Besonderes Wohnjuwel, mit vielseitigem Nutzungspotenzial, in Wörth an der Donau, Landkreis Regensburg

Wir freuen uns, Ihnen eine außergewöhnliche Immobilie vorstellen zu dürfen. Dieses, im Jahr 1985 in massiver Bauweise errichtete Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, überzeugt durch seine großzügige Raumaufteilung und flexiblen Nutzungsmöglichkeiten auf einem weitläufigen Grundstück von 931 m².

Derzeit wird das Haus von einer Familie als Dreifamilienhaus genutzt. Besonders hervorzuheben ist die zusätzliche Zufahrt zum unteren, geschotterten Parkplatz, auf dem sich weitere Carports befinden. Von hier aus besteht ein separater Zugang zur Einliegerwohnung im Untergeschoss, die ideal als Büro oder Praxis für Selbstständige oder Gewerbetreibende genutzt werden kann.

Die Immobilie bietet hervorragende Voraussetzungen für verschiedene Wohnkonzepte. Ob als großzügiges Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung oder als Mehrgenerationenhaus. Eine Zusammenführung der zwei aktuell geteilten Maisonettewohnungen im Obergeschoss ist unkompliziert möglich und eröffnet vielfältige Nutzungsperspektiven.

Im Erdgeschoss befindet sich eine großzügige, helle Wohnung, mit einem offenen Wohn- und Essbereich, einer neuwertigen Einbauküche (Baujahr 2021), Schlafzimmer, Kinderzimmer und einem Tageslichtbad. Vom Wohnbereich aus gelangen Sie direkt auf den überdachten Balkon mit Außenkamin und in den liebevoll angelegten Garten – ideal für gesellige Abende oder entspannte Stunden im Freien.

Im oberen Bereich des Hauses wurden zwei separate Maisonettewohnungen geschaffen, von denen eine im Jahr 2002 umfassend saniert wurde. Beide Wohnungen verfügen über helle und großzügige Räume. Ein Balkon mit herrlicher Aussicht ist ebenso vorhanden. Eine Zusammenführung dieser Einheiten ist baulich einfach umsetzbar – optimal für Familien mit Platzbedarf oder zur Nutzung durch mehrere Generationen.

Das voll unterkellerte Haus bietet reichlich Nutz- und Stauraum, sowie die erwähnte Einliegerwohnung mit separatem Zugang. Ideal für Gäste, zur Vermietung oder zur geschäftlichen Nutzung.

Die Immobilie ist technisch stets modernisiert worden und verfügt über eine Photovoltaikanlage (Baujahr 2020) mit 19,8 kWp, einen BYD-Stromspeicher mit 10 kWh für maximale Eigenstromnutzung, sowie eine Wallbox für E-Mobilität mit bis zu 11 kW Ladeleistung. Die Buderus Ölheizung, sowie eine Brauchwasserwärmepumpe, versorgen das Haus mit Energie.

Dieses Haus vereint viel Platz, moderne Technik und flexible Nutzungsmöglichkeiten in einer attraktiven Lage. Ob als großzügiges Familienheim, als Mehrgenerationenhaus oder in Kombination mit einem Homeoffice oder Gewerbebereich – hier stehen Ihnen alle Optionen offen.

Vereinbaren Sie jetzt einen Besichtigungstermin und lassen Sie sich von diesem besonderen Objekt mit vielen weiteren Highlights im persönlichen Gespräch überzeugen.

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Übersicht:

Wir freuen uns, Ihnen eine außergewöhnliche Immobilie vorstellen zu dürfen. Dieses, im Jahr 1985 in massiver Bauweise errichtete Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, überzeugt durch seine großzügige Raumaufteilung und flexiblen Nutzungsmöglichkeiten auf einem weitläufigen Grundstück von 931 m².

Derzeit wird das Haus von einer Familie als Dreifamilienhaus genutzt. Besonders hervorzuheben ist die zusätzliche Zufahrt zum unteren, geschotterten Parkplatz, auf dem sich weitere Carports befinden. Von hier aus besteht ein separater Zugang zur Einliegerwohnung im Untergeschoss, die ideal als Büro oder Praxis für Selbstständige oder Gewerbetreibende genutzt werden kann.

Die Immobilie bietet hervorragende Voraussetzungen für verschiedene Wohnkonzepte. Ob als großzügiges Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung oder als Mehrgenerationenhaus. Eine Zusammenführung der zwei aktuell geteilten Maisonettewohnungen im Obergeschoss ist unkompliziert möglich und eröffnet vielfältige Nutzungsperspektiven.

Im Erdgeschoss befindet sich eine großzügige, helle Wohnung, mit einem offenen Wohn- und Essbereich, einer neuwertigen Einbauküche (Baujahr 2021), Schlafzimmer, Kinderzimmer und einem Tageslichtbad. Vom Wohnbereich aus gelangen Sie direkt auf den überdachten Balkon mit Außenkamin und in den liebevoll angelegten Garten – ideal für gesellige Abende oder entspannte Stunden im Freien.

Im oberen Bereich des Hauses wurden zwei separate Maisonettewohnungen geschaffen, von denen eine im Jahr 2002 umfassend saniert wurde. Beide Wohnungen verfügen über helle und großzügige Räume. Ein Balkon mit herrlicher Aussicht ist ebenso vorhanden. Eine Zusammenführung dieser Einheiten ist baulich einfach umsetzbar – optimal für Familien mit Platzbedarf oder zur Nutzung durch mehrere Generationen.

Das voll unterkellerte Haus bietet reichlich Nutz- und Stauraum, sowie die erwähnte Einliegerwohnung mit separatem Zugang. Ideal für Gäste, zur Vermietung oder zur geschäftlichen Nutzung.

Die Immobilie ist technisch stets modernisiert worden und verfügt über eine Photovoltaikanlage (Baujahr 2020) mit 19,8 kWp, einen BYD-Stromspeicher mit 10 kWh für maximale Eigenstromnutzung, sowie eine Wallbox für E-Mobilität mit bis zu 11 kW Ladeleistung. Die Buderus Ölheizung, sowie eine Brauchwasserwärmepumpe, versorgen das Haus mit Energie.

Dieses Haus vereint viel Platz, moderne Technik und flexible Nutzungsmöglichkeiten in einer attraktiven Lage. Ob als großzügiges Familienheim, als Mehrgenerationenhaus oder in Kombination mit einem Homeoffice oder Gewerbebereich – hier stehen Ihnen alle Optionen offen.

Vereinbaren Sie jetzt einen Besichtigungstermin und lassen Sie sich von diesem besonderen Objekt mit vielen weiteren Highlights im persönlichen Gespräch überzeugen.

Ausstattung:

* Einfamilienhaus mit Einliegerwohnungen &- oder möglichem Büro
* Massivbauweise
* Baujahr: 1985
* Wohnfläche: 401,47 m²
* Grundstücksfläche: 931 m²
* Voll unterkellert (betoniert)
* großzügige Hofeinfahrt
* Hofeinfahrt augekoffert, mit Mineralbeton aufgeschüttet, verdichtet und gepflastert
* Gartenhaus mit Strom und Starkstrom
* Freisitzterrasse mit Whirlpool
* 4 Carportstellplätze
* Einzelgarage mit Grube und elektrischem Tor
* Zweite Zufahrt zum großzügigen, geschotterten Parkplatz
* großzügiger geschotterter Parkplatz,  geeignet auch für 4-Achser
* PV-Anlage aus 2020 mit 19,8 kWpic
* PV Speicher von BYD mit 10 kW
* Sunny Tripower - Wechselrichter
* Wallbox, bis 11 KW
* Einspeisevergütung ca. 100 Euro mtl. (Elektroauto, Eigenstrom abgezogen)
* Abschlag Strom ca. 150 Euro
* Grundsteuer pro Quartal: 128,48 Euro
* Ölverbrauch pro Jahr ca. 3.000 Liter
* Böden: Fliesen, Laminat, Parkett
* Fenster mit Fensterläden

* Erdgeschosswohnung:
- Gäste-WC
- Großzügiger Flur
- Wohnzimmer mit Essbereich
- Wohnküche
- Neuwertiger Einbauküche mit Markenelektrogeräten (Miele, Liebherr) aus 2021 inkl. Osmoseanlage
- Kinderzimmer
- weitläufiges Schlafzimmer
- Tageslichtbad mit Badewanne, Dusche, zwei Waschbecken, WC
- Wohnbereich mit Zugang zum überdachten Balkon und Garten (Süd-Ost Ausrichtung)
- Kachelofen im Wohnzimmer mit Luftschächten zur Beheizung weiterer Zimmer
- Außenkamin auf dem Balkon


* Wohnung im 1. OG - Maisonette:
- Elektroleitungen komplett erneuert ca. 2002
- Offene Wohn- und Essküche
- Einbauküche mit Markenelektrogeräten
- hohe, offene Decke
- Fußbodenheizung
- Wohnzimmer mit Zugang zum Balkon
- Wassergeführter Grundofen (mit Zuheizung für Warmwasser)
- Grundofen mit Sichtscheibe im Wohnzimmer
- SAT und LAN Dosen
- Roto Kunststoff-Dachfenster aus 2001
- Küche mit Abstellraum
- Kinderzimmer mit Dachfenstern inkl. Verschattung
- Schlafzimmer mit sep. Ankleidezimmer / Büro
- Tageslichtbad mit echtem Marmor, ebenerdige Dusche, mit Anschluss für Waschmaschine und Trockner (inkl. WC, Dusche, Badewanne, Handtuchtrockner)
- Galerie - als mögliches Schlafzimmer
- Wohnung lässt sich als eine Einheit mit der anderen Maisonettwohnung verbinden.

* Wohnung 1. OG - Maisonette:
- Wohnzimmer
- Kinderzimmer, Büro
- Wohnküche
- Schlafzimmer
- Tageslichtbad mit Badewanne, Dusche, WC, Waschbecken,
- Abstellraum mit Zugang für Waschmaschine, Trockner, Speisekammer
- Zugang zum 2. OG - Schlafzimmer oder weiterer Abstellraum möglich
- Wohnung lässt sich als eine Einheit mit der anderen Maisonettwohnung verbinden.

* Kellergeschoss:
- Büro
- diverse Abstellräume
- Gästezimmer
- Waschraum mit Starkstromanschluss und Ausgussbecken
- Weinkeller,
- Enthärtungsanlage
- Dosieranlage von Grünbeck
- Heizungsraum mit einer Buderus Ölheizung und Brauchwasserwärmepumpe, Kunststofftanks
- Abwasserleitungen Kunststoff


* Appartement im Untergeschoss, mögliches Büro:
- separater Zugang und Terrasse
- Komplettsanierung in 2001
- Neue Wasser, und Elektroleitungen
- Wohnzimmer mit offener Küche
- Schlafzimmer
- Bad mit Wanne, WC, Waschmaschinenanschluss
- 3-fach verglaste Holzfenster

* Kellerraum
- Wasseranschluss, Frostsicher
- Hebeanlage für Appartement

Energieausweis

Energieausweis:
liegt zur Besichtigung vor
Erstellungsdatum:
Ausstellungsdatum:
Gültig bis:
Energieausweistyp:
Energieeffizienzklasse:
Energiekennwert:

Galerie:

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Standortbeschreibung:

Wörth an der Donau ist eine lebenswerte Stadt mit ca. 4.800 Einwohnern im östlichen Landkreis Regensburg, eingebettet zwischen den ersten Ausläufern des Bayerischen Waldes und dem Donautal. Die Stadt vereint die Vorteile einer ländlich geprägten Umgebung mit der Nähe zur Großstadt Regensburg (ca. 25 km westlich) und ist ein begehrter Wohnort für Familien, Berufspendler und Naturliebhaber gleichermaßen. Die Verkehrsinfrastruktur von Wörth an der Donau ist ausgezeichnet. Die direkte Anbindung an die Autobahn A3 (Anschlussstellen Wörth/Wiesent und Wörth-Ost) gewährleistet eine schnelle Erreichbarkeit wichtiger Zentren wie Regensburg (ca. 20 Minuten), Straubing (ca. 25 Minuten) sowie Passau, Deggendorf und Nürnberg. Auch München ist über die A92/A3 in etwa einer Stunde und 20 Minuten erreichbar. Der öffentliche Nahverkehr wird durch mehrere Buslinien des Regensburger Verkehrsverbunds (RVV) sichergestellt, mit regelmäßigen Verbindungen in die Region und nach Regensburg. Ein Bahnhof befindet sich im nahegelegenen Regensburg oder Straubing; größere Bahnverbindungen sind über den Hauptbahnhof Regensburg bequem nutzbar. Der Flughafen München ist in etwa 75 Minuten mit dem Auto erreichbar. Wörth an der Donau bietet eine gute Grundversorgung für den täglichen Bedarf: Supermärkte, Bäckereien, Metzger, Apotheken, Banken, Poststelle sowie ein Wochenmarkt im Stadtzentrum. Zahlreiche Dienstleister und kleine Einzelhändler ergänzen das Angebot. Für weiterführende Ansprüche stehen in der nahen Umgebung Regensburg, Straubing oder Cham zahlreiche Einkaufszentren, Fachmärkte und Spezialgeschäfte zur Verfügung. Für Familien ist Wörth besonders attraktiv durch sein solides Bildungs- und Betreuungsangebot. Vor Ort gibt es eine Kinderkrippe und Kindergarten mit Ganztagsbetreuung, eine Grund- und Mittelschule mit Mittagsbetreuung, eine Volkshochschule mit vielfältigen Kursangeboten, sowie eine Musikschule. Weiterführende Schulen sind in Straubing, Regensburg und Bogen gut erreichbar Die medizinische Versorgung ist überdurchschnittlich gut. Neben Allgemein- und Fachärzten sowie mehreren Zahnarztpraxen bietet die moderne Kreisklinik Wörth an der Donau stationäre und ambulante Versorgung auf hohem Niveau. Auch Physio- und Ergotherapiepraxen sowie ein Pflegeheim befinden sich in der Stadt. Die landschaftlich reizvolle Lage macht Wörth zu einem Paradies für Naturfreunde. Die Stadt ist Ausgangspunkt für zahlreiche Rad- und Wanderwege, darunter der überregionale Donauradweg, der Goldsteig, der Donau-Panoramaweg sowie der Jurasteig. Der nahegelegene Wald, die Donauauen und das Naturschutzgebiet „Pfatterer Au“ bieten Möglichkeiten für Spaziergänge, Jogging, Radfahren oder Kanutouren. Für Sportbegeisterte gibt es ein modernes Hallenbad, ein Waldbad im Sommer, Sportplätze, Tennisanlagen und ein Fitnessstudio. Kulturell hat Wörth ebenfalls einiges zu bieten: Konzerte, Theaterabende, Ausstellungen im historischen Schloss Wörth und Veranstaltungen im Bürgerhaus prägen das gesellschaftliche Leben. Wörth an der Donau verfügt über mehrere Gewerbegebiete mit mittelständischen Betrieben aus Handwerk, Dienstleistung und Industrie. Die Nähe zu Regensburg mit großen Arbeitgebern wie BMW, Continental, Osram oder dem Universitätsklinikum bietet hervorragende berufliche Perspektiven. Die Stadt Wörth selbst gilt als wirtschaftlich solide und wachstumsorientiert. Die Stadt entwickelt sich kontinuierlich weiter – neue Wohnbaugebiete wie „Am Brand“ oder „Hochfeld“ schaffen attraktiven Wohnraum für Familien, Paare und Senioren. Die Grundstückspreise sind im Vergleich zu Regensburg noch moderat, was Wörth besonders für junge Familien und Kapitalanleger interessant macht. Die Stadt legt Wert auf nachhaltige Entwicklung, Grünflächen und ein harmonisches Ortsbild. Wörth an der Donau überzeugt durch seine ausgezeichnete Lage zwischen Natur und Stadt, eine gut ausgebaute Infrastruktur, stabile wirtschaftliche Rahmenbedingungen und eine hohe Lebensqualität. Die Kombination aus naturnahem Wohnen, attraktiven Freizeitmöglichkeiten, guter medizinischer Versorgung und hervorragender Anbindung an die Metropolregion Regensburg macht Wörth zu einem besonders gefragten Immobilienstandort – sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren.

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