Denkmalschutzimmobilien sind eine sichere Kapitalanlage mit geringen Wertschwankungen. Sie sind in Deutschland vergleichsweise selten. Wird die historische Substanz fach- und sachgerecht saniert, um so gleichzeitig einen modernen Wohnkomfort gewährleisten zu können, so sind viele Mieter bereit, für Denkmalschutzimmobilien eine deutlich höhere Miete zu bezahlen als beispielsweise für einen Neubau. Und weil der Erhalt und die Pflege der einmal ausgewiesenen Baudenkmäler im allgemeinen, öffentlichen Interesse liegt, gewährt der Staat als Wahrer dieses Interesses, privaten Investoren großzügige Steuervorteile, wenn sie – quasi stellvertretend für ihn – diese Aufgabe übernehmen. Die Denkmalschutz-AfA ist das Herzstück dieser wohlwollenden Unterstützung. Welche großen Vorteile sie für Kapitalanleger bietet und an welche Bedingungen sie geknüpft ist, lesen Sie im folgenden Ratgeber.
Was genau ist die Denkmalschutz-AfA und wie funktioniert sie?
Denkmalgeschützte Gebäude sind in jüngerer Zeit bei Kapitalanlegern stetig beliebter geworden. Denn zum einen können die Gebäude oft vergleichsweise günstig erworben werden, zum andern liegen sie oftmals in interessanten Gegenden mit einer solventen, potentiellen Mieterklientel. Wird anschließend eine umfängliche Haussanierung durchgeführt, so erlaubt die großzügige Denkmalschutz-AfA in den meisten Fällen eine quasi kostenneutrale Abwicklung. Prinzipiell kann die sanierte Immobilie nach Ablauf der Abschreibung veräußert werden. In der Gesamtrechnung steht dann der Gesamtkaufpreis der Immobilie inklusive Sanierungskosten der enormen Steuerersparnis und dem Verkaufspreis des Gebäudes gegenüber. So lassen sich Renditen im zweistelligen Prozentbereich innerhalb von zwölf Jahren erzielen.
∙ Die Denkmalschutz-AfA (Absetzung für Abnutzung) gilt für Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten an einem Baudenkmal.
∙ Kapitalanleger, die das Gebäude anschließend vermieten, dürfen die anfallenden Kosten vollständig über einen Zeitraum von zwölf Jahren von ihrem zu versteuernden Einkommen abziehen. In den ersten acht Jahren ist eine Abschreibung von neun Prozent gestattet, in den folgenden vier Jahren sind jeweils sieben Prozent erlaubt. Im Saldo können Sie also 100 Prozent der Kosten steuermindernd geltend machen.
∙ Die Denkmalschutz-AfA gilt mit kleinen Abstrichen im Übrigen auch für Eigennutzer: Sie können neun Prozent der Sanierungskosten über einen Zeitraum von zehn Jahren abschreiben, im Ergebnis ergo 90 Prozent der entstandenen Kosten.
Kapitalanleger profitieren bei der Denkmal-Afa „doppelt“
Erwerben Sie ein Baudenkmal, um es anschließend saniert zu vermieten, so profitieren Sie – jenseits der attraktiven Denkmalschutz-AfA – selbstredend zusätzlich von der „normalen“, linearen Abschreibung. Das meint: Sie können den reinen Kaufpreis, also nach Abzug des Grundstückswertes, jährlich mit einem Satz von zwei oder 2,5 Prozent abschreiben – abhängig vom Alter der Immobilie: Für Altbauten zu Wohnzwecken, die vor 1924 errichtet wurden, gelten die 2,5 Prozent über 40 Jahre. Für Wohngebäude, die 1925 oder später gebaut wurden, greifen die zwei Prozent über dann 50 Jahre.
Welche Bedingungen müssen für die Denkmalschutz-AfA erfüllt sein?
Für die Denkmalschutz-AfA gelten einige elementare Vorgaben. Zu den essentiellen gehört natürlich, dass die Immobilie überhaupt als Baudenkmal anerkannt und in die Denkmalliste der Unteren Denkmalbehörde eingetragen ist. Der Denkmalschutz liegt in Deutschland in der Verantwortung der Länder. Dies hat zur Folge, dass die einzelnen Denkmalschutzgesetze sich in einigen Kriterien unterscheiden. Wird einem Gebäude jedoch einmal der Status „schützenswert“ zuerkannt, so ist diese Einschätzung verbindlich.
Um die Denkmalschutz-AfA in Anspruch nehmen zu können, müssen zudem die folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:
∙ Der Kauf muss abgeschlossen sein.
∙ Die geplanten Sanierungsmaßnahmen müssen der Denkmalbehörde im Detail mitgeteilt worden sein.
∙ Die Denkmalbehörde hat die einzelnen Sanierungsmaßnahem genehmigt und diese Genehmigung liegt vor.
Ganz wichtig: Die Bescheinigung der Denkmalbehörde ist die rechtsverbindliche Grundlage für die steuerliche Absetzbarkeit. Das Finanzamt erkennt die Abschreibungsbeträge nicht an, wenn dieses Dokument in Ihrer Steuererklärung fehlt. Es ist zudem für den Fiskus nur dann bindend, wenn kein Hinweis enthalten ist, dass die Finanzbehörde die steuerrechtliche Behandlung des Objekts selbst prüfen muss. Eine dann mögliche Einzelprüfung der Investitionen kann im Einzelfall durchaus negativ ausfallen.
Gut zu wissen: Auch eine Umnutzung einer denkmalgeschützten Immobilie ist steuerlich förderfähig. Dies ist häufig der Fall, wenn beispielsweise landwirtschaftliche Gebäude oder ehemalige Fabriken für die Schaffung von Wohnraum genutzt werden sollen. Dreh- und Angelpunkt bei derartigen Vorhaben ist die Denkmalschutzbehörde: Sie muss bescheinigen, dass die Baumaßnahmen für den Erhalt oder die sinnvolle Nutzung des Baudenkmals notwendig und unter Berücksichtigung denkmalrechtlicher Gesichtspunkte vertretbar sind.
Abschreibung im Denkmalschutz: Welche Maßnahmen sind nicht förderfähig?
Die Denkmalschutzbehörde hat ein strenges Auge darauf, dass bei der Sanierung und Modernisierung die für Baudenkmäler geltenden Auflagen penibel eingehalten werden. Insbesondere sollten Sie darauf achten, dass:
∙ mit den geplanten Investitionen die historische Substanz und die individuellen Eigenschaften des Baudenkmals erhalten werden,
∙ die Maßnahmen für den Erhalt der Immobilie notwendig und daher begründbar sind,
∙ bei einer Neugestaltung der Gebäudenutzung die denkmalrechtlichen Eigenschaften der Immobilie nicht grundsätzlich verändert werden.
Die großzügige Denkmalschutz-AfA stößt immer dann an ihre Grenzen, wenn Sie Investitionen ins Auge fassen, die nicht unmittelbar mit dem Charakter des Baudenkmals verknüpft sind. Während beispielsweise die Erneuerung von Fenstern und Türen, die Modernisierung der Sanitäranlagen oder der Einbau einer neuen Heizungsanlage nach entsprechender Genehmigung über die Denkmalschutz-Abschreibung „gedeckt“ sind, sieht das bei der Neugestaltung des Außenbereichs, bei der Anlage eines Gartens oder dem Bau einer Garage schon ganz anders aus: Diese Investitionen sind in aller Regel nicht förderfähig.
Gut zu wissen: Es kommt gelegentlich vor, dass ein Gebäude nicht komplett als Einzeldenkmal unter Denkmalschutz steht. Typisch ist der Fall, dass in einer Straße sogenannter Ensembleschutz für architektonisch verwandte und räumlich zusammenhängende Gebäude verfügt wurde. Das meint: Der Titel „schützenswert“ umfasst lediglich die Fassaden und Dächer dieser Häuser. Steht also nicht die gesamte Immobilie unter Denkmalschutz, so können Sie alle Maßnahmen, die die Fassade und das Dach betreffen steuerlich geltend machen, nicht jedoch die Badsanierung oder den Heizungstausch.
Wichtig: Die Erteilung der denkmalrechtlichen Genehmigung für Sanierungsmaßnahmen lassen sich die Denkmalbehörden der einzelnen Länder mit unterschiedlich hohen Gebühren vergüten. Relativ einheitlich ist gleichwohl der Umstand, dass diese einmal erteilte Genehmigung nur vier Jahre gültig ist. Schaffen Sie es nicht, innerhalb dieses Zeitraums mit den Sanierungsmaßnahmen zu beginnen, erlischt die Erlaubnis ohne weitere Benachrichtigung. Danach ausgeführte Arbeiten können nicht mehr abgeschrieben werden.
Ist die Denkmalschutz-AfA übertragbar?
Nein, Die Denkmalschutz-AfA kann in keinem Fall übertragen kann. Wenn ein Baudenkmal saniert und wenige Jahre später verkauft wird, kann der Käufer die AfA nicht übernehmen. Diese Tatsache ist insofern nur logisch und konsequent, weil mit der speziellen Denkmalschutz-AfA ja die Sanierung einer Denkmalschutzimmobilie gefördert und unterstützt werden soll – sie dient hingegen nicht zur „Subventionierung“ des Kaufs. Der Käufer kann in diesem Fall lediglich die lineare Abschreibung für Altbauten geltend machen.
Warum ist die Lage einer Denkmalschutzimmobilie so entscheidend?
Wenn Sie eine Denkmalschutzimmobilie als Kapitalanlage in Ihr Portfolio integrieren möchten, dann empfiehlt es sich, das Kriterium der optimalen Lage aus einem etwas anderen Blickwinkel zu betrachten. Grundsätzlich sollte der Gebäudewert im Verhältnis zum Bodenwert relativ hoch sein. Nur dann können Sie die lineare Abschreibung von 2,5 Prozent auf den Großteil Ihrer Investition geltend machen. In einem Umfeld mit sehr hohem Bodenwert, also in aller Regel in zentralen Großstadtlagen, lohnt sich der Kauf eines Baudenkmals tendenziell weniger. Gleichzeitig benötigen Sie natürlich einen Standort mit guter demografischer Entwicklung und wirtschaftlicher Prosperität, der Ihnen eine solvente Mieterklientel für die sanierte Immobilie gewährleistet.
Attraktive Standorte mit aktuell noch „ausreichend“ vorhandenen Denkmalimmobilien und guter Entwicklung sind Chemnitz und Leipzig, Dresden und Halle (Saale) sowie Magdeburg. Berlin verfügt ebenfalls noch über einen großen Bestand unsanierter Denkmalschutzimmobilien, allerdings „kippt“ hier gerade die Variable des Bodenwerts in den eher ungünstigen Bereich.
Ein Rechenbeispiel: Darum lohnt sich die Denkmalschutz-AfA
Welche Vorteile die Denkmalschutz-Afa ganz praktisch haben kann, veranschaulicht das folgende Beispiel: Sie erwerben für 150.000 Euro ein Baudenkmal mit hohem Sanierungsbedarf. Vom Kaufpreis entfallen 70.000 Euro auf den Wert des Grundstücks, der Gebäudewert beträgt somit 80.000 Euro. Die Sanierung der Immobilie kostet 650.000 Euro, für Ihren Bankkredit fallen zunächst 12.000 Euro Zinsen pro Jahr an. Es ergibt sich folgende (vereinfachte) Rechnung, wenn Sie die Immobilie vermieten.
Zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt) = 65.000 Euro
zuzüglich Mieteinnahmen = 35.000 Euro
abzüglich Denkmal-AfA (9 % von 650.000) = 58.500 Euro
abzüglich AfA (2,5 % von 80.000) = 2.000 Euro
abzüglich Zinsen = 12.000 Euro
Zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu) = 27.500 Euro
Nach acht Jahren reduziert sich der Denkmal-AfA-Satz auf sieben Prozent, bevor er im 13. Jahr schließlich entfällt.
Im Saldo kann die Einkommenssteuerlast durch die attraktive Denkmalschutz-Afa über einen langen Zeitraum deutlich reduziert werden. Die Investition in ein Baudenkmal hält daher insbesondere für die Bezieher von hohen Einkommen nachhaltige Vorteile bereit. Gleichwohl sollten Sie Ihr Vorhaben zusammen mit Ihrem Steuerberater einer sorgfältigen Wirtschaftlichkeitsprüfung unterziehen – so bleiben Sie auf der sicheren Seite.
FAQs
1. Profitieren nur Kapitalanleger von der Denkmalschutz-AfA?
Nein, auch Eigennutzer eines Baudenkmals können 90 Prozent der Sanierungskosten über zehn Jahre steuermindernd geltend machen. Kapitalanleger dürfen hingegen 100 Prozent über zwölf Jahre abschreiben.
2. Gibt es in den einzelnen Bundesländern Unterschiede bei der Denkmalschutz-AfA?
Nein, die Länder haben zwar unterschiedliche Denkmalschutzgesetze mit zum Teil abweichenden Kriterien und Vorschriften, die Regelungen zur Denkmalschutz-Afa sind jedoch bundesweit identisch.
3. Kann ich Denkmalschutz für eine Immobilie beantragen?
Ja, sie können einen entsprechenden Antrag bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde stellen. Diese entscheidet dann nach einer umfassenden Ortsbesichtigung, ob das Gebäude den Kriterien des Denkmalschutzgesetzes entspricht und in die Denkmalliste aufgenommen wird.
4. Was passiert, wenn ich mich nicht an die genehmigten Sanierungsmaßnahmen halte?
Eine ganz schlechte Idee. Die Denkmalschutzbehörde kontrolliert die Baumaßnahmen unangekündigt, bei Verstößen verhängt sie Bußgelder in empfindlicher Höhe und verlangt den Rückbau.
