
Ein wichtiger Sonderfall ist das gesetzliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB: Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Darlehensnehmer ein langfristig festverzinsliches Darlehen nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.
Bevor Sie einen Verkauf verbindlich planen, sollten Sie sich deshalb von Ihrer Bank eine schriftliche Ablöseauskunft erstellen lassen.
Weitere Informationen bietet die Verbraucherzentrale zum Thema vorzeitige Ablösung einer Baufinanzierung.
3. Maklerprovision beim Immobilienverkauf
Wenn Sie einen Immobilienmakler mit dem Verkauf beauftragen, kann eine Verkäuferprovision anfallen.
Die konkrete Höhe ergibt sich aus der vertraglichen Vereinbarung unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorgaben. Bei bestimmten Verkäufen von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gelten besondere Vorschriften zur Verteilung der Maklerkosten.
Für Ihre Nettoerlösberechnung zählt ausschließlich der Verkäuferanteil, den Sie tatsächlich zu tragen haben.
4. Kosten für Grundschuld und Abwicklung
Ist Ihre Immobilie mit einer Grundschuld belastet, muss im Zuge des Verkaufs geklärt werden, ob diese gelöscht oder anderweitig behandelt wird.
In vielen Fällen soll der Käufer die Immobilie frei von den Grundpfandrechten des Verkäufers erhalten, die er nicht übernimmt.
Dabei können beispielsweise Kosten für die Löschung einer Grundschuld entstehen. Welche Kosten Sie als Verkäufer tragen, richtet sich nach der konkreten Abwicklung, den gesetzlichen Vorgaben und den Vereinbarungen im Kaufvertrag.
5. Mögliche Steuern beim Immobilienverkauf
Nicht jeder private Immobilienverkauf ist automatisch steuerfrei.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann insbesondere § 23 Einkommensteuergesetz relevant werden. Wird eine Immobilie innerhalb der maßgeblichen Zehnjahresfrist verkauft, kann ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen.
Für bestimmte selbst genutzte Immobilien gelten Ausnahmen.
Besonders wichtig: Die Höhe Ihrer Darlehensrestschuld bestimmt nicht, ob ein steuerpflichtiger Gewinn entsteht. Die steuerliche Gewinnermittlung folgt anderen Regeln als die Berechnung des Geldbetrags, der Ihnen nach dem Verkauf zur Verfügung steht.
Bei vermieteten Immobilien, geerbten oder geschenkten Objekten und komplexeren Eigentumsverhältnissen empfiehlt sich eine frühzeitige steuerliche Prüfung.
Was passiert, wenn der Verkaufspreis niedriger als die Restschuld ist?
Nicht jeder Immobilienverkauf führt zu einem positiven Nettoerlös.
Wenn der Verkaufspreis nicht ausreicht, um die Darlehensablösung und die übrigen Kosten zu decken, entsteht eine Finanzierungslücke.
Diese muss mit der Bank und gegebenenfalls weiteren Beteiligten geklärt werden, bevor der Verkauf verbindlich vereinbart wird.
Der Immobilienverkauf führt nicht automatisch dazu, dass eine verbleibende Darlehensforderung erlischt.
Deshalb ist es sinnvoll, frühzeitig mehrere Verkaufspreise durchzurechnen.
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Haus verkaufen trotz laufendem Darlehen: Ablauf in fünf Schritten
Schritt 1: Immobilienwert realistisch ermitteln
Bevor Sie mit einem bestimmten Verkaufserlös rechnen, sollten Sie wissen, welchen Preis Ihre Immobilie voraussichtlich am Markt erzielen kann.
Entscheidend sind insbesondere Lage, Grundstücksgröße, Baujahr, Modernisierungszustand, Energieeffizienz und die aktuelle Nachfrage.
Ein unrealistisch hoher Angebotspreis kann die Vermarktungsdauer verlängern. Ein zu niedriger Verkaufspreis reduziert möglicherweise den verfügbaren Nettoerlös.
Eine professionelle Immobilienbewertung schafft hier eine wichtige Grundlage.
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Schritt 2: Ablösebetrag bei der Bank anfragen
Fordern Sie eine aktuelle Auskunft zur Restschuld und zum voraussichtlichen Ablösebetrag an.
Fragen Sie gleichzeitig nach einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung sowie nach den Voraussetzungen für die Freigabe bestehender Sicherheiten.
Schritt 3: Sämtliche Verkaufskosten erfassen
Berücksichtigen Sie die vereinbarte Verkäuferprovision und weitere Kosten, die Sie im konkreten Fall tragen müssen.
Bei einer möglicherweise steuerpflichtigen Veräußerung sollten Sie die steuerlichen Auswirkungen mit Ihrem Steuerberater klären.
Schritt 4: Unterschiedliche Verkaufsszenarien vergleichen
Rechnen Sie nicht ausschließlich mit Ihrem gewünschten Verkaufspreis.
Was bleibt beispielsweise übrig, wenn der Verkaufspreis 10.000 oder 20.000 Euro niedriger ausfällt? Wie verändert sich Ihre Liquidität, wenn die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt?
Unser kostenloser Nettoerlös-Rechner ermöglicht Ihnen genau diesen Vergleich.
Schritt 5: Notarielle Abwicklung vorbereiten
Ist ein Käufer gefunden, wird der notarielle Kaufvertrag vorbereitet.
Der Notar koordiniert die rechtlichen Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung und die vereinbarte Lastenfreistellung. Die beteiligten Banken stellen die erforderlichen Unterlagen zur Verfügung.
Die konkreten Zahlungs- und Ablösewege werden im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung abgestimmt.
Haus verkaufen und anschließend eine neue Immobilie kaufen
Viele Eigentümer möchten den Erlös aus ihrer bisherigen Immobilie für den Erwerb eines neuen Hauses oder einer Eigentumswohnung verwenden.
In diesem Fall ist nicht allein der Verkaufspreis entscheidend, sondern vor allem der Betrag, der nach Darlehensablösung und Kosten tatsächlich verfügbar wird.
Außerdem müssen die zeitlichen Abläufe berücksichtigt werden: Unter Umständen wird die neue Immobilie gekauft, bevor der Kaufpreis für das bisherige Haus vollständig eingegangen ist.
Dann kann beispielsweise eine Zwischenfinanzierung erforderlich sein.
Eine frühzeitige Planung hilft, Finanzierungslücken und unnötige zeitliche Risiken zu vermeiden.
Hausverkauf im Landkreis Kelheim: Warum der richtige Verkaufspreis entscheidend ist
Ob Sie ein Haus in Kelheim, Abensberg, Neustadt an der Donau, Bad Abbach, Langquaid oder Mainburg verkaufen möchten: Für Ihren Nettoerlös spielt der tatsächlich erzielbare Verkaufspreis eine wesentliche Rolle.
Schon ein Unterschied von 20.000 Euro kann die verbleibende Liquidität erheblich beeinflussen.
Dabei unterscheiden sich die Marktbedingungen je nach Standort, Wohnlage und Immobilientyp.
Ein modernisiertes Einfamilienhaus in Abensberg spricht beispielsweise eine andere Käufergruppe an als ein sanierungsbedürftiges Haus in einem ländlichen Ortsteil.
Deshalb sollte die Preisfindung nicht allein auf allgemeinen Angebotspreisen aus Immobilienportalen beruhen.
Aurentum Immobilien unterstützt Eigentümer im Landkreis Kelheim und darüber hinaus bei der Marktwertermittlung, der Vorbereitung des Verkaufs und der professionellen Vermarktung.
Ist eine Sondertilgung vor dem Hausverkauf sinnvoll?
Eine Sondertilgung reduziert grundsätzlich die Darlehensrestschuld.
Ob sie unmittelbar vor einem geplanten Verkauf wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt jedoch von den Vertragsbedingungen und Ihrer persönlichen Liquidität ab.
Vertragliche Sondertilgungsrechte können außerdem bei der Berechnung einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung eine Rolle spielen.
Eine Sondertilgung verbessert nicht automatisch den gesamten finanziellen Vorteil des Verkaufs. Schließlich setzen Sie dafür zunächst eigenes Geld ein, das Ihnen bis zur Veräußerung nicht mehr anderweitig zur Verfügung steht.
Deshalb sollten Sie die Auswirkungen auf Restschuld, mögliche Entschädigung und verfügbare Liquidität gemeinsam betrachten.
Fazit: Entscheidend ist, was nach dem Hausverkauf übrig bleibt
Wer eine Immobilie mit laufendem Kredit verkauft, sollte frühzeitig berechnen, welcher Betrag nach der Darlehensablösung und den weiteren Kosten tatsächlich zur Verfügung steht.
Drei Grundlagen sind besonders wichtig: ein realistischer Verkaufspreis, eine aktuelle Ablöseauskunft der Bank und eine nachvollziehbare Übersicht aller Kosten.
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Hinweis: Die Angaben dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechts-, Finanzierungs- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die konkreten Verträge, Bankauskünfte und gesetzlichen Regelungen.
FAQs
Ja. Ein Hausverkauf ist grundsätzlich auch mit laufendem Immobiliendarlehen möglich. Häufig wird die Restschuld aus dem Kaufpreis abgelöst. Die Abwicklung und die Freigabe bestehender Grundpfandrechte sollten vorab mit Bank und Notar abgestimmt werden.
Der voraussichtliche Nettoerlös ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich der abzulösenden Darlehen, einer gegebenenfalls anfallenden Vorfälligkeitsentschädigung, der Verkäuferprovision, weiterer Kosten und möglicher Steuerzahlungen. Unser Rechner hilft bei einer ersten Orientierung.
Nicht zwangsläufig. Ob die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf, hängt unter anderem vom Darlehensvertrag, der Zinsbindung und gesetzlichen Kündigungsrechten ab. Lassen Sie sich den möglichen Ablösebetrag schriftlich bestätigen.
Die Kostenverteilung richtet sich nach den gesetzlichen Regelungen und dem notariellen Kaufvertrag. Üblicherweise trägt der Verkäufer die Kosten der Löschung solcher Grundpfandrechte, die der Käufer nicht übernimmt.
Nicht automatisch. Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein privater Immobilienverkauf nach § 23 EStG steuerpflichtig sein. Für selbst genutzte Immobilien bestehen Ausnahmen. Der steuerpflichtige Gewinn ist nicht mit dem nach Darlehensablösung verbleibenden Geld gleichzusetzen.
Reicht der Kaufpreis zur Ablösung der Finanzierung und zur Deckung weiterer Kosten nicht aus, entsteht eine Finanzierungslücke. Diese muss mit der Bank geklärt und anderweitig finanziert werden. Der Verkauf beseitigt eine verbleibende Darlehensforderung nicht automatisch.
Ein marktgerechter Verkaufspreis berücksichtigt Lage, Grundstück, Wohnfläche, Gebäudezustand, Modernisierungen und die aktuelle Nachfrage. Aurentum Immobilien bietet Eigentümern eine individuelle Immobilienbewertung als Grundlage für die Verkaufsentscheidung an.
Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Erstellung übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte. Die dargestellten Informationen ersetzen keine individuelle Beratung, da jede Immobilienentscheidung von den Umständen des Einzelfalls abhängt. Vor wirtschaftlichen, rechtlichen oder steuerlichen Entscheidungen sollte stets fachkundiger Rat (z. B. Rechtsanwalt, Notar, Steuerberater oder Finanzierungsexperte) eingeholt werden.
