Jede Immobilie ist werthaltig und repräsentiert ein konkretes Vermögen. Allerdings ist das in ihr gebundene Kapital nicht frei verfügbar. Nun gibt es eine ganze Reihe von Situationen im Leben, in denen aber gerade flüssige, liquide Mittel benötigt werden. Die eigene Immobilie zu beleihen, kann in diesen Fällen eine Möglichkeit sein, sich die gewünschte Summe zu beschaffen.
Doch wie funktioniert dieser Prozess der Immobilienbeleihung überhaupt? Welche Voraussetzungen muss Ihre Immobilie und welche müssen Sie persönlich mitbringen, damit die Bank Ihnen auf Ihr Haus oder Ihre Wohnung einen Kredit gewährt? Worauf sollten Sie achten? Und welche Alternativen zur Immobilienbeleihung gibt es? Lesen Sie die Antworten im folgenden Ratgeber.
Was genau bedeutet es, eine Immobilie zu beleihen?
Ihre Immobilie steht für einen bleibenden Wert, den auch Banken und Kreditinstitute als solchen einstufen und ihn als Sicherheit für einen Kredit akzeptieren. Wenn Sie eine Immobilie beleihen, dann bedeutet das genau dies: Die Bank gewährt Ihnen ein Darlehen, das mit Ihrer Immobilie „besichert“ wird. Im allgemeinen Sprachgebrauch und in einschlägigen Hollywood-Filmen hält sich hartnäckig die Formulierung: „Ich nehme eine Hypothek auf das Haus auf.“
Auch wenn Sie eventuell leidenschaftlicher Monopoly-Spieler sind, kennen Sie die Möglichkeit, unbebaute Grundstücke aus Ihrem Besitz mit einer Hypothek zu belasten, um anderweitige Schulden bezahlen zu können. Diese Hypothekendarlehen sind in Deutschland jedoch quasi „ausgestorben“.
Vielmehr lassen sich Banken und Kreditinstitute für die Beleihung Ihrer Immobilie heute bevorzugt eine Grundschuld im Grundbuch eintragen. Diese dient als unmittelbare (Pfand-) Sicherheit: Denn können Sie Ihren Rückzahlungsverpflichtungen aus dem gewährten Kredit irgendwann nicht mehr regelmäßig nachkommen, dann kann der Kreditgeber Ihre Immobilie verwerten, beispielsweise über eine Zwangsversteigerung, um seine Forderungen einzutreiben.
Voraussetzungen für die Beleihung einer Immobilie
Was zunächst recht simpel klingt, Kredit gegen die Sicherheit einer Immobilie, ist gleichwohl an einige Bedingungen geknüpft. Zu den wesentlichen, recht logischen Grundvoraussetzungen dieser Form der Finanzierung gehören der Umstand, dass Ihnen Immobilie (oder Grundstück) tatsächlich gehören, und dass Sie über ein gewisses, regelmäßiges Einkommen verfügen müssen, um die Kreditraten bedienen zu können.
• Die zu beleihende Immobilie muss sich in Deutschland und in Ihrem Eigentum befinden. Dabei ist es unerheblich, ob Sie sie gekauft, geerbt oder selbst gebaut haben oder ob sie Ihnen im Rahmen einer Schenkung zu gefallen ist.
• Das Beleihungsobjekt muss in aller Regel abbezahlt sein. Nur sehr wenige Banken akzeptieren bis zu einer gewissen Höhe etwaige Restschulden. Hintergrund für diese Stringenz ist die Rangfolge im Grundbuch. Die Reihenfolge der Einträge bestimmt auch die Reihenfolge, in der Gläubiger im Falle einer Zwangsversteigerung aus dem Erlös bedient werden. Das meint: Das Institut, das auf Platz 1 steht, genießt Priorität. Wird dieser Platz noch von „alten“ Darlehensforderungen belegt, riskiert die beleihende Bank bei nicht ausreichendem Versteigerungserlös, dass sie Ihre Forderungen eventuell als uneinbringlich abschreiben muss. Deshalb lehnen die meisten Banken sogenannte „Nachrangfinanzierungen“ schlichtweg ab – oder gewähren sie nur mit einen deutlichen Zinsaufschlag.
• Sind Dienstbarkeiten wie ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht in Abteilung II des Grundbuches eingetragen, so verlangen Banken üblicherweise eine Rangrücktrittserklärung der Rechteinhaber – um, siehe oben, den Platz 1 belegen zu können. Wird ein solcher Rangrücktritt abgelehnt, verweigert die überwiegende Mehrheit der Banken die Darlehensvergabe.
• Banken überprüfen Ihre sogenannte „Kapitaldienstfähigkeit“. Zu deutsch bedeutet dies nichts anderes, als dass Sie ein so hohes regelmäßiges Einkommen nachweisen müssen, das die fortlaufende Zahlung der Kreditrate erlaubt. Dazu die folgenden Ausführungen im Detail.
Gut zu wissen: Anders als bei der Immobilienfinanzierung benötigen Sie bei der Beleihung einer abbezahlten Immobilie nicht zwingend einen makellos positiven Schufa-Score. Einen negativen Eintrag wird die Bank gleichwohl als Risiko einstufen und gegebenenfalls den Zinssatz anheben.
Welche Rolle spielt das Einkommen bei der Beleihung einer Immobilie?
Selbstredend haben die Banken ein wachsames Auge darauf, dass auf Ihrem Konto monatlich hinreichend hohe monatliche Beträge eingehen, damit Sie neben den Kosten der normalen Lebenshaltung auch die regelmäßigen Darlehensraten begleichen können. Als Einkommen zählen dabei nicht nur Arbeitsentgelte, Renten oder Pensionen, sondern auch Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung. Können Sie kein regelmäßiges Einkommen nachweisen, so bewilligt die Bank den Kreditantrag ziemlich sicher nicht.
Sehr pauschal wird für die Beurteilung Ihrer „Kapitaldienstfähigkeit“ die sogenannte Belastungsquote als Maßstab angesetzt. Sie sollte stets unter 35 Prozent liegen.
Die Formel dafür lautet:
monatliche Darlehensrate x 100 ./. monatliches Nettoeinkommen = Belastungsquote.
Beispiel: Bei einer errechneten monatlichen Rate von 800 Euro und einem Nettoeinkommen von 2.500 Euro ergibt sich: 800 x 100 = 80.000 ./. 2.500 = 32 Prozent
Wie läuft der Prozess der Immobilienbeleihung ab?
Grundsätzlich sollten sie zunächst versuchen, sich bei verschiedenen Banken und Kreditinstituten unverbindliche Angebote einzuholen, um Konditionen vergleichen zu können. Das ist bei einem Grundschulddarlehen allerdings nicht so ganz einfach, weil dessen Zinssatz erstens wesentlich vom sogenannten Beleihungswert Ihrer Immobilie und zweitens von der Höhe Ihres gewünschten Kredits abhängt, die wiederum, drittens, einen bestimmten prozentualen Wert vom Beleihungswert ausmacht. Crux an der Sache ist, dass jede Bank bei der Ermittlung des Beleihungswerts einen gewissen Spielraum hat.
Bewertung der Immobilie und Festlegung des Beleihungswertes
Der Beleihungswert bezeichnet den monetären Wert, den Bank oder Kreditinstitut im Falle einer Versteigerung oder eines sonstigen Verkaufs der Immobilie mit ziemlicher Sicherheit erhalten – und zwar auch in einigen Jahren noch und ungeachtet eventueller Marktturbulenzen. Es versteht sich von selbst, dass dieser Beleihungswert keineswegs identisch mit dem aktuellen Verkehrs- oder Marktwert Ihrer Immobilie sein kann, da er ja hundertundein Risiken einkalkuliert, die den tatsächlich zu erzielenden Kaufpreis schmälern könnten. Je nach Kreditinstitut liegt der Beleihungswert bei 70 bis 90 Prozent des aktuellen Kaufpreises.
Banken nutzen verschiedene anerkannte Verfahren der Immobilienbewertung, um den Beleihungswert zu ermitteln. Es sind dies: Das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. In den seltensten Fällen tauchen sie jedoch in Reinform auf, vielmehr werden häufig die Ergebnisse aus Sachwert- und Ertragswertverfahren verglichen und final durch das Vergleichswertverfahren ergänzt.
• Das Sachwertverfahren findet besonders bei selbstgenutzten Immobilien Anwendung. Es ermittelt die Kosten, die hypothetisch nötig wären, um das Haus neu zu bauen. Dabei werden Boden- und Bauwert berücksichtigt, für das jeweilige Alter der Immobilie werden entsprechende Wertminderungen abgezogen. Größtes Manko dieses Verfahrens: Es lässt aktuelle Marktentwicklungen komplett außen vor.
• Das Ertragswertverfahren bietet sich vor allem für vermietete Immobilien an, da es seinen Fokus auf die mit der Immobilie zu erzielenden Erträge, spricht auf die mögliche Rendite, legt. Berechnungsgrundlage sind der Bodenwert und die zu erwartenden, künftigen Mieteinnahmen.
• Das Vergleichswertverfahren ist das einzige Verfahren, das die aktuellen Marktverhältnisse mit in die Bewertung einbezieht. Es eignet sich für Wohnimmobilien aller Art, für die im näheren Umfeld hinreichend Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen. Ist dies der Fall, so ist es besonders gut in der Lage, den tatsächlichen Wert einer Immobilie valide und belastbar darzustellen.
Hat die Bank auf Basis einer Kombination aus diesen drei Verfahren ein Wertgutachten zum aktuellen Marktwert der Immobilie anfertigen lassen, so kann sie anschließend den internen Abschlag vornehmen und den Beleihungswert festlegen.
Gut zu wissen: Die Kosten für dieses Wertgutachten zur Ermittlung des Beleihungswertes muss die Bank tragen. Das Landgericht Stuttgart hat in einem wegweisenden Urteil festgestellt, das die Ermittlung des Beleihungswertes im expliziten Geschäftsinteresse der Bank liegt und die Kosten dafür nicht auf Kunden übertragen werden dürfen. Entsprechende Klauseln im Darlehensvertrag sind unwirksam.
Was bedeutet Beleihungsgrenze und was ist der Beleihungsauslauf?
Von Beleihungswert Ihrer Immobilie nimmt die Bank nun einen weiteren Abschlag vor, mit dem sie sich gegen potentielle Risiken durch Wertminderung oder Verschlechterung der Marktlage absichert. Jede Bank entscheidet selbst, wie hoch dieser Risikoabschlag ausfällt. Die prozentualen Grenzen liegen üblicherweise zwischen 60 bis 80 Prozent. Die Differenz aus Beleihungswert und Risikoabschlag ergibt schließlich die sogenannte Beleihungsgrenze der Immobilie. Sie steht gleichzeitig für die absolute Maximalsumme, die Ihnen die Bank als Immobiliendarlehen gewährt.
Beispiel: Hat Ihre Immobilie einen Verkehrswert von 320.000 Euro, so liegt ein üblicher Beleihungswert (in Höhe von 80 Prozent des Verkehrswerts) bei 256.000 Euro. Nach Abzug eines ebenfalls üblichen Risikoabschlags ergibt sich eine Beleihungsgrenze (in Höhe von 70 Prozent des Beleihungswerts) von 179.200 Euro.
Gut zu wissen: Neben der Obergrenze für Darlehen aus der Immobilienbeleihung, die sich am Beleihungswert und er daraus resultierenden Beleihungsgrenze orientiert, gibt es auch eine Untergrenze: Banken bieten das Grundschulddarlehen üblicherweise erst ab einem Kreditbetrag von 50.000 Euro an.
Der Beleihungsauslauf schließlich hat nichts mit dem Auslaufen eines Kredits zu tun, sondern ist eine schnöde, aber sehr wichtige, Prozentzahl. Sie gibt das Verhältnis zwischen dem Beleihungswert einer Immobilie und der Höhe des aufgenommenen Darlehens an. Auf Basis dieser Prozentzahl legt die Bank den Zinssatz für Ihr Darlehen fest. Dabei gilt: Je höher die Zahl des Beleihungsauslaufs, desto höher klettert der Sollzins Ihres Kreditvertrages. Grundsätzlich gilt: Bei einem Beleihungsauslauf bis zu 60 Prozent erhalten Sie von der Bank die besten Konditionen, da diese das Ausfallrisiko als gering einschätzt.
Gut zu wissen: Im Grundsatz ist das Kapital aus einem Grundschulddarlehen nicht zweckgebunden. Sie können die finanziellen Mittel aus einer Immobilienbeleihung verwenden, wofür sie möchten. Wollen Sie das Geld jedoch für Sanierungen oder Modernisierungen an Ihrer Immobilie nutzen, so sollten Sie der Bank dies ausdrücklich mitteilen: Sie erhalten dann bessere Konditionen, weil der Wert Ihrer Immobilie durch die Investitionen steigt.
Risikoabwägung: Immobilie beleihen versus Ratenkredit
Die Beleihung des Eigenheims kann eine gute Lösung sein, wenn Sie eine größere Kapitalsumme zur freien Verfügung benötigen. Grundsätzlich erhalten Sie für ein Grundschulddarlehen recht günstige Zinsen – rein statistisch liegen sie bei etwa 40 Prozent des Durchschnittszinssatzes eines normalen Ratenkredits.
Banken zeigen sich derart großzügig, weil Sie ja Ihre Immobilie als Sicherheit in der Hinterhand haben. Genau in diesem Umstand liegt hingegen auch das größte Risiko einer Immobilienbeleihung: Geraten Sie während der Laufzeit in finanzielle Schwierigkeiten, so dass Sie Ihre Kreditraten nicht mehr voll umfänglich bedienen können, kann Ihre Bank im schlimmsten Fall die Verwertung Ihrer Immobilie betreiben.
Beachten Sie außerdem: Den günstigen Zinsen stehen nicht unerhebliche „Kreditnebenkosten“ gegenüber: Für die Eintragung einer Grundschuld fallen Notar- und Grundbuchkosten an und Sie müssen im Vorfeld alle relevanten Unterlagen zu Ihrer Immobilie zusammentragen und der Bank einreichen, damit diese ein Wertgutachten erstellen kann. Kalkulieren Sie daher mit einer längeren Bearbeitungszeit, bevor Ihr Darlehen genehmigt wird.
Je nach Höhe der benötigten Summe ist es zumindest eine Überlegung wert, ob nicht eventuell ein normaler Konsumenten- oder Ratenkredit eine Option wäre. Bevor Sie weiter nachdenken: Während Grundschulddarlehen bei einer Minimalsumme von 50.000 Euro starten, liegt ein solcher Betrag bei Ratenkrediten schon im oberen Bereich des überhaupt Möglichen. Je nach Kreditinstitut ist bei 60.000 bis 70.000 Euro Schluss.
Liegt Ihr Kapitalbedarf aber in diesem Spektrum, dann nehmen Sie einen Taschenrechner zur Hand: Ratenkredite sind zinsteurer, aber quasi nebenkostenfrei. Sie lassen sich ganz einfach beantragen und Sie können Sie gegebenenfalls ohne weitere Kosten vor dem Ende der vereinbarten Laufzeit zurückzahlen (bei Grundschulddarlehen müssen Sie hingegen mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen). Sie können Sondertilgungsoptionen vereinbaren und so die Laufzeit und die Gesamtzinskosten des Kredits verringern.
Es gilt das allgemeine Fazit: Ein Grundschulddarlehen kann bei einer hohen Kreditsumme die bessere Wahl sein, wenn die günstigeren Zinsen die höheren Kreditnebenkosten aufwiegen. Umgekehrt punktet ein Ratenkredit bei einer geringeren Kreditsumme immer dann, wenn die geringen Nebenkosten die höheren Zinsen wettmachen.
Gut zu wissen: Obwohl es keine gesetzliche Altersgrenze für die Beantragung eines Kredits gibt, geben sich viele Banken mehr als zugeknöpft, wenn Sie als potentieller Kreditnehmer Ihren 65. Geburtstag bereits hinter sich haben. Falls Ihnen Ihre Hausbank eine Absage erteilt, suchen Sie sich ein anderes Kreditinstitut, das kulanter ist.
Alternativen zur klassischen Immobilienbeleihung
Die Immobilienbeleihung ist nur eine von mehreren Möglichkeiten, das in Ihrer Immobilie gebundene Kapital quasi zu „verflüssigen“. Je nachdem, ob Sie nur einmalig eine größere Summe benötigen, ob Sie kontinuierlich Ihre Rente aufstocken möchten oder ob eine Kombination aus beidem für Sie interessant wäre, bieten sich ein Immobilien-Teilverkauf oder eine Immobilienverrentung mit Leibrente als Alternative an.
• Der Immobilien-Teilverkauf mit Nießbrauchrecht
Wie der Name unschwer vermuten lässt, verkaufen Sie bei diesem Modell einen Teil Ihrer Immobilie an einen Teilverkauf-Anbieter, der damit Miteigentümer Ihres Hauses wird. Ein unabhängiger Gutachter ermittelt zuvor den Verkehrswert Ihrer Immobilie – und für den verkauften Teil erhalten Sie direkt nach Vertragsabschluss eine Sofortüberweisung. Gleichzeitig garantiert Ihnen der Verkäufer ein grundbuchrechtlich abgesichertes Nießbrauchrecht für Ihre Immobilie. Sie können diese also weiter bewohnen – oder im Bedarfsfall auch vermieten. Für den verkauften Teil Ihrer Immobilie müssen Sie dem Käufer monatlich ein sogenanntes Nutzungsentgelt, quasi eine Miete, zahlen.
Die einmalige Auszahlung verschafft Ihnen den finanziellen Spielraum, den Sie sich gewünscht haben. Sie bleiben trotz des Teilverkaufs weiterhin Eigentümer und partizipieren insofern auch an einer möglichen Wertsteigerung Ihrer Immobilie. Auch an Ihrer Verantwortung für die Instandhaltung der Immobilie ändert sich kaum etwas – lediglich größere Sanierungsarbeiten übernimmt zukünftig der Anbieter.
• Immobilienverrentung mit Leibrente
In diesem Fall verkaufen Sie Ihre Immobilie an einen gewerblichen Leibrenten-Anbieter. Den Kaufpreis erhalten Sie jedoch nicht auf einmal und in einer Summe, sondern als zumeist lebenslange, monatliche Rente – kombiniert mit einen ebenfalls lebenslangen Wohnrecht in Ihrer Immobilie. Der Wert dieses Wohnrechts wird vom Kaufpreis abgezogen. Zu Beginn der Laufzeit der monatlichen Rente können Sie zudem eine einmalige, größere Abschlagszahlung vereinbaren.
Mit der zusätzlichen Leibrente stocken Sie Ihr monatlich frei verfügbares Budget fortlaufend auf und die mögliche, größere Kapitalauszahlung zu Beginn können Sie nach Belieben nutzen. Gleichzeitig entbindet Sie der Verkauf von der Verpflichtung, an Ihrer Immobilie die nötigen Reparaturen und Wartungsarbeiten durchführen zu müssen. Um dieses Modell in Anspruch nehmen zu können, müssen Sie jedoch 70 Jahre alt oder älter sein und Ihre (schuldenfreie) Immobilie sollte eine Marktwert von mindestens 200.000 Euro haben.
FAQs
1. Wie hoch kann ich mein Haus beleihen?
Die maximale Kreditsumme, die Ihnen die Bank gewährt, orientiert sich an der sogenannten Beleihungsgrenze Ihrer Immobilie. Diese ermittelt jede Bank nach eigenem Gutdünken aus dem Marktwert abzüglich diverser Risikoabschläge, pauschal liegt sie bei rund 60 Prozent des aktuellen Werts Ihrer Immobilie.
2. Wie berechnet die Bank den Wert meiner Immobilie?
Banken nutzen die drei anerkannten Verfahren zur Immobilienbewertung, das Sachwert-, das Ertragswert- und das Vergleichswertverfahren, zumeist nicht solo, sondern in Kombination. Die jeweiligen Ergebnisse werden gegeneinander abgeglichen, um einen eindeutigen Wert zu erhalten.
3. Kann ich ein abbezahltes Haus jederzeit beleihen?
Nein. Sie müssen der Bank gegenüber gleichzeitig nachweisen, dass Sie über ein regelmäßiges, ausreichendes Einkommen verfügen, um die Darlehensraten bezahlen zu können. Eine schuldenfreie Immobilie allein reicht für einen Kredit nicht aus.
4. Kann ich das Geld aus einer Immobilienbeleihung frei nutzen?
Ja. Grundsätzlich bleibt es Ihnen überlassen, für welche Zwecke Sie die Darlehenssumme verwenden. Möchten Sie das Geld gleichwohl in die Modernisierung Ihrer Immobilie stecken, so erhalten Sie oft besonders gute Konditionen, weil diese Maßnahmen den Wert Ihrer Immobilie steigern – und das Risiko der Bank mindern.
