Unter Immobilienmaklern gab es lange Zeit einen eingängigen Scherz. Auf die Frage, welche drei Kriterien den Wert einer Immobilie maßgeblich bestimmen, lautete die Antwort: 1. die Lage, 2. die Lage und 3. die Lage. Der Scherz ist inzwischen eingemottet – denn als wertbestimmender Faktor hat sich die energetische Bilanz einer Immobilie nach oben auf einen der vorderen Plätze geschoben.
Dieser Umstand hat nicht nur damit zu tun, dass ein schlecht gedämmtes Haus mit alter Heizung so viel von der recht teuer gewordenen Energie verbraucht – er rührt auch daher, dass Neu-Eigentümer nun verpflichtet sind, die Immobilie energetisch auf Vordermann zu bringen. Gedanklich müssen zum Kaufpreis also bereits die Kosten für eine Ausrüstung mit energetischen Mindeststandards addiert werden.
Doch was zählt im Detail eigentlich alles zu den Sanierungspflichten bei einem Eigentümerwechsel? Wann müssen sie abgeschlossen sein? Und wie werden sie finanziell gefördert? Antworten finden Sie im folgenden Ratgeber.
Warum und wann müssen Eigentümer Sanierungen durchführen?
Das Wichtigste vorab: Wenn Sie morgen eine Bestandsimmobilie kaufen oder erben, die vor dem 01.02.2002 gebaut wurde, dann müssen Sie dieses Haus innerhalb von zwei Jahren nach Ihrem Einzug energetisch so sanieren, dass es den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) entspricht.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) gilt im Grundsatz bereits seit dem 01.11. 2020 und hat die früheren (einzelnen) Verordnungen Energieeinspargesetz, Energiesparverordnung und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz abgelöst. Einen richtig großen, medialen Auftritt hatte das GEG jedoch im Dezember 2023, als seine zweite Novelle verabschiedet wurde. Die darin verankerten gesetzlichen Regelungen zum Umstieg auf erneuerbare Energien beim Heizen und bei der Warmwasserbereitung sind als „Heizungsgesetz“ in dem allgemeinen Sprachgebrauch übergegangen.
Das neue, prominent gewordene Heizungsgesetz gilt ab dem 01.01.2024, die „alten“ Regelungen des GEG zur Steigerung der Energieeffizienz von Gebäuden behalten gleichwohl ihre Gültigkeit. Sie zielen in all ihren Einzelmaßnahmen darauf, den Energieverbrauch und die Co2-Emissionen im Gebäudesektor zu senken. Immerhin „schlucken“ Immobilien in Deutschland mehr als ein Drittel des Gesamtenergiebedarfs.
Gut zu wissen: Das GEG interessiert sich nicht dafür, wie Sie Eigentümer geworden sind – ob Sie die Immobilie also gekauft, geerbt oder geschenkt bekommen haben. In dem Moment, in dem Sie als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden, unterliegen Sie den Sanierungspflichten. Ausnahme: Sie haben vor dem Stichtag 1. Februar 2002 bereits selbst in dem Haus gewohnt.
Welche Sanierungspflichten gelten im Detail?
Als Neu-Eigentümer einer Bestandsimmobilie müssen Sie sich (zunächst) um drei Bereiche kümmern:
• Dämmung der obersten Geschossdecke (wahlweise des Daches): Wenn das Dachgeschoss nicht bewohnt und nicht beheizt wird, dann muss die oberste Geschossdecke zum darunterliegenden beheizten Wohnbereich gedämmt werden und zwar so, dass sie den Mindestanforderungen an den Wärmeschutz gerecht wird: Es gilt der sogenannte Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert), der nicht über 0,24 Watt pro Quadratmeter und Grad Kelvin liegen darf (0,24 W/m2K).
Ausnahme: Ist der Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 der obersten Geschossdecke im Altbau erfüllt, müssen Sie nicht neu dämmen. Der Mindestwärmeschutz ist ein Begriff aus der Bauphysik, seine Kenngröße der Wärmedurchlasswiderstand R. Ob das Haus die DIN-Vorgabe einhält, sollten Sie am besten durch einen Sachverständigen oder einen Energieberater prüfen lassen.
Alternativ können Sie dieser Sanierungspflicht auch nachkommen, indem Sie das Dach dämmen. Maßgabe ist auch in diesem Fall das Einhalten des U-Wertes.
• Dämmung wasserführender Rohre: Im Heizungskeller ist es wohlig warm? Das liegt mit einiger Sicherheit an ungedämmten Wasserrohren und Armaturen – die völlig sinnlos Energie verpuffen lassen. Das GEG schreibt vor, dass Sie Heizungs- und Warmwasserleitungen, die durch unbeheizte Bereiche verlaufen, wie beispielsweise den Keller, dämmen lassen müssen. Dabei gibt es konkrete Vorgaben in Bezug auf die Dicke und Wirksamkeit der Dämmschicht.
• Austausch alter Öl- und Gasheizungen: Wird das Gebäude mit einem Öl- oder Gaskessel beheizt, der vor 1991 eingebaut wurde, so muss dieser laut § 72 GEG ersetzt werden. Gleiches gilt für Heizkessel, die mindestens 30 Jahre alt sind. Im Jahr 2024 betrifft die Sanierungspflicht daher Öl- und Gaskessel, die vor 1994 in Betrieb genommen wurden. Diese Vorgabe gilt jedoch nur für Heizkessel mit konstanter Temperatur, Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind davon ausgenommen. Nicht betroffen von der Regel sind zudem Heizkessel mit einer Nennleistung von unter vier Kilowatt oder über 400 Kilowatt.
Tipp: Wenden Sie sich an einen Heizungsinstallateur, um genau herauszufinden, welche Kesselart sich in Ihrem Keller befindet.
Gut zu wissen: Kommen Sie als Eigentümer Ihren Sanierungspflichten innerhalb der Zwei-Jahres-Frist nicht nach, so kann Ihnen ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro drohen. Es ist daher ratsam, sich rechtzeitig mit den anstehenden Vorgaben zu befassen – auch um entsprechende Förderungen zu beantragen (dazu Punkt 5).
Was bedeutet „Sanierungspflicht bei baulichen Veränderungen“?
Ganz wichtig: Völlig unabhängig von einem Eigentümerwechsel oder einem sonstigen Stichtag müssen alle (!) Eigentümer die GEG-Vorgaben erfüllen, wenn Sie im Zuge einer Baumaßnahme mehr als zehn Prozent eines Bauteils verändern.
Ganz konkret bedeutet dies beispielsweise: Wenn Sie nur kleine Putzschäden an der Fassade ausbessern oder die Fassade neu streichen lassen, dann können Sie das ohne Weiteres tun. Lassen Sie jedoch mehr als zehn Prozent der Fassade ausbessern – also beispielsweise einen entsprechenden Teil des beschädigten Putzes erneuern – dann müssen Sie die Fassade dämmen.
Analog gilt beim Dach: Ein paar kaputte Ziegel lösen noch keine Sanierungspflicht aus und können einfach ausgetauscht werden. Lassen Sie jedoch neu eindecken und die Geschossdecke ist bis dato nicht gedämmt, so müssen Sie nun für einen ausreichenden Wärmeschutz sorgen.
Am Rande: Umstritten ist noch immer, in welchem Umfang die Sanierungspflicht im konkreten Fall greift. Beispiel: An einem Haus wird an zwei Wänden der Putz erneuert. Müssen dann nur diese beiden Wände gedämmt werden oder alle vier? Die Rechtslage ist nicht eindeutig, unter Energiekosten-Gesichtspunkten spricht allerdings alles für die Quartett-Lösung: Das Einsparpotential an Heizenergie liegt bei einer Fassadendämmung bei rund 20 Prozent, sieben bis zehn Prozent kommen dazu, wenn Sie zusätzlich die Kellerdecke dämmen.
Gibt es Ausnahmeregelungen von der Sanierungspflicht?
Die Sanierungspflicht für Bestandsimmobilien ist nicht in Stein gemeißelt, es gibt ein paar Ausnahmen, wenngleich nicht viele:
• Von der Sanierungspflicht ausgenommen sind Eigentümer, die bereits vor dem 1. Februar 2002 in der Immobilie gewohnt haben, also beispielsweise Erben oder Beschenkte. Aber Vorsicht: Diese Ausnahme gilt nur für Ein- und Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen, sie greift nicht bei Mehrfamilienhäusern.
• Denkmalschutzimmobilien: Lassen sich die energetischen Sanierungsmaßnahmen nicht mit den Zielen des Denkmalschutzes vereinen, also der Erhaltung der historischen Bausubstanz und des besonderen Charakters des Baudenkmals, so müssen sie nicht oder nicht in vollem Umfang veranlasst werden. Es gelten die Bestimmungen des jeweils zuständigen Denkmalschutzamtes.
• Kann der Eigentümer in bestimmten Gebäuden die Unwirtschaftlichkeit der vorgeschriebenen Maßnahmen nachweisen, so kann er von deren Durchführung befreit werden.
Selbst wenn eine Ausnahme von der „Zwangssanierung“ besteht, kann es derzeit trotzdem überaus sinnvoll sein, bestimmte Vorhaben durchzuführen, weil der energetische Umbau des Gebäudesektors in den nächsten Jahren noch mit großzügigen Mitteln gefördert wird.
Finanzierung und Förderung energetischer Sanierungsmaßnahmen
Die Kosten, um ein Wohngebäude energetisch fit zu machen, können beträchtlich sein. Zwar profitieren Sie langfristig von Ihren Investitionen, weil Sie dauerhaft nennenswert Energiekosten sparen und Ihre Immobilie außerdem an Wert gewinnt – gleichwohl müssen die finanziellen Mittel erst einmal zur Verfügung stehen. Dabei hilft der Bund in seinem Bestreben, die Dekarbonisierung des Gebäudesektors voranzutreiben, durchaus ansehnlich.
Bitte beachten Sie: Seit dem 1. Januar 2024 sind die Zuständigkeiten der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) (mal wieder) neu verteilt worden. Die Förderung für Einzelmaßnahmen, wie sie sich aus den Sanierungspflichten ergeben, verbleibt beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Die gesamte Heizungsförderung steht nun allerdings unter der Schirmherrschaft der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Daraus ergibt sich für Sie je nach Sanierungsumfang eventuell etwas mehr Antragsarbeit, allerdings unter dem Strich auch eine günstigere Perspektive – weil Sie Zuschüsse und zinsgünstige Kredite kombinieren können.
Hier zunächst die BAFA-Förderungen für energetische Einzelnahmen, wie sie aus den Sanierungspflichten resultieren (zur KfW-Heizungsförderung):
• Das BAFA fördert ausschließlich mit Zuschüssen, die Sie nicht zurückzahlen müssen.
• Gefördert werden sowohl einzelne bauliche Maßnahmen wie die Dämmung der Gebäudehülle oder der Einbau neuer Fenster, aber auch diverse Beratungsleistungen, beispielsweise die Beauftragung eines Energie-Effizienz-Experten.
• Die Förderbeträge belaufen sich auf 15 bis 20 Prozent der anfallenden Kosten.
• Mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP), den Ihnen ein Energieberater erstellt, können Sie die insgesamt förderfähigen Investitionskosten von 30.000 Euro auf 60.000 Euro erhöhen.
• Seit 2024 ist es erst dann möglich, eine BAFA-Förderung zu beantragen, wenn Sie zuvor das Angebot eines Handwerksbetriebes angenommen haben. In diesem Angebot muss eine aufschiebende oder auflösende Bedingung enthalten sein, durch die das Angebot nur dann bindend wird, wenn es eine Förderungszusage gibt.
Gut zu wissen: Als Selbstnutzer können Sie bis zu 20 Prozent der Kosten einer energetischen Sanierung steuerlich absetzen, müssen dann aber auf die staatlichen Förderungen verzichten. In aller Regel lohnen sich BAFA-Zuschuss (und KfW-Förderung) mehr.
Heizungstausch ab 2024: Was ändert sich?
Das bereits erwähnte Heizungsgesetz sieht vor, dass ab dem 1. Januar 2024 jede neueingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen soll – die sogenannte 65%-Regel. Verpflichtend ist diese Vorschrift derzeit jedoch nur für Neubauten in Neubaugebieten. Für Bestandimmobilien gelten (noch) andere Regelungen.
Ganz wichtig: Auch bei einem Eigentümerwechsel dürfen Sie eine funktionierende Heizung (auch eine fossile) weiterbetreiben und reparieren lassen. Es sei denn, der Heizungskessel mit konstanter Temperatur hat mehr als 30 Jahre auf dem Buckel (siehe oben).
Die Umstellung auf klimafreundliche Heizungen in Bestandsimmobilien ist in der GEG-Novelle nach heftigen Diskussionen nun an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt. Dass bedeutet: Erst ab dem Zeitpunkt, an dem die Kommune an Ihrem Wohnort erklärt hat, dass das Fernwärmenetz ausgebaut oder das Gasnetz auf Wasserstoff umgerüstet wird (oder dass dies nicht geschieht), muss auch Ihre neue (!) Heizung zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Im Kommunen ab 100.000 Einwohnern haben die Stadtväter bis zum 30.06.2026 Zeit, diese Wärmeplanung spruchreif vorzulegen, in kleineren Kommunen läuft die Frist bis zum 30.06.2028.
Im Umkehrschluss bedeutet diese Übergangsregelung, dass Sie vor dem Inkrafttreten der 65%-Regel prinzipiell auch noch eine neue Gas- oder Ölheizung einbauen lassen können. Allerdings müssen Sie sicherstellen, dass ab dem 01.01.2029 mindestens 15 Prozent, ab 2035 mindestens 30 Prozent und ab 2040 mindestens 60 Prozent der mit der Anlage bereitgestellten Wärme aus Biomasse oder grünem oder blauen Wasserstoff erzeugt wird. Wirtschaftlich ist dieser Plan auch insofern nicht, da erstens Gas durch die höhere Co2-Besteuerung in den nächsten Jahren kontinuierlich teurer wird, und Sie zweitens für den Einbau der (fossilen) Heizung keinerlei Fördermittel beantragen können.
Gut zu wissen: Das Enddatum für die Nutzung fossiler Brennstoffe in Heizungen ist der 31.12.2044.
Welche Heizungssysteme werden wie gefördert?
Das GEG führt insgesamt neun Optionen an, mit denen in Zukunft klimafreundlich geheizt werden kann, weil diese Systeme problemlos die Nutzung der besagten 65 Prozent erneuerbare Energien realisieren:
- Wärmenetz,
- Wärmepumpe,
- Stromdirektheizung,
- Solarthermische Heizung,
- flüssige oder gasförmige Biomasse,
- Wasserstoffheizung,
- feste Biomasse,
- Wärmepumpen-Hybridheizung,
- Solarthermie-Hybridheizung.
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert den Heizungstausch wie folgt:
• 30 Prozent Basiszuschuss beim Umstieg auf eine Heizung, die mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energie arbeitet,
• 20 Prozent Klimageschwindigkeits-Bonus, wenn Sie vor Ende 2028 von einer alten fossilen Heizung auf eine EE-Heizung umsteigen,
• 30 Prozent Einkommens-Bonus für Haushalte mit einem zu versteuernden Einkommen von bis zu 40.000 Euro jährlich,
• 5 Prozent Effizienz-Bonus für eine Wärmepumpe, die Energie aus Wasser, Erdreich oder Abwasser bezieht oder mit einem natürlichen Kältemittel arbeitet,
• alle Boni können miteinander kombiniert werden, jedoch nur bis zu einer Maximalgrenze von 70 Prozent der Kosten.
Gut zu wissen: Selbstnutzende Hauseigentümer können bei der KfW einen zusätzlichen Ergänzungskredit beantragen, Förderberechtigt sind Antragsteller, die über ein jährliches Haushaltseinkommen unter 90.000 Euro brutto verfügen. Die Kreditsumme beträgt maximal 120.000 Euro mit einer Zinsvergünstigung von bis zu 2,5 Prozent.
Plant die EU weitere Sanierungspflichten für Bestandsimmobilien?
Je nach Standpunkt kann es als Sieg des gesunden Menschenverstandes oder als Kapitulation vor der eigenen Bürokratie gewertet werden: Die ursprünglichen Pläne des EU-Parlaments zur Steigerung der Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden sind jedenfalls vom Tisch. Diese sahen vor, dass Bestandsimmobilien mit schlechtem energetischen Standard innerhalb von bestimmten Fristen so saniert werden sollten, dass sie vorgegebene Energieeffizienzklassen erreichten.
Basis des ganzen Unterfangens sollte ein EU-weit einheitlicher Energieausweis sein. In der Detailplanung zeigte sich indes, dass die existenten Energieeffizienzklassen in den einzelnen Mitgliedsländern keineswegs identisch sind – so dass zunächst die Energieeffizienzklassen hätten vereinheitlich werden müssen, was neue Bewertungen in den einzelnen Ländern erfordert hätte, neue Energieausweise – kurzum: der ganze Rattenschwanz hätte vermutlich Jahre gedauert.
Das EU-Parlament hat sich somit im Dezember 2023 tatsächlich darauf verständigt, eine allgemeine Vorgabe zu erlassen: Der durchschnittliche Energieverbrauch im Gebäudebereich soll bis 2030 um mindestens 16 Prozent und bis 2035 um mindestens 22 Prozent gesenkt werden. Wie diese Werte zu erreichen sind, liegt nun zum größten Teil in der Verantwortung der jeweiligen Mitgliedsstaaten.
Wer sich auskennt, erlebt keine bösen Überraschungen
GEG und Heizungsgesetz sind nicht unbedingt „leichtverdauliche“ Kost. Trotzdem lohnt es sich, sich in die Thematik etwas einzuarbeiten. Je besser Sie Ihre Sanierungspflichten beim Kauf einer Bestandsimmobilie kennen, desto präziser fällt Ihre Kostenkalkulation aus. Bedenken Sie zudem, dass Sie bei einem Heizungstausch mit Wechsel zu erneuerbaren Energien durch die ansehnliche Förderung des Bundes nicht nur einmalig richtig Geld sparen.
Zum 1. Januar 2024 ist der Co2-Preis je Tonne von 30 auf 45 Euro gestiegen, für 2025 sind 50 und für 2026 aktuell 65 Euro vorgesehen. Unabhängig von zusätzlichen Turbulenzen an den Beschaffungsmärkten wird fossiles Heizen in den nächsten Jahren daher konsequent teurer. Ihr Einsparpotential mit einer klimafreundlichen Heizung fällt entsprechend von Jahr zu Jahr größer aus. Und: Jede Investition, die die energetische Bilanz Ihres neuen Heims verbessert, steigert auch den Wert Ihrer Immobilie unmittelbar.
FAQs
1. Muss die Heizung bei einem Eigentümerwechsel ausgetauscht werden?
Nein, funktionierende Heizungen, auch fossile, dürfen weiter betrieben werden. Ausnahme: Der Heizkessel ist 30 Jahre alt und es handelt sich um einen Konstanttemperatur-Kessel. Ein solches, technisch völlig veraltetes, Relikt muss ersetzt werden.
2. Was bedeutet die Zwei-Jahres-Frist?
Das GEG räumt jedem Käufer einer Bestandsimmobilie zwei Jahre Zeit ein, um das Haus mit den gesetzlich vorgeschriebenen, energetischen Mindeststandards auszustatten. Wenn Sie morgen kaufen, müssen Sie bis 2026 die oberste Geschossdecke gedämmt, die Rohrleitungen isoliert und eine „erlaubte“ Heizung im Keller haben.
3. Wann bin ich verpflichtet, mein eigenes Haus zu sanieren?
Wenn im Rahmen von Baumaßnahmen mehr als zehn Prozent eines Bauteils verändert werden, dann müssen Sie dieses Bauteil entsprechend den Vorgaben des GEG sanieren. Lassen Sie beispielsweise den Putz der Fassade erneuern, so müssen Sie diese zeitgleich dämmen.
4. Was passiert, wenn ich die Sanierungspflichten ignoriere?
Keine gute Idee. Kommen Sie Ihren Sanierungspflichten innerhalb der vorgegebenen Zwei-Jahres-Frist nicht nach, so kann Sie das teuer zu stehen kommen: Bußgelder bis 50.000 Euro sind möglich.
