Konstanz zählt zu den wirtschaftlich und touristisch stärksten Standorten am Bodensee. Die Stadt profitiert von ihrer Lage an der Grenze zur Schweiz, einer hohen Kaufkraft, der Universität Konstanz sowie einer konstanten Nachfrage durch Geschäftsreisende, Touristen und Kurzzeitaufenthalte. Für Kapitalanleger bietet Konstanz damit eine stabile Grundlage für Hotel- und Beherbergungsimmobilien.
Das Hotelprojekt „The Reed“ entsteht im Stadtteil Konstanz-Wollmatingen, direkt am Bahnhof und einem zentralen Verkehrsknotenpunkt. Die Lage bietet eine hervorragende Anbindung an den regionalen und überregionalen Bahnverkehr sowie kurze Wege in die Konstanzer Innenstadt und Richtung Schweiz. Zusätzlich sorgt der nahegelegene Bodensee-Radweg für eine hohe Frequenz an Freizeit- und Radtouristen.
Der Standort spricht mehrere Zielgruppen gleichzeitig an: Geschäftsreisende aus dem deutsch-schweizerischen Wirtschaftsraum, Touristen der Bodensee-Region sowie Rad- und Kurzzeitgäste. Diese Mischung sorgt für eine ausgeglichene Auslastung über das gesamte Jahr und reduziert die Abhängigkeit von einzelnen Nachfragesegmenten.
Konstanz zählt zu den nachfragestärksten Hotelstandorten Süddeutschlands, bei gleichzeitig stark begrenztem Angebot. Die Stadt vereint ganzjährigen Tourismus, wirtschaftliche Stabilität, Hochschulbetrieb und eine hohe Kaufkraft durch die Nähe zur Schweiz, was zu einer dauerhaft hohen Auslastung führt.
Neue Hotelgenehmigungen sind in Konstanz aufgrund restriktiver Bau- und Nutzungsvorgaben faktisch kaum noch realisierbar. Vor diesem Hintergrund handelt es sich bei diesem Objekt um eines der letzten – möglicherweise das letzte – genehmigte Hotelprojekt im Stadtgebiet. Diese strukturelle Knappheit schützt vor zukünftiger Konkurrenz und wirkt langfristig wertstabilisierend.
Der Hotelmarkt in Konstanz ist im Gegensatz zu vielen anderen Städten nicht von Überangebot geprägt. Die Nachfrage trifft auf ein limitiertes Angebot, was stabile Erträge und nachhaltige Betreiberkonzepte begünstigt. Für Investoren bietet das Objekt die seltene Möglichkeit, sich in einem abgeschlossenen Markt mit hohen Eintrittsbarrieren und langfristiger Perspektive zu positionieren.
Weitere Informationen zum Immobilienmarkt in der Region finden Sie auf unserer Seite zu Immobilien in Konstanz.
Immobilien in Konstanz
Der Hotelbetrieb erfolgt durch Zleep Hotels, eine skandinavische Hotelmarke und Teil der H World International (ehemals Steigenberger Gruppe). Die Marke ist europaweit aktiv und auf effiziente, moderne Stadthotels spezialisiert. Für Investoren bedeutet dies einen professionellen Betrieb mit klaren Standards und einer langfristigen strategischen Ausrichtung.
Der Betreiber übernimmt den vollständigen Hotelbetrieb, einschließlich Vermietung, Personal, Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen sowie die laufende Organisation des Hauses. Auch die Möblierung und der Austausch von Ausstattungselementen im Rahmen des Betreiberkonzepts liegen in der Verantwortung des Hotelbetreibers. Für Anleger entsteht dadurch ein Investment ohne operativen Aufwand.
Für das Hotelprojekt besteht ein langfristiger Pachtvertrag mit einer festen Laufzeit von 20 Jahren sowie zwei Verlängerungsoptionen um jeweils fünf Jahre. Die Miete wird unabhängig von der tatsächlichen Auslastung des einzelnen Zimmers gezahlt und bietet damit eine hohe Planbarkeit der Einnahmen. Zusätzlich ist eine Indexierung der Pacht vorgesehen, um einen teilweisen Inflationsschutz zu gewährleisten.
Diese Vertragsstruktur macht das Investment besonders geeignet für Anleger, die Wert auf langfristige Stabilität und kalkulierbare Erträge legen.
Das Investment basiert auf einem klar strukturierten Betreiber- und Pachtmodell. Anleger erwerben ein einzelnes Hotelzimmer und erhalten ihre Einnahmen aus der vertraglich vereinbarten Pacht – unabhängig von der tatsächlichen Auslastung des jeweiligen Zimmers. Dadurch unterscheidet sich dieses Modell deutlich von klassischen Ferienvermietungen oder eigenverwalteten Immobilien.
Die Mieteinnahmen werden gemäß Pachtvertrag regelmäßig ausgezahlt und sind nicht von der individuellen Zimmerbelegung abhängig. Der Betreiber trägt das operative Risiko des Hotelbetriebs. Für Kapitalanleger entsteht dadurch eine hohe Planungssicherheit bei gleichzeitig geringem Verwaltungsaufwand.
Die prognostizierte jährliche Rendite liegt laut Konzept bei rund 4 % p. a. bezogen auf den Kaufpreis der Einheit. Zusätzlich ist eine Indexierung der Pacht vorgesehen, wodurch sich die Miete an die allgemeine Preisentwicklung anpassen kann. Diese Struktur bietet einen gewissen Schutz vor Kaufkraftverlust, ersetzt jedoch keine individuelle steuerliche oder wirtschaftliche Beratung.
Laufende Kosten für Betrieb, Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, Möblierung sowie die Organisation des Hotelbetriebs werden durch den Betreiber getragen. Für Anleger beschränkt sich der Aufwand in der Regel auf die Verwaltung der Kapitalanlage selbst. Details zur Kostenstruktur sind Bestandteil des Exposés und werden transparent dargestellt.
Wie bei jeder Kapitalanlage sind auch bei Hotelimmobilien wirtschaftliche Entwicklungen und Markteinflüsse zu berücksichtigen. Die dargestellten Kennzahlen basieren auf aktuellen Planungen und Marktannahmen. Sie stellen keine Garantie dar, sondern dienen als Grundlage für eine fundierte Investitionsentscheidung.
Der Hotelmarkt in Konstanz zählt zu den stabilsten und nachfragestärksten Standorten im süddeutschen Raum. Als touristisches, wirtschaftliches und wissenschaftliches Zentrum der Bodensee-Region profitiert die Stadt von einer ganzjährigen Nachfrage aus Freizeit-, Geschäfts- und internationalem Reiseverkehr.
Nach aktuellen Zahlen der Stadt Konstanz wurden im Jahr 2024 insgesamt 1.157.482 Übernachtungen in gewerblichen Beherbergungsbetrieben (ab 10 Betten) gezählt. Gleichzeitig verzeichnete Konstanz 511.650 Ankünfte, was die hohe Attraktivität des Standorts für Kurz- und Mehrtagesreisen unterstreicht.
Die durchschnittliche Auslastung der Hotellerie lag 2024 bei 55,4 % und damit auf einem für ganzjährig nachgefragte Städte typischen, stabilen Niveau. Diese Kennzahl ist insbesondere für Kapitalanleger relevant, da sie die nachhaltige Nachfrage am Standort dokumentiert – unabhängig von einzelnen Saisonspitzen.
Dem starken Gästeaufkommen steht ein klar begrenztes Angebot gegenüber: Im gesamten Markt Konstanz standen 2024 lediglich 6.864 Schlafgelegenheiten zur Verfügung. Diese strukturelle Begrenzung der Kapazitäten wirkt langfristig stabilisierend auf Auslastung und Ertragsniveau und stellt einen wichtigen Faktor für die Attraktivität von Hotelinvestments dar.*
Quelle: Amtliche Tourismusstatistik der Stadt Konstanz, Auswertung 2024 (gewerbliche Beherbergungsbetriebe ab 10 Betten).*
Eine detaillierte Wirtschaftlichkeitsberechnung mit allen relevanten Annahmen stellen wir Ihnen im Rahmen des Exposés oder eines persönlichen Gesprächs zur Verfügung.
Die bauliche Qualität und die energetische Ausführung spielen eine zentrale Rolle für die langfristige Werthaltigkeit einer Immobilie. Beim Hotelprojekt „The Reed“ wurde daher besonderer Wert auf eine nachhaltige Bauweise, moderne Standards und eine effiziente Gebäudetechnik gelegt.
Das Gebäude wird in einer seriellen Holzmodulbauweise errichtet. Diese Bauweise ermöglicht eine hohe Ausführungsqualität, kurze Bauzeiten und eine präzise Vorfertigung unter kontrollierten Bedingungen. Gleichzeitig trägt der Einsatz des nachhaltigen Baustoffs Holz zu einer positiven CO₂-Bilanz bei.
Das Hotelprojekt ist als Effizienzhaus 40 NH konzipiert und erfüllt damit hohe Anforderungen an Energieeffizienz und Nachhaltigkeit. Durch den reduzierten Energiebedarf ergeben sich langfristig geringere Betriebskosten, was sich positiv auf die Wirtschaftlichkeit und die Attraktivität für Betreiber und Nutzer auswirkt.
Nachhaltige Baukonzepte gewinnen für Kapitalanleger zunehmend an Bedeutung. Neben ökologischen Aspekten spielen dabei auch regulatorische Anforderungen und langfristige Wertstabilität eine Rolle. Das Projekt strebt eine DGNB-Gold-Zertifizierung an und berücksichtigt damit wesentliche Kriterien aus den Bereichen Umwelt, Soziales und verantwortungsvolle Unternehmensführung (ESG).
Die gewählte Bauweise und Ausstattung sind auf den langfristigen Hotelbetrieb ausgelegt. Robuste Materialien, standardisierte Zimmerkonzepte und eine wartungsarme Technik tragen dazu bei, den laufenden Instandhaltungsaufwand zu reduzieren und die Nutzungsdauer der Immobilie zu verlängern.
Diese Faktoren bilden eine wichtige Grundlage für die langfristige Stabilität des Investments und ergänzen das Betreiber- und Pachtkonzept sinnvoll.
Das Hotelprojekt „The Reed“ umfasst insgesamt 89 Hotelzimmer, die jeweils als eigenständige Kapitalanlage erworben werden können. Die Einheiten sind funktional geplant und auf einen effizienten Hotelbetrieb ausgerichtet. Die konkrete Zuordnung der Zimmer erfolgt über ein strukturiertes Aufteilungs- und Betreiberkonzept.
Standard-Hotelzimmer
Zimmergröße: ca. 14,53 m²
Allgemeinflächen: 10,97 m²
Komfort-Zimmer
Zimmergröße: ca. 20,69 m²
Allgemeinflächen: 15,37 m²
Barrierefreie-Zimmer
Zimmergröße: ca. 31,18 m²
Allgemeinflächen: 23,16 m²
Jede Einheit wird als separates Sondereigentum veräußert und ist Bestandteil der Gesamtanlage. Der Hotelbetrieb erfolgt einheitlich über den Betreiber. Die Eigentümergemeinschaft tritt nach außen nicht in Erscheinung und hat keinen operativen Einfluss auf den laufenden Betrieb.
Detaillierte Grundrisse, Aufteilungspläne sowie die vollständige Baubeschreibung stellen wir interessierten Investoren im Rahmen des Exposés zur Verfügung. Gerne erläutern wir Ihnen die Struktur der Einheiten auch persönlich.
Die Auswahl der Einheit erfolgt in Abstimmung mit Ihrer individuellen Anlagestrategie und den verfügbaren Kontingenten.
Eine Eigennutzung ist nicht vorgesehen. Die Einheiten sind Teil eines einheitlichen Hotelbetriebs und werden ausschließlich über den Betreiber vermietet. Dies ermöglicht eine klare Struktur und eine verlässliche Einnahmenbasis für Investoren.
Die Mieteinnahmen werden gemäß dem bestehenden Pachtvertrag regelmäßig ausgezahlt. Die Höhe der Zahlung ist nicht von der individuellen Auslastung des einzelnen Zimmers abhängig, sondern vertraglich geregelt.
Die laufenden Kosten für den Hotelbetrieb, Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen sowie Möblierung und Wartung werden durch den Betreiber getragen. Für Anleger beschränkt sich der Aufwand in der Regel auf die Verwaltung der Kapitalanlage selbst.
Die steuerliche Behandlung einer Hotel-Kapitalanlage hängt von der individuellen Situation des Anlegers ab. Eine steuerliche Beratung durch einen Fachberater wird empfohlen, um Abschreibungsmöglichkeiten und persönliche Rahmenbedingungen zu berücksichtigen.
Das Projekt richtet sich an Kapitalanleger, die eine langfristige, verwaltungsarme Immobilieninvestition mit planbaren Einnahmen suchen. Es eignet sich insbesondere zur Portfolio-Diversifikation und weniger für kurzfristig orientierte Investitionen.
Ja. Für das Projekt besteht bereits eine Zusammenarbeit mit einer Bank, die das Objekt kennt und begleitet. Bei entsprechender Bonität unterstützen wir Interessenten gemeinsam mit unserem Finanzierungsprofi bei der Prüfung und Strukturierung einer möglichen Finanzierung. Die Entscheidung über eine Finanzierung sowie die konkreten Konditionen erfolgen stets individuell und nach banküblicher Prüfung.
*Die dargestellten Informationen dienen der ersten Orientierung und basieren auf aktuellen Planungen. Sie ersetzen keine individuelle Beratung und stellen kein verbindliches Angebot dar.
Die dargestellten Kennzahlen zum Hotel- und Tourismusmarkt in Konstanz basieren auf der amtlichen Tourismusstatistik der Stadt Konstanz für das Berichtsjahr 2024. Erfasst werden gewerbliche Beherbergungsbetriebe mit mindestens zehn Betten gemäß den Vorgaben des Statistischen Landesamts Baden-Württemberg.Die Angaben zu Übernachtungen, Ankünften, Auslastung sowie Schlafgelegenheiten wurden mit der gebotenen Sorgfalt zusammengestellt, stellen jedoch keine Garantie für zukünftige Entwicklungen dar. Veränderungen der Markt- und Rahmenbedingungen können zu Abweichungen führen. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Marktinformation und ersetzen keine individuelle Investitions-, Steuer- oder Rechtsberatung.
Stand der Daten: 2024.
Weitere Informationen und persönliche Beratung
Gerne stellen wir Ihnen das vollständige Exposé, Grundrisse sowie weiterführende Informationen zur Hotel-Kapitalanlage in Konstanz zur Verfügung. In einem persönlichen Gespräch beantworten wir Ihre Fragen und erläutern die Investitionsstruktur im Detail.
