Die Zahlen überraschen auf den ersten Blick: In 48 Prozent aller Erbfälle in Deutschland wird mindestens eine Immobilie vererbt. Bei genauerem Hinsehen schwindet die Überraschung: Der typische Erblasser ist über 70 Jahre hat und gehörte damit zur „Aufbaugeneration“, die Vermögen bilden und sich früher oder später ein Eigenheim leisten konnte.
Anders als Wertpapiere, Schmuck oder Kunstwerke wirft eine Immobilie jedoch für die Erben viele Fragen auf? Was tun damit? Verkaufen, vermieten, selbst nutzen? Wie ist überhaupt der Zustand der Immobilie? Sind umfangreiche und teure Sanierungen nötig? Und lasten auf dem Haus zusätzlich noch Schulden? Lesen Sie im folgenden Ratgeber, welche Aspekte Sie unbedingt bedenken sollten, bevor Sie eine Immobilienerbschaft antreten.
Immobilie geerbt: Das Wichtigste in Kürze
• Mit dem Erbfall treten Sie die Rechtsnachfolge des Erblassers an. Das bedeutet: Sie erben nicht nur seine Vermögenswerte, sondern auch seine Schulden und Verbindlichkeiten.
• Sie haben nur sechs Wochen Zeit, um ein überschuldetes Erbe offiziell auszuschlagen.
• Gibt es Miterben, so werden Sie zwangsweise Mitglied einer Erbengemeinschaft, die nur gemeinsam und einstimmig über den Nachlass verfügen kann.
• Abhängig von der Höhe des Gesamtvermögens und Ihrem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser müssen Sie eventuell Erbschaftsteuer zahlen.
• Als neuer Eigentümer der Immobilie sind Sie verpflichtet, Ihren gesetzlich vorgeschriebenen Sanierungspflichten zur Verbesserung der Energiebilanz nachzukommen.
Immobilienerbschaft annehmen oder ausschlagen?
Nicht zufällig sieht das Erbrecht in § 1942 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ausdrücklich die Möglichkeit vor, ein Erbe auszuschlagen. Denn es gilt das Prinzip des Alles oder Nichts: Sie erben nicht nur das Vermögen, sondern auch alle Schulden. Übersteigen beispielsweise die Verbindlichkeiten bei weitem den Wert der Immobilie, so steht die Annahme des Erbes für nichts weiter als Verlust. Zumal erschwerend hinzukommt, dass Sie als Erbe auch mit Ihrem Privatvermögen für die Verbindlichkeiten des Erblassers haften – nicht nur mit der Substanz des Erbes.
Richten Sie Ihre ganze Aufmerksamkeit daher zunächst darauf, sich einem möglichst umfassenden Überblick über den Nachlass zu verschaffen. Eine erste Maßnahme sollte die Anforderung eines Grundbuchauszugs sein, aus dem sich schnell ergibt, ob Hypotheken, Grundschulden und Dienstbarkeiten auf der Immobilie lasten.
Gut zu wissen: Sie haben nur sechs Wochen ab Bekanntwerden der Erbschaft Zeit, das Erbe auszuschlagen. Lassen Sie diese Frist ohne Einwände verstreichen, gilt das Erbe als angenommen. Sie können die Ablehnung des Erbes direkt beim Nachlassgericht oder vor einem Notar schriftlich dokumentieren. Für beides wird eine Gebühr fällig.
Wichtig: Die Zeitspanne für das Annehmen oder Ausschlagen des Erbes beginnt bei gesetzlicher Erbfolge, ohne dass die Erben amtlich informiert werden. Auch in diesem Falle gilt: Wer sich nicht regt, stimmt stillschweigend zu.
Achtung: Beantragen Sie niemals ohne zwingenden Grund beim Nachlassgericht einen Erbschein. Der ist nicht nur teuer, sondern impliziert gleichzeitig, dass Sie das Erbe annehmen.
Die Ausschlagung des Erbes kann nicht nur bei hoher Schuldenlast ratsam sein, sondern auch, wenn sich die Immobilie in einem desolaten Zustand befindet und sich ein großer Sanierungsstau gebildet hat. Nehmen Sie gegebenenfalls die Hilfe eines Immobiliensachverständigen in Anspruch, um abklären zu lassen, wie viel Geld Sie in das Erbstück stecken müssten, um es bewohnbar oder verkaufsfit zu machen. Behalten Sie zudem Im Hinterkopf, dass Sie als neuer Eigentümer für gewisse energetische Mindeststandards sorgen und eventuell gar die Heizung tauschen müssen (dazu weiter unten).
Wie werde ich Eigentümer des geerbten Hauses?
Haben Sie sich entschlossen, dass Immobilienerbe anzutreten, so müssen Sie sich als neuer Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen. Dazu stellen Sie beim Grundbuchamt des Bezirks, in dem sich die Immobilie befindet, einen „Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs“. Einen Notar benötigen Sie dafür ausnahmsweise nicht, aber Sie müssen dem Grundbuch gegenüber natürlich nachweisen, dass Sie rechtmäßiger Erbe sind. Als Legitimation werden anerkannt:
- ein notarielles Testament – und nur dieses: ein handschriftliches Testament reicht der Behörde nicht,
- ein rechtsgültiger Erbvertrag mit Eröffnungsvermerk des Nachlassgerichts,
- ein Erbschein.
Gut zu wissen: Ein Erbschein kann beim zuständigen Nachlassgericht am Wohnsitz des Verstorbenen beantragt werden. Er dient als eine Art „Allzweckausweis“ für den Erben gegenüber Behörden, Banken und Versicherungen. Er ist allerdings nicht billig. Die Ausstellungsgebühren berechnen sich am Wert der Erbschaft. Beispiel: Bei einem Nachlass von 110.000 Euro werden 273 Euro fällig, bei 500.000 Euro sind es schon 935 Euro.
Dazu kommt eine Gebühr für die eidesstattliche Versicherung, die noch einmal in gleicher Höhe veranschlagt wird. Final kostet ein Erbschein bei einem Nachlass von 500.000 Euro folglich 1.870 Euro (2 x 935 Euro).
Bitte beachten Sie: Veranlassen Sie die Eigentumsumschreibung im Grundbuch innerhalb einer Frist von zwei Jahren, so bleibt sie gebührenfrei. Bei einem Immobilienerbe müssen Sie zudem keine Grunderwerbsteuer zahlen..
Gibt es Miterben? Krisenherd: Erbengemeinschaft
Sie ist eines der konfliktträchtigsten Konstrukte, die im Bürgerlichen Gesetzbuch festgeschrieben wurden: Eine Erbengemeinschaft entsteht zwangsweise immer dann, wenn durch gesetzliche Erbfolge oder auch testamentarische Verfügung mehrere Personen gemeinsam einen Erblasser beerben. Jeder Erbe wird unabhängig von seinem Willen automatisch Teil dieser Zweckgemeinschaft. Es sei denn, er schlägt innerhalb der bereits erwähnten sechs Wochen das Erbe aus. In diesem Fall steht ihm lediglich sein Pflichtteil zu.
Das Konfliktpotential in einer Erbengemeinschaft resultiert nicht nur aus den eventuell bereits vorhandenen Animositäten und Verwerfungen der Erben untereinander, sondern auch aus den gesetzlichen Pfeilern, die die Kompetenzen und Handlungsmöglichkeiten der Erbengemeinschaft bestimmen. Einfach formuliert. Die Summe aller Erbschaftsgegenstände wird von der Erbengemeinschaft als sogenanntes „Gesamthandseigentum“ (Eigentum zur gesamten Hand) gehalten. Das bedeutet: Der jeweilige Miterbe kann nicht über einzelne Nachlassgegenstände, sondern nur über seinen Miterbenanteil am Nachlass – also sein Bruchstück am Ganzen – verfügen. Im Falle einer Immobilienerbschaft besteht folglich die zwingende Notwendigkeit, sich auf ein gemeinsames Vorgehen zu verständigen.
Optionen zur Auswahl: Verkaufen, vermieten, selbst nutzen?
Eine Erbengemeinschaft ist nicht auf Dauer angelegt. Nach dem Willen des Gesetzgebers soll sie nur für die Zeit bestehen, die nötig ist, um den Nachlass vollständig auf die Erben zu verteilen. Das kann aber unter Umständen erstens nicht schnell und zweitens nicht ohne Zank und „Reibungsverluste“ klappen. Grundsätzlich gibt es bei einer Immobilienerbschaft die folgenden Möglichkeiten:
1. Die geerbte Immobilie verkaufen
Theoretisch erscheint der Verkauf der Immobilienerbschaft in vielen Fällen als die einfachste Lösung. Das Haus wird verkauft und der Erlös entsprechend der gesetzlichen Erbfolge oder der testamentarischen Verfügungen aufgeteilt. Fertig. Leider ist es allerdings nur in der Theorie so simpel. Denn der Verkauf der Immobilie erfordert ein einstimmiges Votum.
In der Praxis gibt es nahezu immer neben dem oder den verkaufswilligen Erben, diejenigen, die die Immobilie halten möchten – sei es aus emotionalen Gründen (Elternhaus) oder sei es aus eher eigennützigen (geplante Selbstnutzung). Der oder die Verkaufswilligen können versuchen, der anderen Fraktion ihren Anteil zu verkaufen, was jedoch regelmäßig an deren fehlender Liquidität scheitert.
Gut zu wissen: Ganz gleich, ob für einen geplanten Verkauf oder die Selbstnutzung durch einen Erben mit entsprechender Ausgleichszahlung für die anderen: Lassen Sie in jedem Fall die Immobilie zunächst fundiert bewerten, um mit dem genauen Verkehrswert eine solide Kalkulationsbasis zu erhalten.
Bitte beachten Sie: Je länger es dauert, bis die Erbengemeinschaft eine Lösung gefunden hat, desto höher steigen die Kosten, die in der Zwischenzeit anfallen. Denn die Gemeinschaft ist verpflichtet, die Substanz des Hauses zu erhalten und regelmäßige Wartungsarbeiten (beispielsweise an der Heizung) durchführen zu lassen. Zudem müssen Grundsteuer, Müllabfuhr, Strom, Wasser, Heizung und die Gebäudeversicherung bezahlt werden.
Am Rande: Falls Ihnen in diesem Zusammenhang gelegentlich das seltsame Wort „Abschichtung“ begegnet, lassen Sie besser die Finger davon. Der Begriff bezeichnet die Möglichkeit von Miterben, aus einer Erbengemeinschaft auszutreten, indem sie auf ihre Rechte verzichten. Grundsätzlich haben sie per se keinen Anspruch auf eine Abfindung für ihren Verzicht – diese aber durchaus übliche Entschädigung müssen sie vielmehr mit den anderen Miterben aushandeln und sollte anschließend in einer Abschichtungsvereinbarung dokumentiert werden. Haken an der Sache: Ebenso grundsätzlich bleiben ausgeschiedene Erben eventuellen Gläubigern gegenüber weiterhin in der Pflicht. Nur wenn Sie mit der Erbengemeinschaft zeitgleich im Innenverhältnis eine Haftungsfreistellung vereinbaren – oder es keine Gläubiger gibt – ist dieses Konstrukt im Einzelfall überlegenswert. Beispielsweise, wenn Sie schnell eine größere, liquide Summe benötigen.
2. Das geerbte Haus gemeinsam vermieten
Handelt es sich bei der Immobilienerbschaft um ein bereits vermietetes Mehrfamilienhaus in guter Lage, kann es sich anbieten, den Status quo einfach fortzuführen. Dies würde allerdings zwangsläufig bedeuten, dass die Erbengemeinschaft dauerhaft fortbestehen müsste, um als Vermieter zu fungieren. Eine solche Konstellation ist rechtlich nicht vorgesehen und in der Praxis zudem problematisch. Die Erbengemeinschaft müsste in diesem Fall in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) umgewandelt werden.
Besteht die Immobilienerbschaft hingegen aus einem bislang nicht vermieteten Haus, birgt eine Neu-Vermietung einige Tücken. Was muss eventuell umgebaut werden? Was kostet das? Garantiert der Standort eine regelmäßige, konstante Vermietung? Wie hoch sind die Mieteinnahmen? Wer kümmert sich um die Verwaltung, die Instandhaltung? Insbesondere, wenn keiner der Miterben „vom Fach“ ist und sich mit Immobilien auskennt, kann die geplante Vermietung schnell in Schieflage geraten und sich als kostspieliger Irrtum erweisen.
3. Selbstnutzung durch einen Erben plus Ausgleichszahlung
Falls einer der Erben in das Haus einziehen möchte, um es fortan selbst zu nutzen, dann muss er seine Miterben finanziell entschädigen. Diese Option setzt natürlich voraus, dass der künftige Selbstnutzer über die nötigen Mittel verfügt, respektive einen entsprechenden Kredit stemmen kann. Wie schon oben erwähnt, ist es auch bei Erwägung dieser Option elementar, dass der Verkehrswert der Immobilie eindeutig bestimmt wird. Auch sollte Klarheit über den Umfang und die Kosten für notwendige Sanierungen herrschen. Unter steuerlichen Gesichtspunkten ist es hingegen vorteilhafter das neue Zuhause aus einer Erbengemeinschaft heraus zu erwerben als eine Bestandsimmobilie auf dem freien Markt zu kaufen: Die Grunderwerbsteuer entfällt.
4. Ultima Ratio: Die Teilungsversteigerung
Können sich die Mitglieder einer Erbengemeinschaft partout nicht auf ein gemeinsames Handeln verständigen, verstreicht immer mehr Zeit, ohne dass eine Lösung gefunden wird, so steht es jedem Miterben frei, beim zuständigen Amtsgericht einen Antrag auf Teilungsversteigerung zu stellen. Die Immobilie wird dann von einem amtlichen Gutachter bewertet und öffentlich zwangsversteigert. Gravierender Nachteil dieser Variante: Der Verkaufserlös liegt mit Sicherheit deutlich unter dem Wert, der bei einem freien Verkauf der Immobilie hätte erreicht werden können. Und: Das Verfahren selbst dauert wiederum recht lange. Zeit, in der die Immobilie weiterhin unterhalten werden muss. Final wird der monetäre Erlös – nach Abzug aller Gebühren und der Bedienung eventuell noch ausstehender Kredite – entsprechend den jeweiligen Erbanteilen auf die Mitglieder der Erbengemeinschaft aufgeteilt – die damit automatisch erlischt.
Gut zu wissen: Nahe Angehörige, die von Erblasser enterbt wurden, haben dennoch zumeist einen Anspruch auf den sogenannten Pflichtteil. Sie erhalten dann zwar keinen Miteigentumsanteil am Immobilienerbe, müssen jedoch von der Erbengemeinschaft ausgezahlt werden. Auch diese Pflichtteilsansprüche werden – so sie denn geltend gemacht wurden – vom Erlös aus der Zwangsversteigerung abgezogen, bevor der verbleibende Rest verteilt wird.
Steuerliche Aspekte des Immobilienerbes: Erbschaftsteuer und Co.
Wenn Sie geerbt haben, müssen Sie innerhalb von drei Monaten Ihr zuständiges Finanzamt darüber informieren. Der Fiskus interessiert sich aus gleich mehreren Gründen für Ihr neu gewonnenes Vermögen – wobei Gründe hier gleichbedeutend mit Steuern ist, konkret: der Erbschaftsteuer, der Einkommensteuer und der Grunderwerbsteuer.
1. Erbschaftsteuer
Grundsätzlich hält der Fiskus bei jeder Erbschaft seine Hand auf. Aber: Es gelten Freibeträge, die sich am Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser bemessen. Sie betragen für:
- Ehe- und Lebenspartner: 500.000 Euro,
- Kinder: 400.000 Euro
- Enkel: 200.000 Euro,
- Eltern und Großeltern: 100.000 Euro,
- alle sonstigen Erben: 20.000 Euro.
Nur der Wert des Nachlasses, der über dem jeweils geltenden Freibetrag liegt, wird besteuert. Dies allerdings, und jetzt wird es ein wenig kompliziert, in unterschiedlichen Steuerklassen und zu differenten Prozentsätzen.
Zunächst einmal ordnet das Erbschaftsteuergesetz alle Erben in drei Steuerklassen ein, die sich wiederum am Verwandtschaftsgrad orientieren:
- Steuerklasse I: Ehe- und Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Enkel, Eltern und Großeltern,
- Steuerklasse II: Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegereltern und -kinder, geschiedene Ehepartner,
- Steuerklasse III: alle übrigen Erben.
Die eigentlichen Steuersätze richten sich nun nach der Höhe des (die Freibeträge übersteigenden) Vermögens, das geerbt wird. Die Bandbreite reicht von 7 Prozent bis 50 Prozent.
Beispiel: Bei einem Erbe von 75.000 Euro (über dem Freibetrag) setzt der Fiskus in Steuerklasse I 7 Prozent, in Steuerklasse II 15 Prozent und in Steuerklasse III 30 Prozent Erbschaftsteuer fest. Sind es hingegen 13 Millionen Euro, die der Verstorbene hinterlassen hat, so werden in Steuerklasse 1 23 Prozent, in Steuerklasse II 45 Prozent und in Steuerklasse III 50 Prozent Erbschaftsteuer fällig.
Gut zu wissen: Hinterbliebene Ehe- oder Lebenspartner müssen keine Erbschaftsteuer zahlen, wenn sie weitere zehn Jahre in der geerbten, zuvor gemeinsam genutzten Immobilie wohnen bleiben. Verkaufen Sie das Haus jedoch vor Ablauf der Frist droht eine nachträgliche Besteuerung. Auch die Kinder des Erblassers dürfen eine geerbte Immobilie steuerfrei selbst nutzen. Das gilt allerdings nur, wenn die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt. Ist das geerbte Haus größer, wird die darüber liegende Wohnfläche besteuert – falls sie den Freibetrag übersteigt.
2. Einkommenssteuer und Spekulationssteuer
Übernehmen Sie eine vermiete Immobilie aus dem Nachlass, so berechnet das Finanzamt die Erbschaftssteuer auf Basis von 90 Prozent des Verkehrswertes. Aber: Die zukünftigen Mieteinnahmen werden Ihrem Einkommen zugeschlagen – und sind daher einkommensteuerpflichtig.
Beim Verkauf eines geerbten Haus kann überdies Spekulationssteuer anfallen. Und zwar dann, wenn zwischen Erwerb und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Aber: Diese Frist beginnt nicht mit dem Zeitpunkt des Erbfalls, sondern mit dem Tag, an dem der Erblasser die Immobilie erworben hat. Sie übernehmen als Erbe also quasi die Spekulationsfrist des Verstorbenen. Die eventuelle Besteuerung des Gewinns zwischen Kauf- und Verkaufspreis richtet sich nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz.
Gut zu wissen: Der Bundesfinanzhof hat Anfang 2024 eine wegweisende Entscheidung getroffen, die die bisherige Rechtsprechung ändert und der gängigen Praxis der Finanzverwaltungen einen Riegel vorschiebt: Wer eine Immobilie aus dem Nachlass einer Erbengemeinschaft zunächst kauft (die Miterben also auszahlt) und anschließend wieder verkauft, muss künftig keine Einkommensteuer, sprich Spekulationssteuer, mehr zahlen. Auch wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung der Immobilie nur wenige Monate liegen. Die Begründung der Richter ist etwas für Juristen, zum Nachlesen: Aktenzeichen IX R 13/22.
3. Grunderwerbsteuer
Wie bereits erwähnt und nur, um diese erquickliche Formulierung noch kurz unterzubringen: Wenn Sie ein Haus erben, handelt es sich rechtlich um einen „Grundstückserwerb von Todes wegen“ – und für diesen Ausnahmefall gilt eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer. Sie entfällt auch, wenn ein Mitglied der Erbengemeinschaft die anderen Miterben auszahlt, um die Immobilie anschließend selbst zu nutzen.
Welche energetischen Sanierungen muss ich vornehmen?
Hat Ihnen der Erblasser ein Haus hinterlassen, das vor dem 01.02.2002 gebaut wurde, und nehmen Sie dieses Erbe an, dann müssen Sie als neuer Eigentümer die Immobilie innerhalb von zwei Jahren energetisch so sanieren, dass sie den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) entspricht. Das sind Minimalstandards, um die Dekarbonisierung des Gebäudesektors voran zu treiben. Die wichtigsten Maßnahmen:
- Dämmung der obersten Geschossdecke (wahlweise des Daches),
- Dämmung wasserführender Rohre,
- Austausch alter Öl- und Gaskessel, die mindestens 30 Jahre alt sind (Ausnahme Niedertemperatur- und Brennwertkessel).
Bitte bedenken Sie: Für die Komplettumstellung auf eine klimafreundliche Heizung haben Sie derzeit zwar noch etwas Zeit, gleichwohl macht es wirtschaftlich keinen Sinn, jetzt noch eine fossile Heizung einbauen zu lassen. Fossile Brennstoffe werden durch die kontinuierlich steigende Co2-Bepreisung in Zukunft deutlich teurer und spätestens ab 2029 müssen (!) Sie schrittweise auf erneuerbare Energien umsteigen.
Fazit: Für den Umgang mit dem Immobilienerbe gibt es kein Patentrezept
Der Allzweck-Ratschlag für ungewöhnliche Ereignisse oder unvorhersehbare Situationen „Überlegen Sie in aller Ruhe!“ funktioniert bei einer Immobilienerbschaft nur sehr eingeschränkt. Immerhin haben Sie nur sechs Wochen Zeit, um sich einen möglichst umfassenden Überblick über den tatsächlichen Wert zu verschaffen, den Sie geerbt haben – und das eventuell zusammen mit Menschen, die Sie nicht unbedingt zu Ihrem Freundeskreis zählen würden. Zusätzlich sollten Sie, mit professioneller Hilfe, möglichst zügig die Kosten überschlagen, die wie einen Rattenschwanz am Nachlass hängen. Erbe annehmen oder ausschlagen? Fertigen Sie am besten gedanklich (oder auch ganz analog) eine Pro und Contra-Liste an. Erst, wenn Sie diese Frage eindeutig und überzeugt beantwortet haben, können Sie wirklich in Ruhe überlegen, welche Zukunft für die Immobilie und Sie die beste ist. Dabei helfen Ihnen ein qualifizierter Immobilienmakler, Ihr Steuerberater und Ihre ganz persönliche Lebensplanung.
FAQs
1. Was muss ich tun, wenn ich ein Haus erbe?
Versuchen Sie unverzüglich alles über den Zustand der Immobilie und die finanziellen Verhältnisse des Erblassers in Erfahrung zu bringen. Fordern Sie einen Grundbuchauszug an, um zu sehen, ob das Haus noch mit Hypotheken belastet ist. Lassen Sie einen Immobilienmakler die Immobilie in Augenschein nehmen. Sie müssen sich innerhalb von sechs Wochen entscheiden, ob Sie das Erbe eventuell ausschlagen wollen.
2. Kann ich ein geerbtes Haus sofort wieder verkaufen?
Ja. Wenn sich das Haus bereits seit mehr als zehn Jahren im Besitz des Verstorbenen befand, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen. Bei direkter Nachlass-Veräußerung fallen die üblichen Sanierungspflichten zudem in die Verantwortung des neuen Eigentümers.
3. Fällt bei einem Immobilienerbe immer Erbschaftsteuer an?
Nein. Kinder erben bis zu einem Immobilienwert von 400.000 Euro steuerfrei, für Ehe- und Lebenspartner gilt ein Freibetrag von 500.000 Euro. Ist die Immobilie mehr wert, so muss nur der Betrag über dem Freibetrag versteuert werden.
4. Welche Kosten verursacht ein geerbtes Haus?
Das kommt darauf an, wie gut die Substanz und wie hoch der Sanierungsbedarf ist. Lassen Sie am besten einen Immobiliensachverständigen eine Kalkulation anfertigen.
