Nach der Hitze ist vor der Hitze: Während die Meteorologen Deutschland für die ersten Augusttage Rekordtemperaturen „historischen Ausmaßes“ vorhersagen, hat der Bundesgerichtshof (BGH) zwischenzeitlich entschieden, dass Wohnungseigentümer grundsätzlich ein Recht darauf haben, eine Split-Klimaanlage mit Außengerät auf ihrem Balkon zu installieren. Sie können von ihrer Eigentümerversammlung verlangen, einer entsprechenden baulichen Veränderung zuzustimmen. Dass die höchsten, deutschen Zivil-Richter mit dieser Entscheidung nachhaltig die Kompetenzen der Eigentümerversammlung beschneiden, ist insofern bemerkenswert, als dass dieses Gremium ansonsten per se mit einer doch beachtlichen „Machtfülle“ ausgestattet ist. Grund also genug, etwas genauer zu beleuchten, auf welche Rechte und Pflichten Sie sich einlassen, wenn Sie im Landkreis Kelheim eine Eigentumswohnung kaufen und damit automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft werden.
Was ist die Eigentümerversammlung (ETV) und warum ist sie so wichtig?
Der Name ist im Grundsatz selbsterklärend: Die Eigentümerversammlung ist eine Versammlung der Eigentümer, die innerhalb der Immobilie in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis eine Eigentumswohnung besitzen. Es handelt sich dabei jedoch mitnichten um eine zwanglose Zusammenkunft, vielmehr fungiert die Eigentümerversammlung als zentrales Beschluss- und Entscheidungsorgan einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie muss mindestens einmal pro Jahr stattfinden und zum anberaumten Termin müssen alle Eigentümer rechtzeitig eingeladen werden. Nur so wird gewährleistet, dass jeder Eigentümer bei relevanten Beschlüssen rund um die Wohnanlage sein Stimmrecht ausüben und Entscheidungen beeinflussen kann. Denn: Die verabschiedeten Beschlüsse sind für alle Eigentümer bindend – unabhängig davon, ob Sie selbst anwesend waren oder auch dagegen gestimmt haben.
Die wichtigsten rechtlichen Grundlagen zur Einberufung, zum Ablauf und zu formalen Anforderungen der Gestaltung der Eigentümerversammlung finden sich in § 24 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Dort ist auch verfügt, dass der Verwalter sowohl für die regelmäßige Terminansetzung verantwortlich ist, den Vorsitz führt und die unverzügliche Abfassung eines Protokolls, inklusive der gefassten Beschlüsse, auf den Weg zu bringen hat.
Als Eigentümer in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis sollten Sie jede Eigentümerversammlung ernst nehmen: In diesem Gremium werden Entscheidungen getroffen, die direkten Einfluss auf Ihre Wohnung – und damit auf Ihr Vermögen – haben (Details weiter unten).
Gut zu wissen: Bevor Sie eine Wohnung im Landkreis Kelheim kaufen, sollten sie diese unbedingt professionell bewerten lassen, um sicher zu sein, dass der Kaufpreis dem Verkehrswert der Immobilie entspricht. Bei Aurentum Immobilien gehört eine fundierte Immobilienbewertung zur selbstverständlichen Dienstleistung. Sie können sich also darauf verlassen, dass alle Wohnungen, die Sie bei uns finden, zu einem realistischen Marktpreis angeboten werden.
Über welche Themen entscheidet die Eigentümerversammlung?
In der Eigentümerversammlung geht es bevorzugt um die „drei G’s“: Geld, Gebäude und Gemeinschaftsregeln. Die Tagesordnung umfasst typischerweise folgende Punkte:
• Finanzen und Hausgeld:
- Jahresabrechnung des vergangenen Wirtschaftsjahrs,
- Wirtschaftsplan für das kommende Jahr,
- Entlastung des Verwalters,
- Anpassung der Instandhaltungsrücklage
• Instandhaltung und Sanierung:
- Reparaturen am Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Heizung),
- größere Modernisierungen, beispielsweise eine energetische Sanierung,
- Beauftragung von Handwerkern
• Verwaltung und Organisation:
- Bestellung oder Abberufung des Verwalters,
- Änderungen der Hausordnung,
- Regelungen zur Nutzung von Gemeinschaftsflächen
• Sonstige Themen:
- bauliche Veränderungen einzelner Eigentümer,
- Rechtsstreitigkeiten der Gemeinschaft,
- Anträge einzelner Eigentümer
Beispiel: Möchten Sie, dass ein Baum vor Ihrem Balkon gefällt wird, weil er Ihnen Licht und Sonne nimmt, so muss die Eigentümerversammlung darüber abstimmen, weil es sich um eine bauliche Veränderung handelt. Oder sie möchten, wie oben angeführt, eine Split-Klimaanlage auf Ihrem Balkon installieren, bei der für das Außengerät ein Loch durch die Außenwand gebohrt werden muss.
Gut zu wissen: Es gibt keine feste gesetzliche Frist, bis zu der Sie als Eigentümer im Landkreis Kelheim beim Verwalter ein Anliegen einreichen müssen, das auf die Tagesordnung gesetzt werden soll. Da die Ladungsfrist bis zur nächsten Versammlung jedoch drei Wochen beträgt, sind Sie mit einem Vorlauf von fünf bis sechs Wochen auf der sicheren Seite: So hat der Verwalter hinreichend Zeit, Ihren Antrag in die Tagesordnung einzuarbeiten.
Welche rechtlichen Voraussetzungen müssen gültige Beschlüsse erfüllen?
Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind nur dann gültig, wenn bestimmte Formvorschriften eingehalten werden. Das legt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in dem sehr langen und sehr ausführlichen § 24 präzise fest. So soll à priori gewährleistet sein, dass Sie als Eigentümer einer Wohnung im Landkreis Kelheim zu Ihrem Recht kommen. Im Einzelnen gelten die folgenden Bedingungen für gültige Beschlüsse:
• Ordnungsgemäße Einladung: Alle Eigentümer müssen mindestens drei Wochen vor dem Termin in Textform eingeladen werden. Die Einladung muss Datum, Uhrzeit, Ort und die vollständige Tagesordnung enthalten.
• Beschlussfähigkeit: Die Versammlung ist automatisch (!) beschlussfähig, wenn sie ordnungsgemäß einberufen wurde – und zwar unabhängig davon, wie viele Wohnungseigentümer vertreten sind. Diese gravierende Änderung der bisherigen Vorgaben gilt seit dem 1. Dezember 2020. Theoretisch wie auch praktisch ist eine Eigentümerversammlung damit selbst dann beschlussfähig, wenn sich nur ein einsamer Eigentümer einfindet.
• Protokollierung: Jeder Beschluss muss schriftlich protokolliert werden. Das Protokoll unterschreiben der Versammlungsleiter (zumeist der Verwalter) und ein Eigentümer als Zeuge.
• Beschlusssammlung: Der Verwalter muss alle Beschlüsse in einer Sammlung aufbewahren, die von jedem Eigentümer jederzeit eingesehen werden kann.
Wer darf an der Eigentümerversammlung in Kelheim oder Abensberg teilnehmen und abstimmen?
Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung teilnehmen und seine Stimme abgeben. Das Teilnahme- und Stimmrecht ist untrennbar mit dem Eigentum an der Wohnung in Kelheim oder Abensberg verbunden. Aber: Es besteht ebenso grundsätzlich keine Anwesenheitspflicht – Sie können Ihre Einladung also auch schlicht ignorieren. Ein solches Verhalten empfiehlt sich gleichwohl ausdrücklich nicht, da die Versammlung, wie angeführt, über recht wichtige Angelegenheiten befinden kann.
• Wer ist stimmberechtigt?
- eingetragene Eigentümer: Nur wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, darf abstimmen. Als Käufer einer Wohnung im Landkreis Kelheim erhalten Sie Ihr Stimmrecht daher erst mit dem Grundbucheintrag, nicht bereits mit dem Kaufvertrag oder der Schlüsselübergabe.
- mehrere Eigentümer einer Wohnung: Gehört eine Wohnung mehreren Personen, beispielsweise einem Ehepaar, so haben sie zusammen nur eine Stimme. Sie müssen sich einigen, wie sie im Einzelfall abstimmen.
- Erbengemeinschaften: Analog gilt hier: Die Erben müssen gemeinsam eine Stimme abgeben und dafür einen Bevollmächtigten benennen.
Und was passiert, wenn Sie zum festgelegten Termin verhindert sind? Prinzipiell können Sie eine andere Person bevollmächtigen, an der Versammlung teilzunehmen und abzustimmen. Die Vollmacht muss in Textform vorgelegt werden. Viele Gemeinschaftsordnungen enthalten allerdings eine recht stringente Vertreterklausel. Sie schränkt den Personenkreis erlaubter Vertreter ein, nicht selten auf Ehepartner, nahe Angehörige oder den Verwalter.
Gut zu wissen: Ob eine Neubau- oder eine Bestandswohnung im Landkreis Kelheim die bessere Wahl für Sie ist, hängt immer wesentlich von Ihren persönlichen Vorlieben und natürlich Ihrem finanziellen Budget ab. Praktisch ist es daher, wenn Sie sich an einen qualifizierten Makler von Aurentum Immobilien wenden: Wir haben attraktive Bestandsimmobilien, aber auch Neubau-Objekte im Repertoire, bei denen Sie dann der Ersteigentümer sind.
Wie wird abgestimmt und welche Prinzipien gibt es?
Der Standard sieht folgendermaßen aus: Die Abstimmung erfolgt durch Handzeichen und es gilt das Kopfprinzip – das meint: jeder Eigentümer hat eine Stimme, unabhängig davon, wie groß seine Wohnung ist und ob er eventuell sogar mehrere Wohneinheiten besitzt. Die Eigentümergemeinschaft kann allerdings auch ein anderes Abstimmungsprinzip favorisieren und dies in der Gemeinschaftsordnung (und in der Teilungserklärung) fixieren. Es gibt drei verschiedene Möglichkeiten:
• Das Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat genau eine Stimme. Das ist der gesetzliche Normalfall und er gilt immer dann, wenn keine abweichende Regelung getroffen wurde.
• Das Objektprinzip: Jede Wohnung oder Einheit hat eine Stimme. Besitzen Sie also beispielsweise drei Wohnungen in der Immobilie im Landkreis Kelheim, haben Sie auch drei Stimmen.
• Das Wertprinzip: In diesem Fall richtet sich Ihr Stimmrecht nach der Größe Ihrer im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile ((MEA). Besitzen Sie beispielsweise eine größere Wohnung mit 150/1.000 Anteilen, so liegt Ihr Stimmgewicht bei 150 Einheiten – und damit über den eventuell nur 50 Einheiten, die ein Eigentümer einer kleineren Wohnung mit 50/1.000 Anteilen in die Waagschale legen kann.
• Welche Mehrheiten sind für die Beschlussfassung nötig?
Im Wesentlichen sieht das WEG zwei Arten von Mehrheiten vor: Die einfache und die doppelt-qualifizierte. Bei der einfachen Mehrheit reichen 51 Prozent der Stimmen für eine Beschlussfassung – und sie ist der Standard in den allermeisten Fällen, beispielsweise bei:
- Beschluss des Wirtschaftsplans,
- Abschluss von Versicherungen,
- Abstimmung über eine Sonderumlage,
- Einstellung eines Hausmeisters,
- Änderungen an der Hausordnung,
- Wahl einer neuen Hausverwaltung,
- Änderung des Verteilerschlüssels,
- Instandhaltungsmaßnahmen in der WEG.
Bei der Kostenaufteilung von baulichen Veränderungen ist hingegen eine doppelt-qualifizierte Mehrheiterforderlich: So werden alle Eigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile an den Kosten beteiligt, da mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte der Miteigentumsanteile dafür stimmen müssen.
Ein Beschluss gilt immer dann als angenommen, wenn er die erforderliche Mehrheit erzielt hat – Enthaltungen zählen dabei stets nicht mit.
• Kann ein Beschluss angefochten werden?
Sie können einem Beschluss der Eigentümerversammlung durch eine Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht innerhalb einer strikten Frist von einem Monat widersprechen. Möglich ist dies immer dann, wenn der Beschluss gegen eine ordnungsgemäße Verwaltung verstößt (darunter fallen vor allem Formfehler), nicht in Einklang mit der Gemeinschaftsordnung steht oder gesetzliche Vorschriften verletzt. Nach Einreichung der Klage haben Sie, wiederum exakt, zwei Monate Zeit, eine Begründung nachzureichen. Gelegentlich durchläuft eine solche Klage, wie im eingangs erwähnten Fall der Klimaanlage, final diverse Gerichtsbarkeiten und landet schließlich vor dem Bundesgerichtshof, um ein Urteil mit Präzedenzcharakter hervorzubringen.
Wie oft finden Eigentümerversammlungen statt und wie ist der Ablauf?
Mindestens einmal im Jahr muss eine ordentliche Eigentümerversammlung stattfinden. Der Verwalter ist verpflichtet, diese jährliche Zusammenkunft einzuberufen.
• Ordentliche Versammlung: Die jährliche Pflichtversammlung dient dazu, regelmäßige Themen zu besprechen, etwa die Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan für das kommende Jahr und die Entlastung des Verwalters.
• Außerordentliche Versammlung: Zusätzlich kann der Verwalter jederzeit eine außerordentliche Versammlung einberufen, wenn dringende Themen anstehen. Das ist zum Beispiel bei einem Wasserschaden oder einer notwendigen Sanierung der Fall. Auch Eigentümer können eine solche Versammlung verlangen, wenn sie mehr als ein Viertel aller Wohnungseigentümer „hinter sich haben“.
Der Ablauf einer Eigentümerversammlung sieht im Wesentlichen wie folgt aus:
1. Prüfung der Anwesenheit und Teilnahmeberechtigung: Der Versammlungsleiter, in aller Regel der Verwalter, prüft zunächst, ob alle Anwesenden überhaupt an der Versammlung teilnehmen dürfen. Im Zuge dessen, verifiziert er auch eventuell vorliegende, schriftliche Vollmachten, falls Eigentümer verhindert sind.
2. Versammlungseröffnung: Die Zusammenkunft wird durch den Verwalter offiziell eröffnet.
3. Leitung der Eigentümerversammlung auf Basis der Tagesordnung: Auf Grundlage der Tagesordnung führt der Verwalter durch die Versammlung. Zu jedem einzelnen Punkt können Sie sich als Eigentümer positionieren und/oder eine Diskussion anregen. Die Versammlung dient dazu, Meinungen, Fragen und Aspekte zu sammeln und zu gewichten, um final zu einem Konsens, sprich: Beschluss, zu gelangen.
4. Abstimmung und Bekanntgabe der Ergebnisse: Über die jeweiligen Anträge wird abgestimmt und das Beschluss-Ergebnis wird direkt bekanntgegeben.
5. Protokollierung der Beschlüsse und Versammlungsende: Nach der Abstimmung muss der Versammlungsleiter ein Protokoll erstellen und alle Beschlüsse in die Beschluss-Sammlung eintragen. In einem letzten Schritt wird die Versammlung offiziell beendet.
Dürfen Eigentümerversammlungen auch online stattfinden?
Seit der WEG-Reform in 2020 konnten Wohnungseigentümer einzelnen Eigentümern bereits per Mehrheitsbeschluss erlauben, online an (Präsenz-) Eigentümerversammlungen teilzunehmen (hybride Eigentümerversammlung). Nach einer weiteren Gesetzesänderung, die im Oktober 2024 in Kraft trat, dürfen Eigentümerversammlungen nun auch vollständig online, also ohne physische Anwesenheit der Wohnungseigentümer, durchgeführt werden. Diese Möglichkeit der rein virtuellen Zusammenkunft muss gleichwohl von der Eigentümerversammlung mit einer Mehrheit von drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschlossen werden – und die Erlaubnis ist auf einen Zeitraum von drei Jahren ab Beschlussfassung begrenzt.
Aber: Wird auf die Präsenzveranstaltungen nicht einstimmig (!) verzichtet, so müssen für eine Übergangsfrist bis 2028 trotzdem einmal jährlich noch physische Eigentümerversammlungen abgehalten werden. Im Saldo: Ja, online funktioniert, aber nur, wenn alle damit einverstanden sind.
Ganz gleich, ob analog oder digital – als Wohnungseigentümer in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis sollten Sie in eigenem Interesse stets alles daransetzen, bei der Zusammenkunft anwesend zu sein. Die Eigentümerversammlung kann weitreichende Beschlüsse fassen, die auch in Ihrem Portemonnaie Spuren hinterlassen. Sie haben das Recht, ein Wörtchen mitzureden, wenn es um Kosten, die Hausverwaltung oder andere Belange des Gemeinschaftseigentums geht – nutzen Sie es. Der Kauf einer Eigentumswohnung im Landkreis Kelheim kann eine lohnende Option sein. Kurz-, aber auch langfristig. Wenn Sie sich einen fundierten Überblick über den aktuellen Immobilienmarkt verschaffen möchten, dann nutzen Sie die Expertise der Makler von Aurentum Immobilien. Wir sind im Landkreis tief verwurzelt, bewerten Immobilien an den unterschiedlichsten Standorten und kennen daher die begehrten Wohnlagen ebenso wie die preisattraktiveren Gebiete. Wir beraten Sie gern.
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FAQs
Nein. Es besteht grundsätzlich keine Anwesenheitspflicht – Sie müssen auch auf die Einladung weder eine positive noch negative Rückmeldung geben. Gleichwohl ist es nicht klug, ohne Not auf die Teilnahme an der Eigentümerversammlung zu verzichten – denn damit lassen Sie Ihr Stimmrecht quasi „verfallen“ und müssen sich trotzdem den Entscheidungen und Beschlüssen der übrigen Eigentümer fügen, respektive unterordnen. Bedenken Sie zudem, dass jede ordentlich einberufene Eigentümerversammlung nach der Gesetzesänderung automatisch beschlussfähig ist. Sie verhindern mit Ihrer Abwesenheit also keine Entscheidung – im Gegenteil: Je kleiner der Kreis der abstimmenden Eigentümer ist, desto eher finden sich Mehrheiten, die dann über Belange des „großen Ganzen“ befinden können.
Ja. Das Wohnungseigentumsgesetz gesteht jedem Wohnungseigentümer das grundsätzliche Recht zu, einen Antrag zur Ergänzung der Tagesordnung zu stellen. Dieser muss jedoch schriftlich und rechtzeitig bei der Hausverwaltung eingereicht werden, um noch vor dem Verschicken der Einladung auf die reguläre Tagesordnung gesetzt werden zu können. Der Verwalter darf einen solchen Antrag nur ablehnen, wenn er „sachlich ungerechtfertigt“ ist oder gegen geltendes Recht verstößt. Da die Einladung zwingend drei Wochen vor dem angesetzten Termin bei allen Eigentümern eingetroffen sein muss, kalkulieren Sie am besten mit fünf bis sechs Wochen Vorlauf.
Jein. Für alle Belange der normalen Verwaltung ist kein einstimmiger Beschluss nötig. Für gewöhnlich reicht die einfache Mehrheit, nur die Kostenverteilung von baulichen Veränderungen erfordert ein doppelt-qualifiziertes Votum, das meint: Es müssen mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte der Miteigentumsanteile ihr Placet geben. Aber: Möchte die Eigentümerversammlung vor dem 1. Januar 2028 komplett auf die gesetzlich vorgeschriebene, mindestens einmal jährlich stattfindende Präsenzzusammenkunft verzichten und stattdessen ausschließlich eine virtuelle Versammlung abhalten, dann klappt das nur, wenn dazu ein einstimmiger Beschluss gefasst wird. Nur in diesem speziellen Fall fordert auch der Gesetzgeber Einstimmigkeit – zumindest bis 2028.
Ja. Für alle Eigentümerversammlungen gilt auch im Landkreis Kelheim das strikte Prinzip der Nicht-Öffentlichkeit. Das heißt: Im Grundsatz dürfen nur eingetragene Eigentümer an der Zusammenkunft teilnehmen. Ausnahmen gibt es lediglich für Bevollmächtigte, die einen verhinderten Eigentümer vertreten und dies durch eine entsprechende, schriftliche Vollmacht belegen können. Es versteht sich von selbst, dass der eigentliche Wohnungseigentümer in diesem Fall auch dann nicht mehr dazustoßen kann, wenn er sich eventuell nur verspätet. Zudem kann die Gemeinschaftsordnung im Vorfeld den Kreis der möglichen Bevollmächtigten beschränken, beispielsweise auf Ehepartner oder nahe Angehörige. Unbenommen von diesen recht strikten Regeln bleibt, dass die Eigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschließen kann, zur nächsten Zusammenkunft einen externen Berater, Experten oder Sachverständigen einzuladen.
Ja. Beschlüsse einer ordnungsgemäß einberufenen Eigentümerversammlung sind grundsätzlich für alle Wohnungseigentümer verbindlich – unabhängig davon, ob Sie an der Versammlung teilgenommen, dagegen gestimmt oder sich enthalten haben. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, Einladungen zur Eigentümerversammlung im Landkreis Kelheim ernst zu nehmen oder bei Verhinderung eine bevollmächtigte Person zu entsenden. Nur so können Sie Ihr Stimmrecht aktiv ausüben und Einfluss auf wichtige Entscheidungen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft nehmen.
Welche Eigentümer die Kosten eines Beschlusses tragen müssen, richtet sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG), der Teilungserklärung und dem jeweiligen Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Laufende Kosten werden meist nach den Miteigentumsanteilen verteilt. Bei baulichen Veränderungen oder Modernisierungen können jedoch abweichende Regelungen gelten. Vor größeren Investitionen sollten Wohnungseigentümer daher genau prüfen, welche finanziellen Auswirkungen ein Beschluss auf sie persönlich hat.
Vor einer Eigentümerversammlung sollten Sie die Einladung mit der Tagesordnung, die Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan sowie eventuelle Beschlussvorlagen sorgfältig lesen. So können Sie sich gezielt auf die einzelnen Tagesordnungspunkte vorbereiten und fundierte Entscheidungen treffen. Gerade beim Kauf einer Eigentumswohnung im Landkreis Kelheim lohnt sich außerdem ein Blick in frühere Versammlungsprotokolle, da diese häufig Hinweise auf geplante Sanierungen, Rücklagen oder mögliche Sonderumlagen enthalten. Dadurch lassen sich spätere Überraschungen vermeiden.
Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Erstellung übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte. Die dargestellten Informationen ersetzen keine individuelle Beratung, da jede Immobilienentscheidung von den Umständen des Einzelfalls abhängt. Vor wirtschaftlichen, rechtlichen oder steuerlichen Entscheidungen sollte stets fachkundiger Rat (z. B. Rechtsanwalt, Notar, Steuerberater oder Finanzierungsexperte) eingeholt werden.
