Die Überlegung, beim Verkauf der eigenen Immobilie auf einen Makler zu verzichten, erscheint auf den ersten Blick naheliegend: Die Lage am Immobilienmarkt ist nach wie vor gut und ein Makler kostet Geld. Geld, das Sie einfach einsparen könnten. Allerdings erfordert der Verkauf eines Hauses eine Menge Zeit und Fachwissen in vielen Bereichen. Das beginnt schon beim Erstellen des Exposés für ein Inserat, reicht über die Organisation von Besichtigungen und das Führen von Verkaufsverhandlungen bis hin zu juristischen Fallstricken im Kaufvertrag. Wägen Sie daher sorgfältig das Pro und Contra Ihrer Entscheidung ab, ob Sie Ihr Haus besser mit oder ohne Makler verkaufen möchten. Im Folgenden nennen wir Ihnen die wichtigsten Kriterien.
1. Was kostet eigentlich ein Makler?
Grundsätzlich ist es üblich, die Maklerprovision als prozentualen Wert vom Verkaufspreis anzugeben. Obwohl die Makler-Courtage prinzipiell Verhandlungssache ist, gilt in Bayern und in den meisten anderen Bundesländern der Standard von 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, die jeweils vom Käufer und vom Verkäufer zu tragen sind. Beide Parteien teilen sich also die pauschalen 7,14 Prozent des Kaufpreises für das Haus, um den Immobilienmakler gemeinsam zu bezahlen. Basis der Berechnung ist der endgültige, im notariellen Kaufvertrag fixierte Kaufpreis.
2. Hausverkauf in Eigenregie: Was kommt auf Sie zu?
Der Verkauf einer Immobilie ist eine komplexe Angelegenheit, bei der viel Geld auf dem Spiel steht. Natürlich möchten Sie für Ihr Haus einen möglichst hohen Preis erzielen, sie müssen jedoch auch die aktuelle Lage am Immobilienmarkt vor Ort genau analysieren. So bekommen Sie ein Gespür für die ortsüblichen Preise. Ganz wichtig: Ermitteln Sie einen realistischen Wert für Ihre Immobilie. Nutzen Sie dazu unbedingt mehrere der kostenlosen Online-Immobilienwertrechner, um aus den zumeist unterschiedlichen Ergebnissen, einen Mittelwert bilden zu können. Erst wenn Sie einen Verkaufspreis festgelegt haben, beginnt der eigentliche Vermarktungsprozess. Ihre Aufgaben:
- alle notwendigen Verkaufsunterlagen bei Ämtern und Behörden besorgen
- ein Exposé für die Immobilie schreiben,Inserate auf den gängigen Immobilienportalen schalten (Energieausweis-Angaben nicht vergessen)
- die Immobilie für Besichtigungen vorbereiten (eventuell kleinere Schönheitsreparaturen veranlassen, Fenster putzen, Rasen mähen)
- Besichtigungstermine organisieren & gut vorbereitet durchführen (Antworten auf alle mögliche Fragen parat halten)
- Verkaufsverhandlungen führen
- Bonität möglicher Kaufinteressenten prüfen
- Kaufvertrag mit kompetenten rechtlichen Beistand aufsetzen
- Übergabeprotokoll am besten unter Zeugen erstellen
- Notartermin.
Viele der zu erledigenden Aufgaben werden weit mehr Zeit in Anspruch nehmen, als von Ihnen zuvor veranschlagt. Kalkulieren Sie Enttäuschungen – wie mangelnde Resonanz oder „falsche“ Bewerber – ein und rechnen Sie notfalls auch mit Absagen in der sprichwörtlichen letzten Minute.
3. Haus verkaufen ohne Makler: Auf diese Dinge müssen Sie besonders achten
Wie bereits erwähnt, ist einer der wichtigsten Punkte für den Verkaufserfolg die Ermittlung eines realistischen Angebotspreises. Setzen Sie einen zu hohen Preis fest, werden sich kaum Interessenten melden. Wählen Sie einen zu niedrigen Preis, verschenken Sie im günstigsten Fall nur Geld, wahrscheinlicher ist es jedoch, dass potentielle Käufer eher mutmaßen, dass mit Ihrer Immobilie irgendetwas nicht stimmt, weil sie so „billig“ ist.
- Unverzichtbar ist die Zusammenstellung aller Dokumente, die für einen Verkauf benötigt werden (Grundbuchauszug, Flurkarte und Lageplan, Bauakte, Grundriss mit Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Exposé, Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, Nachweise über Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen).
- Stellen Sie sicher, dass Ihre bevorzugte Zielgruppe mit Ihren Inseraten auch erreicht wird.
- Bereiten Sie sich und Ihre Immobilie optimal auf Besichtigungstermine vor. Das Haus sollte sauber, aufgeräumt und einladend wirken. Sie sollten jede auch noch so abwegige Frage der Interessenten zur Immobilie oder zum Umfeld souverän beantworten können.
- Achten Sie darauf, dass jede mündlich getroffene Vereinbarung im finalen Kaufvertrag fixiert wird. Lassen Sie diesen vor der Unterzeichnung durch einen Rechtsexperten prüfen.
3.1. Vorteile des Hausverkaufs ohne Makler
Trotz des beträchtlichen Aufwands, den Sie selbst übernehmen müssen: Ein Haus ohne Makler zu verkaufen hat ein paar Vorteile, die nicht von der Hand zu weisen sind:
- Sie sparen die Maklerprovision.
- Sie haben durch die eingesparte Courtage einen größeren Verhandlungsspielraum.
- Möglicherweise melden sich mehr Interessenten, wenn Sie „provisionsfrei“ im Inserat angeben.
- Sie bestimmen allein über den Verkaufsprozess.
- Die Absprache mit dem Makler über die Auswahl des Käufers entfällt.
4. Hausverkauf mit Immobilienmakler
Übertragen Sie den Verkauf Ihrer Immobilie einem qualifizierten Makler, so müssen Sie sich im Prinzip um nichts weiter mehr kümmern. In aller Regel gelingt einem Makler der Verkauf in deutlich kürzerer Zeit und in vielen Fällen auch zu einem besseren Preis.
4.1. Was sind die Aufgaben eines Maklers?
Das Arbeitsfeld eines Maklers umfasst viele Bereiche und impliziert auf vielen Feldern Fachkenntnisse. Ein Makler:
- bewertet Ihre Immobilie nach anerkannten Verfahren und ermittelt so einen realistischen Marktwert,
- besorgt alle erforderlichen Verkaufsdokumente bei Ämtern und Behörden,
- übernimmt die komplette Vermarktung der Immobilie von der Erstellung des Exposés bis zur Präsentation,
- ist stetiger Ansprechpartner für alle Fragen von Kaufinteressenten,
- organisiert die Besichtigungstermine und nimmt sie wahr,
- führt die Preisverhandlungen und überprüft die Bonität möglicher Käufer,
- erstellt den Kaufvertrag,
- kümmert sich um den Notartermin.
4.2. Vorteile beim Hausverkauf mit Immobilienmakler
Eigentümer, die sich für einen Immobilienverkauf mit Makler entscheiden, sparen vor allem Zeit und Nerven. Viele Dinge, für die ein privater Verkäufer, großen Aufwand betreiben muss, gehören zum alltäglichen Handwerkszeug eines Makler. Er weiß beispielsweise wo und wie er schnell alle Verkaufsunterlagen zusammenbekommt. Er kennt Fotografen und Texter, die fit im Erstellen eines Exposés sind und er muss nicht lange überlegen, welche Immobilienportale bevorzugt von welchen Zielgruppen genutzt werden – so kann er Ihr Inserat passgenau einstellen.
- Gute Makler kennen den Immobilienmarkt vor Ort
und sind in aller Regel gut vernetzt. Möglicherweise hat der Makler direkt einen potentiellen Käufer für Ihre Immobilie in der Kartei, der schon länger sucht, aber das richtige Objekt noch nicht gefunden hat.
- Makler sind die besseren Ansprechpartner,
weil sie von Interessenten zu jeder Zeit kontaktiert werden können und auf jede Frage eine Antwort haben. Sie sind in aller Regel permanent telefonisch, per Mail oder für WhatsApp erreichbar.
- Makler übernehmen eine Mittlerfunktion
Insbesondere bei den abschließenden Kaufpreisverhandlungen rentiert sich das routinierte Verhandlungsgeschick eines Maklers. Er wird die Verhandlungen so souverän führen, dass beide Parteien am Ende mit einem guten Gefühl der Vertragsunterzeichnung zustimmen.
- Ein guter Makler bewahrt vor juristischen Fallstricken,
die schnell in einem übereilt erstellten Kaufvertrag auftauchen können. Sind beispielsweise Gewährleistungspflichten nicht explizit ausgeschlossen worden, kann es später zu bösen Überraschungen und bisweilen zu gerichtlichen Streitereien kommen.
4.3. Worauf beim Hausverkauf mit Makler achten?
Das A und O eines optimalen Immobilienverkaufs mit Makler ist die Qualität, Kompetenz und Erfahrung des ausgewählten Maklers. Von seiner professionellen Expertise und seinem Engagement hängen in nicht unwesentlichem Ausmaß die Dauer des Vermarkungsprozesses und die Höhe des schlussendlich erzielten Verkaufspreises ab. Doch was zeichnet einen guten Makler aus? Einige Checkpunkte helfen bei der Auswahl. Der Makler sollte:
- einen seriösen Internetauftritt haben,
- Mitglied in einem Fachverband sein,
- Referenzen vorweisen können,
- weder zu einer schnellen Unterschrift unter einen Maklervertrag drängen noch eine Provisions-Vorauszahlung verlangen,
- zunächst eine unverbindliche Besichtigung anbieten,
- Ihnen sympathisch und vertrauenswürdig erscheinen.
5. Die Immobilie Off Market verkaufen?
Wenn Sie als Eigentümer nicht möchten, dass Nachbarn, Familie oder Freunde überhaupt mitbekommen, dass Sie eine Immobilie verkaufen, dann empfiehlt sich ein Off Market Verkauf, auch Secret Sale genannt. Der gesamte Verkaufsprozess findet in diesem Fall unter Ausschluss der Öffentlichkeit statt. Für einen Secret Sale benötigen Sie in jedem Fall einen qualifizierten, gut vernetzten Immobilienmakler, der Ihre Immobilie ausgesuchten, solventen Käufern präsentiert. Auch die Käufer, die sich zumeist in der Kartei des Maklers registrieren lassen, legen Wert auf absolute Diskretion. Die Vorteile des exklusiven Zugangs zu ausgesuchten Immobilien honorieren diese Interessenten zumeist mit einer unterschwelligen Bereitschaft, für die präsentierte Immobilie durchaus einen etwas höheren Preis zu bezahlen.
6. Fazit: Ein Immobilienverkauf ist mit und ohne Makler möglich
Für den Verkauf einer Immobilie benötigen Sie nicht zwingend einen Makler. Sie sollten sich jedoch kritisch fragen, ob Sie die wichtigsten Kriterien für einen Verkauf in Eigenregie erfüllen. Dazu gehören vor allem viel, viel Zeit, eine kritische Distanz zur eigenen Immobilie bei der Wertermittlung, gestalterische Fähigkeiten zur Exposéerstellung und dass, was man gemeinhin ein gutes Händchen im Umgang mit Menschen nennt. Haben Sie Zweifel? Dann überlassen Sie den Verkauf Ihrer Immobilie unbedingt einem versierten Makler. Es steht in aller Regel zu viel Geld auf dem Spiel, um sich eine Fehleinschätzung verzeihen zu können.
FAQs
1. Wie finde ich einen guten Makler?
Wenn Sie nicht auf Makler Empfehlungen aus dem Bekanntenkreis zurückgreifen können, suchen Sie in Ihrer Region im Internet. Achten Sie auf einen ansprechenden Auftritt und prüfen Sie die Exposés der Angebote. Ist der Makler Mitglied in einer Maklervereinigung und hat er ein festes Büro? Wie schnell reagiert er auf Ihre Anfrage und stellt er Ihnen kompetente Fragen zum Objekt?
2. Was macht einen guten Makler aus?
Ein qualifizierter Makler wird Ihnen niemals das sprichwörtliche Blaue vom Himmel versprechen. Er wird Ihnen erst nach eingehender Begutachtung Ihrer Immobilie einen Verkaufspreis nennen. Er erklärt Ihnen ausführlich die einzelnen Vermarktungsschritte, weist auf mögliche Probleme hin und verlangt seine Provision nicht im Voraus. Der Makler sollte Ihnen vertrauenswürdig erscheinen.
3. Kann ich die Makler-Provision aushandeln?
Grundsätzlich ja, in der Realität eher nein. In den meisten Bundesländern ist eine Maklerprovision von 7,14 Prozent vom Kaufpreis (inklusive Mehrwertsteuer) üblich und Standard. Die Courtage wird ebenso regelmäßig jeweils zur Hälfte von Verkäufer und Käufer bezahlt.
