Haus verkaufen in Mainburg – was Eigentümer wirklich wissen sollten

Hausverkauf in Mainburg: Gute Vorbereitung entscheidet über den Erfolg

Ein Haus verkauft man in der Regel nicht alle paar Jahre. Für viele Eigentümer geht es um einen erheblichen Teil ihres Vermögens – häufig verbunden mit persönlichen Erinnerungen, familiären Entscheidungen und der verständlichen Frage, ob am Ende wirklich der richtige Preis erzielt wird.

Gerade deshalb beginnt ein erfolgreicher Hausverkauf in Mainburg aus unserer Sicht nicht mit einem Immobilienportal.

Er beginnt deutlich früher.

Was ist die Immobilie aktuell wert? Welche Käufer kommen überhaupt infrage? Sind alle Unterlagen vorhanden? Sollte vor dem Verkauf noch renoviert werden? Und welcher Angebotspreis sorgt dafür, dass eine Immobilie weder unter Wert verkauft wird noch monatelang ohne ernsthafte Nachfrage am Markt steht?

Aurentum Immobilien hat bereits unterschiedliche Immobilien in Mainburg vermarktet und verkauft. Dadurch kennen wir nicht nur theoretische Marktdaten, sondern auch die tatsächlichen Fragen und Reaktionen von Kaufinteressenten vor Ort.

Wer einen Verkauf plant, findet auf unserer Seite Immobilienmakler Mainburg weitere Informationen zu unserer Tätigkeit in Mainburg und der Hallertau.

Was ist ein Haus in Mainburg heute wert?

Eine der ersten Fragen lautet fast immer:

„Was kann ich für mein Haus verlangen?“

Eine pauschale Antwort darauf wäre unseriös.

Selbst innerhalb Mainburgs können sich Immobilien erheblich voneinander unterscheiden. Zwei Häuser mit vergleichbarer Wohnfläche können vollkommen unterschiedliche Marktwerte haben.

Entscheidend sind unter anderem:

• die konkrete Lage innerhalb Mainburgs,
• Grundstücksgröße und Grundstückszuschnitt,
• Wohn- und Nutzfläche,
• Baujahr,
• Zustand und Modernisierungen,
• energetische Qualität,
• Heizungsanlage,
• Dach und Fenster,
• Grundriss,
• Garage, Carport und Stellplätze,
• Garten und Außenanlagen,
• mögliche Einliegerwohnung,
• baurechtliche Besonderheiten,
• sowie Angebot und Nachfrage im jeweiligen Marktsegment.

Gerade bei Einfamilienhäusern ist deshalb der oftmals verwendete „Quadratmeterpreis“ nur ein Teil der Betrachtung.

Ein modernisiertes Haus mit gut nutzbarem Grundstück und familiengerechtem Grundriss muss anders bewertet werden als ein vergleichbar großes Gebäude mit erheblichem Sanierungsbedarf.

Dasselbe gilt für besondere Immobilien mit Einliegerwohnung, großen Grundstücken oder zusätzlichen Nutzungsmöglichkeiten.

Wer zunächst wissen möchte, in welchem Bereich sich der eigene Immobilienwert bewegen könnte, kann eine kostenlose Immobilienbewertung anfragen.

Unsere Erfahrung mit Immobilienverkäufen in Mainburg

Über einen lokalen Immobilienmarkt zu schreiben ist relativ einfach.

Entscheidender ist, dort tatsächlich Immobilien vermarktet und Käufer erlebt zu haben.

Aurentum Immobilien war bereits bei unterschiedlichen Objekten in Mainburg tätig. Dazu gehörten unter anderem ein großzügiges Wohnhaus mit rund 162 m² Wohnfläche, ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Garten sowie eine weitere besondere Wohnimmobilie mit viel Platz und individuellem Charakter.

Daneben kennen wir den Mainburger Markt auch aus der Vermarktung einer großzügigen Doppelhaushälfte sowie eines rund 820 m² großen Baugrundstücks.

Diese Immobilien unterscheiden sich erheblich voneinander.

Und genau das zeigt sehr gut, warum es den einen Immobilienpreis für Mainburg nicht geben kann.

Ein Haus mit rund 162 m² Wohnfläche

Bei einem von uns vermarkteten Wohnhaus standen rund 162 m² Wohnfläche zur Verfügung.

Neben dem eigentlichen Grundstück konnte zusätzliche Gartenfläche auf Grundlage einer Vereinbarung mit der Stadt genutzt werden.

Für einen Interessenten ist eine solche Fläche durchaus attraktiv. Sie darf bei einer professionellen Immobilienbewertung aber nicht einfach genauso behandelt werden wie Grundstücksfläche, die sich tatsächlich im Eigentum befindet.

Solche Besonderheiten sind für die Bewertung wichtig.

Ein Online-Rechner erkennt sie in der Regel nicht.

Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung

Auch ein von uns verkauftes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung zeigt, wie unterschiedlich Käufer Immobilien betrachten.

Eine Einliegerwohnung kann beispielsweise interessant sein für:

• Mehrgenerationenwohnen,
• erwachsene Kinder,
• Eltern oder Großeltern,
• Wohnen und Arbeiten unter einem Dach,
• einen separaten Gästebereich,
• oder unter bestimmten Voraussetzungen eine zusätzliche Vermietung.

Für den Verkauf reicht es deshalb nicht, im Exposé lediglich „Einliegerwohnung vorhanden“ zu schreiben.

Die Aufgabe besteht darin, potenziellen Käufern verständlich zu zeigen, welchen Nutzen diese zusätzliche Fläche für sie haben kann.

Eine Immobilie mit Charakter braucht die richtige Zielgruppe

Bei einer weiteren von uns verkauften Mainburger Immobilie standen Charakter, großzügiges Wohnen und die Besonderheiten des Hauses stärker im Mittelpunkt.

Solche Immobilien lassen sich nur begrenzt über Tabellen vergleichen.

Natürlich bleiben Grundstück, Wohnfläche, Baujahr und Zustand die Grundlage einer Bewertung.

Am Ende kaufen Menschen jedoch kein Rechenmodell.

Sie kaufen ein Zuhause.

Bei einer Besichtigung entscheidet deshalb häufig auch die Frage:

Kann ich mir vorstellen, hier die nächsten zehn oder zwanzig Jahre zu leben?

Eine gute Immobilienvermarktung muss deshalb sachliche Informationen und Emotion miteinander verbinden – ohne etwas schöner darzustellen, als es tatsächlich ist.

Was unsere Doppelhaushälfte in Mainburg über Käuferwünsche zeigt

Ein weiteres Beispiel aus unserer Mainburger Tätigkeit ist eine großzügige Doppelhaushälfte mit Garten.

Die Immobilie bietet unter anderem einen offenen Kamin, Echtholzdielen, einen großen Wohn- und Essbereich, Terrasse, Garten, mehrere Zimmer sowie zusätzliche Flächen im Dach- und Kellergeschoss.

Solche Merkmale erhöhen die Attraktivität einer Immobilie.

Trotzdem wäre es falsch, ursprüngliche Investitionskosten einfach auf den Immobilienwert aufzuschlagen.

Ein hochwertiger Boden, Kamin oder eine aufwendige Außenanlage können für Käufer einen deutlichen Mehrwert darstellen.

Die entscheidende Frage lautet jedoch immer:

Was ist der Markt heute bereit, für diesen Mehrwert tatsächlich zu bezahlen?

Das ist der Unterschied zwischen Anschaffungskosten und Marktwert.

Grundstücke in Mainburg müssen völlig anders bewertet werden

Aktuell beschäftigen wir uns in Mainburg auch mit einem rund 820 m² großen, voll erschlossenen Grundstück ohne Bauzwang.

Bei einem Grundstück interessieren Kaufinteressenten vollkommen andere Themen als beim klassischen Hauskauf:

• Welche Bebauung ist möglich?
• Gibt es einen Bebauungsplan?
• Welche GRZ und GFZ gelten?
• Ist ein Einfamilienhaus möglich?
• Kann ein Doppelhaus entstehen?
• Wie viele Vollgeschosse sind zulässig?
• Besteht Bauzwang?
• Wie ist das Grundstück erschlossen?
• Welche zusätzlichen Kosten entstehen?

Schon dieses Beispiel zeigt:

Der Begriff „Immobilienmarkt Mainburg“ umfasst vollkommen unterschiedliche Teilmärkte.

Ein Grundstück kann nicht nach denselben Kriterien bewertet und vermarktet werden wie ein Einfamilienhaus.

Ein älteres Haus wiederum verlangt eine andere Strategie als ein modernes Objekt.

Warum der richtige Angebotspreis so wichtig ist

Viele Verkäufer haben Sorge, ihre Immobilie zu günstig anzubieten.

Das ist verständlich.

Mindestens genauso problematisch kann jedoch ein zu hoher Startpreis sein.

Neue Immobilienangebote bekommen in den ersten Wochen meist besonders viel Aufmerksamkeit. Interessenten erhalten Benachrichtigungen, sehen neue Angebote in den Portalen und vergleichen sehr schnell.

Ist eine Immobilie deutlich zu teuer, passiert häufig zunächst erstaunlich wenig.

Es kommen vielleicht Aufrufe, aber kaum ernsthafte Anfragen.

Nach einigen Wochen wird der Preis reduziert.

Später womöglich erneut.

Dann stellt sich bei Interessenten schnell die Frage:

„Warum ist dieses Haus immer noch nicht verkauft?“

Eine Immobilie kann dadurch an Attraktivität verlieren, obwohl mit ihr objektiv überhaupt nichts falsch ist.

Das Ziel einer guten Preisstrategie ist deshalb nicht, möglichst hoch oder möglichst niedrig zu starten.

Das Ziel ist ein Preis, der den Wert der Immobilie widerspiegelt und gleichzeitig genügend qualifizierte Nachfrage erzeugt.

Welche Unterlagen braucht man beim Hausverkauf in Mainburg?

Ein überraschend großer Teil der Arbeit beim Immobilienverkauf entsteht bereits vor der eigentlichen Vermarktung.

Besonders wichtig sind vollständige und nachvollziehbare Unterlagen.

Je nach Immobilie gehören dazu beispielsweise:

• aktueller Grundbuchauszug,
• Flurkarte oder Lageplan,
• Grundrisse,
• Wohnflächenberechnung,
• Bauzeichnungen,
• Baubeschreibung,
• Energieausweis,
• Informationen zur Heizungsanlage,
• Modernisierungsnachweise,
• Genehmigungen für An- oder Umbauten,
• Informationen zu Dienstbarkeiten,
• gegebenenfalls Baulasten,
• bei vermieteten Immobilien die Mietverträge und Mietübersichten.

Nicht bei jedem älteren Haus ist alles sofort vorhanden.

Das ist zunächst nichts Ungewöhnliches.

Schwierig wird es erst, wenn fehlende Unterlagen auffallen, nachdem bereits ein Käufer gefunden wurde und dessen Bank die Finanzierung prüft.

Dann können sich Finanzierungszusage und Notartermin erheblich verzögern.

Deshalb prüfen wir die Dokumentation möglichst früh.

Stimmen Grundriss, Wohnfläche und tatsächlicher Zustand überein?

Gerade bei älteren Häusern ist diese Frage wichtig.

Über Jahrzehnte verändern Eigentümer Immobilien.

Ein Dachgeschoss wird ausgebaut. Ein Wintergarten kommt hinzu. Räume werden anders genutzt. Eine Terrasse wird überdacht oder ein Nebengebäude verändert.

Das muss nicht automatisch problematisch sein.

Vor einem Verkauf sollte aber klar sein, was tatsächlich genehmigt ist und welche Flächen bei einer Wohnflächenberechnung berücksichtigt werden dürfen.

Denn spätestens die finanzierende Bank eines Käufers prüft diese Punkte häufig genauer.

Wenn Exposé, Grundrisse und Bauunterlagen unterschiedliche Informationen enthalten, entstehen Rückfragen.

Eine saubere Vorbereitung schützt deshalb sowohl Verkäufer als auch Käufer.

Soll man ein Haus vor dem Verkauf noch renovieren?

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten.

Kleinere Maßnahmen können einen erstaunlich großen Unterschied machen.

Dazu zählen zum Beispiel:

• Garten und Außenanlagen pflegen,
• kleinere Schäden beseitigen,
• Räume entrümpeln,
• sehr persönliche Gegenstände reduzieren,
• defekte Beleuchtung oder Armaturen reparieren,
• Räume hell und ordentlich präsentieren.

Anders sieht es bei größeren Investitionen aus.

Ein neues Badezimmer für 25.000 oder 30.000 Euro erhöht den Verkaufspreis nicht automatisch um denselben Betrag.

Auch eine neue Küche oder umfangreiche energetische Maßnahmen rechnen sich unmittelbar vor einem Verkauf nicht zwangsläufig.

Manchmal ist es wirtschaftlich sinnvoller, ein Haus ehrlich in seinem bestehenden Zustand anzubieten.

Welche Maßnahmen vor einem Verkauf tatsächlich sinnvoll sein können, sollte deshalb immer anhand der konkreten Immobilie entschieden werden.

Käufer rechnen Sanierungsbedarf heute sehr genau

Gerade bei älteren Immobilien beobachten wir, dass Interessenten Modernisierungskosten wesentlich bewusster kalkulieren.

Themen wie:

• Heizungsanlage,
• Fenster,
• Dach,
• Dämmung,
• Elektrik,
• Leitungen,
• Bäder

fließen unmittelbar in die Kaufentscheidung ein.

Das bedeutet nicht, dass ein älteres Haus unverkäuflich ist.

Im Gegenteil.

Es gibt genügend Käufer, die bewusst eine Bestandsimmobilie erwerben und anschließend nach ihren eigenen Vorstellungen modernisieren möchten.

Der Preis muss allerdings zum Zustand passen.

Ein Haus aus den 1970er-Jahren mit weitgehend ursprünglicher Ausstattung sollte nicht so angeboten werden, als wäre es gerade umfassend modernisiert worden.

Transparenz schafft hier Vertrauen.

Welche Käufer suchen Immobilien in Mainburg?

Mainburg nimmt innerhalb der Hallertau eine interessante Position ein.

Je nach Objekt kommen Kaufinteressenten nicht ausschließlich aus Mainburg selbst.

Zu möglichen Käufergruppen gehören:

• Familien aus Mainburg und den umliegenden Gemeinden,
• Käufer aus dem Landkreis Kelheim,
• Menschen aus dem Raum Freising,
• Interessenten aus Richtung Landshut,
• Pendler aus dem Raum Ingolstadt,
• sowie Eigentümer, die sich innerhalb der Region verändern möchten.

Welche Zielgruppe tatsächlich infrage kommt, hängt stark von der Immobilie ab.

Ein klassisches Einfamilienhaus mit Garten spricht andere Menschen an als ein Objekt mit Einliegerwohnung.

Ein großes Grundstück wiederum erreicht eine andere Zielgruppe als eine Eigentumswohnung.

Deshalb sollte eine Vermarktung möglichst früh beantworten:

Für wen ist diese Immobilie eigentlich besonders interessant?

Viele Besichtigungen bedeuten nicht automatisch einen guten Verkauf

Manche Eigentümer messen den Erfolg einer Vermarktung an der Zahl der Besichtigungen.

Wir sehen das anders.

Zwanzig Interessenten, die weder ernsthaft kaufen möchten noch die Finanzierung darstellen können, bringen einen Verkäufer nicht weiter.

Wertvoller sind wenige, gut qualifizierte Interessenten.

Bereits vor einem Termin lassen sich viele Fragen klären:

• Passt die Immobilie grundsätzlich zu den Vorstellungen?
• Ist der Kaufpreis finanzierbar?
• Gibt es Eigenkapital?
• Besteht bereits Kontakt zu einer Bank?
• Muss zunächst eine andere Immobilie verkauft werden?
• Wann soll gekauft werden?

Damit reduziert man unnötige Termine und schützt zugleich die Privatsphäre des Eigentümers.

Eine Kaufzusage ist noch kein Immobilienverkauf

Auch nach einer erfolgreichen Besichtigung ist Vorsicht sinnvoll.

„Wir nehmen das Haus“ klingt zunächst hervorragend.

Rechtlich und wirtschaftlich ist die Immobilie damit aber noch lange nicht verkauft.

Bevor ein Kaufvertragsentwurf beauftragt wird, sollte soweit möglich geklärt werden, ob die Finanzierung tatsächlich tragfähig ist.

Erst danach folgt die Vorbereitung des Notartermins.

Auch hier zahlt sich eine gute Vorbereitung aus.

Fehlende Unterlagen, ungeklärte Grundbuchthemen oder eine noch nicht gesicherte Finanzierung können ansonsten dazu führen, dass ein bereits weit fortgeschrittener Verkauf doch noch scheitert.

Haus in Mainburg privat verkaufen oder Makler beauftragen?

Natürlich kann ein Eigentümer sein Haus selbst verkaufen.

Das ist grundsätzlich möglich.

Man sollte allerdings realistisch einschätzen, was dazu gehört.

Ein Immobilienverkauf umfasst unter anderem:

• Bewertung,
• Unterlagenbeschaffung,
• Preisstrategie,
• Energieausweis,
• Fotografie,
• Exposé,
• Immobilienportale,
• Interessentenkommunikation,
• Besichtigungen,
• Prüfung der Kaufinteressenten,
• Preisverhandlung,
• Finanzierungsprüfung,
• Abstimmung mit dem Notar,
• Vorbereitung des Kaufvertrags,
• und schließlich die Übergabe.

Hinzu kommt ein anderer Punkt:

Für den Eigentümer ist das eigene Haus häufig emotional aufgeladen.

Das ist völlig normal.

Bei Preisverhandlungen oder kritischen Fragen eines Käufers kann ein neutraler Vermittler deshalb hilfreich sein.

Wann professionelle Unterstützung besonders sinnvoll sein kann

Ein Makler kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn:

• der realistische Marktwert schwer einzuschätzen ist,
• mehrere Eigentümer beteiligt sind,
• eine Erbengemeinschaft besteht,
• das Haus vermietet ist,
• eine Einliegerwohnung vorhanden ist,
• Unterlagen fehlen,
• bauliche Besonderheiten geklärt werden müssen,
• eine diskrete Vermarktung gewünscht ist,
• oder Eigentümer möglichst wenig organisatorischen Aufwand haben möchten.

Die Aufgabe eines guten Immobilienmaklers besteht dabei aus unserer Sicht nicht darin, lediglich ein Inserat online zu stellen.

Der eigentliche Wert entsteht durch Vorbereitung, Bewertung, Positionierung, Vermarktung, Interessentenprüfung und Verhandlungsführung.

Was Eigentümer in Mainburg vor dem Verkauf konkret tun sollten

Wer einen Hausverkauf in Mainburg plant, sollte zunächst drei Dinge klären.

1. Den tatsächlichen Marktwert kennen

Nicht nur einen Wunschpreis.

Und nicht allein den Wert eines Hauses aus der Nachbarschaft.

Entscheidend ist die konkrete Immobilie.

2. Die Unterlagen überprüfen

Sind Wohnfläche, Grundrisse und Bauunterlagen plausibel?

Ist der Energieausweis vorhanden?

Gibt es Umbauten oder Besonderheiten?

3. Die Verkaufsstrategie festlegen

Wer ist die Zielgruppe?

Wie soll die Immobilie präsentiert werden?

Welcher Preis ist sinnvoll?

Soll öffentlich oder möglicherweise zunächst diskret vermarktet werden?

Erst wenn diese Fragen beantwortet sind, sollte eine Immobilie auf den Markt kommen.

Möchten Sie Ihr Haus in Mainburg verkaufen?

Wir kennen Mainburg nicht nur aus Marktstatistiken.

Durch unsere bisherigen Verkäufe und Vermarktungen vor Ort kennen wir unterschiedliche Immobilientypen und die Fragen, die Käufer bei der Entscheidung tatsächlich stellen.

Wenn Sie einen Verkauf planen, können wir Ihre Immobilie zunächst unverbindlich einschätzen und gemeinsam prüfen, welche Strategie sinnvoll ist.

→ Immobilienmakler Mainburg – Verkauf & persönliche Beratung

Sie möchten zunächst wissen, welchen Wert Ihr Haus heute ungefähr hat?

→ Kostenlose Immobilienbewertung anfragen

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