Lebensumstände ändern sich, Beziehungen zerbrechen oder entstehen an einem anderen Ort neu, sicher geglaubte Zukunftsperspektiven sind es plötzlich nicht mehr: Es ist daher keineswegs verwunderlich, dass Eigentümer ihre Immobilie verkaufen wollen – oder sich zu diesem Schritt genötigt sehen – obwohl die eigentliche Lebensplanung etwas anderes vorsah. Nicht selten lastet auf dem Haus dann noch eine Grundschuld. Entweder, weil der dazugehörende Kredit noch nicht final abbezahlt ist, oder weil die Grundschuld, trotz getilgtem Darlehen, nicht gelöscht wurde.
Für Verkäufer stellen sich in dieser Situation gleich mehrere Fragen: Kann ich ein Haus mit Grundschuld überhaupt erfolgreich verkaufen? Ist es sinnvoll, den Eintrag im Grundbuch zu belassen oder eher nicht? Was tun, wenn ich ein noch offenes Darlehen habe? Antworten findet Sie im folgenden Ratgeber.
Eine sichere Angelegenheit: Das Wesen der Grundschuld
Die Grundschuld ist nach den Buchstaben des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ein sogenanntes Grundpfandrecht oder „dingliches Verwertungsrecht“. Im Kontext der Immobilienfinanzierung spielt sie eine zentrale Rolle: Denn zur Absicherung der gewährten Kreditsumme lässt sich die Bank eine Grundschuld in gleicher Höhe in das Grundbuch eintragen. Bei einem eventuellen Zahlungsausfall des Kreditnehmers hat sie so ein unmittelbares Zugriffsrecht auf die Immobilie: Sie kann das Haus pfänden und verkaufen oder zwangsversteigern lassen – ohne dass dazu noch irgendein Gerichtsentscheid nötig wäre.
Erst nachdem ein Notar den entsprechenden Grundbucheintrag in Abteilung III veranlasst hat, zahlt die Bank das Darlehen überhaupt aus.
Gut zu wissen: Zu den besonderen Merkmalen der Grundschuld gehört es, dass sie auch nach Tilgung des entsprechenden Kredits im Grundbuch stehen bleibt. Sie können sie später erneut nutzen oder sie löschen lassen. Von allein verschwindet der Eintrag niemals.
• Der grundsätzliche Unterschied zu der früher beliebten, heute aber aus der Mode gekommenen, Hypothek liegt genau in diesem Umstand der Beständigkeit: Eine Hypothek ist immer an eine konkrete Darlehnssumme gekoppelt. Sobald diese zurückgezahlt wurde, erlischt die Hypothek automatisch.
• Aus der Grundschuld, die sich die Bank hat eintragen lassen, also der „Fremdgrundschuld“ wird nach Tilgung des Darlehens hingegen eine „Eigentümergrundschuld“, die Sie als Eigentümer jederzeit für ein neues Darlehen verwenden können – ohne dass erneut Gebühren für die Grundbucheintragung fällig werden.
Immobilienverkauf mit Grundschuld: Diese drei Optionen haben Sie
Das Wichtigste vorab: Ein Immobilienverkauf mit Grundschuld ist möglich und stellt keine unüberwindbare Hürde dar. Zwar wird allgemein stets proklamiert, dass Käufer grundsätzlich eine lastenfreie Immobilie erwerben möchten – und das ist auch richtig. Aber: Im Verhältnis zu anderen Lasten, wie beispielsweise einem Nießbrauch-, Wohn- oder Wegerecht, kann die Grundschuld recht einfach gelöscht, übertragen oder abgelöst werden.
1. Übertragung der Grundschuld auf den Käufer
Steht die Grundschuld quasi nur noch als Platzhalter für ein bereits getilgtes Darlehen im Grundbuch, so kann sie recht einfach auf den Käufer übertragen werden. Der neue Eigentümer kann die Grundschuld dann sogleich oder später als Sicherheit für einen eigenen Kredit nutzen. Wichtig: Dieses „Verfahren“ setzt nicht nur eine entsprechende Einigung zwischen Verkäufer und Käufer voraus, sondern bleibt selbstverständlich auch an die Zustimmung der involvierten Banken geknüpft.
Vorteil dieser Variante: Es profitieren beide Seiten, weil Verkäufer und Käufer jeweils die Löschungs- und Neueintragungsgebühren für die Grundschuld sparen und stattdessen nur einen vergleichsweise geringen Rechnungsbetrag für die Übertragung begleichen müssen.
Gut zu wissen: Als Faustregel gilt: Für die Eintragung einer Grundschuld fallen rund 0,5 bis 0,6 Prozent der Kreditsumme an Gebühren für Notar und Grundbuchamt an. Das Löschen einer Grundschuld schlägt mit rund 0,2 Prozent der eingetragenen Summe der Grundschuld zu Buche.
2. Übernahme der Grundschuld mit laufendem Darlehen durch den Käufer
Etwas komplexer gestaltet sich die Situation, wenn hinter der Grundschuld noch ein laufendes Darlehen steckt, der Kredit für das Haus also noch nicht abbezahlt ist. Grundsätzlich kann der Käufer auch in diesem Fall die Grundschuld samt Darlehen übernehmen – und anschließend die geforderte die Kreditsumme zahlen und die Grundschuld für eigene Zwecke nutzen – oder sogar die Konditionen des alten Darlehens übernehmen und so als Kreditnehmer quasi an die Stelle des Verkäufers treten.
Das Ganze funktioniert allerdings nur, Sie werden es unschwer erahnen, wenn die Bank ihr Placet gibt. Und das wird sie in jedem Fall nur dann tun, wenn sie keine finanziellen Einbußen erleidet und sie den Käufer als dem Verkäufer finanziell ebenbürtig erachtet.
Generell empfiehlt es sich, dass Verkäufer, Käufer und Bank die Feinheiten einer solchen Vereinbarung vor dem eigentlichen Kaufabschluss genau besprechen und am besten sorgfältig dokumentieren.
Gut zu wissen: Bei vorzeitiger Ablösung des Kredits durch den Käufer, wird die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung für entgangene Zinsen auf den Weg bringen. Diese Kosten gehen natürlich zu Ihren Lasten als Verkäufer.
Sie müssen sie als Verkaufskosten mit einkalkulieren. In aller Regel koordiniert der Notar die Abwicklung: Er fragt die offenen Beträge bei der Bank ab und teilt dem Käufer mit, welche Summen er an die Finanzierungsbank zur Kreditablösung beziehungsweise auf das Konto des Verkäufers überweisen muss.
Bitte bedenken Sie: Läuft Ihr Kredit bereits länger als zehn Jahre, so können Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Halten Sie sich unbedingt an die Kündigungsfrist von drei Monaten, dann kann Ihre Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
3. Die Grundschuld löschen
Ist Ihre Immobilie „abbezahlt“, stehen hinter der eingetragenen Grundschuld also keine offenen Forderungen mehr, so können Sie den Eintrag vor oder im Rahmen eines Verkaufs auch löschen lassen. Dazu benötigen Sie eine sogenannte Löschungsbewilligung Ihrer ehemals kreditgebenden Bank, die Ihr Notar dann zusammen mit einem Löschungsantrag dem Grundbuchamt einreicht – das dann die Entfernung des Eintrags veranlasst. Immerhin muss Ihnen die Bank diese Löschungsbewilligung kostenlos zur Verfügung stellen, insgesamt kostet die Löschung einer Grundschuld dennoch rund 0,2 Prozent der Grundschuldsumme.
Gut zu wissen: Haben Sie eine Briefgrundschuld vereinbart, bei der Ihre Bank, zusätzlich zum Grundbucheintrag, einen Grundschuldbrief erhält, so muss auch dieser dem Grundbuchamt zum Zwecke der Löschung eingereicht werden.
Grundsätzliche Überlegungen zum Hausverkauf mit Grundschuld
Vermutlich werden Sie sich nicht von heute auf morgen dazu entschließen, Ihre Immobilie zu verkaufen. Zu gewichtig und folgenreich ist eine solche Entscheidung. Ist Ihr Haus noch mit einer Grundschuld „belastet“ – die juristisch korrekte Formulierung lautet nun einmal so – dann müssen Sie sich auch darum Gedanken machen. Grundsätzlich markiert eine eingetragene Grundschuld kein Hindernis für einen erfolgreichen Verkauf. Aber qua Gesetz sind Sie verpflichtet, dem Käufer eine „lastenfreie Immobilie“ zu übergeben. Das bedeutet im Umkehrschluss jedoch nur, dass Sie die Kosten für die Herstellung dieses geforderten Zustandes zu tragen haben.
Eigentümergrundschuld vor dem Verkauf noch löschen?
Ist Ihr Immobilienkredit vollständig getilgt und haben Sie die dazugehörende Grundschuld trotzdem im Grundbuch belassen – handelt es sich also um eine Eigentümergrundschuld – dann besteht keine Notwendigkeit, diese vor dem Verkauf noch mit einem gesonderten Termin beim Notar löschen zu lassen. Das heißt aber nicht, dass die Löschungsbewilligung der Bank ebenfalls entbehrlich ist. Ganz im Gegenteil: Fordern Sie diese – so noch nicht geschehen – umgehend bei Ihrer kreditgebenden Bank an, um sie den Verkaufsunterlagen beifügen zu können. Nur dann ist für den Käufer sofort ersichtlich, dass sich hinter der Grundschuld kein offenes Darlehen mehr verbirgt.
Gut zu wissen: Auch wenn Sie die Grundschuld bestehen lassen möchten, beantragen Sie bei Ihrer Bank sofort nach Tilgung des Darlehens die Löschungsunterlagen und bewahren Sie sie an einem sicheren Ort auf. Das erleichtert zu einem späteren Zeitpunkt stets die eventuell doch nötig werdende Löschung der Grundschuld.
So gerüstet, obliegt es allein dem Käufer, ob er die Grundschuld (kostengünstig) übernehmen möchte oder auf einer Löschung besteht – die dann einfach im Rahmen des ohnehin stattfindenden Notartermins in die Wege geleitet werden kann.
Haus mit noch laufendem Kredit verkaufen
Möchten oder müssen Sie Ihre Immobilie verkaufen, obwohl die Finanzierung noch nicht abgeschlossen ist, so lohnt sich das, ganz nüchtern gerechnet, nur dann, wenn Sie mindestens die Darlehenssumme einschließlich der Vorfälligkeitsentschädigung mit dem Verkaufserlös abdecken können. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung richtet sich nach der Höhe der Restschuld und der noch verbleibenden Laufzeit des Darlehens, nach dem vereinbarten Zinssatz und dem aktuellen Zinsniveau. Grundsätzlich ist es immer eine kostspielige Angelegenheit, einen Immobilienkredit vorzeitig abzulösen. Sehr pauschal liegen die Forderungen der Bank zwischen sechs bis zehn Prozent der offenen Restschuld
Wie oben bereits erwähnt, sollten Sie mit dem Verkauf gegebenenfalls noch drei Monate warten, wenn Ihr Immobilienkredit seit mindestens zehn Jahren läuft: Sie können ihn dann mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist, ohne Vorfälligkeitsentschädigung, regulär kündigen.
Gut zu wissen: Prinzipiell besteht auch die Möglichkeit, die Immobilie im Darlehensvertrag „auszutauschen“, wenn Sie Ihre alte Immobilie verkaufen möchten, um zeitnah eine neue zu erwerben. Ihre Bank wird einer solchen Rochade jedoch nur zustimmen, wenn die neue Immobilie in etwa den gleichen Wert hat wie die alte.
Die Grundschuld ist kein Hindernis für einen erfolgreichen Verkauf
Beim Immobilienverkauf mit noch laufender Finanzierung redet immer die kreditgebende Bank ein mehr oder minder gewichtiges Wörtchen mit: Sie entscheidend über das Vehikel der Vorfälligkeitsentschädigung oder über ihre Zustimmung beziehungsweise Ablehnung der Grundschuld- und/oder Kreditübertragung auf den Käufer nicht unwesentlich darüber, welche zusätzlichen Kosten Ihnen als Verkäufer entstehen, die Ihren Verkaufserlös schmälern.
Es empfiehlt sich daher immer, im Vorfeld ein ausführliches Beratungsgespräch mit dem Kreditgeber zu führen. Davon unbenommen, ist die Grundschuld kein Hindernis, das einen erfolgreichen Immobilienverkauf vereitelt. Engagieren Sie einen qualifizierten Makler, der potentiell Interessierte von Anfang an auf die noch vorhandene Grundschuld hinweist und im gleichen Atemzug entsprechende Lösungsmöglichkeiten aufzeigt – ohne jedoch den Eindruck zu erwecken, dass Sie als Verkäufer, sich in einer Notlage befinden.
FAQs
1. Kann ich ein Haus mit Grundschuld und Kredit verkaufen?
Ja. Der Käufer kann allerdings auf Übergabe einer „lastenfreien Immobilie“ bestehen. Sie müssen Kredit und Grundschuld dann mit einem Teil des Verkaufserlöses ablösen und eventuell zusätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen.
2. Muss ich eine Grundschuld vor dem Verkauf löschen lassen?
Nein. Insbesondere, wenn es sich um eine Eigentümergrundschuld handelt, kann diese gegebenenfalls (kostengünstig) vom Käufer übernommen werden. Ansonsten können Sie die Löschung der Grundschuld beim Notartermin zum Kaufvertrag veranlassen.
3. Wer trägt die Kosten für das Löschen einer Grundschuld?
Beim Immobilienverkauf gehen die Kosten für das Löschen der Grundschuld immer zu Lasten des Verkäufers. Sie liegen bei rund 0,2 Prozent der Grundschuldsumme. Käufer müssen für die Eintragung einer neuen Grundschuld 0,5 bis 0,6 Prozent der Grundschuldsumme an Gebühren zahlen.
4. Warum gibt es keine Hypotheken-Darlehen mehr?
Da die Hypothek an eine bestimmte Forderung gebunden ist und mit jeder Zahlung kleiner wird, bis sie automatisch erlischt, war es für Banken in der Vergangenheit nicht selten schwierig, die Zwangsversteigerung einer ganzen Immobilie zu betreiben, wenn nur noch eine kleine Forderung offen war. Mit der Folge, dass sie die „beständige“ Grundschuld vorziehen.
