Wer eine Immobilie an andere vermietet, den belohnt der deutsche Fiskus mit einer ganzen Reihe von Steuervorteilen. Doch auch wenn Sie Haus oder Wohnung selbst bewohnen, können Sie effektiv Steuern sparen. Das funktioniert nicht automatisch und Sie müssen ein paar Details beachten. Grundsätzlich jedoch können Sie auch als Selbstnutzer durch Absetzungen Ihre Steuerlast minimieren – und zwar von dem Zeitpunkt an, bevor (!) Sie den finalen Kaufvertrag unterschreiben, über die eigentliche Nutzungsphase mit Reparaturen und Modernisierungen bis hin zur Vererbung Ihrer Immobilie an Ihre Kinder.
Lesen sie im folgenden Ratgeber, welche Leistungen, Maßnahmen und Arrangements rund um Ihre Immobilie in Ihrer Steuererklärung auftauchen sollten und mit welcher Ersparnis Sie jeweils kalkulieren können.
Handwerkerleistungen und ihre steuerliche Absetzbarkeit
Kaum eine Immobilie, bei der nicht im Laufe der Zeit qualifizierte Handwerker das ein oder andere Zepter in die Hand nehmen. Die Kosten für Klempner, Maler, Fliesenleger oder Elektriker, die Sie im Rahmen von Reparatur- oder Erhaltungsmaßnahmen beauftragen, dürfen Sie als Eigentümer mit 20 Prozent der Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten von der Steuer absetzen – allerdings nur bis zu einer Maximalgrenze von 1.200 Euro pro Jahr. Auch für Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten greift diese Regel, ebenso für die Schaffung neuer Wohnfläche, beispielsweise durch einen Dachgeschossausbau. Übernehmen Sie die Arbeiten hingegen selbst, dann honoriert der Fiskus diese Anstrengungen nicht.
Wichtig: Wenn Sie als Immobilienbesitzer Handwerkerrechnungen steuerlich absetzen möchten, achten Sie unbedingt darauf, dass in diesen die Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten separat von den Materialkosten ausgewiesen sind. Denn nur für erstere gilt der Steuerbonus, die Materialkosten interessieren das Finanzamt nicht.
Haushaltsnahe Dienstleistungen und ihre steuerlichen Vorteile
Sie beschäftigen einen Gärtner oder eine Reinigungskraft, eine Haushaltshilfe oder ein Kindermädchen? Haushaltsnahe Dienstleistungen nennt der Gesetzgeber diese Tätigkeiten, die darauf ausgerichtet sind, Sie bei der Führung Ihres Haushalts zu unterstützen. Obwohl darunter zumeist die Bereiche Putzen, Gartenarbeit und Pflege gefasst werden, zählen auch Wachdienste, Klavierstimmer und Hundesitter dazu.
Für die Entlohnung von Minijobbern, die bei der Minijobzentrale gemeldet sind, können Sie als Eigentümer 20 Prozent der Ausgaben bis maximal 510 Euro direkt von Ihrer Einkommenssteuer abziehen. Sind Ihre dienstbaren Geister sozialversicherungspflichtig oder selbstständig, gilt ebenfalls die 20-Prozent-Regel – allerdings bis zu einem Höchstbetrag von jährlich 4.000 Euro. Beachten Sie bitte auch in diesem Fall: Die Material- und Verbrauchskosten gehören nicht in die Steuererklärung.
Steuerbonus für energetische Sanierungen
Noch bis zum 31.12.2029 können selbstnutzende Immobilieneigentümer den in Paragraf 35c des Einkommensteuergesetzes (EStG) fixierten Steuerbonus für energetische Sanierungen ausnutzen. Diese Regelung ist Bestandteil des Klimaschutzprogramms 2030 der Bundesregierung und daher zeitlich gedeckelt. Im Rahmen der staatlichen Förderung beteiligt sich der Fiskus mit 20 Prozent direkt an den Kosten und zwar verteilt über einen Zeitraum von drei Jahren:
• Im Jahr, in dem die Sanierungsarbeiten beendet werden, sowie im Folgejahr dürfen Sie jeweils sieben Prozent der Kosten steuermindernd gelten machen.
• Im dritten Förderjahr ist ein weiterer Abzug in Höhe von sechs Prozent der Sanierungskosten erlaubt.
• Das Förderlimit liegt bei 200.000 Euro, von denen der Fiskus 20 Prozent, also maximal 40.000 Euro, übernimmt.
Das Programm ist ausschließlich für selbstgenutzte Immobilien aufgelegt worden, die mindestens zehn Jahre alt sind. Weitere Bedingung: Alle Arbeiten müssen von Fachunternehmen ausgeführt werden. Von den Kosten für einen Energieberater übernimmt das Finanzamt übrigens die Hälfte.
Zu den energetischen Sanierungsmaßnahmen im Sinne des § 35c EStG gehören:
- Wärmedämmung von Wänden,
- Wärmedämmung von Dachflächen,
- Wärmedämmung von Geschossdecken,
- Erneuerung der Fenster oder Außentüren,
- Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage,
- Erneuerung der Heizungsanlage,
- Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung,
- Optimierung bestehender Heizungsanlagen, sofern diese älter als zwei Jahre sind.
Gut zu wissen: Sie müssen sich als Immobilieneigentümer entscheiden, ob Sie für energetische Sanierungen den Steuerbonus in Anspruch nehmen wollen oder ob Sie die Arbeiten durch einen BAFA-Zuschuss und KfW-Unterstützung fördern lassen möchten. Eine Kombination beider Förderungen ist ausdrücklich ausgeschlossen. Lassen Sie daher unbedingt Ihren Steuerberater ausrechnen, welches Modell für Sie günstiger ist.
Arbeitszimmer und Home Office im Steuercheck
Mit dem Jahressteuergesetz 2022 sind einige gravierende Änderungen bei der Absetzbarkeit eines häuslichen Arbeitszimmers in Kraft getreten. Konkret: Es gibt ab 2023 nur noch die Möglichkeit, die Kosten für ein Arbeitszimmer abzusetzen, wenn dieses den Mittelpunkt der gesamten beruflichen oder betrieblichen Tätigkeit darstellt. Die bislang außerdem geltende Variante, wonach ein Arbeitszimmer steuerlich berücksichtigt werden konnte, wenn dem Eigentümer ansonsten kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung stand, wie beispielsweise bei Außendienstmitarbeitern oder Lehrern, ist ersatzlos gestrichen worden.
In den verbleibenden „Mittelpunkt-Fällen“ können wie bislang für den separaten, abschließbarem Raum die anteiligen Kosten an der Gesamtwohnfläche in Anrechnung gebracht werden, also Gebäudeabschreibung und Schuldzinsen für Kredite sowie laufende Nebenkosten von der Grundsteuer über Müllabfuhr bis zur Wohngebäudeversicherung. Voll abzugsfähig bleiben weiterhin auch die Ausstattungs- und Renovierungskosten für das Arbeitszimmer sowie die benötigten Arbeitsmittel und -geräte.
Gut zu wissen: Im Rahmen der Neuerungen ab 2023 besteht zudem die Möglichkeit, auf die exakte Ermittlung der Kosten zu verzichten und stattdessen die Jahrespauschale von 1.260 Euro zu nutzen.
Doppelt aufgestockte Home Office Pauschale
Im Gegenzug zur gekappten Variationsbreite beim steuerlich relevanten Arbeitszimmer hat die Home Office Pauschale ab Januar 2022 eine gleich doppelte Aufwertung erfahren: Zum einen ist der tägliche Satz von fünf auf sechs Euro gestiegen und zum anderen dürfen nun 210 Tage Home Office geltend gemacht werden, was im Resultat 1.260 Euro entspricht. Von dieser Regelung profitieren umgekehrt dann auch wieder diejenigen, die dauerhaft keinen anderen Arbeitsplatz zu Verfügung hatten (siehe oben) und bislang ihr Arbeitszimmer mit pauschal 1.250 Euro steuermindernd geltend machen konnten.
Gut zu wissen: Anders als die strengen Kriterien, die der Gesetzgeber anlegt, um ein Arbeitszimmer als solches überhaupt anzuerkennen, ist die Home Office Pauschale an keine „räumlichen“ Bedingungen geknüpft: Ob Sie am Küchentisch oder in einer Wohnzimmerecke arbeiten, ist dem Finanzamt völlig egal.
So sparen Sie bei der Grunderwerbsteuer
Bei jedem Kauf einer Immobilie verdient der Fiskus mit. Für gewöhnlich haben Sie keine Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer zu umgehen. Das klappt nur in den seltenen Fällen, wenn Sie mit dem Verkäufer verheiratet sind oder in einer eingetragenen Partnerschaft leben oder wenn Verkäufer und Käufer in gerader Linie miteinander verwandt sind, also beispielsweise bei einem Verkauf an die Kinder oder Enkel, respektive deren Lebenspartner. Die Rechnung vom Finanzamt zählt mit ihrem Saldo von 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises (abhängig vom jeweiligen Bundesland) zu den schwergewichtigen Posten bei den Kaufnebenkosten. Es gibt allerdings einige Optionen, mit denen sich die Berechnungsbasis der Grunderwerbsteuer, also der Kaufpreis, auf dem Papier schmälern und damit die Steuer zumindest reduzieren lässt. Wichtig ist, dass Sie diese Möglichkeiten vor (!) der Unterzeichnung des Kaufvertrages ausschöpfen.
• Separieren Sie bei einem Neubau die Verträge für den Grundstückskauf und die Bauleistung. Sie zahlen dann nur für den Grund und Boden Grunderwerbsteuer.
• Führen Sie beim Kauf einer Bestandsimmobilie alle beweglichen Sachen, wie die Einbauküche, die Sauna oder das Gartenhäuschen, gesondert auf und reduzieren Sie so den eigentlichen Immobilien-Kaufpreis.
• Der Tipp, bei Eigentumswohnungen die Instandhaltungsrücklage separat auszuweisen, läuft nach einem richtungsweisenden Urteil des Bundesfinanzhofes inzwischen leider ins Leere: Die Richter befanden, dass die Instandhaltungsrücklage untrennbar mit dem Immobilienbesitz verbunden ist und daher der gesamte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage für die Steuerfestsetzung anzusehen sei.
Als Wohnungseigentümer Steuern sparen
Immobilieneigentümer, die Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind, können ihren Anteil an den (Arbeits-) Kosten, die Pflege und Wartung der Wohnanlage verursachen, steuerlich geltend machen – obwohl die Eigentümergemeinschaft der Auftraggeber ist. Notwendig ist dazu natürlich, die genaue und plausible Herausrechnung des je individuellen Anteils. Zu den möglichen, steuermindernden Arbeitskosten zählen die Gartenpflege und die Wartung von Heizung und Elektroanlagen, die Dachrinnen- und Schornsteinreinigung, der Winterdienst und weiteres.
Gut zu wissen: Entstehen einem Wohnungseigentümer durch Hagel, Sturm oder Aufräumarbeiten nach einem Hochwasser Schäden an der Immobilie, die nicht von der Versicherung übernommen werden, so akzeptieren die Finanzämter dies als gesonderte, außergewöhnliche Belastung: Sie dürfen zu den jährlichen 1.200 Euro für Handwerkerleistungen weitere 1.200 Euro absetzen.
Die Steuervorteile von Denkmalschutzimmobilien
Der Erhalt denkmalgeschützter Immobilien liegt im sogenannten „öffentlichen Interesse“. Weil für derlei Angelegenheiten eigentlich der Staat zuständig ist, unterstützt er Privatpersonen durch großzügige „Steuergeschenke“, die ihm durch den Kauf einer Denkmalschutzimmobilie diese Aufgabe quasi abnehmen. Und: Diese Steuervorteile können nicht nur Kapitalanleger, sondern auch Selbstnutzer ausschöpfen. Als Vehikel dient die sogenannte Denkmalschutz-AfA (Absetzung für Abnutzung). Anders als bei gewöhnlichen Immobilien dürfen Eigennutzer neun Prozent aller Modernisierungs-, Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten über einen Zeitraum von zehn Jahren abschreiben, im Saldo also 90 Prozent der entstanden Kosten.
Gut wissen: Damit dieses Procedere reibungslos klappt, benötigen Sie als rechtsverbindliche Grundlage für die steuerliche Absetzbarkeit die Bescheinigung der Denkmalbehörde über den Status der Immobilie als Baudenkmal. Das Finanzamt erkennt die Abschreibungsbeträge beim Fehlen dieses Dokuments ansonsten nicht an. Achten Sie unbedingt auch darauf, dass kein Hinweis enthalten ist, dass die Finanzbehörde die steuerrechtliche Behandlung der Immobilie selbst prüfen muss.
Wichtig: Denkmalschutzimmobilien sind unter steuerlichen Gesichtspunkten regelrechte Steuerspar-Immobilien. Bedenken Sie jedoch, dass dieser strahlende Vorzug mit einer Reihe von Auflagen und Beschränkungen einhergeht, insbesondere dem, dass Sie sich jede einzelne Baumaßnahme von der Denkmalschutzbehörde genehmigen lassen müssen. (Lesen Sie zur Vertiefung gerne den Ratgeber „Steuervorteile bei Denkmalschutzimmobilien“ in diesem Blog).
Steuervermeidung bei Schenkung und Erbe
Anfang des Jahres tobte ein regelrechter Sturm durch die Medienlandschaft, in dessen Mittelpunkt die Schlagzeile stand „Immobilien erben wird teurer“. Dabei war weder die Erbschaftssteuer angehoben, noch der Steuerfreibetrag abgesenkt worden. Hintergrund der Empörung: Ab Januar 2023 werden auch vererbte Immobilien bei der Steuerveranlagung nach ihrem aktuellen Verkehrswert, und nicht mehr nach einem veralteten „Buchwert“, beurteilt. Das bedeutet: Der Wert der allermeisten Erbimmobilien steigt, während der Freibetrag von 400.000 Euro unverändert bleibt. In Folge müssen Erben häufiger und mehr Steuern zahlen.
Wenn Sie also darüber nachdenken, Ihre Immobilie an Ihre Kinder weiterreichen zu wollen, dann sollten Sie neben dem klassischen Erbe rechtzeitig über eine Schenkung nachdenken. Der Freibetrag für eine Schenkung ist mit seinen 400.000 Euro zwar identisch mit dem Erbschaftsteuer-Freibetrag – allerdings hat er den enormen Vorteil, dass er sich alle zehn Jahre erneuert. Verschenken Sie also mindestens zehn Jahre vor Ihrem Tod eine Immobilie mit einem Wert von unter 400.000 Euro, so ist diese Schenkung steuerfrei. Zehn Jahre später können Ihre Kinder dann noch einmal 400.000 Euro geschenkt (oder vererbt) bekommen, ohne dass der Fiskus die Hand aufhalten könnte. Zu Ihrer eigenen Sicherheit können Sie sich ab dem Zeitpunkt der Schenkung ein Wohnrecht in Ihrer Immobilie notariell verbriefen lassen.
Steuervorteile der selbstgenutzten Immobilie aktiv ausschöpfen
Auch wenn die Immobilie als Kapitalanlage steuerlich deutlich besser dasteht, so bedeutet dies doch nicht, dass Sie nicht auch als Eigennutzer von diversen Steuervorteilen profitieren können. Sie müssen sie nur nutzen. Behalten Sie beispielsweise bei allen Handwerkerrechnungen im Hinterkopf, dass die Arbeitsleistung separat ausgewiesen wird. Das gleiche gilt für haushaltsnahe Dienstleistungen. Falls Sie in nächster Zeit energetische Sanierungsmaßnahmen planen, lassen Sie unbedingt einen Experten durchrechnen, ob BAFA- und KfW-Förderung oder die aktuellen Steuervergünstigungen für Sie rentabler sind. Denken Sie überdies vorausschauend beim Thema Vererbung: Mit rechtzeitigen, klugen Entscheidungen können Sie Ihre Kinder vor unnötigen Steuern bewahren.
FAQs
1. Welche Handwerkerleistungen kann ich als Eigentümer steuerlich absetzen?
Grundsätzlich können Sie 20 Prozent aller Handwerkerarbeiten, die im Rahmen der Instandhaltung, Modernisierung oder Sanierung Ihrer Immobilie notwendig werden, steuerlich geltend machen. Berücksichtigt werden nur die reinen Arbeitskosten, die Materialkosten zählen nicht. Die Höchstgrenze liegt bei 1.200 Euro pro Jahr.
2. Was ist günstiger Arbeitszimmer oder Home Office Pauschale?
Nach dem Jahressteuergesetz 2022 dürfen Sie ein Arbeitszimmer nur noch dann von der Steuer absetzen, wenn dieses den Mittelpunkt Ihrer beruflichen Tätigkeit bildet. Ist dies der Fall und erfüllen Sie die strengen, steuerlichen Voraussetzungen für die Anerkennung eines Arbeitszimmers, so bietet dieses mehr und höhere Absetzungsmöglichkeiten. In allen anderen Fällen ist die Home Office Pauschale besser.
3. Wie kann ich energetische Sanierungen steuerlich geltend machen?
Ist Ihre Immobilie mindestens zehn Jahre alt, dann können Sie noch bis zum 31.12.2029 von einem Extra-Steuerbonus profitieren: Der Fiskus übernimmt dann 20 Prozent der Kosten, verteilt auf eine Spanne von drei Jahren. Maximal sind 40.000 Euro möglich. Sie dürfen dann allerdings parallel keine BAFA-Zuschüsse oder zinsvergünstigten KfW-Kredite beantragen.
