Das größte Neugeschäft mit Immobilienkrediten seit drei Jahren, vermeldet der Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) für das dritte Quartal 2024. Er vertritt die wichtigsten Immobilienfinanzierer in Deutschland. Die Analysten führen den Boom auf steigende Mieten und das wieder gesunkene Zinsniveau zurück. Gleichzeit konstatiert der Vorstand des Finanzdienstleisters Dr. Klein nicht nur eine gestiegene Nachfrage nach Immobilienkrediten, sondern auch einen Trend zu größeren Kreditsummen. Die durchschnittliche Darlehenssumme liegt demnach bei 299.000 Euro – das ist der höchste Wert seit August 2022. „Die momentane Seitwärtsbewegung der Bauzinsen, die nun wieder recht stabile Inflation und die vielerorts noch nicht wieder angestiegenen Immobilienpreise sorgen für eine spürbare Wiederbelebung des Marktes,“ erklärt Dr. Klein-Vorstand Michael Neumann.
Wenn Sie in diesem aktuell günstigen Marktumfeld ebenfalls erwägen, einen Immobilienkredit aufzunehmen, um Ihren Plan vom Eigenheim in die Tat umzusetzen, dann sollten Sie sich im Vorfeld mit den charakteristischen Konstanten und Variablen dieses Darlehens vertraut machen. Lesen Sie im folgenden Ratgeber alles Wichtige zur Zweckbindung eines Immobilienkredits, zu Tilgung und Zinsbindung, zum benötigten Eigenkapital und zur verbleibenden Restschuld.
Was ist ein Immobilienkredit?
Ein Immobilienkredit ist ein Kredit, mit dem – wenig verwunderlich – der Kauf, der Bau oder die Sanierung einer Immobilie finanziert wird. Er ist immer zweckgebunden. Das meint: Er darf nur für die Finanzierung der genannten Immobilienvorhaben verwendet werden. Banken und Kreditinstitute verlangen dafür einen Nachweis.
Zu den charakteristischen Eigenschaften des auch Immobiliendarlehen genannten Kredits gehören:
• eine Finanzierungssumme ab mindestens 50.000 Euro, in der Regel deutlich darüber,
• die Absicherung über die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch,
• zumeist niedrigere Zinsen als bei einem Ratenkredit,
• eine feste Zinsbindung (mit gleichbleibendem Zinssatz) über 5, 10, 15 oder mehr Jahre
Die weitaus häufigste Form des Immobilienkredits ist das Annuitätendarlehen. Es zeichnet sich durch den Vorteil einer unveränderlichen Rate über die gesamte Laufzeit der vereinbarten Sollzinsbindung aus. Dadurch können Sie es sehr gut in Ihr monatliches Budget integrieren und langfristig planen, ohne unschöne Überraschungen befürchten zu müssen. Mit jeder Rate zahlen Sie einen Teil des geliehenen Geldes zurück – zuzüglich der Zinsen an das Kreditinstitut. Am Ende der Laufzeit bleibt jedoch zumeist eine Restschuld übrig, die Sie über eine Anschlussfinanzierung weiter abbezahlen müssen.
Wie bestimmt sich die Höhe der monatlichen Rate?
Die Höhe der monatlichen Kreditrate hängt selbstredend von Ihren persönlichen, finanziellen Verhältnissen, sprich: Ihrem Einkommen, ab. Sie können allerdings nicht frank und frei einfach festlegen, dass Sie den Betrag X schon irgendwie stemmen werden. Banken und Kreditinstitute achten penibelst darauf, dass die monatliche Belastung 35 Prozent, gelegentlich 40 Prozent, Ihres Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigt. Dieser Standardwert soll garantieren, dass Ihnen noch genügend Geld für Ihren Lebensunterhalt übrigbleibt.
Ihre Kreditrate setzt sich immer aus einem Anteil Tilgung (mit dem Sie das geliehene Geld zurückzahlen) und einem Anteil Zinsen (quasi die Leihgebühr der Bank) zusammen. Die Höhe der Tilgung ist nun die Stellschraube, mit der Sie bestimmen, wie hoch ihre monatliche Belastung ausfällt. Das funktioniert folgendermaßen: Haben Sie sich für eine Laufzeit Ihres Immobilienkredits entschieden, so wird Ihnen Ihre Bank einen entsprechenden Zinssatz anbieten – und Sie entscheiden auf dieser Basis, welchen anfänglichen Tilgungssatz Sie wählen.
Dabei gilt: Mit einer hohen Tilgung zahlen Sie Ihren Immobilienkredit schneller zurück – und müssen insgesamt weniger Zinsen zahlen. Mit einer niedrigeren Tilgung schrumpft zwar Ihre monatliche Belastung – dafür müssen Sie im Gegenzug länger abbezahlen und haben mehr Zinskosten auf der Uhr.
Beispiel: Für einen Darlehensbetrag von 140.000 Euro haben Sie eine Zinsbindung von 15 Jahren mit einem festen Sollzins von 1,9 % vereinbart. Bei unterschiedlichen Tilgungshöhen ergeben sich die folgenden Differenzen bei der Restschuld und der Gesamtlaufzeit:
• anfängliche Tilgung: 1 %; monatliche Rate: 338,33 Euro;
Restschuld nach 15 Jahren: 115.724,61 Euro; Gesamtlaufzeit: 56 Jahre und 1 Monat
• anfängliche Tilgung: 2 %; monatliche Rate: 455,00 Euro;
Restschuld nach 15 Jahren: 91.447,62 Euro; Gesamtlaufzeit: 35 Jahre und 3 Monate
• anfängliche Tilgung: 3 %; monatliche Rate: 571,67 Euro;
Restschuld nach 15 Jahren: 67.170,74 Euro; Gesamtlaufzeit: 25 Jahre und 1 Monat
Eine hohe Tilgung verkürzt nicht nur die Rückzahlungsdauer Ihres Darlehens, Sie sparen auch enorme Zinskosten:
Das Prinzip dahinter: Sie müssen immer nur Zinsen auf Ihre Restschuld zahlen, also auf den Betrag, den Sie der Bank noch schulden. Diese Restschuld verringert sich mit jeder gezahlten Rate und somit fallen für Sie auch weniger Zinsen an. Da Ihre monatliche Rate jedoch stets konstant bleibt, sinkt der Zinsanteil mit jeder Zahlung, während der Tilgungsanteil logischerweise steigt.
Gut zu wissen: Gehen auf Ihrem Girokonto regelmäßig und zukunftssicher recht üppige Beträge ein, dann können Sie sich eventuell auch für ein Volltilgerdarlehen entscheiden. In diesem Fall tilgen Sie so hoch, dass nach 20 bis 30 Jahren keine Restschuld mehr übrigbleibt. Die monatliche Belastung bei dieser Kreditvariante ist jedoch entsprechend gewichtig.
Welche Zinsbindung ist für einen Immobilienkredit sinnvoll?
Die allgemeine Faustregel für die Zinsbindung bei Immobilienkrediten lautet:
• In Zeiten niedriger Zinsen empfiehlt sich eine lange Sollzinsbindung, um sich die günstigen Zinsen für die Zukunft zu sichern.
• In Zeiten hoher Zinsen sollten Sie dagegen eine kurze Zinsbindung wählen, in der Hoffnung anschließend zu günstigeren Konditionen weiter zu finanzieren zu können.
Banken und Kreditinstitute bieten Ihnen Sollzinsbindungen in 5-Jahres-Schritten an: Angefangen bei 5 Jahren, über 10 und 15 Jahre, bis hin zu 20, 25 oder 30 Jahren. Allerdings berechnen alle Finanzdienstleister für längere Laufzeiten einen Zinsaufschlag.
Das wirkt sich beispielsweise bei einem Nettodarlehensbetrag von 350.000 Euro auf den effektiven Jahreszins (also den Sollzins plus anfallender Gebühren) folgendermaßen aus (Stand Mitte November 2024):
- Zinsbindung 5 Jahre: 2,89 %
- Zinsbindung 10 Jahre: 2,98 %
- Zinsbindung 15 Jahre: 3,14 %
- Zinsbindung 20 Jahre: 3,31 %
- Zinsbindung 30 Jahre: 3,48 %
Finanzmarktexperten gehen derzeit relativ einmütig davon aus, dass sich die Zinsen noch einige Zeit seitwärts bewegen – und zwar auf einem Niveau zwischen 3,5 und 4 Prozent – bevor sie ab dem Frühjahr 2025, spätestens in der zweiten Jahreshälfte wieder leicht anziehen.
Zinsbindungen über 10 Jahre sind aktuell besonders günstig, Dr. Klein und andere Finanzierungsdienstleister raten gleichwohl zu den Varianten über 15 bis 20 Jahre, um sich die günstigen Zinsen (noch) länger zu sichern. Niemand, wirklich niemand, geht auf absehbare Zeit von einem weiter sinkenden Zinsniveau aus.
Und: Sollte dieser wenig wahrscheinliche Fall tatsächlich eintreten, können Sie nach 10 Jahren von Ihrem in § 489 BGB verankerten Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen: Unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist dürfen Sie jeden Immobilienkredit, sobald dieser 10 Jahre alt, sonderkündigen. Es entstehen Ihnen dabei keinerlei Kosten.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Wenn Sie mit ihrem Immobilienkredit ein Haus oder eine Wohnung kaufen wollen, dann sollten Sie nach einhelliger Empfehlung aller Finanzdienstleister 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten des Immobilienkaufs aus eigenen Mitteln bezahlen können.
Ganz besonders wichtig ist es, dass Sie die Kaufnebenkosten, die etwa 10 bis 15 Prozent des eigentlichen Kaufpreises ausmachen (Details dazu im folgenden Abschnitt), ohne Probleme und ohne Bank stemmen können. Sie setzen sich aus den Notar- und Grundbuchkosten, der Grunderwerbsteuer und eventuell der Maklerprovision zusammen. Die Kaufnebenkosten werden von Banken und Kreditinstituten über das Immobiliendarlehen nicht mitfinanziert, da es für diese Ausgaben ja keinen materiellen Gegenwert gibt, der das zusätzliche Risiko absichern könnte.
Je mehr Finanzmittel Sie im Vorfeld angespart haben, desto bessere Konditionen gewährt Ihnen Ihr Kreditgeber. Durch einen niedrigeren Zinssatz und die kleinere Darlehenssumme, die Sie bei entsprechendem Eigenkapitaleinsatz überhaupt benötigen, können Sie Ihren Immobilienkredit schneller abbezahlen und sind früher schuldenfrei.
Gut zu wissen: Selbstverständlich können Sie Ihr Eigenheim auch mit weniger Eigeneinsatz als den genannten 20 bis 30 Prozent finanzieren. Sie müssen dann jedoch akzeptieren, dass Sie schlechtere Konditionen angeboten gekommen und Ihre Immobilie im Resultat deutlich teurer wird – weil Ihre Zinskosten höher ausfallen.
Zum Eigenkapital zählen nicht nur Ihr Barvermögen und die Geldwerte auf Ihren Konten, sondern auch Aktien und Wertpapiere, außerdem Lebensversicherungen oder ein zuteilungsreifer Bausparvertrag, sowie bereits vorhandene Immobilien oder Grundstücke und Wertgegenstände wie Schmuck, Münzen und Gemälde.
Beachten Sie außerdem: Wenn Sie ein sanierungsbedürftiges Haus kaufen möchten, dann können Sie sich auch Eigenleistungen, die Sie am Bau selbst übernehmen, als Eigenkapital anrechnen lassen. Die Handhabung dieser sogenannten Muskelhypothek liegt weitgehend im Ermessen Ihrer Bank. In aller Regel werden auf Basis Ihrer Qualifikation Beträge zwischen 10.000 bis 30.000 Euro als Eigenkapital akzeptiert.
Gut zu wissen: Tragen Sie nicht Ihr gesamtes Eigenkapital zur Bank, behalten Sie auf jeden Fall eine Reserve für unvorhergesehene Ausgaben zurück und tasten Sie den allgemeinen empfohlenen Notgroschen von drei Monatsgehältern nicht an.
Nebenkosten beim Immobilienkredit für den Hauskauf
Im Folgenden geht es nicht um zusätzliche Gebühren, die bei Ihrem eigentlichen Immobilienkredit eventuell im Kleingedruckten lauern, sondern um Nebenkosten, für die Sie beim Kauf einer Immobilie grundsätzlich separate Rechnungen erhalten – und die Sie in aller Regel noch vor Auszahlung der Kreditsumme aus eigener Tasche bezahlen müssen. Kalkulieren Sie unbedingt mit 10 bis 15 Prozent des Immobilienpreises, die quasi noch einmal obenauf kommen.
Zu den Kaufnebenkosten zählen:
• Die Grunderwerbsteuer
Wenn Sie in Deutschland eine Immobilie erwerben, müssen Sie Grunderwerbsteuer zahlen. Allerdings liegt die Steuerhoheit in diesem Fall bei den Ländern – was dazu geführt hat, dass der Steuersatz nicht bundeseinheitlich ist. Er liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent. Berechnungsgrundlage ist immer der Kaufpreis, so wie er im notariellen Kaufvertrag festgehalten ist.
Die unterschiedlichen Steuersätze schlagen mit Verve auf den Rechnungsbetrag der jeweiligen Finanzämter durch. So beläuft sich Ihre Rechnung für einen Immobilienpreis von 300.000 Euro in Bayern (3,5 %) beispielsweise auf 10.500 Euro, während Sie in Thüringen (6,5 %) mit 19.500 Euro zur Kasse gebeten werden.
• Die Notar- und Grundbuchkosten
Ebenso wenig, wie Sie in Deutschland steuerfrei Immobilieneigentum erwerben können, ebenso wenig können Sie auf einen Notar verzichten: Jedes Immobiliengeschäft muss notariell beurkundet werden, um Rechtsgültigkeit zu erlangen.
Auch für die Höhe der Notarkosten dient der Kaufpreis der Immobilie als Berechnungsbasis. Im Durchschnitt belaufen sich die Notarkosten auf 1,5 Prozent bis 2 Prozent des Kaufpreises – wobei davon 1 Prozent bis 1,5 Prozent reine Notarkosten sind, während 0,5 Prozent an Grundbuchgebühren anfallen. Da der Notar die notwenigen Eintragungen im Grundbuch veranlasst, rechnet er die dort anfallenden Gebühren mit ab.
Bitte beachten Sie: Kein Notar in Deutschland darf seine Gebühren nach eigenem Ermessen festsetzen – es gilt verbindlich das Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG), das akribisch für jede Tätigkeit einen exakten Gebührensatz festlegt. Sie können sich folglich nach Belieben einen Notar aussuchen – ohne zuvor Kostentabellen vergleichen zu müssen. Die Notarkosten sind identisch und nicht verhandelbar.
• Die Maklerprovision
Seit der gesetzlich verfügten Neuregelung zur Verteilung der Maklerkosten in 2021 ist es üblich, dass die Maklercourtage beim Immobilienkauf zu gleichen Teilen von beiden Vertragsparteien übernommen wird. Der Anteil, den Sie als Käufer zu zahlen haben, liegt in der Regel bei 3,57 Prozent des Kaufpreises – da in den allermeisten Bundesländern der ortsübliche Gebührensatz für die Maklerprovision bei 7,14 Prozent des Kaufpreises liegt. Abweichungen gibt es Bremen, Hessen und Teilen Niedersachsens (5,95 Prozent) und in Hamburg (6,25 Prozent).
Welche Voraussetzungen gelten für die Kreditvergabe?
Im Vorfeld der Beantragung eines Immobilienkredits wird Ihre Bank eine ganze Reihe von Informationen von Ihnen einfordern, um Ihre Kreditwürdigkeit, respektive Ihre Bonität, einschätzen zu können. Dazu gehören neben personenspezifischen Daten wie Familienstand, Beruf und Wohnort, vor allem Daten zu Ihren wirtschaftlichen Verhältnissen und Ihrem bisherigen Zahlungsverhalten.
• Regelmäßige Einkünfte und finanzielle Situation
Sie müssen ihrem Kreditgeber Nachweise über Ihr aktuelles, monatliches Nettoeinkommen plus eventueller Nebeneinkünfte beibringen. Er wird überdies weitere Vermögenswerte wie Wohneigentum, Lebensversicherungen oder Aktiendepots abfragen. Einen gewichtigen Stellenwert nimmt zudem Ihr Beschäftigungsverhältnis ein: Haben Sie einen „krisensicheren Arbeitsplatz“? Eine unbefristete Anstellung? Möglicherweise Karriereperspektiven?
• Ausgaben und Verbindlichkeiten
Um Ihre wirtschaftlichen Möglichkeiten beurteilen zu können, werden Ihren Einkünften Ihre regelmäßigen Zahlungsverpflichtungen gegenübergestellt. Dazu zählen vor allem Miete, Telefon und Leasing-Verträge, aber auch Unterhaltsforderungen und selbstverständlich alle bereits bestehende Kredite.
• Schufa-Score und bankinterner Bonitäts-Score
Es versteht sich von selbst, dass Ihr Kreditgeber eine Schufa-Auskunft einholt und Ihren dort hinterlegten Score zur Taxierung Ihrer Kreditwürdigkeit heranzieht. Er gibt unmittelbaren Aufschluss darüber, wie gut Ihre Zahlungsmoral ist. Sie können und sollten vor der Beantragung eines Immobilienkredits unbedingt von Ihrem Recht auf eine kostenlose jährliche, private Schufa-Auskunft Gebrauch machen, um eventuell falsche oder nicht mehr aktuelle Daten korrigieren zu lassen.
Jede Bank erstellt darüber hinaus auf Basis spezifischer Kriterien, die sie in aller Regel wie ein Geschäftsgeheimnis hütet, einen bankinternen Bonitäts-Score, auf den Sie keinen Einfluss haben. Aus beiden Variablen errechnet ein ebenfalls intransparenter Algorithmus einen finalen Bonitäts-Score, an dem sich Ihre Bank fortan bei der Festlegung der Konditionen für Ihren Immobilienkredit orientiert.
• Maximale Kredithöhe
An die Frage, ob Sie überhaupt einen Immobilienkredit von Ihrer Bank bekommen, schließt sich logischerweise die Frage nach der Höhe dieses Kredits an. Bei aller Vorsicht, die stets bei Verallgemeinerungen und Pauschalitäten geboten ist, können Sie mithilfe der einschlägigen Budgetrechner aus dem Netz ungefähr ermitteln, wie teuer Ihre zu finanzierende Immobilie sein darf, damit Ihre monatliche Kreditrate die ehernen 35 Prozent Ihres Nettohaushaltseinkommens nicht übersteigt. Es ergeben sich die folgenden pauschalen Richtwerte (!):
- Monatliches Nettoeinkommen: 2.000 Euro; Kreditrate: 700 Euro; Immobilienkaufpreis: 177.728 Euro
- Nettoeinkommen: 3.000 Euro; Kreditrate: 1.050 Euro; Immobilienkaufpreis: 266.592 Euro
- Nettoeinkommen: 4.000 Euro; Kreditrate: 1.400 Euro; immobilienkaufpreis: 355.457 Euro
- Nettoeinkommen: 5.000 Euro; Kreditrate: 1.750 Euro; Immobilienkaufpreis: 444.321 Euro
Wie finde ich den günstigsten Immobilienkredit?
Grundsätzlich sollten Sie vor dem Abschluss eines Immobilienkredits hinlänglich Zeit investieren, um die Angebote von Banken, Kreditinstituten und Finanzierungsdienstleistern zu vergleichen. Nutzen Sie dazu unbedingt auch die Möglichen des Netzes mit den dort präsenten Rechnern und vor allem die Online-Vergleichsportale, die Ihnen eine Menge Arbeit abnehmen können.
Zwei Dinge sind in dieser Phase besonders wichtig:
• Vergleichen Sie stets den effektiven Jahreszins, der angeboten wird. Das ist der Sollzins plus der Gebühren, die der Kreditgeber für die Bereitstellung und Abwicklung des Darlehens verlangt und den Sie schlussendlich bezahlen müssen. Diese Zusatzkosten sind von Bank zu Bank unterschiedlich hoch.
• Achten Sie darauf, dass die Bank, bei der Sie sich konkret sich nach einem Immobilienkredit erkundigen, bei der Schufa keine „Anfrage Kredit“, sondern eine „Anfrage Kreditkondition“ stellt. Hintergrund: Eine Konditionenanfrage wird nicht eingetragen und beeinflusst Ihren Score daher nicht. Eine „Anfrage Kredit“ wird hingegen erfasst und erst nach zwölf Monaten wieder gelöscht. Ein solcher Eintrag, oder gar mehrere davon, wirkt sich negativ auf die Beurteilung Ihrer Kreditwürdigkeit aus.
Und auch auf einen weiteren Punkt sollten Sie Ihr Augenmerk richten: Es geht bei den hohen Summen eines Immobilienkredits natürlich um einen guten, das meint: günstigen, Zinssatz, aber auch die Flexibilität des Kredits kann im Einzelfall wichtig sein. Insbesondere sollten Sie darauf bestehen, dass in Ihrem Kreditvertrag ausdrücklich kostenlose jährliche Sondertilgungen bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme fixiert sind. So können Sie im Falle einer Erbschaft oder eines sonstigen, unerwarteten „Geldsegens“ Ihr Immobiliendarlehen schneller ablösen.
Im umgekehrten Fall, wenn Sie beispielsweise arbeitslos werden oder ein Einkommen aus anderen Gründen wegfällt, kann es sehr hilfreich sein, wenn Sie Ihre Monatsrate vorübergehend durch einen Tilgungssatzwechsel senken können.
Schließlich: Vertiefen Sie sich in die Internetseite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Im Rahmen der staatlichen Förderung können Sie dort Darlehen bis zu einer Summe von 100.000 Euro zu einem recht günstigen Zinssatz beantragen. Die Laufzeit beträgt 4 bis 25 Jahre bei einer wählbaren Zinsbindung für 5 oder 10 Jahre. Überdies haben Sie die Möglichkeit, eine „tilgungsfreie Anlaufzeit“ von 1 bis 3 Jahren zu vereinbaren, in der Sie nur Zinsen zahlen. Oftmals eine hilfreiche Option, wenn direkt nach dem Immobilienkauf die finanziellen Mittel zunächst begrenzt sind.
Gut zu wissen: Ein ganz besonderer, zusätzlicher Pluspunkt des KfW-Darlehens liegt in dem Umstand, dass diese staatliche Förderung von nahezu allen Banken als Eigenkapital anerkannt wird.
Anschlussfinanzierung: Wie gehe ich mit der Restschuld um?
Bei der üblichen Immobilienfinanzierung über ein Annuitätendarlehen bleibt nach Ende der Zinsbindung in aller Regel ein Restbetrag übrig, den Sie noch nicht zurückgezahlt haben, die sogenannte Restschuld. Diese müssen Sie nun über eine Anschlussfinanzierung abtragen.
Wichtig: Ihre Bank ist gesetzlich verpflichtet, Sie spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist auf deren Ende aufmerksam zu machen. Warten Sie diesen Brief nicht ab, sondern kümmern Sie sich rund drei Jahre, spätestens jedoch 12 Monate, vor diesem Termin um die Fortführung Ihrer Finanzierung.
Sie haben prinzipiell drei Optionen, um Ihre Anschlussfinanzierung auf den Weg zu bringen:
• Laufzeitverlängerung bei Ihrer Hausbank (Prolongation): Sie schließen ein neues Darlehen mit neuen Konditionen bei Ihrem bisherigen Sachbearbeiter ab.
• Umschuldung: Sie entscheiden sich für ein anderes Kreditinstitut, mit dem Sie Ihre weitere Finanzierung verhandeln.
• Forward-Darlehen: Bereits lange vor Ablauf der Zinsbindung vereinbaren Sie die Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung – wahlweise mit Ihrer Hausbank oder mit einem anderen Anbieter. Für diese Zinsreservierung müssen Sie jedoch einen Aufschlag zahlen.
Alle drei Varianten haben Vor- und Nachteile, mit denen Sie sich erneut und vor allem rechtzeitig vertraut machen sollten.
Checkliste für die Beantragung eines Immobilienkredits
Um einen Immobilienkredit zu beantragen, benötigen Sie, wie angedeutet, eine ganze Reihe von Unterlagen. Die folgende Liste hilft Ihnen bei der Zusammenstellung:
• Unterlagen zur Bonitätseinstufung:
- Kopie von Personalausweis oder Reisepass,
- Kontoverbindung,
- schriftliche Schufa-Selbstauskunft,
- Eigenkapitalnachweise (aktueller Depotauszug, Kapitallebensversicherungsverträge, Bausparvertrag, gegebenenfalls zusätzliche Aufstellung sonstiger Vermögensgegenstände)
- Nachweise für Angestellte:
- Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate,
- letzte Lohnsteuerbescheinigung,
- letzter Einkommensteuerbescheid,
- aktuelle Renteninformation,
- gegebenenfalls Nachweise zu betrieblicher oder privater Rente
- Nachweise für Freiberufler und Selbstständige, die nicht bilanzieren:
- unterschriebene Einnahmen-Überschussrechnungen der letzten 3 Jahre,
- aktuelle Umsatzstatistiken/Betriebswirtschaftliche Auswertungen, nicht älter als 3 Monate,
- Einkommenssteuererklärungen sowie -bescheide der letzten 3 Jahre
- Nachweise für Selbständige, die bilanzieren
- Bilanzen der vergangenen 3 Jahre,
- Betriebswirtschaftliche Auswertungen, nicht älter als 3 Monate,
- aktueller Auszug aus dem Handelsregister, nicht älter als 3 Monate,
- falls vorhanden: Gesellschaftervertrag,
- Einkommensteuererklärungen sowie -bescheide der vergangenen 3 Jahre
- für alle:
- Nachweise bestehender Kredite, Darlehen oder Leasing-Verträge
- Unterlagen zu bestehenden Unterhaltsforderungen
• Unterlagen zur Immobilie:
- Kaufvertrag oder Auszug aus dem Grundbuch,
- Bauplan/Grundrissplan,
- Bebauungsplan,
- Bruttogrundflächenberechnung,
- Wohn-/Nutzflächenberechnung,
- Flurkarte,
- Baugenehmigung,
- Baubeschreibung,
- Auszug aus dem Baulastenverzeichnis,
- Aufstellung der Eigenleistung,
- Kopie der Gebäudeversicherung,
- Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen,
- Exposé der Immobilie,
- Fotos der Immobilie
Betrachten Sie diese Auflistung als Standard – es liegt im Ermessen jedes Kreditinstituts, weitere Dokumente und Nachweise von Ihnen einzufordern.
FAQs
1. Wie lange dauert die Bearbeitung eines Immobilienkredits?
In aller Regel müssen Sie für die Bearbeitung eines Immobilienkredits, also die Finanzierungszusage – nach Einreichung aller (!) von der Bank verlangten Unterlagen – zwischen 3 bis 10 Bankarbeitstage einkalkulieren. Dabei gilt: Je höher die Darlehenssumme, desto sorgfältiger prüft die Bank und desto länger kann es eventuell dauern.
2. Sind die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung jetzt günstig?
Ja. Der aktuelle Top-Zinssatz für Immobilienkredite liegt aktuell (Stand Mitte November 2024) zwischen 2,91 Prozent und 3,56 Prozent. Geringfügige Schwankungen sind jederzeit möglich, aber das Niveau wird insgesamt kaum weiter absinken. Im Gegenteil: Finanzexperten gehen davon aus, dass die Zinsen ab dem Frühjahr 2025 wieder leicht steigen.
3. Lohnt sich der Kreditvergleich über einen Finanzdienstleister?
Ja. Immobilienkreditvermittler vergleichen für Sie in aller Regel kostenlos die Konditionen von mehreren hundert Kreditanbietern exakt nach Ihren individuellen Vorgaben. So erhalten Sie einen umfassenden Überblick. Ihre Vergütung erhalten die Vermittler nach Zustandekommen eines Kreditvertrags vom jeweiligen Kreditgeber. Besonders gute Kundenbewertungen erhalten Dr. Klein, Baufi24 und Interhyp.
4. Kann ich einen Immobilienkredit kündigen?
Jein. Wenn Sie ein Immobiliendarlehen vorzeitig kündigen möchten, müssen Sie ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ nachweisen. Das ist beispielsweise dann gegeben, wenn Sie die Immobilie, auf die Grundschuld für das Darlehen eingetragen ist, verkaufen. In diesen Fall müssen Sie Ihrer Bank jedoch zusätzlich zur noch offenen Kreditsumme eine Vorfälligkeitsentschädigung für entgangene Zinsen zahlen.
