Ein verlässlicher Mieter, der stets pünktlich zahlt, sich an die Hausordnung hält, verantwortungsvoll mit den ihm überlassenden Räumlichkeiten umgeht und keinen Streit mit den Nachbarn sucht: So sollte er sein, der Wunschkandidat eines jeden Vermieters. Doch wie finden Sie als Vermieter in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreiseinen solchen seriösen Interessenten? Und wie schützen Sie sich vor saumseligen Querulanten oder gar Mietnomaden? Ein Patentrezept gibt es wie so oft leider nicht, aber mit einigen beherzten Tipps, können Sie das Risiko, sich ein Kuckucksei ins Nest zu holen, durchaus minimieren. Planen Sie daher Ihre Mietersuche sorgfältig und verwenden Sie einige Recherche auf die Festlegung einer fairen Miete – damit legen Sie einen wichtigen Grundstein für ein langfristiges, harmonisches Mietverhältnis.
Im folgenden Ratgeber geben wir Ihnen 7 wertvolle Tipps an die Hand, die Ihnen dabei helfen, erfolgreich den richtigen Mieter zu finden. Noch einfacher geht es für Sie natürlich, wenn Sie einen erfahrenden Makler von Aurentum Immobilien mit der Suche nach einem geeigneten Mieter für Ihr Haus oder Ihre Wohnung beauftragen.
Tipp 1: Definieren Sie eine geeignete Zielgruppe für Ihr Haus oder Ihre Wohnung
Bevor Sie mit der eigentlichen Mietersuche beginnen, sollten Sie sich Gedanken darüber machen, wer genau für Ihre Immobilie infrage kommt, beziehungsweise an wen Sie gerne vermieten wollen. Bevorzugen Sie Familien, Paare, Singles, Senioren, Studenten? Welches Alter wäre optimal, akzeptabel oder für Sie undenkbar? Wie steht es mit dem Altersdurchschnitt in der Nachbarschaft? Sollen Haustiere erlaubt sein? Welche Wünsche haben Sie in Bezug auf auswärtige Berufstätigkeit oder Home-Office oder ist Ihnen das völlig gleichgültig? Die richtige Zielgruppenbestimmung konkretisiert Ihre Suchintention und hilft dabei, Mieter zu finden, die zu Ihnen, zu Ihrer Immobilie und den Gegebenheiten rundum passen.
Tipp 2: Bestimmen Sie einen geeigneten Mietpreis
Ein kaum zu überschätzender Aspekt bei der erfolgreichen Suche nach einem passenden Mieter ist die Festlegung eines realistischen und marktkonformen Mietpreises. Eine zu hoch angesetzte Miete schreckt möglicherweise genau die Klientel ab, die Sie sich eigentlich wünschen. Eine überzogene Miete führt in aller Regel überdies zu häufigen Mieterwechseln, eben weil Haus oder Wohnung im Grundsatz zu teuer sind. Dieser Umstand kann dann zwischenzeitlich zu kostenintensiven Leerständen führen. Es versteht sich – umgekehrt – von selbst, dass Sie mit einer zu niedrigen Miete ohne Not Geld verschenken – und ebenfalls nicht die qualitative Resonanz erhalten, auf die Sie im Prinzip gehofft hatten.
Nun ist es nicht unbedingt ganz einfach, die exakt adäquate Miete zu ermitteln. So vorhanden, sollte Ihre erste Infoquelle der örtliche Mietspiegel sein. Da es für den Landkreis Kelheim einen solchen offiziellen Mietspiegel nicht gibt, können Sie alternativ auf die Analysen der großen Immobilienportale zurückgreifen (dazu auch unten). Zur detaillierten Klassifikation müssen Sie die Lage Ihrer Immobilie (einfach, mittel, gut), das Alter sowie den Zustand und die Ausstattung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung berücksichtigen. Zudem macht es einen bemerkenswerten Unterschied, ob Sie 40 Quadratmeter, 60 Quadratmeter oder mehr als 90 Quadratmeter vermieten möchten – die jeweiligen Quadratmeterpreise variieren in diesem Etappen um bis zu zwei Euro.
Nur zu Ihrer groben (!) Orientierung, hier die aktuellen Zahlen für Kelheim im 1. Quartal 2026 (basierend auf den Auswertungen von immoportal.com und immobilienscout24.de):
- Die ortsübliche (Median-) Miete für Wohnungen liegt derzeit bei 11,63 Euro je Quadratmeter. Das entspricht einem Plus von 4,41 Prozent gegenüber dem Vorjahr. (Abensberg: 12,33 Euro je Quadratmeter, Neustadt a. d. Donau:11,97 Euro je Quadratmeter).
- Für Häuser in Kelheim sind hingegen Mieten von 11,79 Euro je Quadratmeter, ebenfalls im statistischen Mittel, zu zahlen. Die Steigerung gegenüber dem Vorjahr pendelt um die 6-Prozent-Marke. (Abensberg: 10,03 Euro je Quadratmeter, Neustadt a. d. Donau: 9,81 Euro je Quadratmeter).
Wohlgemerkt: Es handelt sich durchweg um statistische Mittelwerte, die je nach Lage, Alter und Ausstattung Ihrer Immobilie sowohl nach oben als auch nach unten abweichen können. Versuchen Sie daher möglichst viele Vergleichsobjekte in Ihren unmittelbaren Nachbarschaft zu finden, um ein Gespür für das Preisgefüge in Ihrem Umfeld zu bekommen.
Bitte beachten Sie außerdem: Die Themen Heizung und Energieeffizienzklasse gewinnen bei der Mietpreisgestaltung kontinuierlich an Bedeutung. Sie sind nicht länger nur ein Wohnkomfort-Aspekt, sondern ein Faktor, der sich unmittelbar im Portemonnaie des Mieters bemerkbar macht – in Form von höheren oder niedrigeren Energiekosten. Ähnlich wie beim Kauf verlieren Immobilien mit schlechter Energiebilanz an Attraktivität und büßen auch bei den durchsetzbaren Mietpreisen Terrain ein.
Gut zu wissen: Wenn Sie den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie im Landkreis Kelheim kennen, können Sie leichter eine realistische Miete bestimmen. Nutzen Sie die kostenlose und unverbindliche Immobilienbewertung von Aurentum Immobilien, um Ihre Entscheidung auf ein belastbares Fundament zu stellen. Wir von Aurentum Immobilien unterstützen Sie gerne auch bei der Suche nach einem passenden Mieter.
👉 Marktwert Ihrer Immobilie ermitteln
Tipp 3: Machen Sie auf Ihre Immobilie aufmerksam
Ein erfolgreiche Mietersuche bedingt eine gezielte Werbung für Ihre Immobilie. Nutzen Sie die verschiedenen Kanäle, um Ihre ausgesuchte Zielgruppe im Landkreis (oder auch darüber hinaus) zu erreichen – in erster Linie also die einschlägigen Immobilienportale, aber auch die sozialen Medien und spezialisierte Websites.
- Heben Sie die Vorzüge der Wohnung oder des Hauses in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis hervor, die für die ausgesuchte Zielgruppe besonders attraktiv sind. Sparen Sie nicht an Aussagen zur Lage und näheren Umgebung, weisen Sie auf Einkaufsmöglichkeiten, Grünflächen, Arztpraxen und vor allem auf die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und an das Autobahnnetz (wichtig für Pendler) hin. Nennen Sie besondere Ausstattungsmerkmale, beispielsweise Fußbodenheizung, Balkon und/oder Terrasse, Kamin.
- Lassen Sie Haus oder Wohnung unbedingt professionell fotografieren. Gute Fotos vermitteln nicht nur eine realistische Vorstellung von den Räumlichkeiten, sie können auch emotional positiv ansprechen. Die Faustformel lautet: Zwei Fotos pro Zimmer aus unterschiedlichen Blickwinkeln aufgenommen.
- Der Grundriss ist ein unentbehrliches Hilfsmittel für die Beurteilung der „Mietsache“. Jeder potentielle Mieter möchte vor einer Besichtigung wissen, wie Haus oder Wohnung geschnitten sind, ob vorhandene Möbel in die einzelnen Räume passen. Deshalb sollten Sie durchaus einige Mühe (und eventuell auch Kosten) investieren, um der Anzeige einen ansehnlichen, maßstabsgetreuen Grundriss beifügen zu können. Lassen Sie alte, vergilbte oder nicht mehr aktuelle Grundrisse daher von einem Architekturbüro neu zeichnen. Inserate ohne Grundriss werden nachweislich weniger beachtet.
- Wie erwähnt spielt die Energieeffizienz der Immobilie bei zukünftigen Mietern eine immer gewichtigere Rolle. Versäumen Sie es daher auf keinen Fall, Angaben zu den Heizkosten, zu Art und Alter der Heizung, eventuell zur Wärmedämmung und zum Zustand der Fenster zu machen.
- Vergessen Sie nicht, dem möglichen Einzugstermin zu vermerken und zu erwähnen, ob es sich um ein befristetes oder unbefristetes Mietverhältnis handelt.
Tipp 4: Verzichten Sie besser auf Massenbesichtigungen
Auch wenn es bequemer ist – vermeiden Sie bei der Haus- oder Wohnungsbesichtigung Sammeltermine mit allen Mietinteressenten gleichzeitig. Sie haben dann kaum eine Chance, die Bewerber richtig einzuschätzen – ganz zu schweigen davon, dass ein solcher „Auflauf“ auch für Interessierte stressig ist. Vereinbaren Sie stattdessen mehrere Termine am gleichen Tag im 20-Minuten-Takt. Sollten sehr viele Rückmeldungen auf Ihr Inserat bei Ihnen eingegangen sein, so treffen Sie eine Vorauswahl und laden Sie nur ausgewählte Interessenten zur Besichtigung ein.
Verlassen Sie sich bei diesem Vorauswahlprozess durchaus auf Ihr Gespür und Ihre spontane Wahrnehmung des berühmten ersten Eindrucks – ganz gleich, ob die Kontaktaufnahme am Telefon oder per E-Mail stattfindet. Kleine Details können dabei schon viel aussagen: Schickt der Interessent Ihnen nur eine Nachricht, die im Internet bei den einschlägigen Vorlagen zu finden ist, oder geht er mehr auf die Immobilie ein und überlegt sich selbst ein nettes Anschreiben? Erscheint Ihnen der zukünftige Mieter zuverlässig und verbindlich?
Führen Sie bei den Einzelterminen mit jedem Bewerber ein kurzes Kennlerngespräch. Lassen Sie sich dabei jedoch nicht von einem schicken Auto oder einem teuren Anzug blenden: Mietbetrüger verwenden gern solche Täuschungs-Tricks. Stellen Sie zur Einschätzung Ihres möglichen, baldigen Mieters ein paar konkrete Fragen:
- Für wie viele Personen suchen Sie eine Haus oder eine Wohnung in Kelheim und Umgebung?
- Haben Sie Haustiere oder möchten Sie in Zukunft welche halten?
- Spielen Sie oder Ihre Familienmitglieder Musikinstrumente? Wenn ja, welche?
- Aus welchen Gründen endet Ihr bisheriges Mietverhältnis?
- Wie heißt Ihr bisheriger Vermieter?
- Sind Sie mit einer Mieterbonitätsprüfung durch Selbstauskunft einverstanden?
- Ist gegen Sie ein schwebendes Konkurs-, Insolvenz- oder Vergleichsverfahren anhängig?
Mit den erhaltenen Antworten fällt es Ihnen sicher leichter, die interessanten Bewerber weiter einzugrenzen. Und: Wer die Bonitätsprüfung ablehnt, hat in aller Regel etwas zu verheimlichen und sollte automatisch aus dem Rennen genommen werden.
Tipp 5: Überprüfen Sie die Zuverlässigkeit des Mieters
Ein zuverlässiger Mieter ist die Basis für ein langjähriges, stressfreies Mietverhältnis. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Sie von Ihrem potentiellen Mieter einige verbindliche Auskünfte verlangen:
- Personalausweis
- Mieterselbstauskunft: Sie sollte die bisherige Adresse, das Geburtsdatum und den Geburtsort des Bewerbers enthalten. Alle Personen, die mit in Haus oder Wohnung ziehen, müssen namentlich aufgeführt werden. Wichtig sind außerdem Angaben zu Beruf, Arbeitgeber und Nettoverdienst. Sie dürfen zudem Auskunft über mögliche Mietschulden, laufende Insolvenzverfahren oder Haustiere verlangen. Sollte sich irgendwann später herausstellen, dass der Mieter bei der Selbstauskunft gelogen hat, können Sie den Mietvertrag anfechten.
- Gehaltsnachweise: Verlangen Sie vom Bewerber Gehaltsnachweise der letzten drei Monate. So können Sie überprüfen, ob er ein regelmäßiges, stabiles Einkommen hat und sich Haus oder Wohnung im Landkreis überhaupt leisten kann. Dabei gilt die Faustregel: Die Miete sollte nicht mehr als ein Drittel des Nettoeinkommens verschlingen (in Metropolen kann der Anteil auch ein wenig höher sein).
- Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Dabei handelt es sich um eine Bescheinigung des Vorvermieters, mit der er erklärt, dass keine Mietrückstände vorhanden sind. Beachten Sie gleichwohl: Kein Mieter hat ein verbrieftes Recht auf eine solche Mietschuldenfreiheitsbescheinigung – der Vermieter kann sie schlicht und grundlos verweigern. Falls die Bescheinigung daher in den Bewerbungsunterlagen fehlt, so muss dies nicht zwangsläufig ein Indiz für Mietschulden sein. Alternativ kann der Interessent regelmäßige und pünktliche Zahlungen auch mit seinen Kontoauszügen nachweisen.
- Schufa-Auskunft: Durch die Schufa-Auskunft erfahren Sie, ob der Interessent kreditwürdig oder hoch verschuldet ist. Bitten Sie ihn daher nachdrücklich, eine solche Selbstauskunft vorzulegen.
- Hinweis auf Mietkaution: Weisen Sie den Interessenten daraufhin, dass er zu Mietbeginn eine Kaution zu hinterlegen hat, deren Höhe Sie auf maximal drei Kaltmieten festlegen dürfen. Die Kaution dient Ihrer Sicherheit, wenn der Mieter nicht zahlt oder Schäden an Ihrer Immobilie in Kelheim, Abensberg oder im Landkreis verursacht. Der Mieter hat jedoch das Recht, die Kaution in drei gleich hohen Raten zusammen mit der Monatsmiete zu begleichen.
Tipp 6: Beachten Sie die „Do‘s“ and „Don’ts“ bei der Selbstauskunft
So nützlich und aufschlussreich der angeregte Dialog mit potentiellen Mietern auch sein mag – und das gilt insbesondere für die Angaben aus der Mieterselbstauskunft, die Sie später in Ruhe noch einmal durchgehen können – Sie müssen als Vermieter bei der Befragung einige rechtliche Aspekte beachten – und zwar im Hinblick auf Fragen, die das Persönlichkeitsrecht des Bewerbers verletzen (könnten) und nicht in direktem Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen.
Während also alle Fragen zur Identität (Name und Adresse), zur Anzahl der einziehenden Personen, zur aktuellen beruflichen Situation, zum Nettoeinkommen sowie zur Schufa-Auskunft, zu bestehenden Mietschulden und zur Tierhaltung gerechtfertigt sind, verbieten sich Fragen zu den folgenden Bereichen:
- Religion, politische Einstellung und sexuelle Orientierung,
- Familienplanung (Kinderwunsch), Schwangerschaft,
- Krankheiten und Behinderungen,
- Mitgliedschaften in Vereinen, Parteien oder Gewerkschaften,
- Vorstrafen,
- Vorhandensein einer Rechtsschutzversicherung,
- Musikgeschmack und Hobbys.
Stellen Sie als Vermieter dem Interessenten Fragen, die seine Privat- oder Intimsphäre tangieren, dann darf der potentielle Mieter übrigens „flunkern“ – ohne dass ihm daraus rechtliche Konsequenzen erwachsen könnten. Das „Unrecht“ liegt in einem solchen Fall bei Ihnen als Vermieter: Es steht Ihnen nicht zu, wissen zu wollen, was der Mieter in seiner Freizeit macht oder welchen Hobbys er frönt.
Tipp 7: Beauftragen Sie einen erfahrenen, lokalen Makler mit der Mietersuche
Die Suche nach dem richtigen Mieter kann – wie dargestellt – zeitaufwendig und kompliziert sein. Ein erfahrener, lokaler Makler von Aurentum Immobilien hilft Ihnen dabei, die Mietersuche effizient und zielführend zu gestalten. Wir kennen den lokalen Markt und haben bereits Zugriff auf eine Auswahl potentieller Mieter, die in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis ein passendes Haus oder eine passende Wohnung suchen. Wir bewerten Ihre Immobilie kostenlos und ermitteln die exakte, marktkonforme Miete für Sie. Wir kümmern uns um ansprechende, professionelle Fotos und erstellen ein aussagekräftiges, attraktives Exposé. Sie dürfen sich auf unsere Erfahrung und professionelle Menschenkenntnis verlassen, die Ihnen bei der Vorauswahl der Mietinteressenten viel Kopfzerbrechen erspart. Selbstverständlich organisieren wir sämtliche Besichtigungstermine und schlagen Ihnen final nur Bewerber vor, die wir zuvor auf Leumund und Bonität überprüft haben.
Bedenken Sie außerdem: Ja, natürlich müssen Sie einem Makler für seine Unterstützung bei der Vermietung eine Maklerprovision zahlen. Sie beträgt in der Regel zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer. Aber: Sie können die Maklerkosten nach erfolgreicher Vermietung direkt als Werbungskosten steuermindernd geltend machen. Im Saldo gewinnen Sie also nur: Sie profitieren von der Kompetenz und Marktkenntnis eines qualifizierten Maklers von Aurentum Immobilien und finden schnell und ohne Mühe genau den Mieter, den Sie sich vorgestellt haben.
FAQs
1. Welche Miete muss im Mietinserat stehen, warm oder kalt?
In Deutschland muss in einem Mietinserat zwingend die Nettokaltmiete angegeben werden. Sie dient als Basis für Vergleiche (Ortsüblichkeit), den Mietspiegel oder auch eine eventuell existente Mietpreisbremse. Um Abmahnungen zu vermeiden, sollten Sie als Vermieter jedoch unbedingt zusätzlich die Vorauszahlungen für die Betriebskosten und die Heizung mit anführen, so dass der zukünftige Mieter seine monatlichen Gesamtkosten einschätzen kann.
2. Wann gilt ein Mieter als solvent?
Allgemein und sehr pauschal gilt ein Mieter als zahlungsfähig, wenn sein monatliches Einkommen so bemessen ist, dass er davon mühelos ein Drittel für Miete und Nebenkosten ausgeben kann – und er trotzdem noch ausreichend liquide Mittel für Lebenshaltung und eventuelle Unterhalts-/Kreditverpflichtungen übrigbehält.
3. Woran erkenne ich Mietnomaden?
Auf den ersten Blick sind Mietnomaden nicht zu erkennen. Sie überzeugen zumeist durch ein (zu) perfektes Auftreten mit teurer Kleidung, höflichem Umgangston und scheinbar anspruchsvollem Lebensstil. Gehen Sie daher auch bei vermeintlich perfekten Kandidaten für Haus oder Wohnung kein unnötiges Risiko ein und lassen Sie sich Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge und eine Schufa-Auskunft vorlegen. Fragen Sie explizit nach dem vorherigen Vermieter und einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.
4. Wie bekomme ich eine rechtssichere Mieterselbstauskunft?
Die Mieterselbstauskunft ist eine Art finanzieller Steckbrief, der Ihnen als Vermieter Auskunft über die finanzielle und persönliche Situation eines potentiellen Mieters gibt. Dem Fragenkatalog sind jedoch Grenzen gesetzt – er muss sich auf Belange des anstehenden Mietverhältnisses beziehen. Bei unzulässigen Fragen darf der Mieter lügen. Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie sich aus dem Netz bei Vermietervereinen oder den einschlägigen Immobilienportalen eine gesetzeskonforme PDF-Vorlage herunterladen und diese verwenden.
